Определение № 50049 от 07.02.2023 г. на ВКС по гр. д. № 1985/2022 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на ищцата З. Н. И. срещу решение № 20 от 10.02.2022 г. по в. гр. дело № 388/2021 г. на Варненски апелативен съд (ВнАС), с което е отменено решение № 260269 от 04.08.2020 г. по гр. дело № 1997/2018 г. на Варненски окръжен съд в осъдителните му части и вместо него е постановено ново решение, с което са отхвърлени предявените от жалбоподателката срещу Я. П. Р. и П. Я. Р. искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и чл. 59, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумите: 9 000 евро - двоен размер на платено капаро по предварителен договор за покупко-продажба от 13.04.2017 г., евентуално – 4 500 евро платено капаро по същия договор; 52 500 евро - общ размер на частичните плащания на цената по предварителния договор от 13.04.2017 г.; 400 лв. - неплатени сметки за вода за периода 21.07.2016 г. - 04.04.2018 г.; 500 лв. – разноски за ремонт на три броя климатици; 1 800 лв. – разноски за поставяне на нова ролетна врата, и 350 лв. – разноски за поставяне на бойлер, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на исковата молба - 04.09.2018 г. до окончателното плащане. Касаторката – ищца поддържа, че обжалваното въззивно решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост – основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК. Поддържа, че от свидетелските показания по делото се установява, че е положила необходимата грижа за установяване на недостатъци у недвижимата вещ – предмет на процесния предварителен договор за продажба, но тъй като същите са били скрити са открити след сключването му, в процеса на ползване на вещта, поради което релевираното основание за разваляне на договора е осъществено. Моли въззивното решение в атакуваната му част да бъде отменено като неправилно и вместо него да бъде постановено ново решение, с което предявените искове да бъдат уважени. Претендира сторените съдебно – деловодни разноски пред трите съдебни инстанции. В изложението по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК към касационната си жалба, ищцата релевира основанията за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следните въпроси: 1. „ При предоставена неверна информация от продавача на купувача при огледа на имота преди подписване на предварителния договор, налице ли е липса на “положена необходима грижа за информираността в качеството на купувач ”; 2. „ Основание за разваляне на предварителен договор за покупко - продажба ли е когато продаваната вещ има недостатъци, които не могат да бъдат установени при обикновен оглед на вещта и продавачът умишлено е скрил тези недостатъци от купувача? “; 3. „ Следва ли купувачът да приеме вещ, която страда от недостатъци, за които той не е знаел и тези недостатъци не могат да бъдат установени при обикновен оглед на имота и ако е знаел не би сключил договора? “; 4. „ Следва ли купувачът да приеме вещ - недвижим имот изграден в нарушение на императивни строителни правила и норми, която жилищна сграда е и животозастрашаваща за което той не е знаел при подписването на предварителния договор ?“; 5. „ Освобождава ли се продавачът от отговорност при продажба на вещ със скрити недостатъци, за която той е знаел и не е уведомил купувача? “; 6. „ Освобождава ли се продавача от отговорност при продажба на вещ със скрити недостатъци, които недостатъци е укрил от купувача ?“, за който въпрос навежда освен допълнителното основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, и това по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК поради разрешаването му в противоречие с решение № 24 от 11.1.1982 г. по гр. д. № 3194/ 81 г. на ВС, I г. о.; 7. „ Налице ли е основание за разваляне на предварителен договор за покупко-продажба, когато купувачът е приел индивидуално определена вещ с недостатъци, които не могат да бъдат установени при обикновен оглед на вещта, прегледал я е в течение на времето, което е необходимо за това (от подписване на предварителния договор в срока до подписване на окончателния договор с нотариален акт) и след като е узнал за недостатъците е уведомил за това продавача? “; 8. „ Задължен ли е купувачът да приеме вещта с недостатъци, открити по - късно или има право на избор по чл.195, ал. 3 ЗЗД или да приеме вещ с недостатъци открити по - късно, които не могат да бъдат установени при обикновен оглед на вещта? “, за който твърди освен допълнителното основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК и това по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК – разрешаването му в противоречие с решение № 55 от 22.04.2010 г. по т. д. № 817/2009 г. на ВКС и определение № 246 от 13.04.2011 г. по т. д. № 253/2010 г. на ВКС, и 9. „ При наличие на два договора между едни и същи страни, следва ли да се изключат правата и задълженията на единия от тях? “. Ответниците по касационната жалба – Я. П. Р. и П. Я. Р. подават отговор, в който поддържат становище за отсъствие на основания за допускане на касационно обжалване и за неоснователност на касационната жалба. Върховният касационен съд, в настоящия си състав, приема, че касационната жалба е недопустима и като такава следва да бъде оставена без разглеждане в частта, касаеща претенциите за заплащане на сумите от: 400 лв. - неплатени сметки за вода за периода 21.07.2016 г. - 04.04.2018 г.; 500 лв. – разноски за ремонт на три броя климатици; 1 800 лв. – разноски за поставяне на нова ролетна врата, и 350 лв. – разноски за поставяне на бойлер, ведно със законната лихва от датата на исковата молба. В тези части въззивното решение е постановено по искове с цена на всеки и на всички взети заедно, под 5 000 лв., които съгласно разпоредбата на чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК не подлежат на касационно обжалване. В останалата си част, отнасяща се до исковете с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за сумите: 9 000 евро - двоен размер на платено капаро по предварителен договор за покупко-продажба от 13.04.2017 г. или евентуално – 4 500 евро платено капаро по същия договор и 52 500 евро – платена цена по горепосочения предварителен договор, касационната жалба е допустима като подадена в срок, от надлежна страна и срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. Въззивният съд е приел за установено по исковете с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, че ищцата в качеството си на купувач и ответниците в качеството си на продавачи, са сключили на 13.04.2017 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот: дворно място в [населено място], общ. Аксаково, цялото с площ от 975 кв. м., съставляващо УПИ VIII-193, в квартал 8 по плана на [населено място], ведно с построените в него жилищна сграда на три етажа и лятна кухня, за сумата от 94 500 евро. В съответствие с постигнато съгласие в предварителния договор владението на имота е предадено в деня на заплащане на договореното капаро от 4 500 евро, преведено от купувача З. И. на 13.04.2017 г. по сметката на продавача П. Р.. На същата дата между страните в процеса е сключен договор за наем на имота – предмет на процесния предварителен договор, със срок до 31.10.2018 г.. За безспорно обстоятелство по делото съдът е намерил заплащането по предварителния договор за продажба на част от продажната цена в размер на 52 500 евро. Като основание на исковете си по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, според ВнАС, ищцата е посочила разваляне на процесния предварителен договор за продажба от страна на купувача поради неизпълнение на задължението на продавачите да предадат вещ без недостатъци по смисъла на чл. 193 ЗЗД, релевирайки наличието на скрити недостатъци. Купувачката е изложила твърдения за следните скрити недостатъци, които са й станали известни след встъпването във владение на имота, а именно: наличие на септична яма с вместимост 2 куб. м, която не съответства на нуждите на къщата; напукана бетонна стена на жилищната сграда на 1 м. под земното ниво и преминаването под поземления имот на централния водопровод на селото. Въззивният съд е приел за установено въз основа на гласните доказателства, че ищцата - купувач е извършила два огледа на процесния имот преди сключването на предварителния договор за продажба. Съобразил е показанията на свидетелите М. И. и В. И., според които при първия оглед на имота, в избеното помещение, е имало около 2 -3 см. вода, като е било обяснено, че причина е спукана тръба на пералнята, а собственикът на имота е уверил, че проблеми със септичната яма няма. Взел е предвид и показанията на свидетеля В. П., живеещ в имота, заедно с ищцата, според които септичната яма не функционира правилно и прелива към съседите поради малкия си обем, а при силен дъжд пералното помещение в избата се наводнява от пукнатина в основата на къщата. Според показанията на същия свидетел са налице и проблеми с ел. инсталацията, ролетната врата и котелното. Свидетелят П. е заявил, че след като заживели в имота с ищцата, разбрали, че през двора преминава главния водопровод на селото, къщата няма акт 16, като от ВиК получили информация, че ако искат да строят в имота, трябва да заплатят за изместване на водопровода. ВнАС е обсъдил също показанията на свидетеля Д. Д., който е полагал грижи за имота при отсъствие на собствениците, според които показания не е имало вода и талпа за преминаване през пералното помещение. Свидетелят Д. е заявил, че е информирал ищцата за минаващия през имота главен водопровод на селото, а и тръбата е голяма и видима, като до нея се намира спирателния кран за къщата. Въззивният съд е кредитирал заключението на съдебно-техническата експертиза, според което препоръчителният обем за нуждите на процесната къща на септичната яма е 4.86 куб. м., а наличният е по – малък - 2.12 куб. м., и отстоянието й до къщата е 5 м., при нормативно необходимо от 10 м., в резултат на което е възможно проникването на филтрирани води в жилищната сграда. Съдебният експерт е заявил, че проникването на води при дъжд е възможно да се дължи на пропуски в целостта на стената на пералното помещение. Всички изводи на съдебния експерт са вероятностни, а не категорични. ВнАС е посочил, че съгласно чл. 193, ал. 1 ЗЗД продавачът отговаря, ако продадената вещ има недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или годност за обикновеното или за предвиденото в договора предназначение. Според чл. 193, ал. 2 ЗЗД продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача при продажбата, а чл. 194 ЗЗД предвижда задължение за купувача да прегледа вещта в течение на необходимото за това време и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци, като при липса на уведомление, вещта се смята одобрена, освен ако по-късно се открият недостатъци, които не са могли да бъдат забелязани при обикновен преглед. Счел е, че от гласните доказателства се установява, че при извършените два предварителни огледа на имота, ищцата е придобила представа за наличните недостатъци на същия (водата в пералното помещение, влагата по стените и следи от вода на втория етаж на сградата), като полагането на необходимата грижа в качеството й на купувач, би довело до установяване на действителното му фактическо състояние. Подчертал е, че свидетелите и на двете страни установяват, че преди подписването на предварителния договор, ищцата не се е запознала с документи за имота. Посочил е, че полагането на необходимата грижа, означава снабдяването с информация, която купувачът е могъл да получи и съобразно с нея да вземе решение преди сключването на предварителния договор. Счел е, че житейски обосновано е наличието на наводнено помещение да сочи на проблем с експлоатацията на имота. С оглед на това, е приел, че не е налице твърдяния скрит недостатък, изразяващ се в евентуална пукнатина в стената на сградата. По повод на установения от извършената съдебно-техническа експертиза по-малък обем на съществуващата септична яма, е намерил, че не са налице доказателства, че същата е неизползваема или негодна за обикновеното ползване, а има такива за нередовното й почистване. Кредитирал е показанията на свидетеля Д. Д., според които по време на огледите на ищцата е бил показан спирателният кран на къщата, свързан с централния водопровод с голяма и видима тръба. За недоказани е намерил твърденията на ищцата за наличие на забрана за строителство в имота, тъй като в съдържанието на сключения предварителен договор липсва клауза, предвиждаща извършването на бъдещи строителни работи. Посочил е, че самият факт на наличие на централен водопровод в имота, означен и на издадената скица, не води до съществено намаляване на цената му или на неговата годност за обикновена употреба. Заключил е, че ищцата не е установила наличието на твърдените скрити недостатъци на вещта – предмет на процесния предварителен договор, които да са съществени, при което не са настъпили последиците на развалянето му поради виновно неизпълнение на продавачите. При гореизложените правни аргументи е отхвърлил като неоснователни предявените искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. По основанията за допускане на касационно обжалване: Формулираните от касаторката въпроси, не осъществяват общото основание за допускане на касационния контрол по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК, тъй като не са обуславящи за изхода на конкретния спор като неотнасящи се до решаващите правни изводи в атакуваното решение. По въпроси първи, втори, трети, пети, шести, седми и осми това е така, защото по настоящото дело въззивният съд не е приемал за установени визираните в тях хипотези. ВнАС не е заключавал, че е налице предоставяне на невярна информация от страна на продавачите по процесния предварителен договор относно процесния имот, нито че са съществували негови скрити недостатъци, които не е било възможно да бъдат установени при обикновен оглед. Видно от мотивите на обжалвания съдебен акт, решаващият съд е счел, че недостатъците на процесната вещ са били видими при проведените огледи преди сключването на процесния предварителен договор – наличието на вода и/или следи от такава в част от помещенията на къщата; наличието на централен водопровод, минаващ под имота, и обема и отстоянието на септичната яма от къщата. Намерил е, че при полагането на дължимата грижа, ищцата би могла да се информира за причината за констатираното състояние на имота и би могла да установи действителните негови недостатъци, след което да вземе решение да сключи или да не сключи предварителния договор за продажба. Освен това по отношение на наведените от купувачката недостатъци е счел, че те не само не са скрити и са й били известни, но не са и съществени по смисъла на чл. 193, ал. 1 ЗЗД, защото не е установено в процеса чрез пълно и главно доказване, че те съществено намаляват цената на имота или неговата годност за обикновеното или предвиденото в договора предназначение. При тези решаващи съображения въззивният съд е приел, че не е налице релевираното виновно поведение на продавачите, което да доведе до разваляне на предварителния договор за продажба на основание чл. 87 ЗЗД. Следователно така поставените от касаторката горепосочени въпроси не притежават характеристиките на правни въпроси по смисъла на чл. 280 ГПК, понеже не се основават на изведените от решаващия съд фактически и правни съображения, при което какъвто и отговор да им се даде, не би се стигнало до друг краен изход на спора. Четвърти и девети въпроси, поставени от касаторката, са изцяло неотносими към предмета на настоящия спор. Въпросът дали процесната жилищна сграда е изградена в нарушение на императивни строителни правила и норми и дали е животозастрашаваща е повдигнат едва в касационната жалба, но не е включен в основанието на предявените искове до момента на приключване на съдебното дирене пред въззивната инстанция, т.е. е извън предмета на делото. Въпросът за това, че неправилно въззивният съд е приел, че ищцата, в качеството й на наемател, е следвало да поеме разходите за вода, при наличието на т. 4.8 от предварителния договор, според която продавачите дължат да заплатят всички режийни разноски за имота, касае недопустимата част на касационната жалба, поради което също е извън предметния обхват на спора, с който ВКС е сезиран. Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение