Определение № 5020 от 20.10.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2723/2026 г.

Производството е по чл. 288 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на „БУЛКОН РИАЛ ИСТЕЙТ”ЕООД чрез пълномощник адв. Д. Ф. от САК срещу решение № 1176 от 23.02.2026г по в. гр.дело №6877/2024г. на Софийски градски съд произнесъл се на свой ред по въведено от настоящия касатор и ответник по иска възражение за прихващане с претендирано от ищцата Д. Р. З. вземане по чл.55,ал.1, предл трето ЗЗД за връщане на цената от 5000 евро по развален поради неизпълнение предварителен договор,сключен между страните на 15.01.2019г за покупко-продажба на паркомясто №14 в сутеренния етаж от сграда, находяща се на [улица],гр.София, заедно с неустойка и лихви.Първоинстанционният Софийски районен съд,като е приел за основателен и доказан иска срещу дружеството, частично е уважил възраженито за съдебно прихващане с вземането на ответника ,заявено в размер на 1750 лева на основание чл.59 ЗЗД, за неоснователно ползване на процесния имот от ищцата за периода 15.01.2019г до 01.07.2020г /т.е от датата на подписване на договора и реално предаване паркомястото за ползване ,до датата на депозиране на отговор на исковата молба ,съдържащ направеното възражение/ и,о е извършил при до размера на заявено с възражението вземане. Прихващането е извършено с решение от 30.09.2022г по гр.д №70955/2019г на Софийски районен съд ,поправено по реда на чл. 247 ГПК с решение №20121565 от 26.04.2024г по гр.д №70955/2019г на Софийски районен съд,като иска за главницата над уважения размер от 4217,26 евро е отхвърлен като погасен чрез прихващане с насрещното вземане, прието за основателно до размера от 782,64 евро( с равностойност 1530,72лв) Въззивният съд ,като е отхвърлил доводите на жалбоподателя за прибавяне към размера на вземането и предмета на въведеното по делото възражение за съдебно прихващане последващи вземания -по твърдение на ответника поради продържаващо и след датата 01.07.2020г ползване на имота от ищцата ,частично е ревизирал изводите на първоинстанционния съд по основателността на възражението за прихващане. За периода от получаване на владението, което предвид приетите за установени факти се е осъществило на 18.01.2019г с предаване на 1 бр. дистанционно устройство за гаражната врата на жилищната сграда /приемо-предавателен протокол между страните от 18.01.2019г/, до датата на едностранно разваляне на предварителния договор от ищцата поради неизпълнение ,настъпило на датата 23.08.2019г ,последната не дължи обезщетение на основание чл.59 ЗЗД за лишаване собственика от ползите, тъй като е получила владението въз основа на валидно сключен предварителен договор и със съгласието на собственика поради което съгласно чл. 70, ал.3 ЗС има правата ,произтичащи от чл. 71 ЗС да ползва веща без да дължи обезщетение. Въззивният съд е възприел разрешението, уставено в практиката на ВКС с решение № 270 от 26.06.2012г. по гр. д. № 1056/2011 г. на ВКС, І Г.О. и решение № 265 от 20.01.2014 г. по гр. д. № 2116/2013 г. на ВКС, ІІІ Г.О., решение № 1 от 11.05.2020 г. по гр. д. №289/2019 г., Г. К., І Г.О. на ВКС,постановени по реда на чл. 290,чл. 291 ГПК. След развалянето на договора обаче, ищцата е продължила да ползва и няма основание да противопостави свои права въз основа на чл.70, ал.3 ,във вр чл. 71 ЗС ,като дължи обезщетение на собственика.Този период е продължил 99 дни ,тъй като на 28.11.2019г ищцата е предприела действия по предаване владението обратно на собственика/ предаденото й дистанционно устройство/ като е отправила покана ,която ответникът е отказал да получи ,неоправдано не е приел изпълнение от длъжика и съгласно чл. 95 ЗЗД ,последният се освобождава от последиците на своята забава. В тази насока, за неоснователност на възражението за прихващане от датата 29.11.2019г насетне, въззивният съд е приел съображенията на първоинстанционният съд за правилни ,в резулта на което е отменил решение № 20059880/30.09.2022 г., поправено с решение № 20121565/26.04.2024 г., по гр. д. № 70955/2019 г. на Софийски районен съд в една отхвърлена поради извършено прихващане част - до сума в размер на 4850,66 евро,като е присъдил още 633,30 евро главница на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД,с потвърждаване на обжалваното решение в останалата част ,като съответно е определил и присъдил разноските. Касаторът обжалва въззивното решение като счита за неправилен извода на съда ,че ищцата не дължи обезщетение за период до заявеното разваляне на договора, както и след датата на изпратената и неполучена от дружеството покана,тъй като и след тази дата ищцата е продължила да се обогатява неоснователно. .В приложено изложение се сочи основание по чл. 280 ал.1 т.1 от ГПК поради противоречие с ТР-55/1962г ОСГК на ВСРБ и формирана практика на ВКС,както и по чл. 280, ал.1 т.3 ГПК по два въпроса: 1) Подписването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот създава ли право на безвъзмездно ползване за подписалият го евентуален купувач през време на действието на този предварителен договор ;2)Дължи ли се обезщетение по чл. 59 от ЗЗД за ползването на недвижим имот от страна на ползувател - несобственик ,който ползва имота през време на действието на сключен от ползувателя като купувач предварителен договор.Изтъква се очевидна нептравилност на оспорваните решаващи изводи на въззивния съд по отношение на първия означен по решението период на ползване.Съгласно закона, правната теория и съдебната практика ,предварителният договор няма вещноправно действие ,не дава право на безвъзмездно ползване ,освен ако не е уговорено изрично.В процесния договор няма такава клауза. В отговор ответницата Д. Р. З., чрез пълномощник адв.И. Д. оспорва да са налице предпоставки за допускане до касационно обжалване. Няма противоречие с тълкувателна или казуална практика на ВКС,критерият на сочените основания не е изпълнен.Приложените разпоредби на закона са ясни, ъдебната практика на ВКС е последователна и непротиворечива. Претендират се разноски След преценка Върховен касационен съд ,ІІІ гр. отделение счита, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване. Така формулиран, първият въпрос не отговаря на общото изискване на чл. 280, ал.1 ГПК да е обусловил решаващите изводи на въззивния съд.Софийски градски съд не е приемал подписването на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот за създаващо правото, решаващо противопоставено на въведеното с възражението за прихващане вземане.Въззивният съд е изследвал предадено ли е било владението въз основа на сключения между страните предварителен договор по смисъла на чл. 70, ал.3 ЗС като правнорелевантно обстоятелство. Въззивният съд е отчел сключването на процесния предвдарителен договор - при изискване за писмена форма договорът е сключен с подписването му от страните. Отчел е също така, че както договорът от 15.01.2019г., така и подписаният след сключването му /на 18.01.2019г/приемо-предавателен протокол между страните, не засвидетелстват в изрична клауза предаване на владение - като част от съдържание на договор, но това не е пречка да се установи положително фактическият състав на чл.70,ал.3 ЗС. Изразената чрез двата въпроса теза на защита всъщност е, че само при изрична уговорка /клауза/ между продавача - собственик и купувача в предварителния договор за предаване на владението може да се признае право за последния да ползва, без да дължи обезщетение на собственика.Подобна теза не намира опора в ТР №55/1962г ОСГК за давността на иска по чл.19 ЗЗД ,на което касаторът се позовава.В соченият тълкувателен акт изрично е разяснено,че купувач по предварителен договор, който владее имота, има правата по чл.70, ал.3 ЗС. Тези права е зачел въззивният съд въз основа на предпоставките за пораждането и погасяването им,които съгласно установената практика на ВКС ( решение №270 от 26.06.2012г. по гр. д. № 1056/2011 г. на ВКС, І Г.О.решение № 265 от 20.01.2014 г. по гр. д. № 2116/2013 г. на ВКС, ІІІ Г.О.и решение № 1 от 11.05.2020 г. по гр. д. №289/2019 г., Г. К., І Г.О. на ВКС ) е потърсил в нормата на закона, а не единствено в съдържанието на договора, където уговорка за предаване на владение липсва .Макар в разгледаните от цитираната практика на ВКС случаи предварителните договори да са съдържали позоваване на осъществено ,или подлежащо на предаване на владение, при правното разрешение не е изведено условие предварителният договор да съдържа клауза за полученото владение, за да е приложим чл.70, ал.3 ЗС, достатъчно е при действащ между страните предварителен договор владението да е предадено на купувача със съгласие на продавача. При договор като процесния, сключен на 15.01.2019г с предмет обещание за продажба на паркомясто в сграда, без да се съдържа изрична клауза за предаване владението на купувача, предпоставка за направените от въззивният съд изводи са съвпадащи твърдения на страните и приемо-предавателният протокол от 18.01.2019г. за отстъпеното техническо средство/дистанционно на гаражната врата/, получено от ищцата и осигуряващо й достъп за ползване с автомобил, по този начин и съгласието на собственика да предаде паркомястото в нейно владение като едно фактическо положение, отчетено от решаващия съд съгласно чл. 70, ал.3, във вр чл. 71,чл. 72 ЗС. При постановяване на въззивното решение отговорът на втория формулиран от касатора въпрос е намерил правно разрешение съгласно трайно установената съдебна практика на ВКС, формирана в решение № 270 от 26.06.2012г. по гр. д. № 1056/2011 г. на ВКС, І Г.О. решение № 265 от 20.01.2014 г. по гр. д. № 2116/2013 г. на ВКС, ІІІ Г.О.и решение № 1 от 11.05.2020 г. по гр. д. №289/2019 г., Г. К., І Г.О. на ВКС ,която съдебна практика е споделяна от настоящия състав на Трето г.о на ВКС като приложима при установените по делото обстоятелства. Както вече се изтъкна, разясненият в ТР №55/1962г ОСГК облигационен характер на предварителния договор не обосновава противоположен отговор на въпроса, той е бил застъпван в по - стара практика на ВС /решение № 1665 /1967 г. по гр.д. № 1187/67 г. на І г.о, решение № 3190 /1978 г. по гр.д. № 2013/78 г. на І г.о и др./ която е приемала ,че при разваляне на предварителния договор купувачът дължи на собственика обезщетение за ползване на имота от момента на установяване на владението до разваляне на договора поради общите правила относно действието,което има развалянето на договорите /чл. 88 ЗЗД/ Тази практика е преодоляна от Върховен касационен съд поради наложителността да бъде съобразен закона ,тъй като правоотношенията между собственика и владелеца по предварителния договор относно ползването на вещта, получаване на добивите от нея и извършените подобрения са предмет на специална правна регламентация, съдържаща се в Закона за собствеността - чл. 70, ал.3 във вр. с чл. 71 и чл.72. Владението, основано на предварителен договор, е по дефиниция обикновено,но като отчита, че в този случай то не е установено самоволно, а със съгласието на собственика, законът е счел за справедливо да признае на този владелец някои от правата на добросъвестния владелец Правото на купувача, на когото е предадено владението въз основа на валиден предварителен договор,сключен със собственика,да ползва вещта без да заплаща обезщетение на собственика,произтича от закона - чл. 71 ЗС, който указва и срока,в който то съществува - до предявяване на иск за връщането й.Ако преди предявяване на иска предварителният договор е бил развален по реда на чл. 87, ал.1 и 2 ЗЗД, правото на владелеца - купувач да ползва имота без да дължи обезщетение на собственика се прекратява от момента на разваляне на договора, тъй като отпада един от елементите на фактическия състав, с който законът свързва упражняването на това право.Докато договорът не бъде развален или не бъде предявен иск за връщане на вещта,владелецът - купувач ползва имота на основание валидно сключен със собственика предварителен договор,поради което за времето от предаване на владението до разваляне на договора ползването не е без основание и той не дължи обезщетение, както е приел и въззивия съд.Соченото от касатора основание на чл. 280, ал.1 т.1, предл второ. ГПК не се обосновава с позоваването на решение №87/12.06.2020г по гр.д №4051/2019г на ВКС, което е постановено от състав на Четвърто г.о на ВКС в отговор на друг правен въпрос и не съдържа анотациите, които касаторът извежда от него. Останалите цитирани в подкрепа на същото основание „конкретни” решения на ВКС(решение №218/21.12.2011г по гр.д№1344/2010г на ВКС; решение № 189/18.06.2013г по гр.д№1283/2012г на ВКС; решение №43/15.04.2014г по гр.д №3982/2013г на ВКС и т.н.т, описани в раздел четвърти от изложението),не съществуват. По цитираните дела ,образувани с посочените номера в гаржданските или търговските отделения на ГК и ТК на ВКС, не са постановявани решения с посочената от касатора индивидуализация/номер и дата на решение / като твърденията за установена практика на ВКС в поддържаната от касатора насока са произволни. По изложените вече съображения не е налице и соченото основание по чл. 280, ал.1 т.3 ГПК, тъй като установената съдебна практика на ВКС по въпроса последователно тълкува и прилага ясна законова разпоредба и не се нуждае от промяна. Не е налице и основание по 280, ал.2 предл. трето ГПК. От съдържанието на обжалваното решение на Софийския градски съд не може да се констатира очевидна неправилност като квалифициран негов порок.Не се установява приложение на несъществуваща правна норма, на правна норма в нейния противоположен смисъл или грубо нарушени основополагащи за съдопроизводството процесуални правила, видимо от мотивите на съдебното решение не се касае и за явно нарушаване на основните логически,опитни правила при формиране на решаващи изводи на съда. Следва да се присъдят разноски на ответницата по жалбата за защита от адвокат ,установени като платени по приложената фактура в размер на сумата 736,26 евро/с включен ДДС/ Воден от горното Върховният касационен съд, състав на ІІІ г.о.