Определение № 1200 от 04.12.2023 г. на ВКС по т. д. № 2534/2022 г.

Производството е по чл. 288 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Антол“ ЕООД срещу решение № 899 от 17.06.2022г. по в.гр.д. № 4015/2020г. на Апелативен съд – София, с което е потвърдено решение № 1209 от 14.08.2020г. по т.д. № 1341/2016г. на Софийски градски съд за отхвърляне на предявения от касатора срещу „Юробанк България“ АД и „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен на 10.10.2018г. между „Банка Пиреос България“ АД, чиито правоприемници са „Юробанк България“ АД и „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД, като продавач, и „Антол“ ЕООД, като купувач, с който „Банка Пиреос България“ АД прехвърля на „Антол“ ЕООД правото на собственост върху недвижим имот, представляващ апартамент № 4.5.2., находящ се на второ подпокривно ниво на кота +12.00 в сграда, построена в УПИ ІІ-635,1245,1564 от квартал 46-А по плана на [населено място], местност „Витоша-ВЕЦ-С.“, с административен адрес [населено място], [улица], [жилищен адрес] който имот е с идентификатор 68134.905.1564.3.14 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], при цена в размер на 96 960 евро, с левова равностойност от 189 702. 24 лева, с включен ДДС. Оплакванията на касатора в подадената жалба са, че въззивното решение е неправилно поради нарушение на материалния и процесуалния закон, както и е необосновано – касационни основания по чл. 281 от ГПК за неговата отмяна. Въззивният съд не е дал ясен отговор на въпроса кой е собственик на процесния имот. Към датата на исковата молба на касатора не е било известно обстоятелството за преобразуване чрез вливане и отделяне на първоначалния ответник. Чл. 10, ал. 1 от договора съдържа неверни данни, че продавачът е представил документи за собственост на имота. Между страните не са били разменяни документи, а предварителният договор е бил изпратен по пощата. Касаторът е направил възражение за неизпълнен договор по чл. 90 от ЗЗД, което е основателно. Ответникът не е посочил, че желае прилагането на чл. 87 от ЗЗД, както е приел съдът, дописвайки договора между страните. Съгласно изложението на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК при постановяване на въззивното решение съдът се е произнесъл по обуславящ изхода на делото материалноправен въпрос, който е от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото – основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, както и въззивното решение е очевидно неправилно – касационно основание по чл. 280, ал. 2 от ГПК. Конкретно формулираният от касатора въпрос е: Задължение ли е на купувача при непредставяне от страна на продавача, като страна по предварителен договор за продажба на недвижими имот, да извършва справки самостоятелно в имотния регистър за обследване редовността на недвижим имот? Достатъчна ли е информацията от имотен регистър и може ли същата да замести документите при сключване на нотариална сделка за продажба на недвижим имот? Носи ли качествата неизправна страна купувачът, в случай че не е извършил процесните действия по самостоятелна проверка, при липса на такава клауза в предварителен договор за продажба на недвижим имот? Твърдяната от касатора очевидна неправилност се свързва с неправилни изводи на въззивния съд за неоснователност на възражението по чл. 90 от ЗЗД. От насрещните страни по жалбата „Юробанк България“ АД и „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД са подадени отговори в срока по чл. 287, ал. 1 от ГПК, с които касационната жалба се оспорва като неоснователна. Обсъждат се заявените от касатора основания за допускане на касационно обжалване, както и се излагат фактическите обстоятелства по спора. Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, за да се произнесе по реда на чл. 288 от ГПК, констатира следното: Касационната жалба е редовна, като съответстваща на изискванията на чл. 284 от ГПК, както и допустима – подадена в срок, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, от страна с интерес от обжалването. При преценка на изискванията на чл. 280, ал. 1 от ГПК не се установява основание за допускане на касационно обжалване, нито се установява вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение, за да бъде решението допуснато до касация при условията на чл. 280, ал. 2 от ГПК. За да потвърди първоинстанционното решение, съставът на Апелативен съд – София е приел от фактическа страна, че на 10.10.2018г. между касатора и „Банка Пиреос България“ АД е бил сключен писмено предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който страните са се задължили да сключат окончателен договор, с който банката – продавач да продаде, а „Антол“ ЕООД да купи подробно индивидуализиран самостоятелен обект в сграда с идентификатор на 68134.905.1564.3.14 на адрес [населено място], [улица], [жилищен адрес] представляващ апартамент № 4.5.2., срещу цена от 96 960 евро, с левова равностойност от 189 702. 24 лева, с включен ДДС. Имотът е бил придобит от банката съгласно постановление за възлагане след проведена от частен съдебен изпълнител публична продан. Съгласно чл. 3 от договора, предварително са били платени 7 920 лева от цената без ДДС, а в деня на подписване на договора от купувача са били дължими още 11 050. 22 лева. Сумите са били авансово платена част от продажната цена. Останалата част от цената е била дължима при сключване на окончателния договор. Окончателен договор е трябвало да бъде сключен в срок от 2 календарни месеца от сключване на предварителния договор, в ден и час, съгласуван между страните. Съгласно клаузата на чл. 6, ал. 3 от договора продавачът е трябвало да осигури и предостави всички изискуеми документи, необходими за извършването на нотариалния акт и вписването му, а съгласно чл. 6, ал. 4 от договора – в деня на сключване на окончателния договор да представи удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания, издадено от служба по вписванията, за период 10 години назад. Поето е било и задължение за заличаване на всички вписани вещно-правни тежести (чл. 6, ал. 5). Продавачът е декларирал, че е единствен собственик на имота и той не е предмет на предварителни договори с други купувачи (чл. 9). Съгласно чл. 10, ал. 1 от договора, продавачът е предоставил за преглед на купувача документите за собственост на имота, които са налични при продавача към момента на сключване на предварителния договор. Купувачът е заявил и потвърдил, че е запознат и е получил копие от акта за собственост, представляващ постановление за възлагане от 17.11.2016г. (чл. 10, ал. 3 от договора), както и е декларирал, че е провел собствено проучване да правното и фактическото състояние на имота, неговото функционално предназначение и е взел решение да сключи предварителния договор на основание собствените си проучвания, свързани с имота (чл. 10, ал.4). Договорът се е прекратявал, освен другото, при незаплащане на дължимата цена по начина и срока, посочени в чл. 3 от договора (чл. 14). Ако купувачът не е сключел окончателен договор в уговорения срок, продавачът е имал право да задържи авансово платената преди и при подписване на договора сума, както и да продаде имота на друг купувач (чл. 15). От дължимите при сключване на предварителния договор 11 050. 22 лева от касатора са били платени 2 000 лева. С нотариална покана, връчена на 11.01.2019г., банката е поканила касатора в петдневен срок да заплати остатъка от предварително дължимата част от цената – 9 050.22 лева, както и, тъй като срокът за сключване на окончателен договор е изтекъл на 10.12.2018г., касаторът да се яви на 20.02.2019г. от 10.00 часа в кантората на конкретно посочен нотариус, за сключване на окончателен договор. Касаторът е бил предупреден, че неявяването за сключване на окончателен договор ще бъде прието като виновно неизпълнение на договора, и авансово платените суми ще бъдат задържани. С отговор от 08.02.2019г. „Антол“ ЕООД е поискало представяне на документи за имота – документ за собственост, скица от АГКК и данъчна оценка, а чрез представител на 20.02.2019г. при среща на страните в нотариалната кантора е потвърдил, че документите за имота следва да му бъдат представени. Междувременно в хода на делото при сключилата предварителния договор банка е настъпило правоприемство (отделяне) на „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД (през месец май 2019г.), налагащо конституиране на дружеството като ответник, съгласно чл. 263и, ал. 7 от ТЗ, както и вливане в „Юробанк България“ АД (през месец ноември 2019г.). Въз основа на тези фактически констатации въззивният съд е приел, че предварителният договор от 10.10.2018г. не може да бъде обявен за окончателен, тъй като е развален – съгласно изявленията в нотариалната покана на банката поради неплащането на авансово платимата цена от 9 050. 22 лева от касатора (чл. 14 от предварителния договор), и несключването на окончателен договор, с последицата по чл. 15 от предварителния договор – задържане на авансово платената сума преди и при подписване на предварителния договор, с възможност за продажба на имота на друг купувач. За неоснователно е било прието възражението на касатора за неизпълнен договор поради това, че от продавача не са представени документи за собственост на имота. При тълкуване на чл. 6, ал. 6 от предварителния договор заедно с чл. 10, ал. 1 и ал. 2 от същия може да се направи извод, че волята на сключилите го е била продавачът да предостави на купувача документите за собственост на имота, с които той се легитимира. Това задължение е от значение за сигурността на купувача, че купува имот, собственост на продавача, а не чужд. В чл. 10, ал. 2 от предварителния договор обаче се съдържа декларативно изявление на купувача, че е получил акта за собственост, което е извънсъдебно признание на неизгоден за ищеца факт. В чл. 10, ал. 4 от договора купувачът е декларирал още, че е провел собствено проучване за фактическото и правно състояние на имота. Като се цени направеното извънсъдебно признание с останалите обстоятелства, според въззивния съд, може да се приеме, че продавачът е изпълнил задължението си да представи документи за собственост. Представянето на скица от АГКК и данъчна оценка за имота, също искани от касатора, няма легитимиращ ефект по отношение на правото на собственост, а са необходими само за сключването на окончателен договор пред нотариус. Дори да се приеме, че продавачът не е изпълнил задължението си да представи документи за собственост, това не е съществено. В предварителния договор продаваният имот е индивидуализиран ясно, както е индивидуализиран и документът за собственост – постановление за възлагане на частен съдебен изпълнител. Това е акт, който подлежи на вписване (чл. 4, б.“а“ от Правилника за вписванията). Книгите имат публичен характер и се водят на името на собственика. Всичко това дава възможност на купувача по един предварителен договор да се запознае с документа за собственост на продавача, независимо, че той не му го е предоставил лично. При тези установени обстоятелства поставеният от касатора материалноправен въпрос не може да бъде определен като такъв от значение за изхода на делото, съгласно разясненията по т. 1 от Тълкувателно решение № 1/2009 от 19.02.2010г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС – въпрос, част от правния спор и обусловил правните изводи на въззивния съд. В първата си част въпросът е основан на съществуващо задължение на купувача да извършва справки самостоятелно в имотния регистър за установяване правото на собственост върху продавания недвижим имот. Такова задължение на касатора по предварителния договор въззивният съд не е възприемал. Напротив, при тълкуване на волята на страните по сключения договор от 10.10.2018г. въззивният съд е приел задължение на продавача - банка да предостави на купувача документите за собственост на имота, с които той се легитимира. Въпросът на касатора във втората си част е за сключването на нотариална сделка за продажба на недвижим имот. Въпросът е без значение за изхода на делото, тъй като искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предявен по делото, е приет за неоснователен поради развалянето на предварителния договор от 10.10.2018г., който не обвързва страните и не може да обуслови сключването на окончателен договор. Същото е по отношение на поставения въпрос в третата си част – въззивният съд не е приемал, че купувачът е неизправна страна, поради това, че не е извършил действия по самостоятелна проверка на собствеността на имота, а поради това, че не е платил авансово платимата цена от 9 050. 22 лева, както и макар да се е явил на указания ден и час за сключване на окончателен договор, не е направил изявление за сключване на такъв договор. Във връзка с въпроса от касатора не е обосновано допълнителното основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК - чрез позоваване на съдебна практика, формирана при неточно приложение на закона, чрез позоваване на практика, която не е актуална с оглед промяна на законодателството или обществените условия, а при липсата на съдебна практика - чрез обосноваване на необходимостта от тълкуването на конкретна правна разпоредба, когато съдържащата се в нея правна уредба е непълна, неясна или противоречива (т. 4 от Тълкувателно решение № 1/2009 от 19.02.2010г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС на РБ). Неоснователно е твърдението на касатора за вероятност въззивното решение да е очевидно неправилно по смисъла на чл. 280, ал. 2, пр. 3 от ГПК, при което касационно обжалване да бъде допуснато. Очевидната неправилност на въззивното решение е самостоятелно основание за достъп до касационен контрол, за което касационният съд следи служебно като израз на обществения интерес от законосъобразно, предвидимо и справедливо правораздаване. Това основание е различно от основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК, свързани с частния интерес на страните от разрешаването на правния спор. Понятието „очевидна неправилност“ е във връзка с изчерпателно посочените основания за касационно обжалване и отмяна по чл. 281, т. 3 от ГПК – неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила или необоснованост, като конкретното му тълкуване е предоставено на Върховния касационен съд. В този смисъл е възприетото в Решение № 15 от 06.11.2018г. по к.д. № 10/2018г. на Конституционния съд. В практиката си, най-общо, Върховният касационен съд определя очевидната неправилност като неправилност на въззивното решение, която може да бъде изведена от неговите мотиви, при пороци на решението, при които са накърнени основните принципи на гражданския процес, така че не е постигната основната цел на правораздаването - да е справедливо, при което и касационната жалба трябва да бъде селектирана и разгледана. При неправилност поради нарушение на материалния закон трябва да се касае за нарушение на императивна правна норма, приложение на правна норма в нейния обратен, противоположен смисъл, приложение на несъществуваща или отменена правна норма или неправилна квалификация на приет за установен по делото факт, с което е нарушен принципът на законност по чл. 5 от ГПК, вр. чл. 4, ал. 1 от Конституцията. При неправилност поради необоснованост трябва да е налице нарушение на правилата на формалната логика при очевидно логическо противоречие между обсъдените доказателства в мотивите на въззивното решение и направените въз основа на тях фактически изводи, с което да е нарушен принципът за установяване на истината по чл. 10 от ГПК, вр. чл. 121, ал. 2 от Конституцията. При неправилност на въззивното решение поради съществено нарушение на съдопроизводствените правила трябва да има нарушение на посочените в чл. 5 - чл. 13 от ГПК, вр. чл. 4, ал. 1, чл. 6, ал. 2 и чл. 121 от Конституцията принципи и изисквания към правораздаването като справедливо, приемано в практиката на Върховния касационен съд като пълна липса на мотиви относно приет или отречен като осъществил се факт, отсъствие на анализ на събраните по делото доказателства и на фактически констатации по релевантни за спора обстоятелства, незачитане на силата на пресъдено нещо на влязло в сила решение, незачитане на правила относно подсъдността, процесуални нарушения във връзка с възложено от закон задължение на съда служебно да следи за интереса на някоя от страните в производството и др. По настоящото дело не е налице основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение поради негова очевидна неправилност, тъй като липсва вероятност то да страда от посочените пороци, поради които да е неправилно. Самият касатор твърди нарушение на разпоредбата на чл. 90 от ЗЗД, но такова нарушение на материалния закон не би могло да обоснове очевидна неправилност на въззивното решение в смисъла, изяснен по-горе. По изложените съображения не следва да бъде допуснато касационно обжалване на въззивното решение на Апелативен съд – София. С подадения отговор на касационната жалба насрещната страна „Юробанк България“ АД е поискала разноски за юрисконсултско възнаграждение. На основание чл. 78, ал. 3, вр. чл. 78, ал. 8 от ГПК, вр. чл. 37 от ЗПП, вр. чл. 25а, ал. 1 от Наредба за заплащането на правната помощ, вр. чл. 81 от ГПК, такива разноски, за сметка на касатора, следва да бъдат присъдени – 300 лева, съответно на обжалваемия интерес по делото.