Определение № 3174 от 12.06.2026 г. на ВКС по гр. д. № 1655/2026 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на А. Т. Б., чрез адв. М. А., срещу въззивно решение № 199 от 27.11.2025 г., постановено по в. гр. д. № 290/2025 г. по описа на Апелативен съд – Б.,в частта, с която след отмяна на решение № 132 от 21.05.2025 г., постановено по гр. д. № 357/2024 г. по описа на Окръжен съд – Сливен, за отхвърляне на предявения от П. Х. И. против А. Т. Б., иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е обявен за окончателен сключеният между А. Т. Б., като продавач, и П. Х. И., като купувач, предварителен договор от 18.07.2022 г. за продажба на недвижим имот, с всички движими вещи и подобрения в него, който имот представлява самостоятелен обект в сграда, с идентификатор № *** по КККР на [населено място], [община], одобрени със Заповед № РД-18-31/19.04.2006 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес на самостоятелния обект: [населено място],[жк], блок ***, вход ***, ет. ***, апартамент № ***, който самостоятелен обект се намира в жилищна сграда – многофамилна с идентификатор № ***, разположена в поземлен имот с идентификатор № ***по КККР на [населено място], с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: едно, със застроена площ на самостоятелния обект по документ за собственост: 66. 10 кв. м, при граници и съседни самостоятелни обекти в сградата по кадастрална карта: на същия етаж: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, под обекта: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, над обекта: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, ведно с прилежащите таванско помещение и избено помещение, заедно с 1. 97% ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот с идентификатор № *** по КККР на [населено място], за сумата от 89 000 лв., изцяло изплатена към 31.05.2024 г. по банковата сметка на продавача. В касационната жалба е инкорпорирана и частна жалба против въззивно решение № 199 от 27.11.2025 г., постановено по в. гр. д. № 290/2025 г. по описа на Апелативен съд – Б., в частта, имаща характер на определение, с която е оставен без разглеждане предявеният от А. Т. Б. против П. Х. И. в условията на евентуалност насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ и е прекратено производството по този иск. Тази частна жалба подлежи на разглеждане по реда на чл.274, ал.2 ГПК. Доколкото А. Т. Б. е подал и частна жалба вх.№496/19.01.2026г., отговаряща на изискванията по чл.275, ал.2 във вр. с чл.260 ГПК и по същата е образувано ч.гр.д. № 1654/2026г. по описа на ВКС, ІІІ ГО, се обосновава извод, че предмет на настоящото производство е единствено касационната жалба срещу въззивното решение в частта на произнасянето по иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. В касационната жалба се релевират доводи за неправилност на решението поради допуснато нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост – основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Искането е за неговата отмяна. В изложението на основанията за допускане на касационното обжалване касаторът поддържа наличието на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК по следните въпроси: 1/ „Има ли право страната да се откаже от договора, тоест да го прекрати, като загуби обещаното или даденото и тази страна е упражнила това свое право на прекратяване на договора, то другата страна има ли право да иска обявяването му за окончателен по съдебен ред или е носител само на правото да иска присъждане на уговорената в случай на отказ от договора престация?“ Следва ли въззивният съд при отмяна на решението на първоинстанционния съд, да не кредитира извънсъдебните признания на страната за неизгодни за нея факти, които не са оспорени от ищеца пред първоинстанционния съд (направеното признание от ищеца още в исковата молба, че продавачът се е отказал, както и посоченото уведомление от 02.12.2024 г., връчено извънсъдебно на купувача, чрез ЧСИ М. М. с рег. № *** от КЧСИ, за извънсъдебно прекратяване на договора)?“; 2/ „Нарушава ли се принципът на чл. 9, чл. 10 и чл. 12 ГПК, след като въззивният съд не е установил за себе си предприетите действия от страна на продавача /конклудентни действия за отказ от договора/, с последващото писмено уведомление за отказ от договора и заплащане на договорената между страните сума при отказ от договора, има ли за последица прекратяването на договорната връзка между страните извънсъдебно?“; 3/ „По какъв начин следва да се преценява изходящото от страната по спора извънсъдебно признание на факт и следва ли то да бъде кредитирано от съда, тоест обвързан ли е съдът с изявленията в него и трябва ли да се зачете формалната му доказателствена сила относно съдържащото се признание, подкрепено и от събраните по делото доказателства?“; 4/ „В хипотезата на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, уведомлението за прекратяване на договора, връщане на продажната цена, ведно с договорената от страните допълнително дължима сума при отказ от договора от продавача на купувача, и които са приети и не са оспорени от купувача в първоинстанционното производство, обуславя ли извод за прекратяване на предварителния договор по взаимно съгласие между страните?“. Поддържа се противоречие с практиката на ВКС (без да се отнася към конкретен въпрос), обективирана в Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК, решение № 209 от 04.11.2016 г. по гр. д. № 1539/2016 г. на I г.о., решение № 240 от 28.10.2014 г. по гр. д. № 2926/2014 г. на I г.о., решение № 39 от 07.03.2017 г. по т. д. № 582/2016 г. на II т.о., решение № 255 от 24.04.2002 г. по гр. д. № 1079/2001 г. на V г.о., Тълкувателно решение № 4 от 29.04.2015 г. по тълк. д. № 4/2014 г. на ОСГТК, решение № 474 от 13.07.2010 г. по гр. д. № 457/2009 г. на IV г.о., решение № 944 от 11.01.2010 г. по гр. д. № 2923/2008 г. на III г.о., решение № 50117 от 26.07.2023 г. по т. д. № 876/2021 г. на II т.о. и определение № 145 от 19.02.2009 г. по гр. д. № 2923/2008 г. на III г.о. Пети и шести въпрос в изложението: 5/ „Следва ли въззивният съд при уважаване на главния иск по делото, да пристъпи към разглеждане на предявения в условията на евентуалност насрещен иск при дадена от първоинстанционния съд в доклада по чл. 146 ГПК правна квалификация на иска и при събрани по делото доказателства по него?“ и 6/ „Може ли страна по предварителен договор, която няма качеството на търговец да се позове на разпоредбата на чл. 307 ТЗ /стопанска непоносимост/, след като законодателят е посочил в разпоредбата „страна“, а не търговец?“, се поставят във връзка със соченото основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Тези въпроси са извън предмета на настоящото производство, тъй като касаят частта от решението, имаща характер на определение, чиято правилност и законосъобразност е предмет на проверка в рамките на образуваното производство по ч.гр.д.№1654/26г. по описа на ВКС, ІІІ ГО. В касационната жалба се поддържат и основанията за достъп до касация по чл. 280, ал. 2 ГПК, в хипотезата на очевидна неправилност и вероятна недопустимост. Ответникът по жалбата П. Х. И. не взема становище по нея в предоставения срок за отговор. За да се произнесе по допустимостта на касационното обжалване, Върховният касационен съд съобрази следното: Касационната жалба е подадена от надлежна страна, в срока по чл. 283 от ГПК, срещу решение на въззивен съд, подлежащо на касационно обжалване, и е процесуално допустима. В обжалваното решение въззивният съд е установил от фактическа страна, че с договор от 18.07.2022 г. А. Б., в качеството на „продавач – обещател“ и П. И., в качеството на „купувач“ се споразумели продавачът-обещател да продаде на купувача собствения си, описан подробно по-горе недвижим имот, с всички движими вещи и подобрения към него, за сумата от 89 000 лв., платими, както следва: първа вноска в размер на 5 000 лв., платима в деня на подписване на договора и 10 равни месечни вноски, в размер на 8 000 лв. всяка, платими до 30-то число от всеки месец за периода от 01.08.2022 г. до 30.05.2023 г. и последна вноска от 4 000 лв., платима в периода от 20.05.2024 г. до 31.05.2024 г.; че според чл. 7 от договора, продажната цена е фиксирана в чл. 2 и чл. 3 от същия, тя е окончателна и не подлежи на предоговаряне или промяна, независимо от промяната на икономическите условия в страната или настъпването на каквито и да е събития от обективен и субективен характер; че в 1-месечен срок от заплащане на продажната цена в пълен размер, страните се задължават да сключат окончателен договор за имота, под формата на нотариален акт, освен ако не бъде уговорена друга дата между двете страни; че в договорения срок пълната цена е изплатена на продавача-обещател, всяка една вноска – в сроковете по чл. 5 от договора, като последната вноска от 4000 лв. била заплатена на 22.05.2024 г. От показанията на свидетеля А. – посредник по сделката, които е кредитирал, съдът е приел за установено, че към датата на сключване на предварителния договор, бъдещият купувач бил готов да заплати продажната цена изцяло; че тъй като продавачът-обещател придобил наскоро преди това имота, свидетелката го посъветвала да изчака един период от време от три години, в противен случай трябвало да заплати данък; че за плащането на първата вноска свидетелката придружила майката на купувача до банката, заедно изготвили платежния документ и след това майка му продължила сама да плаща ежемесечните вноски, като пълномощник на сина си; че след плащането на последната вноска от 4 000 лв., майката на купувача се свързала със свидетелката А. и я уведомила, че цялата сума е вече платена, като тогава тя се свързала с Б., за да договорят дата за сключване на окончателния договор и разбрала, че той се отказва. Отказът на продавача Б. е съобразен от второинстанционния съд като безспорен факт по делото, съгласно становището му по делото и приложеното уведомително писмо до И., връчено на 02.12.2024 г. – т. е. около шест месеца след плащането на окончателната вноска от 4 000 лв., четири месеца и половина след завеждане на исковата молба и в срока за отговор против заведения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Посочил е, че видно от писмото, Б. се позовава на чл. 12 от предварителния договор за продажба на недвижим имот, съгласно който: „При положение, че Продавачът откаже да сключи окончателния договор за продажба на имота по чл. 1, въпреки заплащането на пълния размер на цената на имота или по негова вина сключването на окончателния договор стане невъзможно, то той се задължава да върне на купувача П. Х. И. заплатената до момента продажна цена, плюс неустойка в размер на 20% от общата продажна цена, равняваща се на 17 800 лв. в полза на Купувача“. Счел е за установено и това, че видно от приложеното на стр. 113 от делото на първата инстанция платежно нареждане, в хода на производството и преди приключване на устните състезания, Б. превел на И. продажната цена на апартамента + 20 % неустойка или сума в общ размер от 106 800 лв. Видно от приетото във въззивното производство платежно нареждане от 29.04.2025г. по сметката на Б. е върната отново сумата 106800лв. като „неоснователно върната продажна цена и неустойка по договора от 18.07.2022г.“ При така изложената фактическа обстановка, решаващият състав е посочил, че първият спорен въпрос, на който дължи отговор, е разпоредбата на чл. 12 от предварителния договор сочи ли на право на бъдещия продавач да се отметне от договора, договорена ли е отметнина или е договорена неустойка за неизпълнение. Тълкувайки разпоредбата на чл. 93 ЗЗД, е приел, че по настоящото дело заплатените суми от страна на И. нямат характер на капаро, а представляват разсрочено изплащане на пълната цена на апартамента. Изложил е съображения, че задатък би могъл да се обсъжда, ако в договора бе включена клауза, че при отказ от договора от страна на И., Б. има право да задържи дадената начална сума или при отказ от договора от страна на Б. – той ще дължи връщане на сумата в определен размер на И., а в случая не се установява подобна договорка. Взел е предвид и клаузата на чл. 13 от договора, съгласно която „При положение, че някоя от страните откаже да сключи окончателния договор за продажба на недвижимия имот по т. 1 от договора, то изправната страна може да предяви пред компетентния съд иск за сключване на окончателен договор, в съобразие с разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ...“. При тези съображения, апелативният съд е приел, че страните са договорили неустойка при неизпълнение, а не право на продавача по чл. 12 от договора да се отметне от него, въпреки пълното заплащане на цената на недвижимия имот. Като следващ съществен въпрос от значение за изхода на делото, въззивният съд е посочил дали клаузата на чл. 12 от договора дава основание на продавача валидно да заяви отказ от сключване на окончателния договор, въпреки пълното заплащане на договорената цена от страна на купувача. Съобразявайки разпоредбите на чл. 20 и чл. 20а ЗЗД, е приел наличието на противоречие между чл. 12 и чл. 13 от предварителния договор. Установил е, че съгласно чл. 12 от него, продавачът може да откаже сключването на окончателен договор, въпреки заплащането на пълния размер на цената за имота, като върне платената до този момент сума, ведно с неустойка в размер на 20 % от общата продажна цена, а съгласно следващия чл. 13 от предварителния договор, ако една от страните откаже да сключи окончателния договор, изправната страна може да предяви иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен. Приел е, че разпоредбата на чл. 12 от предварителния договор не сочи на недвусмислена и ясно изразена воля на бъдещия продавач да се обвърже от последиците от договора, като поеме задължения и претендира права по него, от което е намерил, че действителната воля на страните подлежи на тълкуване, след като между тях съществува спор относно приложението на тези противоречиви договорни клаузи. Процедирайки по този начин, решаващият състав е формирал извод, че договарянето на условие по чл. 12 от процесния предварителен договор, за право на отказ на продавача-обещател от сключване на окончателен договор, дори и при пълно и точно изпълнение на поетите от бъдещия купувач задължения, не съответства на общата воля на страните за прехвърляне на собствеността върху имота в един бъдещ и конкретизиран по договора момент, още повече, че до заплащане на последната вноска, Б. не се е противопоставял на разсрочените плащания. Приел е, че от поведението и на двете страни до завеждане на делото, може да се заключи, че са желаели правните последици от сключения договор и прехвърлянето на собствеността върху него, ведно с находящите се движими вещи и подобренията, в собственост на И., доколкото до този момент до последния не е достигало изявление на Б. за отказ от договора. В допълнение е съобразил още, че с клаузата на чл. 13 от договора, страните са уговорили последиците за изправната и неизправната страна от несключване на окончателен договор. При тези съображения е изложил решаващи мотиви, че към сключване на процесния договор, общата взаимна воля на страните е била за сключване на окончателен такъв, затова клаузата на чл. 12 не следва да бъде зачитана, а тази на чл. 13 – пресъздава разпоредбата на закона, следователно не може да бъде дерогирана. Спрямо връченото уведомление по чл. 12 от предварителния договор, изрично е посочил, че право да разваля или прекратява договор има само изправната страна, каквато продавачът-обещател не е. Обобщил е, че се налага извод за уважаване на иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и присъждане на съдебните разноските по него в тежест на ответника, при заплащане на дължимите за прехвърлянето такси от страна на ищеца. При тези мотиви на въззивната инстанция, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, намира следното: По отношение на поставените от касатора в изложението въпроси от първи до четвърти включително, следва да се посочи, че същите не са правни въпроси по смисъла на чл. 280 ГПК, които обуславят решаващите изводи по спора, а са привързани към субективното разбиране на касатора за установените в процеса факти, които съдът не е приел да следват от анализа на доказателствата. Така формулирани същите са свързани с правилността на фактическите и правни изводи, до които е достигнала въззивната инстанция, преценявайки установената по делото фактическа обстановка и събраните доказателства и целят извършване на преценка основателен ли е предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД или не. Повдигнатите въпроси на практика са фактически и са относими към правилността на въззивното решение, която обаче не е предмет на проверка в производството по допускане на касационно обжалване по чл. 288 ГПК. В случая, противно на становището, от което касаторът извежда питанията си, въззивният съд след анализ на фактическата обстановка по делото, мотивирано и обосновано е заключил, че със спорната клауза на чл. 12 от процесния договор, страните по делото са договорили неустойка при неизпълнение, а не право на продавача да се отметне от договора, въпреки пълното заплащане на цената на недвижимия имот. Обратно на твърденията на жалбоподателя, въззивният състав не е изложил решаващи мотиви относно установено по делото извънсъдебно прекратяване на договора по взаимно съгласие между страните, вследствие на уведомление на продавача за отказ, а е формирал извод, че същият е неизправна страна и поради това няма право да иска разваляне или прекратяване на договора. Следователно формулираните въпроси не кореспондират с установеното по делото и изводите на въззивния съд в атакуваното решение, а представляват интерпретация на страната за осъществилите се по делото факти и обстоятелства. Предвид изложеното, същите не могат да обосноват общо основание за допускане на обжалването по чл. 280, ал. 1 ГПК, респ. съдът не дължи произнасяне по поддържаните допълнителни основания. Касационно обжалване не следва да се допуска и с оглед поддържаните от касатора доводи във връзка с основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност на обжалваното въззивно решение. Очевидната неправилност предпоставя обосноваване на порок на въззивното решение, установим пряко и единствено от съдържанието на акта, без анализ на осъществените в действителност процесуални действия на съда и страните, без съобразяване на действителното съдържание на защитата им, без обсъждане и изследване на доказателствата и тяхното съдържание. Основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК съставлява квалифицирана форма на неправилност, обусловена от наличието на видимо тежко нарушение на закона или явна необоснованост. В случая чрез изложените от касатора доводи, същият изразява несъгласието си с фактическите констатации и правните изводи на въззивния съд. Отговора на тези доводи предполага обсъждане на доказателствата и по естеството си представляват оплакване срещу правилността на въззивния съдебен акт, поставени са във връзка с изложените в касационната жалба твърдения за неправилна оценка на установените факти, погрешен анализ на доказателствата, довел до необосновани изводи на въззивния съд, респ. сочи общите касационни оплаквания за неправилност на въззивното решение по чл. 281, т. 3 от ГПК, които сами по себе си не съставляват основание за допускане на касационното обжалване. Не е налице и основанието по чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК за допускане на касационното обжалване, на което формално се позовава касаторът. Следва да се посочи, че не съществува съмнение за недопустимост на обжалвания акт като основание за допускане на касационен контрол. Съдът не е нарушил принципа на диспозитивното начало, произнесъл се е по надлежно предявен иск и по отношение на надлежните страни. При тези данни настоящият състав намира, че не са налице предпоставки за допускане на въззивното решение до касационно обжалване с оглед на посочените в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК основания. Предвид изхода разноски за касатора не се следват, а ответникът по жалбата не е претендирал присъждането на такива за настоящото производство. Воден от горното Върховният касационен съд, състав на III г. о.,