Определение № 2733 от 29.05.2025 г. на ВКС по гр. д. № 534/2025 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на П. Г. Д., подадена чрез процесуалния представител адв. В. Р., против въззивно решение № 394 от 09.10.2024 г., постановено по в. гр. д. № 503/2024 г. по описа на Окръжен съд - Русе, с което е отменено решение № 372 от 20.03.2024 г., постановено по гр. д. № 995/2023 г. по описа на Районен съд - Русе и вместо това е постановено друго, с което е отхвърлен предявеният от П. Г. Д. срещу К. Т. Б., Ю. И. С. и С. И. Й. иск за обявяване за окончателен на договор за продажба на недвижим имот от 08.04.2009 г., с нотариална заверка на подписите, рег. № ..... от 08.04.2009 г. на нотариус Ц. М., с който И. С. Б., б.ж. на [населено място], починал на 25.04.2019 г. и К. Т. Б., са продали на П. Г. Д., парцел ... с площ 500 кв.м. в землището на [населено място], кв. Д., местност „М. нива“ и построената в него сграда за сезонно ползване с площ 9 кв.м., който имот е идентичен с поземлен имот с идентификатор ... по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-91/15.12.2007 г. на ИД на АГКК, с адрес: [населено място], местност „Б. дол“, с площ 606 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: за земеделски труд и отдих и сграда с идентификатор ... със застроена площ 14 кв.м., брой етажи: ..., предназначение: друг вид сграда за обитаване, при граници и съседи: ПИ с идентификатори ..., ..., ... и ..., като неоснователен по отношение на земята и погасен по давност по отношение на постройката. С решението са присъдени съдебно деловодни разноски. Касаторът обжалва решението, като недопустимо и неправилно. Счита, че са налице основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване. В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците по касация К. Т. Б., Ю. И. С. и С. И. Й., подаден чрез процесуалния представител адв. Д. С.. Поддържат, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на решението, излагат и становище по същество за неоснователност на жалбата. Претендират разноски по чл. 38, ал. 2 ЗАдв. Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК, срещу обжалваемо решение, от легитимирана страна, която има интерес от обжалването и е процесуално допустима. Върховният касационен съд, III гр. отд. при данните по делото намира следното: В обжалваното решение е прието, че на 08.04.2009 г. между И. С. Б. и К. Т. Б. от една страна в качеството им на продавачи и П. Г. Д. от друга страна в качеството й на купувач е сключен писмен договор с нотариална заверка на подписите им от същата дата озаглавен „договор за продажба на недвижим имот“. Продажбата на недвижим имот се извършва с нотариален акт, което е форма за действителност на сделката, поради което сключеният между страните договор следва да се счита за предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. В т. 1 от договора продавачите продават на купувача „постройка за сезонно ползване /жилище/ с площ от 9 кв.м., построена в земеделска земя в землището на [населено място], кв. Долапите, местността „М. нива“ с площ 0.500 декара, представляваща парцел ..., както и всички подобрения и трайни насаждения за сумата от 1200 лв, която сума продавачите са получили изцяло и в брой от купувача. Договорът в тази част съдържа всички елементи на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – същият е индивидуализиран, уговорена е цената му, както и срока заплащането й. В т. 3 от договора продавачите са поели задължението да осигурят на купувача прехвърлянето на земята на негово име след заплащане на земята на Общината, като разходите за изплащането на Общината са за сметка на купувачите. Договорът от 08.04.2009 г. в тази част няма характеристиките на предварителен договор за покупко-продажба на „земята“ върху който е построена постройката, предмет на договора, описана в т. 1 от същия. Земята не е индивидуализирана по никакъв начин, не е договорена и продажна цена. От съдържанието на договора в т. 1 и т. 2 е видно, че продажната цена от 1200 лв. касае покупко-продажба само на сградата по т. 1 от договора. Освен това към 08.04.2009 г. продавачите не са били собственици на тези земя, а нейн собственик е била [община]. В т. 3 е договорено едно обещание за бъдеща продажба на земята, ако и когато продавачите придобият собствеността върху нея чрез заплащането й на [община]. Това обещание за продажба обаче не представлява предварителен договор за продажба на земята, поради което липсва и правно основание за уважаване на иск за обявяване на договора в тази част за окончателен, макар и по делото да е установено, че наследниците на И. С. Б. е придобили собствеността върху земя с площ от 606 кв.м., представляващо новообразуван имот ... по ПНИ за местност „Б. дол“ /М. нива/, землището на [населено място] по силата на заповед № РД-01-3029/08.10.2019 г. В този смисъл искът за обявяване на предварителния договор от 08.04.2009 г. за окончателен по отношение на земята е неоснователен на това правно основание и следва да се отхвърли. Що се отнася до иска за обявяване на предварителния договор за покупко-продажба от 08.04.2009 г. по отношение на постройката, описана в т. 1 от договора, то същият макар и основателен, следва да се отхвърли като погасен по давност. Договорът е сключен на 08.04.2009 г. като по силата на чл. 110 ЗЗД купувачът може и следва да предяви иск за обявяването му за окончателен в срок от 5 години от слючването му. Искът е предявен на 15.02.2023 г., т. е. много след изтичане на този давностен срок и при направено възражение от ответниците по иска, същото следва да се уважи като основателно и искът да се отхвърли като погасен по давност. Извън изложеното, искът следва да се отхвърли по отношение на ответниците Ю. И. С. и С. И. Й. и на основание, че същите не са наследници на продавача по предварителния договор, сключен на 08.04.2009 г. С нотариално завещание от 08.04.2019 г. И. С. Б., починал на 25.04.2019 г., е завещал цялото си имущество на съпругата си К. Т. Б.. Касационното обжалване се осъществява при условията по чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК – доколкото касаторът е повдигнал правен въпрос, с предвиденото в процесуалния закон значение, при наличие на някоя от допълнителните предпоставки: да е решен в противоречие със задължителната практика на Върховния касационен съд и Върховния съд в тълкувателни решения и постановления, както и в противоречие с практиката на Върховния касационен съд, да е решен в противоречие с актове на Конституционния съд на Република България или на Съда на Европейския съюз, да е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитие на правото или независимо от предпоставките по ал. 1, въззивното решение се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност на основание чл. 280, ал. 2 ГПК. В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване касаторът е формулирал следните пет правни въпроси: 1. „Когато е обещано прехвърлянето на правото на собственост на няколко вещи, може ли с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се заяви само част от правото? Обвързан ли е съда от това, което е заявено в исковата молба? Когато съдът се произнася по предявеният иск, следва ли да изхожда от действително изразената воля, а не от буквалното формулираране на петитума на исковата молба?“; 2. „Когато е договорено едно обещание за бъдеща продажба на земята, ако и когато продавачите придобият собствеността върху нея, то същото има ли характер на предварителен договор? Този договор обвързва ли страните?“; 3. „Когато правото на собственост върху обещания имот е придобито след смъртта на обещателя кои са легитимирани ответници – всички законни наследници или само наследника с универсално завещание? Включва ли се това право в патримониума на обещателя и той може ли да се разпорежда с него чрез завещание?“; 4. „Непълнотата в описанието на имота в предварителния договор, както и неговата цена основание ли е за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД?“ и 5. „От кой момент започва да тече погасителната давност за предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД? Може ли тази дата да е поставена в зависимост от осъществяване на определено условие, предварително уговорено в договора?“. Сочи, че възивният съд се е произнесъл в противоречие с приетото по първия въпрос в решение № 367 от 27.01.2015 г. по гр. д. № 5852/2013 г. на ВКС, IV г. о., решение № 60144 от 08.07.2021 г. по гр. д. № 3059/2020 г. на ВКС, III г. о. и решение № 92 от 01.02.1999 г. по гр. д. № 3107/1997 г. на ВКС, IV г. о., по втория в решение № 1183 от 01.11.2000 г. по гр. д. № 57/2000 г. на ВКС, II г. о., по третия в решение № 216 от 06.05.1996 г. по гр. д. № 63/1996 г. на ВКС, I г. о., по четвъртия в решение № 364 от 30.04.2010 г. по гр. д. № 689/2009 г. на ВКС, IV г. о. и по петия в решение № 40 от 23.04.2020 г. по т. д. № 2110/2019 г. на ВКС, II т. о., както и, че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото. Настоящият състав намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Не е налице основание за допускане на касационно обжалване по поставените в изложението въпроси. По първия въпрос следва да се приеме, че въззивният съд не се е произнесъл по непредявен иск, каквото е настояването на касатора. С молба вх. № 11257/11.04.2023 г. страната изрично е завила, че искането за обявяване на предварителния договор за окончателен се отнася, както до уговорката за земята, така и до построената в имота сграда за сезонно ползване. Ето защо, този въпрос не отговаря на общото основание за допускане по чл. 280, ал. 1 ГПК. Вторият и четвъртият въпроси се отнасят до уговорката за евентуалното бъдещо прехвърляне на земята. Решението е съобразено с трайната практика на ВКС, съгласно която предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, както и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, според чл. 19, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, които при покупко-продажбата са правото и цената. В случая в. т. 3 от договора от 08.04.2009 г. страните не са посочили или индивидуализирали имота в достатъчна степен, че да може да се заключи неоспоримо, че става въпрос за земята върху която е построена сградата по т. 1 от договора; не са договорили и цена за прехвърляне на правото на собственост. Третият въпрос не е обуславящ, тъй като се отнася до допълнителните мотиви на въззивния съд за отхвърляне на иска. Петият въпрос, касаторът привързва с изводите на съда, че искът за обявяване на предварителния договор за окончателен, касателно постройката е погасен по давност. И в тази част решението е съобразено с даденото в практиката разрешение, че давностният срок относно конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е петгодишен и на основание чл. 114 ЗЗД започва да тече от момента, в който се поражда правото като всяка от страните – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване на окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. Ако е уговорен друг срок или условие за прехвърляне на собствеността, то от този момент на настъпване на уговорения срок или сбъдване на условието започва да тече давностният срок /така решение № 40 от 23.04.2020 г. по т. д. № 2110/2019 г. на ВКС, II т. о. и цитираното в него решение № 286 от 28.09.2011 г. по гр. д. 1055/2010 г. на ВКС, III г. о./. Страните не са договорили условие, като не са обвързали прехвърлянето на постройката с това на земята по т. 3, поради което следва да се приеме, че окончателен договор в законната нотариална форма е могъл да бъде сключен веднага или да се иска сключването му чрез конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в срок от 5 години, считано от 08.04.2009 г. Наличието на цитираната по-горе практика, която е била съобразена от въззивния съд изключва претендираните допълнителни основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК. Предвид изложеното не следва да се допусне касационно обжалване на решението. С оглед изхода на делото, касаторът следва да заплати на адвокат Д. С., представляваща ответниците по касация К. Т. Б., Ю. И. С. и С. И. Й. адвокатско възнаграждение, съгласно чл. 38, ал. 2 ЗАдв. в размер на 1200 лв. По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на IІІ гр. отделение