Определение № 230 от 31.03.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3544/2021 г.

Производството е по чл.288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „КИК-ДИЗАЙН“ ООД, гр.София /в неъстоятелност/ с искане за допускане на касационно обжалване на въззивно решение на Софийски градски съд № 262728 от 27.04.2021 г. по гр.д.№ 11328/ 2019 г., с което е отменено изцяло решение на Софийски районен съд по гр.д.№ 44751/ 2016 г., след което по предявения от П. Д. Д. против касатора иск, квалифициран по чл.19 ал.3 ЗЗД, е обявен за окончателен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 01.12.2014 г. между „КИК-ДИЗАЙН“ ООД - продавач и П. Д. - купувач, по силата на който „КИК-ДИЗАЙН“ ООД – в несъстоятелност, се е задължил да продаде П. Д. подземен гараж № 2, в сграда № 1, с идентификатор ****, изградена в поземлен имот с идентификатор ****, с площ от 1 095 кв. м. по нотариален акт и 1084 кв. м. по скица № 15-395083/31.10.2014 г. на СГКК - [населено място], номер по предходен план 1 300, кв.41, парцел VI, поземлени имоти № ****, *****, ****, ****, разположен в сутерена на сградата, на кота минус 3 м. със застроена площ от 32,02 кв. м., както и със съответстващите на подземния гараж 9,18 % ид. ч. от общите части на сградата, съставляващи 33,95 кв.м., както и 0,91 % ид. ч. от стопанските площи в сградата, съставляващи 1,25 кв. м., при граници по архитектурен проект: стена, подземен гараж № 1, подземна улица, подземен гараж № 3, както и 9,99/ 1095 ид.ч. от поземления имот, в който е построена сградата, при условие, че П. Д. изпълни задължението си да заплати на „КИК-ДИЗАЙН“ ООД – в несъстоятелност сумата от две хиляди лева; П. Д. е осъден да заплати дължимите местен данък, нотариална такса и държавна такса за вписване; наредено е да се впише възбрана върху имота до заплащането на разноските по прехвърлянето му; постановено е да не се издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени дължимите такси и разноски; даден е 6-месечен срок за отбелязване на решението в Агенция по вписванията. Като основание за допускане на обжалвания акт до касационен контрол жалбоподателят поддържа очевидната му неправилност, тъй като въззивният съд неправилно приел предмета на договора за възможен, предвид липсата на самостоятелен обект на собственост, който да е годен обект на транслативна сделка. Освен това поставя следните /уточнени при условията на Тълкувателно решение № 1/ 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1/ 2009 г., ОСГТК, ВКС/ въпроси: съставлява ли самостоятелен обект в сграда място за паркиране в сутерена, оградено с телена мрежа, може ли такова място да бъде обект на прехвърлителна сделка и как следва да се индивидуализира при извършване на такава; може ли да има самостоятелни обекти в подземен гараж на сграда, в който има отделни места за паркиране; процесното място за паркиране отговаря ли на дефинициите за самостоятелен обект по ЗУТ и ЗКИР и има ли разлика между тези дефиниции; процесното място за паркиране отговаря ли на изискванията на чл.37 ал.4 ЗУТ; приложимо ли е тълкуването по Тълкувателно решение № 3/ 2014, ОСГК, ВКС към местата за паркиране в сграда при действащата редакция на чл.37 ал.4 ЗУТ. Жалбоподателят поддържа, че тези въпроси са разрешени в противоречие с практиката на ВКС или че са от значение за точното прилагане на закона и развитието на правото. Ответната по касация страна П. Д. оспорва жалбата с доводи, че касаторът не е формулирал надлежни правни въпроси, които да имат значение за решаващите изводи на инстанцията по същество. Според него разрешенията на тази инстанция са в съответствие с установената практика. Поради това моли обжалването да не бъде допуснато, а евентуално излага и доводи за правилност на обжалваното решение. Съдът приема за основателни възраженията на ответната по касационната жалба страна за ненадлежно формулиране на въпросите процесното място за паркиране отговаря ли на дефинициите за самостоятелен обект по ЗУТ и ЗКИР и има ли разлика между тези дефиниции; и процесното място за паркиране отговаря ли на изискванията на чл.37 ал.4 ЗУТ. Тези питания не отговарят на общото изискване на чл.280 ал.1 ГПК, защото не касаят правните разрешения на въззивния съд, а конкретно установеното по делото. Отговорът на тези въпроси изисква контрол върху обжалваното решение по същество, което в производството по чл.288 ГПК е недопустимо. Останалите въпроси отговарят на изискванията на чл.280 ал.1 ГПК. Съдът намира жалбата за допустима, но искането за допускане на касационно обжалване е неоснователно. За да уважи предявения иск въззивният съд приел, че с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.12.2014 г. ответното дружество /продавач/ се задължило да продаде на ищеца /купувач/ въпросният подземен гараж № 2 за сумата 9 000 лв. При подписване на договора купувачът заплатил на продавача 7 000 лв, а втората вноска от 2 000 лв следвало да бъде платена при окончателното изповядване на сделката при нотариус, не по късно от 10.01.2015 г. Продавачът се легитимирал като собственик на имота с нотариален акт от 21.09.2005 г. за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда № 122, том V, рег. № 3844, дело № 782 от 2005 г. Сградата била въведена в експлоатация. В нея се намирал въпросният подземен гараж № 2 с площ от 32,02 кв. м. ограден от три от страните си със стени – сутеренни или преградни. Към момента той не бил нанесен в кадастралната карта. Съдът посочил, че за изясняване на статута на гаража по делото са били назначени две експертизи, които са дали идентични заключения. Според тях въпросният подземен гараж № 2 е за паркиране на две леки коли и е с размери и площ, съответстващи на тези, посочени в одобрения архитектурен проект. Той граничел с гаражна клетка № 1, вътрешна стена на сутерена, гаражна клетка № 3 и подземна улица. И двете вещи лица приемали въпросният гараж за отговарящ на характеристиките за самостоятелен обект на собственост. При тези фактически установявания съдът приел, че са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен. Страните в производството били обвързани от валиден предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен в изискуемата писмена форма и съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Ищецът изпълнил задължението си да плати уговорената част от продажната цена, но ответникът от своя страна не е изпълнил насрещното си задължение да прехвърли правото на собственост върху процесния гараж чрез сключване на окончателен договор в нотариална форма. Съдът посочил, че по това страните не спорят, основните възражения на ответника касаели възможността процесният гараж да съществува като самостоятелен обект с параметрите, описани в предварителния договор. Тези възражения съдът отхвърлил като неоснователни, позовавайки се на заключенията на вещите лица и отбелязвайки, че няма доказателства, които да разколебават или опровергават техните изводи. Експертите били категорични, че процесният подземен гараж представлява самостоятелен обект по смисъла на § 5 т.39 ДР ЗУТ и § 1 т.1 ДР ЗКИР, доколкото съставлявал реална част от строеж с определено наименование, местоположение и самостоятелно функционално предназначение. За него били предвидени съответстващите идеални части - 9,18 % ид. ч. от общите части на сградата, 0,91 % ид. ч. от стопанските площи в сградата и 9,99/ 1095 ид. ч. от поземления имот,затова не можело същият да се счита за обща част в сградата. Съдът се позовал и на разясненията, дадени с Тълкувателно решение № 3/ 2014 г., ОСГК, ВКС, и приел, че дори гаражът да не бил фактически обособен, щом това обособяване е възможно, договорът не бил нищожен поради невъзможен предмет. Счел за ирелевантно обстоятелството, че обектът не е нанесен в кадастралната карта като посочил, че собственикът може винаги да поиска това. При тези мотиви на инстанцията по същество, поставените като основание за допускане на касационното обжалване правни въпроси /които от тях са надлежно формулирани/ са необуславящи. Всички те не кореспондират на фактическите установявания на въззивния съд, който не е приел за установено от фактическа страна, че предметът на предварителния договор е място за паркиране, а че се касае за гараж. Съдът е сторил това след съвкупен анализ на писмените доказателства и заключенията на вещите лица, като във връзка с този анализ процесуалноправен въпрос не е повдигнат. А при фактическото установяване, че предмет на договора е гараж, без значение са въпросите какъв е статутът на местата за паркиране в сграда, биха ли могли те да бъдат самостоятелен обект на собственост и приложими ли са такива места постановките на Тълкувателно решение № 3/2014 г.,ОСГК, ВКС. Затова по поставените въпроси касационното обжалване не може да бъде допуснато. То не може да бъде допуснато и по твърденията за очевидна неправилност на обжалвания акт. Съгласно установената практика, „очевидна неправилност“ е налице, когато съдът е допуснал видимо тежко нарушение на закона - материален или процесуален или явна необоснованост, които са съществени до такава степен, че могат да бъдат констатирани директно. „Очевидната неправилност” предпоставя обосноваване на порок на въззивния акт, установим пряко от съдържанието на последния, без анализ на доказателствата и на осъществените в действителност процесуални действия на съда и страните. Тя следва да е изводима от мотивите на съдебното решение или определение и при установените от инстанцията по същество факти. Случаят не е такъв, тъй като жалбоподателят извежда очевидната неправилност от неправилното разрешаване на поставените от него правни въпроси. Щом тези въпроси са необуславящи, обжалваният акт не може да се окачестви като „очевидно неправилен“. По тези съображения Върховният касационен съд намира, че не са налице предпоставките по чл.280 ал.1 и 2 ГПК и