Определение № 2978 от 15.11.2024 г. на ВКС по т. д. № 1256/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по подадената чрез адв. В. С. от САК касационна жалба на ищците И. П. и П. Р. срещу решение № 201/26.02.2024г. по възз.гр.д.№ 1433/2023г. на САС. С него е потвърдено решение № 263181/25.10.2022г., с което са отхвърлени предявените от И. П. и П. Р. против „Българска банка за развитие“ ЕАД, [населено място] отрицателни установителни искове за несъществуване на ипотечно право в полза на „Българска банка за развитие“ ЕАД, [населено място], върху самостоятелен обект - студио № 10, със застроена площ от 59.49 кв.м в сграда в [населено място], [улица], № 17.

В касационната жалба се поддържа, че обжалваното решение е постановено при съществени нарушения на процесуалните правила, в нарушение на материалния закон и в противоречие с практиката ВКС. Според касаторите въззивният съд е приел правилно, че представените по делото определения на СГС и САС не са задължителни, но не е изложил мотиви кое от двете застъпени в тях становища възприема. Оспорва се изводът, че няма никаква доказателствена стойност заключението на вещото лице в производството по обжалване на действията на ЧСИ относно същите факти и обстоятелства, за които е прието заключение на вещо лице пред първата инстанция по настоящото дело. Касаторите поддържат, че и двете инстанции по същество са основали решението си върху релевиранияот ответника единствен довод, без да разгледат посочените от тях факти и обстоятелства и свързаните с тях доказателства, включително заключенията на вещите лица. Неправилността на извода, направен при приложение на принципа за неделимост на ипотеката, че тя се разпростира върху новообразуваните обекти, е обоснован от касаторите с доводи, че и двете инстанции не са преценявали конкретното предназначение на новообразуваните имоти и техните съставни части, кога са изградени инсталациите и т.н. и свързаните с това доказателства, включително и заключенията на вещите лица. Поддържат, че не е разгледан доводът за специалност на ипотеката и не приложен принципът на специалност на ипотеката, като той не може да бъде дерогиран от принципа за неделимост на ипотеката, който има диспозитивен характер. Според касаторите е неправилно възприета фактическа обстановка, конкретно, че старият имот по инвестиционните проекти е просто разделен на два, а не, че са изградени напълно различни самостоятелни обекти в сградата, като не са обсъдени и ценени проектите и заключенията на вещите лица за липса на тъждество между стария и новите имоти. Касаторите считат, че е неправилно прието да е без значение дали кредиторът е бил уведомен или не за погиването на ипотекирания имот и за изграждането на нови имоти. Искането е за отмяна на обжалваното решение и за постановяване на друго, с което да бъде уважен предявеният иск. Претендират за присъждане на направените разноски пред трите инстанции.

В приложеното изложение по чл.284, ал.3, т.1 ГПК са въведени едновременно основанията за допускане на обжалване по т.1 и т.3 на чл.280, ал.1 по следните формулирани въпроси:

1. Правилото на чл. 150, ал. 2 от ЗЗД дерогира ли приложението на чл. 166, ал. 2 и чл. 170 ЗЗД или принципът на неделимост на ипотеката елиминира ли приложното поле на принципа на специалност на ипотеката или тези правила, респективно принципи, се прилагат заедно?

2. В резултат на преработка на инвестиционните проекти по време на строителството след изграждане на сграда на груб строеж, при която вместо един първоначално проектиран и изграден на груб строеж самостоятелен обект са проектирани и реално изградени два или повече нови самостоятелни обекта в сградата, различни от първоначалния - дали е налице погиване на първоначално проектирания и възникване на нови самостоятелни обекти или е налице просто разделяне на първоначалния, ако новите обекти попадат в обема и пространствените граници на първоначалния и респективно ипотечното право върху първоначалния обект, разпростира ли се или не върху новите обекти?

В подадения чрез адв. М. С. писмен отговор ответникът „Българска банка за развитие“ ЕАД, [населено място], оспорва наличието на основания за допускане на касационно обжалване и основателността на касационната жалба.

Съставът на I търговско отделение, в изпълнение на правомощията в производството по чл. 288 ГПК, въз основа на доводите на страните и данните по делото намира следното:

По делото е установено от фактическа страна, че с нотариален акт за договорна ипотека № 198/23.10.2012г. по нот.д.№ 441/2012г. на Нотариус с рег. № 386, с район на действие – СРС, трето неучастващо лице - „Буларко“ АД, [населено място], е учредило за обезпечаване на задълженията си, произтичащи от договор за банков кредит, в полза на „Българска банка за развитие“ ЕАД, [населено място], договорна ипотека включително и върху правото на строеж за изграждането на конкретно посочени в ипотечния акт обекти в новостроящата се сграда в [населено място], [улица], описани според одобрения архитектурен проект от 27.03.2008г., в т.ч. по т.15 – апартамент № 9, находящ се на второ мансардно ниво на сградата със застроена площ от 105,25кв.м., състоящ се от три спални, дневна с трапезария и кухненски бокс, две бани с тоалетни, килер и четири балкона, ведно с припадащите се 8,726% идеални части от общите части на сградата и от право на строеж. Установил е, че, след издаването на 04.02.2013г. на констативен протокол по член 181, ал.2 от ЗУТ за приемане на конструкция обр.14 за завършване на сградата в груб строеж, с втори нотариален акт за договорна ипотека № 36/12.02.2013г., по нот.д.№ 32/2013г. на Нотариус с рег. № 386, с район на действие – СРС, третото неучастващо лице „Буларко“ АД, [населено място], е учредило за обезпечаване на същите негови задължения в полза на „Българска банка за развитие“ ЕАД, [населено място], договорна ипотека върху обектите във вече изградената в груб строеж сграда, в т.ч. по т. 2.6. – апартамент № 9, индивидуализиран по същия начин, както в ипотечния акт от 23.10.2012г. Установено е, че със заповед № РД-09-217/10.09.2014г. на главния архитект на район „Лозенец“ разрешението за строеж № 57 от 3.04.2008г. на сградата с ипотекираните обекти е допълнено, като е допуснато изменение на одобрения инвестиционен проект, в т.ч. на кота + 17,00 апартамент № 9, който се разделя на студио (ателие ) №№ 9 и 10, след което, на 23.12.2014г., е издадено разрешение за ползване. На 29.10.2015г. ищцата И. П., по време на брака с ищеца П. Р., е придобила процесното студио № 10 с нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот за погасяване на дълг № 138, т. I, рег.№ 2119, н.д.№ 118/2015г. на Нотариус Св.М., с район на действие СРС, а след това бракът на ищците е прекратен с влязло в сила решение на съда на 19.01.2017г. Въз основа на заключението на вещото лице арх. Г. Г. въззивният състав е установил, че одобрената със заповедта на главния архитект преработка на първоначалния архитектурен проект в частта относно процесното студио № 10 предвижда промяна на местоположението на две неносещи преградни стени и премахването на една такава, без да се засягат носещите конструктивни елементи, леко изместване на санитарните уреди в сервизното помещение и в кухненския бокс и без засягане на локацията на общите им вертикали, като студио № 10 с площ по преработката от 59,49 кв.м. и студио № 9 с площ по преработката от 45,76 кв.м. обхващат две реални части от предвидения по първоначалния проект апартамент № 9 със застроена площ от 105,25 кв.м. или студио № 9 и студио № 10 са образувани от разделянето на предвидения по първоначалния проект и изграден към 12.02.2013г. апартамент № 9. Банката е образувала изпълнително дело за удовлетворяване паричните притезания, обезпечени с договорни ипотеки, а жалбата ищцата П. по чл.435 ГПК срещу насочването на изпълнението върху придобитото от нея студио № 10 е оставена без уважение с решение № 2905 от 28.04.2017г. по ч.гр.д.№ 3585/2016г. на СГС.

От правна страна въззивният състав е приел, че не са обвързващи за настоящото производство актовете на съда в производството по чл.435 ГПК по обжалване действията на ЧСИ, както и, че даденото в производството по чл.435 ГПК заключение на вещо лице по въпроса за обособените при преработката обекти няма никаква доказателствена стойност. Намерил е да са без значение съдържащите се твърдения и доводи в подадения от ищцата ОИМ по гр.д.№ 895/2019г. на СГС, достигането до банката на двете уведомления от „Буларко“ АД за промяна на първоначалния проект и преработката по време на строителството и за сключването на предварителни договори, вкл. за процесното студио № 10 и дали банката се е противопостнавила или не на извършените от длъжника й фактически и правни действия с процесното студио. По същество въззивният съд е приел, че въз основа на ипотечния акт от 23.10.2012г. в полза на банката е възникнало ипотечно право върху описаните според одобрения архитектурен проект от 27.03.2008г. обекти, считано от момента на завършване на сградата в груб строеж, към който момент те се обособяват като самостоятелни обекти на право на собственост, и, че е било безпредметно ипотекирането на същите обекти след изграждането на сградата в груб строеж с иотечния акт от 12.02.2013г. Намерил е, че възникналото от момента на изграждането на грубия строеж ипотечно право на банката върху апартамент № 9 продължава да тежи върху образуваните от разделянето му два нови самостоятелни обекти, с оглед принципа за неделимост на ипотечното право, закрепен в член 150, ал.2 от ЗЗД. Направен е краен извод, че ипотеката обременява придобитата само от ищцата П. (предвид вписания на 11.02.1995г. законов режим на разделност) част от ипотекирания апартамент № 9, обособена в процесното студио № 10.

И двата въпроса не удовлетворяват изискването на общата предпоставка за допускане на обжалване по чл.280, ал.1 ГПК.

Относно въпрос № 1 въззивният съд не е приемал, че принципът на неделимост на ипотеката изключва приложното поле на принципа на специалност на ипотеката, съответно не е приложил единствено принципа на неделимост на ипотеката, игнорирайки доводите и доказателствата, свързани с принципа на специалност на ипотеката.

Принципът за специалност на ипотеката се съдържа в разпоредбата на чл. 166, ал.2 ЗЗД, като той, от една страна, изисква в ипотечния договор недвижимият имот да е индивидуализиран / вид, местонахождение и граници/, а, от друга страна, изисква индивидуализация на главното вземане/страните, юридическия факт и размера/. Видно от мотивите на въззивното решение, в него е прието, че въз основа на ипотечния акт от 2012г., считано от момента на изграждане на сградата в груб строеж на 04.02.2013г., в полза на банката е възникнало ипотечно право върху апартамент № 9, тъй като той е надлежно индивидуализиран в ипотечния акт според одобрения архитектурен проект от 2008г.

Ипотеката е неделима, което означава от една страна, че всяка част от имота обезпечава вземането, а от друга страна, че всяка част от вземането е обезпечена с ипотека. От принципа за неделимост на ипотеката следва, че приобретателят на част от ипотекиран недвижим имот следва да понесе принудително изпълнение върху придобитата от него част от имота за събиране на цялото задължение, а не само на частта от дълга, съответстваща на придобитата част от имота, и, че ипотеката, наложена върху имота, преминава върху новообразуваните чрез разделянето му по-малки имоти. Видно от мотивите на обжалваното решение, за да приеме, че възникналото в полза на банката ипотечно право върху апартамент № 9 се разпростира и върху процесното студио № 10 въззивният съд е приел за установено въз основа на доказателствата по делото, че то е образувано от разделянето на апартамент № 9 при извършената преработка на архитектурния проект, одобрената от гл. архитект, и е приложил принципа на неделимост на ипотеката.

Въпрос № 2 е пряк израз на въведената и поддържана от касаторите теза, че първоначално проектираният обект/апартамент № 9/ е погинал и са възникнали два изцяло нови самостоятелни обекти, един от които - процесното студио №10, върху които ипотечното право не се разпростира. Видно от мотивите на решението, изводът, че процесното студио № 10 е образувано чрез разделянето на апартамент № 9, а не е изцяло нов самостоятелен обект, е направен въз основа на доказателствата по делото. Правилността на решението е изрично изключена от селективната фаза на касационното производство и не може да обоснове допускането на обжалване.

Поради липсата на общото основание за допускане на обжалване и по двата поставени въпроса, не е необходимо обсъждането на наличието на въведените допълнителни основания.

Поради изложеното, не следва да се допуска обжалване.

С оглед на този изход на спора, на ищците не се дължат разноски. Разноски не се присъждат и на ответника, тъй като не е заявил искане и не е доказал извършване на разноски за подаване на отговора на касационната жалба.

Мотивиран от това, съставът на I т.о.: