Определение № 2085 от 28.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2261/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на [община], представлявана от В. М. - кмет, чрез процесуалния представител адвокат М. И., срещу въззивно решение № 140 от 14.03.2024 г. по в.гр.д. № 11/2024 г. на Окръжен съд – Благоевград, с което е отменено решение №243 от 27.10.2023 г. по гр.д. № 338/2023 г. на Районен съд – Гоце Делчев и вместо това е отхвърлен предявеният по реда на чл. 422 ГПК установителен иск, че К. Д. С. дължи на жалбоподателя сумата 24 728,35 лв., представляваща дължими наемни вноски по шест договора за наем на земеделски земи, за която сума е издадена заповед № 32 от 24.10.2023 г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 53/2023 г. на Районен съд – Гоце Делчев.

В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от К. Д. С., [населено място], чрез адвокат Г. Я., с който се поддържа, че обжалваното решение е правилно, а подадената жалба неоснователна. Не е направено искане за присъждане на разноски.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК и е срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение. За да се произнесе по допустимостта ѝ, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, намира следното:

Въззивният съд е приел, че са предявени искове по реда на чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1 ГПК във връзка с чл. 232, ал. 2 ЗЗД за признаване на установено, че ответникът К. Д. С. в качеството му на наемател дължи на [община] като наемодател сумата в общ размер на 24 728,35 лв. - дължими наемни вноски по шест договора за наем на земеделски земи, сключени между страните, за периодите: от 2018 г. до 2022 г. по пет от договорите, и от 2017 г. до 2022 г. по шестия. Съдът е посочил, че не се спори относно сключването на процесните договори, относно размера на наемните цени по всеки от тях, както и за обстоятелството, че същите не са били заплатени за спорните процесните периоди. Определил е, че спорните въпроси касаят валидността на договорите, дали наемодателят е изпълнил задълженията си по тях, кога и по чия инициатива са прекратени, както и съответно дали са дължими процесните суми. Като неоснователно е отхвърлено възражението на наемателя, че наемодателят не е изпълнил задължението си по чл. 5 от договора да му предаде имотите. Съгласно посочената клауза наемодателят се задължава да предостави имота на наемателя в седемдневен срок от подписването на договора. Съдът е посочил, че след сключването на договорите през 2016 г. наемателят по никакъв начин не е уведомил общината, че има някакви затруднения във връзка с ползване на имотите, респ. затруднения по установяване на точното им местонахождение. От доказателствата по делото – документи за заплащане на част от наемните вноски и свидетелски показания, и като тълкува волята на страните и последващите им действия, съдът е приел, че наемодателят е изпълнил задължението си да предаде земите, като наемателят е знаел къде точно се намират земите. Не е основателно и възражението на наемателя за нищожност на договорите поради невъзможен предмет, защото имотите не могат да бъдат използвани по предназначение, тъй като не са ниви, а обрасли с дървесна растителност имоти. Не е налице нито фактическа, нито правна невъзможност на предмета, доколкото същият съществува и е обособен. Обстоятелството, че са съществували реални пречки за използването му – имотите са необработваеми и обрасли, поставени са ограждания, цистерни и др. не води до извод за невъзможен предмет или за невъзможност за използване на имота. Освен това наемателят е имал възможност преди да участва в търга и да сключи договорите за наем да направи оглед на имотите. На следващо място, съдът е разгледал възраженията на страните по отношение на прекратяването на договорите. Посочил е, че от текста им се установява, че са сключени за период от десет години, като страните в чл. 14 са уговорили изрично хипотезите, в които се прекратяват, като едно от основанията е неплащането на наемната цена в уговорения срок. Съдът е направил извод, че това право е предоставено както на наемателя, така и на наемодателя, без да се изисква каквото и да е допълнително волеизявление. Приел е, че клаузата обективира ясно изразената воля на страните прекратяването да настъпи автоматично без необходимост от волеизявление/предизвестие, от която и да е от страните, с простото настъпване на визираното обстоятелство – неплащане на дължимата наемна цена в определения за това срок. Разпоредбата на чл. 238 ЗЗД за прекратяване на наемното правоотношение с предизвестие е приложима само за безсрочни договори за разлика от договорите за определен срок, както е в конкретния случай. Доколкото не се твърди процесните суми да са били заплатени до посочените съобразно клаузата на чл. 12 падежи, то съдът е приел, че договорите са прекратени на 02.08.2017 г., поради което наемни вноски след тази дата не се дължат.

В представеното изложение по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се сочат основанията по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следните въпроси:

1. „Допустимо ли е инициативата за прекратяване на писмен договор за наем на земеделска земя със срок от 10 години, вписан в съответната Служба по вписванията при Агенция по вписванията, да бъде предоставена на неизправната по договора страна, и как следва да бъде осъществено това прекратяване – автоматично или с отправяне на изрично писмено уведомление?“.

2. „Следва ли страната по писмен договор за наем на земеделска земя със срок от 10 години, вписан в съответната Служба по вписванията при Агенция по вписванията, която се позовава на клауза от същия договор относно прекратяването му, да направи това с изрично писмено уведомление до другата страна, макар това да не е изрично записано в договора за наем?“.

3. „Автоматично ли се прекратява писмен срочен договор за наем на земеделска земя със срок от 10 години, вписан в съответната Служба по вписванията при Агенция по вписванията – без да се изискват каквито и да е било допълнителни изявления от страните по договора при настъпването на определен в договора юридически факт?“.

4. „Тълкуването на договора за наем следва ли да бъде съобразено с оглед интереса на страните относно облекчения режим за прекратяването му, следва ли съдът да прецени в съвкупност всички действия или бездействия на страните, възможностите на изправната страна, срока за който е сключен договора, и всички други обстоятелства по него?“.

Твърди се също, че са налице основанията по чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК –очевидна неправилност на обжалваното решение.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение намира, че са налице предпоставките за допускане касационно обжалване на решение № 140 от 14.03.2024 г. по в.гр.д. № 11/2024 г. на Окръжен съд – Благоевград на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по последния правен въпрос (уточнен при условията на ТР № 1/ 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1/ 2009 г., ОСГТК, ВКС): длъжен ли е съдът да изследва действителната воля на страните по договор за наем относно клаузите за прекратяването му преди изтичането на уговорения срок, съобразно разпоредбата на чл.20 ЗЗД.

На касатора следва да се укаже в едноседмичен срок от съобщението да представи доказателства за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер на 494,57 лв., като в противен случай касационната жалба ще бъде върната.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на ІІІ г. о.