Определение № 429 от 27.05.2022 г. на ВКС по гр. д. № 238/2022 г.

Производство по чл.288 ГПК. Образувано по касационна жалба на „УниКредит Булбанк“ АД, чрез юрисконсулт П. С., срещу решение № 523/20.05.2018 г. по гр.д.№ 2614/2020 г. на Апелативен съд С., с което се обезсилва решение № 1175/10.03.2020 г. по гр.д.№ 207/2016 г. на Окръжен съд Благоевград в частта, в която е постановено решение по иск на К. Д. против „ГБ-Б. С. Д.“ ЕООД, „ГУД Н.“ ЕООД и „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, за установяване на недействителност на договора за учредяване на ипотека поради невъзможен предмет, както и в частта, в която се отменя решението за отхвърляне на евентуалните искове за нищожност на учредената договорна ипотека поради противоречие със закона и изискванията на чл.167, ал.2 и 3 ЗЗД, като вместо това се признава за установено, че „УниКредит Булбанк“ АД не е носител на ипотечно право върху апартамент № С 36, на първи етаж в сграда на „С. Д.“ със застроена площ 32,38 кв.м, заедно с 0,54% от общите части на сградата и от правото на строеж в поземлен имот № 151063, находящ се в местността Ш., [община], съгласно договор за ипотека с нотариален акт № 93, т.ІV, рег.№ 3057, дело № 651/2007 г. на нотариус с рег.№ *** от регистъра на Нотариалната камара, вписана с молба вх.№ 6682/10.10.2007 г. в Служба по вписванията - [населено място]. Решението в частта, в която е отхвърлен предявения главен иск на основание чл.170 ЗЗД не е обжалвано и е влязло в сила. В касационната жалба се твърди, че решението е неправилно и необосновано в частта, в която се признава за установено, че „УниКредит Булбанк“ АД не е носител на ипотечно право върху процесния апартамент. В изложението към касационната жалба се твърди, че е налице основания за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1 ГПК по въпросате: „При учредена и вписана по съответния ред договорна ипотека върху поземлен имот и върху сградите, които ще бъдат построени в него по одобрен към момента на сключването на ипотечния договор архитектурен проект, възниква ли в полза на ипотекарния кредитор и съответно запазва ли действието си ипотечното право върху същите сгради или отделни самостоятелни обекти в тях при завършването на сградите в груб строеж, в случая, че след сключване на договора за ипотека завършване на фазата „груб строеж“ собственикът на земята и ипотекарен длъжник е учредил на трето/и лице/а право на строеж върху поземлен имот, който е предмет на същата ипотека, за изграждането на въпросните сгради или на отделни самостоятелни обекти в тях, както и противопоставимо ли е това принадлежащо на ипотекарния кредитор право на приобретателя /ите на правото на строеж? Изложени са съображения, че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото, поради необходимост от тълкуване разпоредбите на чл.167, ал.3 и чл.25 ЗЗД. От К. Д. чрез адвокат Д. У. и адвокат С. С. е подаден писмен отговор, с който оспорват изложените доводи в касационната жалба, като считат, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване на решението в приложното поле на чл.280, ал.1, т.3 ГПК. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд приема, че е сезиран с иск за установяване на недействителност на ипотеката поради непосочване размера на сумата, за която е учредена ипотека и съответната част от обезпеченото вземане върху имота на ищцата, на основание чл.170 ЗЗД, а евентуално, че в полза на ответната банка не е възникнало /не съществува/ ипотечно право, тъй като придобитият от ищцата апартамент не е индивидуализиран, а ипотеката е учредена върху право на строеж, което може да принадлежи на лице, различно от собственика на земята и поради несбъдване на условието правото на собственост да принадлежи на учредилия ипотеката. Съдът приема също, че ищцата не е предявила иск за недействителност на договора за учредяване на ипотека поради невъзможен предмет и неправилно е бил конституиран като страна по делото „ГУД НЮЗ“ ЕООД, с оглед на което обезсилва постановеното първоинстанционно решение в тези части и прекратява производството. От фактическа страна по делото, въззивният съд е установил, че с предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж, строителни и довършителни работи от 2006 г., ответникът „ГБ-БРИТАНИЯ СЕЙНТ ДЕЙВИДС“ ЕООД се е задължил да изгради и прехвърли правото на строеж за предвидения за построяване апартамент № С36, на първи етаж в сградата на „С. Д.“, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземлен имот в землището на [населено място]. Страните са се уговорили да сключат окончателния договор преди завършване на покрива на сградата, а в анекс от 03.09.2007 г., ищцата се е съгласила продавачът да има право да ипотекира правото на строеж за финансиране на строителството, като всички разходите във връзка със заема са за сметка на продавача. Въз основа на сключения договор за кредит с „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, за обезпечаване на вземанията, собственикът на поземления имот е учредил договорна ипотека в полза на банката с нотариален акт от 10.10.2007 г. върху поземления имот и правото на строеж за изграждането на жилищен комплект с разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г. Ищцата К. Д. е придобила собствеността върху апартамента с нотариален акт № 76 от 16.11.2007 г., а акт за приемане на конструкцията /обр.14/ е бил съставен на 03.12.2007 г. Според мотивите на съда, договорната ипотека е учредена под условие и произвежда действие от момента на завършване на строителството, респ. ако е налице тъждество между недвижимия имот в договора за ипотека и реално възникналия обект, и ако този имот е собственост на учредителя на ипотеката. Макар че учредената договорна ипотека предхожда прехвърлянето на правото на строеж за апартамент № С 36, според въззивната инстанция, не се е сбъднало условието към момента на възникване на вещта /акт обр.14/ учредителят на ипотеката да е собственик на новоизградения обект по приращение, т.е. суперфициарната собственост не попада в обхвата на ипотечното право, а предявеният отрицателен установителен иск, че банката „УниКредит Булбанк“ АД не е носител на ипотечно право по отношение на апартамент № С 36, е основателен. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение намира, че въззивното решение в частта, в която се отменя първоинстанционното решение за отхвърляне на евентуалните искове и се признава за установено по иск на основание чл.124, ал.1 ГПК, че „УниКредит Булбанк“ АД не е носител на ипотечно право, съгласно договор за ипотека с нотариален акт № 93, т.ІV, рег.№ 3057, дело № 651/2007 г. на нотариус с рег.№ ***от регистъра на Нотариалната камара, вписана с молба вх.№ 6682/10.10.2007 г. в Служба по вписванията - [населено място], следва да бъде допуснато до касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК, по уточнения при условията на т.1 от ТР №1/19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1/2009 г., ОСГТК на ВКС въпрос: „Учредената договорна ипотека върху собствен поземлен имот разпростира ли действието си и върху предвидените за построяване в този имот сгради и обекти, когато за тях има одобрен проект и запазва ли се действието й, ако учреденото право на строеж за сградите и/или отделни самостоятелни обекти в ипотекирания имот е било прехвърлено на трети лица преди изграждането им на фаза „груб строеж“?“ Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение