Определение № 2325 от 30.07.2026 г. на ВКС по т. д. № 982/2026 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Булгрейпс“ ООД, чрез адв. Ат. Б. от АК-Пловдив, с надлежно учредена по делото представителна власт, срещу решение № 11/21.01.2026 г., постановено по в. гр. д. № 573/2025 г. по описа на Апелативен съд-Пловдив, 1 граждански с-в, с което е потвърдено решение № 719/14.06.2025 г., постановено по гр. д. № 603/2022 г. по описа на Окръжен съд-Пловдив, с което са отхвърлени предявените от „Булгрейпс“ ООД срещу П. Г. М. и П. П. М. кумулативно обективно и пасивно субективно съединени искове с правно основание чл. 12, ал. 2 ЗАЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от по 100000 лв., за всеки от двамата ответници (част от общо претендираната сума от 233280,61 лв.), представляваща увеличена стойност на ПИ 56068.37.20, намиращ се в землището на [населено място] могили, [община], в резултат на извършени подобрения в него, ведно със законната мораторна лихва от подаване на исковата молба до окончателното ѝ заплащане, както и за заплащане на сумата от по 9000,72 лв. (за всеки от двамата ответници), представляваща законна мораторна лихва върху главниците от по 100000 лв., изтекла за периода от 07.01.2021 г. до 26.11.2021 г. Касаторът поддържа, че въззивното решение е незаконосъобразно, тъй като то е необосновано – в противоречие с правилата на логическо мислене при анализиране на действителната воля на страните, изразена в релевантния договор за аренда, апелативният съд е достигнал до неправилния фактически извод, че съгласието по смисъла на чл. 9, ал. 3 ЗАЗ, материализирано в чл. 8, ал. 2 от процесния договор за аренда, с който е уговорено изменение на начина на трайно ползване на обекта на договорите, е изразено общо и бланкетно, поради което при прекратяване на договора не са възникнали предявените притезателни права – за заплащане от арендодателите на сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с тяхно съгласие подобрения. Счита, че в противоречие с нормативните правила, уредени в разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, въззивният съд е извършил едностранчиво и ограничено тълкуване на клаузата, уговорена в чл. 8, ал. 2 от договора за аренда, като не е съобразил постигнатото между страните по него съгласие, съобразно което арендодателите са предоставили на арендатора правото „да засажда арендуваните имоти с каквото прецени по вид трайни насаждения“ и „да изменя начина на трайно ползване“. Касаторът обосновава искането за допускане на въззивното решение до касационно обжалване, съдържащо се в изложението по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК, както със специалните процесуални предпоставки, регламентирани в чл. 280, ал. 1, т. 1, т. 2 и т. 3 ГПК, така и със самостоятелното селективно основание по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – решението е очевидно неправилно, като поставя следните материалноправни въпроси: 1. „Представлява ли предварително писмено съгласие по смисъла на чл. 12, ал. 2 ЗАЗ изрична клауза в договор за аренда с нотариална заверка, с която арендодателят дава изричното си съгласие арендаторът да засажда имотите с каквито прецени по вид трайни насаждения и да изменя начина на трайно ползване на земята?“ (твърди се противоречие с решение № 129/12.05.2025 г. на ВКС по т. д. № 1862/2023 г., І т. о.); 2. „Длъжен ли е съдът при тълкуване на волята на страните по реда на чл. 20 ЗЗД да зачете изрично договорено право или може да приеме това право за несъществуващо, въвеждайки допълнителни критерии за конкретизация, които не са предвидени нито в закона, нито в договора?“; 3. „Следва ли съдът да съобрази приложението на чл. 20 ЗЗД във връзка със запазване на съдържанието на тълкуваната договорна клауза в съответствие с изявената, а не предполагаема воля на страните?“ (по тези два материалноправни въпроса се твърди противоречие с решение № 150/22.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 1704/2015 г., І т. о. и решение № 133/21,06.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2918/2018 г., ІІІ г. о.); 4. „Каква трябва да бъде степента на конкретизация на предварителното писмено съгласие на арендодателя по смисъла на чл. 12, ал. 2 ЗАЗ, за да бъде то признато за валидно основание за извършване на подобрения в имота - достатъчно ли е съгласието да обхваща вида на подобрението (напр. засаждане на трайни насаждения) или е необходимо изрично посочване на конкретния биологичен вид, подвид и технически параметри на културата?“; 5. „Допустимо ли е при тълкуване на волята на страните по реда на чл. 20 ЗЗД съдът да вменява на страните задължение за използване на специфична терминология от административни актове (като Класификатора на начините на трайно ползване към Наредба № РД-02-20-5/15.12.2016 г.) като условие за действителност на дадено в договора съгласие, ако такава терминология не е уговорена от тях?“ и 6. „В хипотезата на развален договор за аренда представлява ли съгласие по смисъла на чл. 12, ал. 2 ЗАЗ клауза, с която арендодателят изрично е делегирал на арендатора правото сам да прецени вида на трайните насаждения и води ли липсата на техническа и биологична конкретика в тази клауза до отпадане на правото на арендатора да претендира стойността на извършените подобрения?“ (твърди се, че правният отговор на последните три материалноправни въпроса ще допринесе за точното прилагане на закона и за развитието на правото). Ответниците са подали в законоустановения срок писмен отговор на касационната жалба, в която развиват правни съображения както за необосноваване на основанията за допускане на въззивното решение до касационно обжалване, така и за неоснователност на касационните основания, изложени в касационната жалба. Върховният касационен съд, Търговска колегия, ІІ отделение, след като разгледа касационната жалба и извърши преценка на предпоставките на чл. 280, ал. 1 ГПК, констатира следното: Касационната жалба е редовна - подадена е от надлежен процесуален представител, с редовно учредена представителна власт, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел за безспорно, че с влязло в сила на 24.09.2020 г. решение № 1440/15.04.2020 г., постановено по гр. д. № 8868/2018 г. по описа на Районен съд-Пловдив, процесният договор за аренда, със срок на действие 26 стопански години, по който ищцовото дружество е арендатор, е развален на основание чл. 28, ал. 2 ЗАЗ поради забавяне на арендното плащане. Изяснил е, че съгласно правната норма на чл. 12, ал. 2 ЗАЗ при прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения. Счел е, че действително развалянето на договора по чл. 28 от закона - поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, представлява специално основание на прекратяване на договора – спрямо общото основание по чл. 27, ал. 1, т. 2 от закона (поради неизпълнение на договорните задължения), но правото на арендатора по чл. 12, ал. 2 ЗАЗ да получи увеличената в резултат на извършени от него със съгласието на арендодателя подобрения стойност на арендувания обект възниква във всички случаи на прекратяване на арендния договор – в този случай той преустановява действието си и арендаторът дължи връщане на подобрения обект на договора. Предвид общата формулировка на разпоредбата на чл. 12, ал. 2 ЗАЗ тя обхваща всички основания, при които договорът за аренда преустановява своето действие – както по чл. 27, така и по чл. 28 и чл. 29 от Глава шеста „Прекратяване на договора“. В този смисъл, развалянето на договора поради забавяне на арендно плащане е частен случай на неговото прекратяване, поради което с прекратяването на облигационната обвързаност по този договор по силата на чл. 30, ал. 1 ЗАЗ арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел, а, когато то е променено със съгласието на арендодателя, той дължи възмездяване на арендатора за извършените от него подобрения, в резултат на които арендуваният имот е повишил стойността си. При осъществения съвкупен анализ на събраните по делото доказателствени средства въззивният съд е обосновал фактическия извод, че през 2018 г. ищцовото дружество е извършило дейности по почистване, обработване и трасиране на терен, включващ и процесния имот; за придобиване и засаждане на лозови насаждения; за направа на подпорна конструкция за тях от колове и тел; за тяхното окопаване, култивиране, поливане и пръскане; за изграждане на напоителна система за капково напояване на винени сортове. Документите, установяващи извършването на разходи за осъществяване на тези дейности, са били представени от арендатора пред Държавен фонд „Земеделие“ през 2022 г. при участието му по мярка „Преструктуриране и конверсия на лозя“ от Национална програма за подпомагане на лозаро-винарския сектор 2014-2018 г. Разходите за изграждане на лозовите насаждения с подпорна конструкция и напоителна система в процесния имот през 2018 г. са били осчетоводени от ищцовото дружество – те възлизат на сумата от 387816,90 лв., а заедно с разходите за отглеждане на лозовите насаждения до 12.07.2021 г. на сумата от 464802,51 лв. За тези дейности, извършени в целия лозов масив, арендаторът е получил от ДФ „Земеделие“ общо сумата от 617182,50 лв., като пропорционалната на процесния имот площ съответства на сумата от 285603,63 лв. Следователно, изграждането на лозовите насаждения били реално осъществено, като в счетоводството на ищцовото дружество лозовите насаждения били заприходени като дълготраен материален актив. С Протокол № НТП-20/01.11.2018 г. на назначена със заповед № РД-08-25/30.10.2018 г. на началника на ОСЗ-гр. Нова Загора комисия е констатирано при проверка на място, че в имота има новосъздадени лозови насаждения, поради което е взето решение да се промени начинът му на трайно ползване от „нива“ на „лозови насаждения“ – тази промяна е отразена в кадастралната карта на [населено място] могили. Въззивният съд е изяснил, че подобренията представляват такива изменения на вещта, които са неотделимо свързани с нея, повишават полезните ѝ качества и свойства, и водят до увеличаване на нейната стойност. За да възникне притезателното право на арендатора по чл. 12, ал. 2 ЗАЗ - да получи увеличената стойност на подобрения арендуван обект, тези подобрения трябва да са извършени от него през време на действие на арендния договор и да съществуват към момента на прекратяването му. В конкретния казус лозовите насаждения с подпорна конструкция и напоителна система са осъществени през 2018 г. - от ищеца като арендатор в отдадения му от ответниците като арендодатели през 2016 г. обект, като сключеният помежду им аренден договор е развален с влизане в сила на 24.09.2020 г. на съдебното решение. Имотът е предаден от ищеца на ответниците едва на 17.07.2025 г., когато от държавен съдебен изпълнител е извършен въвода им във владение - въз основа на изпълнителен лист по влязлото в сила съдебно решение, с което е уважен ревандикационен иск. Според съдебната селскостопанска експертиза, изготвено след извършен на 11.08.2022 г. оглед на място, в процесния имот няма създадено годно лозово насаждение, тъй като наличните на терена лози на площ от около 15/20 дка са закържавели, за тях не са били полагани необходимите агротехнически мероприятия - оран, резитба, борба с болести, неприятели и плевели, почвата/площите са обрасли с много висока плевелна растителност и през стопанската 2021/2022 за тях не са били полагани добрите земеделски практики. Според заключението на първата комплексна експертиза, изготвена след извършения на 17.03.2024 г. оглед, е налице пропадналост на лозовото насаждение в процесния имот - от общо засадени 40535 броя лози са останали налични 28560 броя или около 12000 броя по-малко, което представлява около 30%, като са налични 119 реда и в първата си част до средата лозето е в много добро техническо състояние. Този фактически извод се потвърждава и от заключението на повторната комплексна експертиза - лозето има общо 118 редовни редове, от които половината (60 броя) са с много добра гъстота, дори отлична за седемгодишно лозе за първите 45 реда с редовност над 90% живи растения, а другите 15 реда със 74,2% гъстота, като останалите 60 реда са с лоша до много лоша гъстота средно 37,6% живи лозички на декар, включително редове с гъстота от 24,78%. Тази половина от лозето е с много голям процент пропаднали лозички, неподдържано, неорязано, силно заплевяло с всички признаци на изоставено лозе. Подпорната конструкция също е неподдържана, с много паднали колове, скъсани телове и много слабички лозички. Обобщено е, че тази половина от лозето е изоставено. Апелативният съд е приел, че в противовес с фактическите изводи на единичната експертиза двете комплексни експертизи изясняват, че около половината от лозето е в много добро състояние, а другата е изоставена. Нито една от експертизите обаче не е изследвала състоянието на лозето към момента на прекратяване на арендния договор - 24.09.2020 г., т.е. за стопанската 2019/2020 г. От заключението на първата комплексна експертиза се установява, че ищцовото дружество е направило разходи за отглеждане на лозовите насаждения през 2019 г., 2020 г. и 2021 г., поради което то е полагало необходимите за лозовите насаждения грижи до 2021 г. (до този момент е извършвало разходи за поддържането им в годно състояние), като през стопанската 2021/2022 г. лозята са били изоставени. Този фактически извод се подкрепял както от заключението на единичната експертиза, така и от обстоятелството, изяснено от представената от ответниците с отговора на исковата молба кореспонденция, че именно от 02.07.2021 г. между страните са започнали преговори за уреждане на отношенията относно ползването на процесния имот чрез отдаването му под наем - изготвен е проект за договор, който не е бил сключен, поради което арендодателите са предявили ревандикационния иск, а ищецът е преустановил извършването на дейности и влагането на средства за поддръжката на лозето. При така приетите за установени правнорелевантни обстоятелства апелативният съд е обосновал фактическия извод, че към момента на разваляне на арендния договор лозовите насаждения и съоръженията за отглеждането им са били налични и в годно състояние, което едва впоследствие е било компрометирано. Счел е за ирелевантен за правата на арендатора като подобрител факта на последващото влошаване на състоянието на лозовия масив - до предаването на арендувания обект на ответниците. Това обстоятелство би имало значение единствено за пораждане на право на обезщетение за настъпилите през време на неправомерното задържане на имота вреди (чл. 30, ал. 3 ЗАЗ). Макар и да е приел, че към момента на разваляне на договора за аренда арендаторът е извършил дейности, които обективно да са увеличили стойността на арендувания имот - вследствие на извършените от арендатора подобрения, въззивният съд е счел, че в процеса на доказване не е установено, че вложените от ищцовото дружество разходи, с които се е достигнало до увеличаване на стойността на отдадената под аренда за временно възмездно ползване земя, собственост на ответниците, са извършени със съгласието на арендодателя. Понеже в резултат на тях се изменя начинът на трайно ползване на обекта на договора, това може да стане само с предварително писмено съгласие на арендодателя; то не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта след изтичане на срока на договора (чл. 9, ал. 3 ЗАЗ). Периодът на съществуване на създадените през 2018 г. лозя надхвърля срока на арендния договор, като начинът на трайно ползване на процесния имот е променен в рамките на административна процедура с отразяване в кадастралната карта - промените се отразяват върху ползването на обекта и след изтичане на срока на договора. Следователно, за осъществяването на изменението в начина на трайно ползване на обекта на договора е било необходимо предварителното писмено съгласие на ответниците. Такова съгласие обаче не било изразено в клаузата, уговорена в чл. 8, ал. 2 от релевантния аренден договор - с нея страните били постигнали съгласие, че арендаторът има право „да засажда арендуваните имоти с каквито прецени по вид трайни насаждения, както и да изменя начина на трайно ползване на имотите, като с подписването на настоящия договор арендодателят дава изричното си съгласие за това“. При тълкуване на действителната обща воля на страните, изразена в тази уговорка, въззивният съд е приел, че арендодателите не са дали съгласие по смисъла на чл. 9, ал. 3 ЗАЗ за изменение в начина на трайно ползване на арендувания имот – то трябвало да бъде конкретно, а не общо и бланкетно, както било формулирано в процесната клауза. Съгласието следва да бъде дадено за определен вид трайно насаждение и определен вид начин на трайно ползване, който според предназначението на поземления имот за трайни насаждения бива: овощна градина, лозе, етерично-маслодайна култура, хмелници, разсадник, изоставено трайно насаждение, друг вид трайно насаждение (съгласно т. 11 от Класификатор за начините на трайно ползване на поземлените имоти по Приложение № 3 към чл. 14, ал. 4 от Наредба № РД-02-20-5/15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри). Тъй като по общо правило кредиторът не може да бъде принуден да приеме в изпълнение нещо, различно от дължимото, освен ако не се е съгласил, то и арендаторът дължи връщане на имота в състоянието, в което го е приел, освен ако е изменил същия със съгласието на арендодателя. Ако промяната е без съгласието на арендодателя, арендаторът следва да възстанови имота в състоянието, в което го е приел, или да заплати обезщетение за причинените вреди (по аргумент от чл. 9, ал. 5 ЗАЗ, във вр. с ал. 3 ЗАЗ). Съгласието променя престацията по договора като съществен негов елемент, поради което то следва да е конкретно изразено. Промяната в начина на трайно ползване на имота при действието на арендния договор, която се отразява на ползването му след неговото прекратяване, изисква преценката на арендодателя относно възможността да го стопанисва и да извлича икономическа изгода от него именно в променения му вид, за формиране на която при даване на предварителното съгласие той следва да е наясно с конкретните параметри на планираното от арендатора изменение - ползването на имота като овощна градина, лозе, разсадник или друг вид трайни насаждения е свързано с влагането на различен интелектуален и финансов ресурс, с реализирането на различни приходи и с различен експлоатационен период. При така приетите за установени правнорелевантни обстоятелства и изложените правни доводи апелативният съд, след като е счел за ирелевантно наведеното от въззивника обстоятелство, че арендодателите са знаели за начина, по който се ползва процесният имот, но не са се противопоставяли на това, е приел, че поради недоказаност на изискуемото от закона предварително писмено съгласие от арендодателите за изменение в начина на трайно ползване на обекта на арендния договор предявените частични осъдителни искове и акцесорните - за заплащане на законна мораторна лихва, се явяват неоснователни. Макар и по други правни съображения правилно като резултат те били отхвърлени с обжалваното първоинстанционно решение, вследствие на което въззивният съд го е потвърдил. Първият материалноправен въпрос не отговаря на общата процесуална предпоставка, уредена в чл. 280, ал. 1 ГПК, за допускане на въззивното решение до касационно обжалване - той да е от съществено значение за изхода на спора по настоящото дело (съобразно тълкувателните разяснения, дадени по т. 1 от ТР № 1/19.02.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСГТК) и да е обусловил правосъдната воля на въззивния съд. Апелативният съд не е достигнал до правния извод, че клаузата на чл. 8, ал. 2 от процесния договор е изрична, като с нея арендодателят е дал изричното си съгласие арендатора да засажда имотите с каквото прецени по вид трайни насаждения и да изменя начина на трайно ползване. Напротив, той е приел, че даденото в тази клауза съгласие за изменение на начина на трайно ползване на обекта на договорите не е изразено изрично, а само общо и бланкетно, поради което при прекратяване на договора не са възникнали предявените притезателни права – за заплащане от арендодателите на сумата, с която се е увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с тяхно съгласие подобрения. От друга страна, този правен въпрос не отговаря и на специалната процесуална предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, тъй като в цитираното от касатора решение на ВКС е обсъждано съдържанието на различна от процесната клауза, като касационната инстанция е достигнала до действително вложения в нея от страните в друг исков процес смисъл при приложението на уредените в чл. 20 ЗЗД тълкувателни способи. Именно по обобщените втори и трети материалноправни въпроси, доуточни от настоящия съдебен състав съобразно правомощията на касационната инстанция - съгласно тълкувателните разяснения по т. 1 от ТР 1/19.02.2010 г. по тълк. д. 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, при следната формулировка: „Следва ли при тълкуване на съдържанието на договорна клауза да бъде съобразена действителната, а не предполагаема воля на страните, както и следва ли уговорките в договора да се тълкуват във връзка една с друга, както и в смисъла, който произтича от целия договор (арг. чл. 20 ЗЗД)?“, въззивното решение трябва да бъде допуснато до касационно обжалване при специалната процесуална предпоставка, уредена в чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, за да се извърши проверка дали този правен въпрос е решен в противоречие с посочената от касатора казуална практика на ВКС, вкл. и с известната на настоящия съдебен състав, формирана с решение № 214/24.07.2025 г. на ВКС по т. д. № 1883/2023 г., II т. о.; решение № 502/26.07.2010 г. по гр. д. № 222/2009 г. на ВКС, IV г. о.; решение № 38/27.02.2012 г. по гр. д. № 1227/2011 г. на ВКС, II г. о.; решение № 46/07.03.2018 г. по гр. д. № 2489/2017 г. на ВКС, IV г. о. и решение № 60169/28.01.2022 г. по т. д. № 2012/2020 г. на ВКС, ТК, I т. о. По същество с последните три материалноправни въпроса се релевира правен довод за необоснованост на въззивното решение – при формиране на фактическите изводи на апелативния съд въз основа на приетите за установени от него правнорелевантни обстоятелства, вкл. и при осъщественото от него тълкуване на процесната клауза, уговорена в чл. 8, ал. 2 от договора за аренда, но този порок на въззивното решение, водещ до неговата неправилност, може да бъде изследван не в селективното производство по чл. 288 ГПК, а едва при допускане на въззивното решение до касационно обжалване (арг. чл. 281, т. 3, предл. 3 ГПК). Тъй като въззивното решение е допуснато до касационно обжалване при допълнителната процесуална предпоставка, уредена в чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, не следва да се разглежда самостоятелното селективно основание по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – решението да е очевидно неправилно. На основание чл. 18, ал. 2, т. 2 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК касаторът трябва да внесе по сметката на ВКС държавна такса в размер на 2229,25 евро. Воден от горното и на основание чл. 288 ГПК, Върховният касационен съд