Определение № 4844 от 12.10.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4384/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Обжалвано е решение № 3370 от 27.05.2025г. по гр.д. № 12095/2024г. на Софийски градски съд. С него е потвърдено решение № 11707 от 14.06.2024г. по гр.д. № 35887/2022г. на Софийски районен съд, с което са отхвърлени исковете на Е. Н. П. против М. А. Г. по чл. 108 ЗС и по чл. 59 ЗЗД за признаване собствеността и предаване владението върху открито паркомясто № 1, с граници: открито паркомясто № 2, улица, зелена площ и фасада на сграда с идентификатор **** и за заплащане на 6 000 лв. обезщетение за неоснователно ползване на същото паркомясто в периода 06.07.2017 г. 04.07.2022 г. Касационна жалба е подадена от ищцата Е. П. чрез адв. А.. Твърди се, че решението е неправилно, тъй като направените от съда изводи за собствеността на паркомястото са изцяло погрешни. За обосноваване достъпа до касационно обжалване се сочат основанията по чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по три правни въпроса, както и очевидна неправилност. Ответникът по касационната жалба М. А. Г., представляван от адв. А. изразява становище за недопускане на касационно обжалване. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, счита, че касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и е допустима. От фактическа страна е безспорно, че ищцата е собственик на поземлен имот с площ 732 кв.м. по плана на [населено място], местност „К. “, съставляващ имот пл. № *, нанесен в к.л. 570, урегулиран като УПИ *-*. С договор за суперфиция от 13.10.2015 г., сключен в изискуемата нотариална форма, ищцата учредява в полза на „НВГ Груп“ ЕООД правото да построи монолитна пететажна сграда, съгласно одобрени идейни чертежи, които ще послужат за основа за одобрение на инвестиционни проекти, с разгъната застроена площ 1569,41 кв.м., състояща се от сутерен с мазета и подземен паркинг с 9 броя места за паркиране и един гараж; първи етаж с гаражи и офиси; както и четири жилищни етажа, като си запазва правото на собственост върху 4 броя апартаменти, 4 броя мазета, офис и 3 броя паркоместа в сутерена. Строежът е осъществен и въведен в експлоатация на 24.04.2017 г. С договор за покупко-продажба от 06.07.2017г., оформен с нотариален акт, суперфициарният собственик „НВГ Груп“ ЕООД прехвърля на ответника М. А. Г. апартамент № *, заедно с мазе № 10, с 3,93 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, както и 12.30/24.60 идеални части от наземен паркинг, разположен до източната фасада на сградата, изграден съгласно архитектурен проект от 23.12.2015 г., съответстващи на процесното открито паркомясто № 1, с площ 12.30 кв.м., при граници: открито паркомясто № 2, улица, зелена площ и фасада на сграда, находящи се в УПИ *-*, с идентификатор **** и административен адрес: [населено място], [улица]. Въззивният съд е констатирал, че предвиждането в поземления имот да се обособят за 2 броя открити паркоместа, разположени в югоизточната част на дворното място, на нивото на терена, непосредствено до източната фасада на сградата и върху сутеренния етаж, е обективирано в следните документи: в одобрения идеен проект, неразделна част от предварителния договор, в одобрения архитектурен проект от 23.12.2015 г., в инвестиционния проект, одобрен на същата дата, в т. 50 и т. 51 от Таблица за разпределение на площите за имотите в обекта, която е съгласувана с подпис на ищцата; в обяснителна записка от месец 05.2016г. към част „Площоразпределение“ и обяснителна записка от 17.12.2015 г. към част „Архитектурна“. Анекс № 2 от 01.12.2016 г. към предварителния договор обективира съгласуването от ищцата на Таблица за площообразуване за обекта от м. 05.2016 г. към инвестиционния проект, с архитектурен план, също съгласуван между двете страни, които строителни книжа представляват неразделна част от анекса, подписан от договарящите. Приета е техническа оценителната експертиза, според която обезщетението за ползване на паркомястото съобразно средната месечна наемна цена е в размер на 5 769,18 лв. за исковия период от 06.07.2017 г. до 04.07.2022 г. При тази фактическа обстановка, съобразявайки нормативната уредба на чл.37, ал.4 ЗУТ и чл. 24, ал. 1 от Наредба № 2/29.06.2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии, както и позовавайки се на практика на Върховния касационен съд, въззивният съд е намерил исковете за неоснователни. Приел е, че ищцата още при учредяване на правото на строеж е изявила съгласие с начина на разпределеното ползване на прилежащите към сградата и полагащи се на всеки апартамент съответни паркоместа, разположени в сутерена на сградата и наземни в дворното място, съгласно предвижданията в инвестиционния проект. Към тази строителна документация изрично препращат не само окончателната прехвърлителна сделка, но още предварителния договор и Анекс № 2 към него, включително относно съгласуваната с ищцата Таблица за площообразуване към инвестиционния проект. Подпис на ищцата за съгласуване с предвиждането на 2 броя открити паркоместа, едно от които е процесното № 1, разположени в югоизточната част на дворното място, на нивото на терена, непосредствено до източната фасада на сградата и върху сутеренния етаж е обективирано и в одобрения идеен проект, неразделна част от предварителния договор; архитектурен проект от 23.12.2015 г. и инвестиционния проект към окончателния договор в частта на т. 50 и т. 51 от съгласуваната с ищцата Таблица за разпределение на площите за имотите в обекта. Такива предвиждания съдържат обяснителната записка от м. 05.2016 г. към част „Площоразпределение“ и обяснителна записка от 17.12.2015 г. към част „Архитектурна“. По този начин суперфициарът е придобил правото да изгради пететажната масивна сграда в чуждия имот, заедно със закритите и открити паркоместа, обслужващи по един жилищен обект от сградата, ведно със съответните идеални части от дворното място, а след реализиране на отстъпеното право на строеж да бъде титуляр на суперфициарната собственост върху построеното, ведно с прилежащите паркоместа към сградата. Съдът е посочил, че задължението на строителя да осигури места за паркиране в рамките на имота произтича от приложимата към момента на учредяване на суперфицията норма на чл.24, ал.1 от Наредба № 2/29.06.2004г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии, която в частта си към Таблица 4а, т.1, б. „а“ предвижда по 1 брой място за паркиране към всяко жилище в сграда. Разпоредбата на чл. 37, ал. 4, т. 3 от ЗУТ също изисква за сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране да се осигуряват с инвестиционния проект /архитектурен/, включително спрямо отделните места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата, каквато е настоящата хипотеза. Според съда процесното паркомясто № 1 има характер на принадлежност, с несамостоятелно и обслужващо значение във връзка с необходимото използване по предназначение на съответния апартамент в жилищната сграда, поради което не притежава статут на годен самостоятелен обект на собственически права по смисъла на чл. § 5, т. 39 ДР на ЗУТ, но може да се сключи сделка за жилищен обект, ведно с идеални части, съответстващи на прилежащото му по разпределение паркомясто. Заетата от него площ в дворното място е разпределена за ползване по предназначение със самостоятелен жилищен обект от новоизградената постройка, предварително е съгласувано с ищцата и суперфициара при запознаването им с това предвиждане в инвестиционния проект. Същият е неразделна част от сключения между тях договор за отстъпване на право на строеж, поради което предвижданията обвързват договарящите. Затова сключеният между суперфициарният собственик и ответника по иска М. Г. договор за покупко-продажба произвежда вещно-правен транслативен ефект относно собствеността върху апартамент № 10, ведно с прилежащите му 12.30/24.60 идеални части, съответстващи на намиращото се в дворното място процесно открито паркомясто № 1, с площ 12.30 кв.м., като обвързва приобретателя с начина на разпределеното ползване на терена и паркомястото. Упражняваната фактическа власт на ответника върху процесната реална площ, служеща на собствения самостоятелен жилищен имот, се осъществява на годно правно основание по смисъла на чл. 32, ал. 2 ЗС. Поради това е неоснователен ревандикационния иск за признаване право на собственост и предаване владението на спорната площ. Не е проведено успешно доказване на необосновано отнета възможност на ищцата да използва паркомястото, след като същото попада в прилежаща част към сградата. Така че, неоснователно обогатяване на ответника за сметка на обедняване от страна на ищцата не е установено и искът по чл. 59 ЗЗД за сумата 6 000 лв. - обезщетение поради лишаване от ползване на заетата от паркомястото площ през периода 06.07.2017 г. 04.07.2022 г. също е неоснователен. При преценка на сочените от касатора основания за допускане на касационно обжалване настоящият състав на Върховния касационен съд, приема следното: Поставените от жалбоподателката правни въпроси са: 1/ може ли собственикът на земята, който учредява право на строеж, да изрази съгласие в полза на суперфициаря или последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата за начина на разпределено ползване на прилежащите към сградата и полагащи се на всеки апартамент места за паркиране съгласно предвижданията на инвестиционния проект, към който препраща нотариалния акт за суперфиция или в друг документ. Визира се противоречие с решение № 21 от 25.03.2020г. по гр.д. № 1144/2019г. на ІІІ г.о., решение № 97 от 09.07.2013г. по гр.д. № 866/2012г. на І г.о.; 2/ суперфициарят, комуто е учредено право да построи сградата, придобива ли и собствеността върху прилежащите паркоместа към сградата, съгласно предвижданията на инвестиционния проект или друг, подписан от учредителя на правото на строеж, документ; тук се сочи противоречие с решение № 2 от 17.06.2021г. по гр.д. № 383/2020г. на І г.о.; решение № 189 от 06.01.2015г. по гр.д. № 2640/2014г. на І г.о. и други; 3/ за задължението на въззивния съд да формира изводите си след обсъждане на всички доказателства и доводите на страните, като изложи мотиви във връзка с тяхната преценка, да се произнесе по поддържаните във въззивната жалба и в отговора защитни доводи и възражения на страните. Поддържа се противоречие с решение № 51 от 19.02.2025г. по т.д. № 1732/2023г. на ІІ т.о. и решение № 73 от 13.03.2025г. по т.д. № 2095/2023г. на ІІ т.о. Касаторът сочи и очевидна неправилност на извода, че разпределение на ползване е възможно върху имот, който е еднолична собственост на ищцата. От значение за изхода на спора се явява вторият въпрос, конкретизиран така: суперфициарят, комуто е учредено право да построи сградата, придобива ли и право на собственост върху прилежащите паркоместа към сградата, предвидени в инвестиционния проект или в друг документ, подписан от учредителя на правото на строеж. Следва да се прецени дали въззивният съд не се е отклонил от приетото в решение № 2 от 17.06.2021г. по гр.д. № 383/2020г. на І г.о., въпреки че се е позовал на него, както и от приетото в решение № 189 от 06.01.2015г. по гр.д. № 2640/2014г. на І г.о. Касационното обжалване следва да се допусне на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на II г. о.