Определение № 144 от 18.03.2015 г. на ВКС по гр. д. № 7275/2014 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място] срещу решение от 11.08.2014 г. по гр. д. № 691/2014 г. на Софийски апелативен съд, с което е отменено първоинстанционното по гр. д. № 1779/2009 г. на СГС и е отхвърлен предявения от касатора срещу [фирма] ревандикационен иск за УПИ VІІ-2, от кв. 341, м. Буката, по плана на [населено място], район „К. село” и построената в него жилищна сграда на площ от 82 кв. м. Поддържа се довод за недопустимо произнасяне на съда по въпроса за валидността на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на описания недвижим имот, който въпрос е решен с влязло в сила решение, постановено по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се сочат касационните основание по чл. 281, т. т. 2 и 3 ГПК. Формулирани са няколко въпроса: 1. какви са последиците на решението, с което е отхвърлен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с оглед отказа на купувача да предаде владението на имота, предмет на договора;

2. каква е правната защита на продавача по предварителен договор, ако след отхвърлен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД купувачът продължава да владее имота на основание предварителния договор, ако той е валиден.

3. какво е правното значение на мотивите на решението, с което е отхвърлен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както и приетото в ТР № 3 от 15.11.2013 г. по т. д. № 3/2013 г. на ОСГТК.

4. Разполага ли въззивният съд с правомощието да обсъжда възражението на ответника по иска по чл. 108 ЗС, които излизат извън рамките на конкретния спор и са обсъдени в производството по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Въпросите 5 и 6 са относно това отхвърлянето на иска по чл. 19, ал. 3 З. има ли за последица прекратяване на предварителния договор.

7. Прекратява ли решението, с което е отхвърлен иска по чл. 19, ал. 3 З., правото да се иска обявяването му за окончателен.

8. При липса на уговорен срок в предварителния договор за продажба за сключване на окончателен, липсата на предприети действия от страна на продавача, прави ли го неизправна страна.

9. Може ли да се приеме, че възражението за задържане на имота до връщане на платената цена, представлява отказ от договора.

По отношение на поставените въпроси не е обосновано наличието на нито едно от основанията по чл. 280, ал. 1 ГПК.

Ответникът по касация намира жалбата за неоснователна. Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК от легитимирана страна, срещу подлежащо на обжалване въззивно решение и е допустима.

За да се произнесе по жалбата съдът взе предвид следното:

Установено е по делото, че страните са сключили на 15.02.2008 г. предварителен договор за покупко-продажба на описания недвижим имот. След като купувачът „Е. България” е заплатил уговорената цена на 15.08.2008 г., продавачът му е предал владението на имота. В договора не е уговорен срок, в който следва да се извърши продажбата по нотариален ред. С нот. покана, връчена на 17.09.2009 г., касаторът е уведомил купувача, сега ответник по иска, че договорът е сключен без надлежно взето решение от продавача за продажба на имота, както и че поради ниската цена продавачът е загубил интерес от договора и го прекратява с едностранно предизвестие.

На 18.12.2009 г. купувачът „Е. България” е предявил иск за обявяване на договора за окончателен. С влязло в сила на 09.07.2012 г. решение по гр. д. № 341/2011 г. на ВКС, ТК, ІІ отд. искът е отхвърлен поради липса на валидно изразена воля за продажба на имота. Позовавайки се на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ и съобразявайки това, че едноличен собственик на капитала на продавача по време висящността на спора е било [фирма], [населено място], съдът е намерил, че решението за продажба на имота е следвало да се вземе от това дружество.

Ревандикационният иск, предмет на обжалваното решение, е предявен на 16.10.2009 г. Производството по делото е спряно на 04.02.2010 г. до приключване на т. д. № 1779/2009 г. на СГС с предмет – иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и е възобновено на 26.122012 г.

С обжалваното решение въззивният съд е отхвърли иска, след като е приел, че отхвърлянето на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, поради липса на валидно изразена воля за разпореждане с имота, няма за последица прекратяването на предварителния договор. Този договор не е прекратен и с едностранното предизвестие отправено от продавача с нот. покана, връчена на 17.09.2009 г. с мотив за отпадане на интереса от договора. Приел е и това, че в предварителния договор не е уговорен срок за сключване на окончателен договор, поради което той продължава да действа между страните, от което е направил извод, че ответникът, купувач по него, владее имота на правно основание.

Въззивният съд е обсъдил и това, че предварителният договор е валиден. При сключването му управителят на дружеството е действал съобразно правомощията си, които не са ограничени в отношенията на дружеството с трети лица. Позовал се е на възприетото в ТР № 3 от 15.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС, в което е прието, че подчинеността на управителя на решенията на общото събрание (чл. 141, ал. 1 ТЗ) има действие само във вътрешните отношения между членовете на дружеството.

От това е направен решаващия извод за неоснователност на предявения ревандикационен иск.

Въпрос 1. от изложението е решен от съда при правилното прилагане на закона и само той е обусловил правните му изводи. Решението, с което е отхвърлен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД няма за последица прекратяване на този договор. Той може да бъде прекратен по реда на чл. 87 ЗЗД.

В случая договорът не е прекратен с отправяне на едностранно предизвестие на продавача, тъй като купувачът е изпълнил своето задължение. Единственото такова по договора е било да плати уговорената цена и това е направено. Друго основание да отпадне действието му е изтичане на погасителната давност за упражняване правото да се иска обявяването на договора за окончателен, която тече при случаите, когато купувачът по предварителния договор е получил владението на имота ( ТР№ 55/1962 г. на ОСГК на ВС). То намира приложение само при позоваване на този юридически факт.

По поставеният в т. 2 въпрос съдът не се е произнасял. Страната избира вида на правна защита, а съдът уважава или отхвърля искането й.

Поставените в т. 3 и 4 въпроси, са насочени към разрешаването на въпроса обвързани ли са страните от предварителен договор, който не може да бъде обявен за окончателен, поради липса на валидно изразена воля от продавача за разпореждане с имота, на което основание е отхвърлен иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД.

Въззивният съд е приел, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот съставлява действие на обикновено управление, няма вещни последици, поради което при сключването му не се изисква да е налице изрично разрешение от компетентния орган на търговеца юридическо лице и продавач по договора за разпореждане с имота. Изводът е законосъобразен и в съответствие със задължителната практика на съда, която приема, че в производството по конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на недвижимия имот по нотариален ред. Съдебното решение замества нотариалният акт, а съдът следва да извърши проверките, които прави нотариуса. Той следва да установи, че елементите на договора за покупко-продажба на недвижим имот са налице към момента на постановяване на решението. Липсата на решение на общото събрание на О. за разпореждане с имота по чл. 137, т. 4 ТЗ не опорочава предварителния договор, сключен от управителя на дружеството. Договорът е валиден, обвързва страните и те дължат изпълнение на уговореното в него докато той има действие между тях.

Въпросите по т. 5 и 6, които обобщени в един се отнасят за това дали решението, с което е отхвърлен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, има за последица прекратяване на сключения предварителен договор, е решен от съда при точно прилагане на закона. Основанията за прекратяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот са общите основания за прекратяване на двустранен договор, посочени в ЗЗД, както и уговорените между страните.

В производството по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът проверява наличието на предпоставките за сключване на договор за продажба на недвижим имот. Когато някоя от тях липсва, в случая валидно изразена вола, няма пречка страната, която не е формирала такава воля по предвидения в закона ред, повторно да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор или да предяви повторно иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ако воля за разпореждане с имота бъде изразена по предвидения в закона ред.

Въпросът по т. 7 не е решаван от съда, тъй като той е сезиран с вещен иск, а не с повторно предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Не съставляват общо основание по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане касационна проверка и въпросите по т. 8 и 9, тъй като съдът не се е произнасял по такива въпроси и те не са обосновали решаващият му извод за неоснователност на иска.

Наред с изложеното по-горе липсата на мотивиране на някое от основанията по чл. 280, ал. 1 т. т. 1-3 ГПК по нито един от формулираните въпроси също е основание да се остави без уважени е искането. Задължение на жалбоподателя по чл. 284, ал.1, т. 3 ГПК е да представи точно и мотивирано изложение на касационните основания, тъй като касационния съд е обвързан от предмета на жалбата, което е от значение и при произнасянето му във фазата по нейното селектиране. В този смисъл е разрешението, дадено в т. 1 на ТР № 1 от 19.02.2009 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС.

При проверка на решението не се установи да е налице основание по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане касационна проверка на въззивното решение, поради което искането за допускане на такава следва да се остави без уважение.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на І г.о.