Определение № 4898 от 14.10.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4660/2025 г.

Производството е по чл. 288 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от Община - Братя Даскалови, чрез адвокат Е. Н., срещу решение № 192 от 03.07.2025г. по в.гр.д.№ 273/2025г. на Окръжен съд - Стара Загора, потвърждаващо решение № 32 от 20. 02. 2025 г. по гр. д. № 503/2024 г. на РС – Чирпан, с което е отхвърлен предявеният от Община - Братя Даскалови против П. Ж. Т. отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 2 ГПК, вр. чл. 67 ЗС, за признаване за установено в отношенията между страните по делото, че учреденото в полза на наследодателката на ответницата Р. С. Ж., с договор от 05. 09. 1990 г., право на строеж на жилищна сграда-вила в държавен имот, понастоящем частна общинска собственост – УПИ *, в кв. *по плана на [населено място], общ. Братя Даскалови, не съществува поради погасяването му по давност.

В касационната жалба се поддържа неправилност на въззивното решение поради постановяването му в нарушение на материалния закон, при допуснати съществени процесуални нарушения и поради необоснованост. Сочи се основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване на съдебния акт.

Подаден е отговор на касационната жалба от ответницата по иска П. Ж. Т. чрез адв. З. В., с който се изразява становище за правилност на въззивното решение и липса на основания по чл.280 ГПК за допускането му до касационно обжалване. Претендират се разноски за касационната инстанция.

Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, при извършването на преценка за наличие на основания по чл. 280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, съобрази следното:

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че на 05.09.1990 г., между Общински народен съвет с. Братя Даскалови и Р. С. Ж., е бил сключен договор за отстъпване право на строеж върху държавна земя, с който в полза на Р. С. Ж. е учредено право на строеж върху процесния парцел *, кв. *, [населено място], община Братя Даскалови (понастоящем частна общинска собственост – АЧОС № 7948/13. 11. 2023 г.) за жилищна сграда – вила, съобразно одобрен план. В договора е предвидено, че строителят е длъжен да застрои отстъпеното му място по одобрен архитектурен план в петгодишен срок от сключване на договора. Ако същият не започне строежа и не поиска продължение на срока в рамките на една година, даденото му място се отнема. Договорът е сключен по време на брака на Р. С. Т. и Ж. П. Ж., сключен на 30. 05. 1954 г.

Представен е протокол № 159/12.07.1991 г. за определяне на строителна линия и ниво от специалист при ОбНС Братя Даскалови, но за сграда в парцел № *, в квартал № *по регулационния план на [населено място], върху който не е учредявано право на строеж в полза на Р. С. Ж. (сключеният договор е за парцел *, кв. *, [населено място]), т.е. в протокола е допусната грешка при посочване на номера на парцела, върху който е учредено правото на строеж в полза на наследодателката на ответницата.

Ж. Ж. е починал на 15.04.2006 г. и е оставил за наследници по закон съпругата си Р. С. Ж. и децата си В. Ж. В. и П. Ж. Т.. Р. С. Т. е починала на 29.09.2015 г. и оставила за наследници двете си дъщери.

С нотариално завещание № 7, т. 1, рег. № 5848, дело № 11/2013 г. по описа на нотариус Т. Д., рег. № 072 НК, Руска С. Ж. е завещала на дъщеря си П. Ж. Т. цялото си движимо и недвижимо имущество.

Въз основа на събраните гласни доказателства е прието за установено, че през 1993 г. в процесния парцел била изградена наличната и в момента масивна постройка, изпълнена както следва: излята плоча на кота 0, тухлени стени и отгоре – също бетонна плоча. Постройката била завършена през 1993 г. и се използвала за отдих, тъй като в имота сезонно се отглеждали зеленчуци за лично ползване. В нея имало легло - русенско, маса, столове и необходимата посуда. Постройката била електрифицирана, с монтиран електромер. Вода нямало, но имало сонда с електрическа помпа, която се намирала вътре в самата къщичка. Отгоре, върху шахтата на помпата, се слагал метален капак и се ходело все едно е на под, безпрепятствено. Редовно, през седмицата, който отидел да работи, си почивал вътре и ползвал постройката, а понякога пренощували там по два - три дена. От пролет до късна есен родителите на ответницата използвали постройката без прекъсване докато били живи, като я считали за своя. Цялото място било оградено с мрежа, с поставена голяма порта. Сградата се намирала в южния край на парцела, почти по средата, отстоянието от самата мрежа било на около 50 - 70 см. навътре в парцела. През годините от страна на общината или други лица не имало никакви претенции към имота или сградата. След смъртта на родителите на ответницата, същата, заедно със съпруга си, продължила да отглежда зеленчуци и да посещава имота и сградата. Западно, зад постройката, бил изграден дървен склад за стопанския инвентар, с който обработвали имота, който също се заключвал.

От заключението на съдебнотехническата експертиза е прието за установено, че в процесния парцел има извършено застрояване с масивна едноетажна сграда от 7 кв.м. Предвид вида и физическото състояние на съществуващата сграда, вещото лица приема, че същата е строена преди повече от 20 години. Съдът не е кредитирал заключението на вещото лице в частта му, с която се прави извод, че извършеният строеж е с функционално предназначение за стопански нужди, тъй като не става ясно въз основа на какви фактически констатации е направен този извод. Съдът не е кредитирал заключението и по отношение на извода, че процесната сграда е незаконен строеж по смисъла на чл. 225, ал. 2, т. 1 и т. 2 от Закона за устройство на територията, тъй като това е правен извод.

При тези данни съдът е приел от правна страна, че предявеният отрицателен установителен иск е неоснователен. Според чл. 67, ал. 1 ЗС, правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1 ЗС) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Според разясненията, дадени с Тълкувателно решение № 1/04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/11 г., ОСГК на ВКС, срокът от 5 години, в който трябва да се упражни правото на строеж, за да не се погаси в полза на собственика на земята, е давностен, поради което приложение намират и правилата на ЗЗД, уреждащи погасителната давност. Неспазването му не води автоматично до погасяване на правото на строеж и съдът не може да го приложи служебно (чл. 120 ЗЗД). Собственикът на земята не може да се позове на давността, след като правото на строеж вече е било реализирано (чл. 118 ЗЗД). Срокът може да бъде прекъсван и/или спиран на съответните законови основания (чл. 115 и чл. 116 ЗЗД). Правото на строеж се счита за упражнено, когато обектът, за който е отстъпено, е завършен на ниво „груб строеж“ (чл. 181, ал. 1 и ал. 2 във вр. с § 5, т. 46 от ЗР на ЗУТ). Давностният срок започва да тече от момента, в който договорът за учредяване на суперфицията породи действие, но ако собственикът на земята недобросъвестно е създавал пречки за реализирането на строежа, той не може да се ползва от тази си недобросъвестност. В случая в имота е било извършено застрояване с масивна едноетажна сграда от 7 кв.м. през 1993 г., поради което правото на строеж е реализирано в срока по чл. 67, ал. 1 ЗС.

Прието е, че дали изградената постройка е била в съответствие с учреденото право на строеж, както и дали е законно изградена са обстоятелства, които не подлежат на обсъждане в настоящото производство, тъй като в Глава 21 на ЗУТ е предвиден специален ред за установяване на незаконно строителство. По делото няма представени доказателства за издадена и влязла в сила заповед на кмета на Община Братя Даскалови, с която да се установява и разпорежда премахването на процесната постройка като незаконен строеж по см. чл. 225, ал. 2 от ЗУТ. Липсата на установяване в посочения смисъл, което е в тежест на ищеца, предвид твърденията в исковата молба, водят до извода за недоказаност на тези факти.

Прието е също, че незаконните постройки не са извадени от гражданския оборот. Същите могат да са обект на собственост, да се придобиват чрез деривативни или оригинерни способи. В практиката на ВКС се приема, че незаконна постройка, която съставлява груб строеж, осъществен въз основа учредено право на строеж по чл. 63 от ЗС, се трансформира в право на собственост върху сградата, съобразно чл. 63, ал. 1 предл. последно от ЗС и чл. 181 от ЗУТ (Решение № 14 от 19.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 251/2010 г., I г. о., ГК и др.). Прието е, че преобразуването на право на строеж в право на собственост върху построеното се осъществява при възникване на предпоставките по § 5, т. 46 от ДР ЗУТ. В настоящия случай това е станало през 1993 г., като с построяването си сградата е станала собственост на Ж. П. Ж. и Р. С. Т., които са я придобили в режим на СИО.

В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът поставя следните въпроси във връзка с основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК:

1. При сключен договор за отстъпено право на строеж върху държавна земя с предмет жилищна сграда-вила, съобразно одобрен архитектурен проект, приема ли се за изпълнен предметът на договора, когато изградената в имота сграда е построена без архитектурен проект и издадени строителни книжа, както и в нарушение на техническите норми на ЗУТ и не е нанесена в плана на населеното място.

2. Представлява ли груб строеж сграда, построена без издадено строително разрешение и одобрен архитектурен проект, в нарушение на техническите норми на ЗУТ.

3. Може ли незаконна сграда, неотговаряща на изискванията на ЗУТ, да бъде обект на собственост и на придобивни способи при наличие на договор за отстъпено право на строеж с предмет жилищна сграда-вила, изградена по одобрен архитектурен проект върху държавен имот.

4. Допустимо ли е да се придобие от суперфициаря собствеността върху сграда, различна по предназначение от предмета на договора за отстъпено право на строеж върху държавна земя на жилищна сграда – вила, съобразно одобрен план, когато за сградата изградена в имота няма издадено строително разрешение, одобрен архитектурен проект, същата е изградена в нарушение на техническите норми на ЗУТ и не е нанесена на плана на населеното място.

5. Когато съдът е сезиран с искова молба за установяване липса на учредено право на строеж поради погасяването му по давност, задължен ли е съдът да изследва въпросите за наличие на строителни книжа, издадена виза, дадена строителна линия, одобрен архитектурен проект с всички части или тези въпроси са неотносими при преценка основателността на иска.

6. Може ли да се приеме, че правото на строеж е трансформирано в право на собственост върху построената жилищна сграда „в груб строеж“, когато не е доказано осъществяването на такъв строеж.

7. Представлява ли съществено процесуално нарушение неприемането от съда на извода на вещото лице за незаконност на построената в имота сграда.

Не е налице основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по поставените въпроси.

Основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК би било налице тогава, когато по поставените въпроси липсва формирана практика или когато разрешаването на поставения въпрос би допринесло за промяна на създадената съдебна практика, тъй като е неправилна или несъответна на променено законодателство и/или обществени условия, както и при наличие на непълнота, неяснота или противоречие в закона, създаващо предпоставки за нееднаквото му тълкуване и прилагане (ТР № 1/2010 г. на ОГТК на ВКС, т.4).

В случая и седемте въпроса касаят възможността придобивният способ по чл. 63, ал. 1 ЗС да се осъществи по отношение на суперфициаря, ако сградата е построена в груб строеж в срок, но без одобрен архитектурен проект, без издадено строително разрешение и без останалите необходими строителни книжа, както и в нарушение на техническите норми на ЗУТ, и не е нанесена в плана на населеното място.

По въпроса е формирана практика на ВКС със задължителен и незадължителен характер. В постановени по реда на чл. 290 ГПК решения на ВКС се приема, че незаконният строеж е годен обект на вещни права и може да бъде придобиван от субектите по всички уредени в закон придобивни способи. При спор за собственост на незаконен строеж от значение е дали има влязла в сила заповед по чл. 225 или чл. 225а ЗУТ за премахване на строежа и то само ако не е налице позоваване, че правото на принудително изпълнение на държавата е погасено по давност съгласно предпоставките на чл. 282, ал. 1, т. 9 АПК. В този смисъл е решение № 60087 от 28. 06. 2021 г. по гр. д. № 3984/2020 г. на ВКС, II г.о., решение № 50006 от 15.02.2023 г. по гр. д. № 788/2022 г.на ВКС, II г. о., решение № 1474 от 09. 01. 2009 г. по гр. д. № 6441/2007 г. на ВКС, V г.о. и др.

Същевременно е разяснено в постановени по реда на чл. 290 решения на ВКС (напр. решение № 1195 от 21.01.2009 г. по гр. д. № 5100/2007 г. на ВКС, II г. о.,), както и в мотивите към Тълкувателно решение № 1 от 4.05.2012 г. по т. д. № 1/2011 г. на ВКС, ОСГК, че собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право на строеж, може да възникне в полза на суперфициаря, но само ако построеното представлява самостоятелна вещ, която може да бъде годен обект на вещни права според изискванията на съответните строителни норми. Такива норми са приети за пръв път през 1898 г. със Закона за благоустройство на населените места в Княжество България (отм.) и оттогава се доразвиват според потребностите на обществено-икономическите отношения, за да се стигне до детайлната регламентация на действащия Закон за устройство на територията. За да възникне суперфициарна собственост е необходимо изградената постройка да е самостоятелен обект на собственост. Това тълкуване се основава на правилото, че собствеността не може да възникне върху несамостоятелен обект.

С оглед на формираната по въпросите практика, обсъждането им не би допринесло за точното прилагане на закона и за развитието на правото и основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК не е налице.

Налице е обаче основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване предвид противоречието на изводите на въззивния съд с коментираната по-горе практика на ВКС, според която суперфициарна собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право на строеж, може да възникне в полза на суперфициаря, но само ако построеното представлява самостоятелна вещ, която може да бъде годен обект на вещни права според изискванията на съответните строителни норми. В случая е учредено право на строеж на жилищна сграда-вила. Единствената изградена в имота постройка представлява едноетажна сграда с площ от 7 кв.м., от които 4 кв.м. попадат в парцел *, в кв. *по плана на [населено място], а останалите 3 кв.м. – извън регулационния план. В сградата има сонда за вода, а на източната стена има поставено ел. табло за обслужване на помпата. Сградата е изпълнена както следва: на кота „0“ е излята бетонна плоча, отстрани са направени стени с тухли и отгоре също е излята бетонна плоча. При тези данни съдът е приел, че наследодателката на ответницата е придобила собствеността върху описаната постройка на основание чл. 63, ал. 1 ГПК.

Воден от горното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,