Определение № 776 от 18.02.2025 г. на ВКС по гр. д. № 3555/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба с вх. № 10817/14.06.2024г., подадена от В. А. Е., чрез процесуалните представители адвокат Ц. В. от Б. и адвокат М. Г. от Б. и касационна жалба вх. № 11223/21.06.2024г., подадена от „Елисеев и Партньори“ Е., чрез процесуалния представител адвокат Светла К. от САК, срещу решение № 375/23.04.2024г. по в.гр.д. № 307/2024г. на Бургаския окръжен съд, с което е отменено първоинстанционното решение № 2244/02.11.2023г. по гр.д.№5804/2022г. на Бургаския районен съд и вместо това са уважени предявените от С. К. С. и В. К. В. - С. срещу касаторите искове с правна квалификация чл. 33, ал. 2 ЗС - за признаване правото на ищците на изкупуване, при условията на съпружеска имуществена общност, спрямо „Елисеев и Партньори“ Е. и В. А. Е. на продадените от съсобственика „Елисеев и Партньори“ Е. на купувача В. А. Е. с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №175, т.ІІ, рег№6712, д.№359/2022г. на нотариус Б. К., рег. №290 на НК и район на действие РС-Б., 300 (триста) кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор [№],, целият с площ от 1491 кв.м., адрес на имота в [населено място], м.“Буджака“, при граници на имота:[№], [№], [№], [№], за цената от 8500 лв. като им е указано в месечен срок от влизане на решението в сила, да заплатят сумата и са присъдени разноски по делото.

В касационните жалби се поддържа, че обжалваното въззивно решение е неправилно като постановено при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, нарушаване на материалния закон и необоснованост, поради което се моли за неговата отмяна и постановяване на касационно решение по съществото на спора, с което предявените искове бъдат отхвърлени със законните последици.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК на основанията за допускане на касационното обжалване се твърди, че в решението си въззивният съд се е произнесъл в отклонение от практиката на ВКС, по следните правни въпроси:

1.Следва ли да е налице идентичност между собствениците на земята и собствениците на постройките върху нея, за да е налице т. нар. хоризонтална етажна собственост, респ. теренът да има характер на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. По въпроса се поддържа, че приетото от въззивния съд противоречи на задължителната практика на ВС, обективирана в т. 1, б. д на ППВС № 2/1982г., решение № 145/11.07.2013г. по гр.д. № 1986/2013г. на ВКС, ІІ г.о, решение № 101/11.02.2009г. по гр. дело № 461/2008г. на ВКС, ІV г.о., решение № 441/10.01.2012г. по гр.д. № 1056/2010г. на ВКС, І г.о., решение № 978/13.01.2010г. по гр. дело № 2413/2008г. на ВКС, ІІІ г.о., решение № 45/ 01.04.1960г. на ОСГК на ВКС, решение № 293/12.12.2011г. по гр.д. №265/2011г. на ВКС, ІІ г.о.

2.В кои хипотези на придобиване на земя от чужди граждани не е приложима забраната по чл. 22 от Конституцията на Република България - във всички хипотези на застроен имот или само в случаите, когато земята има характер на обща част по чл. 38 ЗС от застроен имот. Поддържа се, че произнасянето на въззивния съд по въпроса е в противоречие с решение № 222 от 22.06.2010г. по гр. д. № 569/2009г. на ВКС, III г. о., решение № 523/14.07.2011г. по гр.д. № 3114/2008г. на ВКС, І г.о., решение №210/27.12.2016г. по гр.д. № 1739/ 2016г. на ВКС, ІІІ г.о.

3. Има ли предварителният договор за покупко-продажба характер на „обратно писмо“, разкриващо персоналната симулация, по отношение на „мнимия“ купувач по сделката - еднолично търговско дружество и действителния купувач - физическо лице (който е едноличен собственик на капитала и управител на едноличното търговско дружество), когато в предварителния договор е посочено, че имотът (сграда и прилежащ терен) ще бъде прехвърлен на купувача - физическо лице или на учредено от него еднолично търговско дружество, уговорена е обща продажна цена за сградата и прилежащите части от терена и цялата продажна цена, включително и за земята, е била заплатена от купувача - физическо лице по предварителния, договор. Поддържа се, че произнасянето на въззивния съд по въпроса е в противоречие с решение № 417 от 18.10.2012г. по гр.дело №568/2012 г. на ВКС, ІV г.о.

В изложението към касационната жалба на „Елисеев и Партньори“ Е. се поддържа и становище за очевидна неправилност на атакуваното решение по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК.

В писмени отговори в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, ответниците по касация С. К. С. и В. К. В. - С., чрез процесуалния представител адвокат Е. А. от Б., изразяват становище, че не са налице основанията за допускане до касационно обжалване на въззивното решение, респ. за неоснователност на касационните жалби. Претендират присъждане на направените по делото разноски.

Касационните жалби са редовни и процесуално допустими, тъй като са подадени в срока по чл. 283 ГПК, имат необходимото съдържание по чл. 284 ГПК, подадени са от легитимирано лице, чрез упълномощен адвокат, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, който не попада в изключенията на чл. 280, ал. 3 ГПК.

Досежно наличието на предпоставки за допускане на касационно обжалване съображенията на съда са следните:

Производството по делото е образувано по предявените от С. К. С. и В. К. В.-С. срещу „Елисеев и Партньори“ Е. и В. А. Е. искове с правна квалификация чл. 33, ал. 2 ЗС за признаване на правото на ищците в режим на СИО да изкупят 300 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор [№], целият с площ от 1491 кв.м., адрес на имота в [населено място], м.“Буджака“, при граници на имота: [№], [№], [№], [№], за сумата от 8500 лева, при каквито условия първият ответник „Елисеевв и Партньори“ Е. е продал на втория ответник В. А. Е. правото на собственост на 300 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор [№], съгласно н.а.№175, t.II, рег.№6712, д.№359/2022 г. на нотариус Б. К., рег. №290 на НК.

Въззивният съд е приел, че исковете за изкупуване са допустими като предявени в преклузивния срок по чл. 33, ал. 2 ЗС.

От фактическа страна е прието за установено, че ищците са съпрузи, считано от 01.07.1977г. Легитимират се като собственици на придобити по време на брака чрез покупко-продажба, в режим на СИО, 300/1435 кв.м. ид.ч. от УПИ, съставляващ УПИ [№], целият с площ от 1435 кв.м., бивш поземлен имот №008101, с площ от 1719 кв.м. по плана на м.“Буджака“ в землището на [населено място], и на изградената в този имот масивна жилищна сграда, обозначена като къща №1, находяща се в източната част на описания парцел, с разгъната застроена площ от 159,99 кв.м., ведно със съответните ид.ч. кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена (н.а. № №145, т. VI, рег. №6496, д.№1030/24.09.2007г. на нотариус К. К., рег.№248 на НК).

Взето е предвид, че поземленият имот е отразен в КК като поземлен имот с идентификатор №67800.8.101, с площ от 1491 кв.м. и адрес: [населено място], м.“Буджака“, а масивната жилищна сграда е с идентификатор [№], застроена площ от 52 кв.м., брой етажи: 3 и предназначение: жилищна сграда-еднофамилна.

Констатирано е, че ответникът В. А. Е. е руски гражданин, роден в [населено място] на 03.07.1955г. С н.а. № 74, т.V, рег.№8206, н.д.№812/2008 г., на нотариус Бинка К., рег. №290 на НК, на 04.09.2008 г. е придобил чрез покупко-продажба с продавач ЕТ “Р. К.-В. П.“ недвижим имот, намиращ се в процесния поземлен имот, а именно: къща № 2 във ваканционно селище „С. С.“, с идентификатор [№], с предназначение - жилищна сграда, еднофамилна, с Р. 163,57 кв.м., ведно със съответните части от общите части и от правото на строеж върху терена, включващо и право на ползване на прилежащия терен до имотните граници на юг и запад, на север - по калканния зид, както и задължения на купувача да участва в поддръжката на терена и подобренията върху него.

Посочено е, че „Елисеев и Партньори“ Е., в ликвидация, е незаличено юридическо лице, вписано в търговския регистър на РБ, с едноличен собственик на капитала В. А. Е..

Констатирано е, че с н.а. №83 т.ІІІ, рег.№6031, д.№445/2012г. на нотариус Бинка К., рег. №290 на НК, на 19.09.2008г. дружеството е придобило чрез покупко-продажба с продавачи В. П. Р. и П. С. Р., идеална част от процесния поземлен имот, а именно: дворно място с площ от 300 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор [№], за сумата от 10 000 лв.

Установено е, че с н.а.№175, т. ІІ, рег.№6712, д.№359/2022г. на нотариус Бинка К., рег.№290 на НК, на 28.07.2022 г. „Е. и Партньори“ Е. е продало на В. А. Е. правото на собственост на 300 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор [№] за сумата от 8500 лв.

Съобразено е, че преди покупко-продажбата собственици на поземления имот са били: ищците за 300 кв.м. ид.ч., „Елисеев и партньори“ Е. за 300 кв.м., М. Г. У. за 300 кв.м. и И. С. Р. за 591 кв.м. ид.ч. като съсобственикът „Елисеев и партньори“ Е. не е предложил на останалите съсобственици на терена да купят неговата идеална част, а съгласно съдържанието на нотариалния акт е видно, че декларация по чл. 33, ал. 1 ЗС не е била представена от продавача.

Взето е предвид, че съгласно заключение на съдебно-техническа експертиза приета в първата инстанция, съществуващото строителство в процесния поземлен имот са пет вилни сгради. Четири от тях са изградени две по две в сключено застрояване (на калкан), а петата е самостоятелно стояща. Имотът е ограден с масивна ограда, като достъпът до него е контролиран. Изградена е вертикална планировка - алеи, стълби, дворно осветление, басейн, зелени площи, зона за паркиране. Изпълнени са предвидените по проект Ел. и ВиК мрежи. Отклонение от уличния водопровод към имота подава вода за всички сгради. Канализацията на всички сгради е включена в общата за имота площадкова канализация. Към момента на огледа вещото лице е посочило, че е завършено предвиденото по проект строителство, което изчерпва възможностите за бъдещо строителство в процесния поземлен имот. Посочено е, че от извадки от техническа документация - одобрени проекти, по които са изградени сградите и съоръженията в процесния поземлен имот, както и от удостоверения за въвеждане в експлоатация на вилните сгради, е установено, че сгради №№ 1, 2, 3 и 4 са били въведени в експлоатация на 05.12.2007г., а сграда № 5 е била въведена в експлоатация на 11.08.2008г. - т.е. установено е, че след 11.08.2008г. процесният поземлен имот е бил със статут на застроен имот с изградени върху него предвидени по ПУП постройки и съоръжения, като застрояването по ПУП е било изцяло реализирано.

Въззивният съд е приел, че за изградените върху процесния поземлен имот две по две жилища на калкан, принадлежащи на различни лица, е налице хоризонтална етажна собственост, но върху терена е изградена и друга, самостоятелна сграда, която не е етажна собственост. Посочено е, че преди процесната покупко-продажба извършена между първия и втория ответник през 2022г., не е била налице идентичност между собствениците на вилните сгради и собствениците на поземления имот - четиримата от собствениците на вилни сгради са били и собственици на идеална част от терена, но собственикът на вилна сграда №2 - вторият ответник, е бил носител само на правото на строеж за постояване на притежаваната от него сграда, както и на възможността да ползва терена в описаните параметри, за което е поел задължение да участва в разходите за поддръжката. Прието е, че с оглед липсата на идентичност между собствениците на отделните жилищни обекти и собствениците на терена, земята не може да бъде счетена за обща част към постройките. Изложени са мотиви, че суперфициарният собственик на сграда №2 има правото по чл. 64 ЗС, да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, не е постановено друго, но съгласно чл. 77 ЗС и чл. 55 ЗС, ако не му е надлежно прехвърлено от собственика, не придобива вещно право на собственост върху терена, дори в случаите, когато неговата постройка се намира в ограден, охраняем комплекс.

Прието е, че съгласно разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение, а съгласно разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС, ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият собственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия.

Прието е, че преди ответното дружество да продаде притежаваните от него идеални части от процесния поземлен имот на втория ответник, е следвало да ги предложи за купуване от останалите съсобственици на терена и тъй като това не е направено, исковете по чл. 33, ал. 2 ЗС са основателни. Формиран е решаващ извод, че са налице предпоставките по чл. 33, ал. 2 ЗС и в полза на ищците следва да бъде признато правото на изкупуване спрямо ответниците на процесните идеални части от поземления имот, при условията при което сделката е сключена между ответниците по делото - т.е. за цената от 8500 лв.

Евентуално възражение на Е. относно това, че сделката обективирана в н.а.№175, т.ІІ, рег.№6712, д.№359/2022г. на нотариус Бинка К., рег.№290 на НК, с която дружеството му е продало правото на собственост на 300 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор 67800.8.101 за сумата от 8500 лв., е нищожна поради противоречие със закона - чл. 22 от Конституцията на РБ, вр. чл. 29, ал. 1 ЗС, с които е въведена забрана чужденци да придобиват земя в РБ, е прието за неоснователно доколкото забраната не засяга застроена земя, а само земя, върху която не е реализирано строителство. Взето е предвид, че към момента на извършване на сделката през 2022г. процесният поземлен имот е застроен изцяло с предвиденото по ПУП, като възможностите за бъдещото му застрояване са изчерпани, поради което не попада в забраните по чл. 22 КРБ, вр. чл. 29, ал. 1 ЗС и не е налице твърдяната нищожност поради противоречие със закона.

За неоснователно е прието и второто евентуално възражение на ответника физическо лице, че сделката по н.а.№175/2022г., е нищожна поради относителна симулация, прикриваща дарение. Прието е, че за да е налице дарение, следва да се установи, че за придобиването на идеалната част В. А. Е., не е заплатил никаква сума, а земята му е била подарена от дружеството. Посочено е, че това обстоятелство не е установено от оспореното от насрещната страна т.н. “обратно писмо“, в което ответникът В. А. Е., в качеството му на управител и едноличен собственик на „Елисеев и Партньори“ Е., е декларирал, че сделката оформена с н.а.№175/2022г. има безвъзмезден характер и цели дарение. Изложени са мотиви, че обратното писмо няма достоверна дата, което прави вероятно изготвянето му с оглед целите на процеса, а изявленията в него следва да се ценят само като изявления на страна в процеса, които подлежат на пълно и главно доказване с други доказателствени средства. Посочено е, че отразеното в н.а.№175/2022г. изявление на управителя на дружеството продавач, че продажната цена от 10 000 лв. е платена с негови лични средства при първоначалното придобиване на земята, създава само облигационни правоотношения между управителя-физическо лице и дружеството, което е негова еднолична собственост, но не сочи липсата на насрещна престация по договора от страна на купувача, което се отнася и за отразеното плащане от 50 000 евро по представения предварителен договор, още повече, че за реалните плащания на сочените в договора и нотариалните актове цени не са представени достоверни доказателства.

За неоснователно е прието и възражението на ответника относно персоналната симулация на сделката сключена с н.а. №83/2012г., с която „Елисеев и Партньори“ Е. е придобило чрез покупко-продажба с продавачи В. П. Р. и П. С. Р., идеална част от процесния поземлен имот. Изложени са съображения, че при персоналната симулация привидността се отнася не до съществуването на правните последици на явната сделка, а до това, кой е техен носител. Посочено е, че не е установено дружеството да е било „сламен човек“, а целта на действителната сделка да е била правата да бъдат придобити от ответника - физическо лице. Взето е предвид, че дружеството реално не осъществява дейност в България (дружеството няма свои представители на регистрирания адрес и реално не развива търговска дейност), което сочи, че е било регистрирано с единствената цел да придобие собствеността върху идеална част от терена. Посочено е, че този извод не се опровергава от съдържанието на оспорения от насрещната страна протокол от 19.09.2012г. на едноличния собственик на капитала на дружеството, който е непротивопоставим на ищците, доколкото няма достоверна дата, което прави вероятно изготвянето му с оглед целите на настоящия процес, а освен това следва да се цени само като изявление на страна в процеса, което не е обвързващо за ищците и изявленията в него подлежат на пълно и главно доказване с други доказателствени средства, каквито не са ангажирани по делото.

От анализа на изложените от въззивния съд съображения и на посочената в изложението практика на ВС и ВКС следва извод, че не са налице поддържаните от касаторите основания за допускане на касационно обжалване по следните съображения:

Допускането на касационното обжалване на въззивното решение е обусловено от посочване от страна на касатора на конкретен правен въпрос от значение за изхода на конкретното дело и с обуславящо значение за правилността на правните изводи на въззивния съд по спорния предмет. Като израз на диспозитивното начало в гражданския процес касаторът е длъжен да формулира този въпрос в изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК (ТР № 1/2009г. от 19.02.2010г. по дело № 1/09г., ОСГТК). Едновременно с това е необходимо касаторът да обоснове и допълнително основание по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 - т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване - правният въпрос трябва да е решен в противоречие със задължителната или казуалната практика на ВКС, да е решен в противоречие с практиката на Конституционния съд или на Съда на Европейския съюз, или да е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.

Извършвайки преценка за съответствието на правните изводи на въззивния съд с практиката на ВС и ВКС по поставените в изложенията правни въпроси, настоящият състав приема, че не е налице поддържаното основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Решаващият мотив, с оглед на който въззивният съд е уважил предявения конститутивен иск за изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, е изводът, че при процесната продажба не са спазени изискванията на чл. 33, ал. 1 ЗС и ответното дружество не е предложило на ищците да закупят частта му, нито е представило пред нотариуса писмена декларация, те да не са приели това предложение, поради което за последните е възникнало правото по чл. 33, ал. 2 ЗС.

Така изложените от въззивния съд съображения съответстват изцяло на трайно установената и непротиворечива практика на ВКС – решение № 49/29.03.2013г. по гр. д. № 363/12г. на ВКС, IV г. о.; решение № 93/31.10.2018г. по гр. д. № 4714/17г. на ВКС, II г. о. и решение № 48/10.06.2021г. по гр. д. № 3001/20г. на ВКС, II г. о., в които е прието, че уреденото в чл. 33, ал. 2 ЗС правото на изкупуване принадлежи на съсобственика, който не се е разпоредил, нито е обещал да се разпореди със своята идеална част от съсобствен недвижим имот и комуто не е предложено закупуване на разпоредената чрез договор за покупко- продажба идеална част от съсобствения недвижим имот на трето, чуждо за съсобствеността лице. Само този съсобственик има правото с едностранно волеизявление (заявено до съда) да поиска промяна в правната сфера на купувача - преобретател на тази идеална част като замести последния в договорната връзка по силата на съдебното решение, постановяващо принудителното изкупуване от съсобственика - ищец на разпоредената идеална част от недвижимия имот срещу даденото от преобретателя по сделката имуществено благо.

Последователно и непротиворечиво също така ВКС приема в своята практика, че дворното място е обща част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него има сграда-индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не представлява обща част. Дворното място е обща част по естеството си по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Когато в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане на правата му (в този смисъл решение №124/20.10.2014г. по гр.д.№2054/2014г. на ІІ г.о. на ВКС и посочените в него решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д.№ 979/09 г. на І г.о. и решение № 59 от 12.03.2012г. по гр.д.№ 911/11г. на ІІ г.о. на ВКС). С тази практика на ВКС въззивният съд изцяло се е съобразил, поради което следва да се приеме, че не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по първия, поставен и в двете изложения правен въпрос.

При това следва да се отбележи, че в част от посочените в изложенията решения на тричленни състави на ВКС този въпрос не е бил поставен на разглеждане, а са изразявани принципни становища по приложимостта на чл. 38 ЗС по отношение на застроени дворни места.

В посоченото в изложенията решение №441 от 10.01.2012г. по гр.д.№1056/2010г. на І г.о. на ВКС е прието, че щом в съсобствения имот има няколко сгради, които принадлежат на отделни съсобственици на мястото, е налице хоризонтална етажна собственост, при която разпоредбата на чл. 33 ЗС не намира приложение. Това разрешение обаче не може да намери приложение в настоящия случай, тъй като въззивният съд е приел за установено от фактическа страна, че не всички собственици на сгради са притежавали идеални части от имота към момента на сключване на договора през 2022г.

Не може да бъде споделена тезата на касаторите, развита във връзка с поставения първи правен въпрос, че е налице противоречие в мотивите на въззивното решение, доколкото въззивният съд посочва от една страна, че за изградените върху процесния поземлен имот две по две жилища на калкан, принадлежащи на различни лица, е налице хоризонтална етажна собственост, след което съобразява, че върху терена е изградена и друга, самостоятелна сграда, която не е етажна собственост и поради това приема, че твърдението на ответника по иска, че всички сгради в комплекса са в режим на етажна собственост, не е установено. На първо място по причина, че в този абзац въззивният съд преценява наличието на етажна собственост по отношение на сградите, като приема, че към сградите, изградени на калкан, са приложими правилата на етажната собственост, за разлика от сградата, която се състои само от едно жилище и е самостоятелна. Но този извод не може да бъде отнесен към дворното място. По отношение на статута на дворното място към момента на сключване на договора за покупко-продажба през 2022г. изводът на въззивния съд, съдържащ се в следващото изречение, е категоричен, а именно, че доколкото не е съществувала идентичност между собствениците на сградите и собствениците на поземления имот, то възражението относно статута на поземления имот като обща част към сградите е неоснователно.

Не е налице основание за допускане на касационното обжалване и по втория, поставен в изложенията правен въпрос.

В посочените в изложенията решения на ВКС се приема, че с разпоредбата на чл. 22, ал.1 от Конституцията на Република България, според която чужденците не могат да придобиват право на собственост върху земя в страната, освен при наследяване по закон, е въведена забрана за придобиване от чужденци само на земя, но не и на застроени имоти, а съответно и на принадлежащите им идеални части от общите части (решение №222 от 22.06.2010г. по гр.д.№569/2009г. на ІІІ г.о. на ВКС и решение №210 от 27.12.2016г. по гр.д.№1739/2016г. на ІІІ г.о. на ВКС). В решение №523 от 14.07.2011г. по гр.д.№3114/2008г. на І г.о. на ВКС пък е разгледана съвършено различна хипотеза на предявен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД иск за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ дворно ведно с построената в него масивна триетажна сграда, сключен от българска гражданка и неин съпруг-чужденец в качеството им на купувачи. Хипотеза, при която чужденец придобива самостоятелен обект (сграда), ведно със съответните идеални части от дворното място в това решение не е разглеждана.

С тази практика на ВКС въззивният съд изцяло се е съобразил.

Не е налице основание за допускане на касационно обжалване и по поставения от касаторите трети правен въпрос.

В посоченото в изложенията решение №417 от 18.10.2012г. по гр.д.№568/2012г. на ІV г.о. на ВКС е прието, че начало на писмено доказателство може да бъде и сключен между страните и неоспорен предварителен договор с посочена в него различна по размер продажна цена, тъй като няма пречка този документ да бъде съставен преди сключването на окончателния договор и защото в него се съдържа изявление за продажната цена не само от опровергаващата, но и от противната страна, което прави вероятно твърдението за наличие на симулация. Подобна хипотеза обаче в случая не е налице, тъй като предварителният договор не е сключен между страните в настоящето производство, а между ответника по иска В. Е. (сега касатор) и трети за спора лица - В. П. Р. и П. С. Р.. Съдържащото се в това решение разрешение на поставения от касаторите правен въпрос следователно по настоящето дело е неприложимо.

Не може да бъде споделена и тезата на касатора, че обжалваното решение следва да бъде допуснато до касационно обжалване като очевидно неправилно.

За да е налице очевидна неправилност на обжалвания съдебен акт като предпоставка за допускане на касационно обжалване, е необходимо неправилността да е съществена до такава степен, че същата да може да бъде констатирана от съда „prima facie” - без реална необходимост от анализ или съпоставяне на съображения за наличието или липсата на нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила или необоснованост. Като квалифицирана форма на неправилност очевидната неправилност е обусловена от наличието на видимо тежко нарушение на закона или явна необоснованост, довели от своя страна до постановяване на неправилен, подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, както и неприлагането от страна на въззивния съд на императивна правна норма. Очевидно неправилен ще бъде съдебният акт, който е постановен „contra legem” до степен, при която законът е приложен в неговия обратен, противоположен смисъл, както и съдебен акт, който е постановен „extra legem”, т.е. когато съдът е решил делото въз основа на несъществуваща или на несъмнено отменена правна норма. При прочита на обжалваното решение подобни пороци не се установяват. Същото е постановено при точното приложение на разпоредбите на ЗС, относими към производството и при съобразяване на даваното от ВКС тълкуване на тези разпоредби.

С оглед изхода на производството и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК касаторите следва да заплатят на ответниците по касация направените от последните разноски в настоящото производство, а именно сумата 1 350 лв., представляваща адвокатско възнаграждение.

Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение