Определение № 5596 от 03.12.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2708/2024 г.

Явява ли се преждевременсно предявен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД когато строителят не е изпълнил в срок задължението си да построи и довърши сградата с разрешение за ползването й ,когато е уговорено ,че прехвърляне на собствеността ще се извърши след получаване на разрешение за ползване ,но крайният срок за завършване на сградата с разрешение за ползване е просрочен.

Налице ли е задължение за продавача по предварителния договор (едновременно строител по договора за изработка инкорпориран в предварителия) да прехвърли правото на собственост,когато не е изпълнил в срок задължението си да построи и довърши сградата с разрешение за ползване ,ако е уговорено,че окончателният договор ще се сключи след получаване на разрешение за ползване на сградата. В отговор ответникът по частната жалба „Интер Сървис” ЕООД, представляван от адв. Д.Н. оспорва съображенията на касатора за допускане до касационнно обжалване.Твърденията за недобросъвестно поведение са неверни. Договорът е със смесен характер,за изработка и предварителен за продажба ,като падежът на задължението за прехвърляне не е определен на конкретна дата,а обусловен от сбъдване на няколко условия.Забавата в строителството е скрепена с други санкции /неустойки/,но не е равнозначна на забава за прехвърляне на имота.Към момента на завеждане на иска по чл. 19,ал.3 ЗЗД изискуемост за това задължение не е настъпила,което означава, че искът е преждевременно заведен. Именно с този мотив,за преждевременно заведен иск и неоснователно предизвикан спор искът е бил оспорен в отговора, а след като изискуемостта е настъпила след завеждането му, ответникът изпълнява задълженията си с предприемане на необходимите правни и фактически действия, вкл. по заличаване на ипотеката и прехвърляне на собствеността по нотариален ред. Затова аргументът свързан с ипотекирането също е лишен от основание. Договорът позволява имотът да бъде ипотекиран от строителя, условието е при падежа на задължението за прехвърляне да бъде освободен от тежести /изрично чл.6, ал.3 от договора/, както е и станало. Върховен касационен съд, Трето г.о,намира ,че въззивното определение не следва да се допуска до касационно обжалване. Зададените във въпросите условия нямат самостоятелно и определящо значение при възлагане отговорността за разноски по настоящето дело предвид приетите за установени факти. Условията във въпросите не кореспондират с действителното съдържание на уговорките между страните, като смесват модалитетите на договора/срок и условие /при отличимо различни задължения. Въпросите свързват пряко просрочието за снабдяване с разрешение за ползване (акт обр.16) при договор,който има смесен характер - за изработка и предварителен договор за покупко- продажба на самостоятелен обект,когато задължението за сключване на окончателен договор е темпорално обвързано със срок (30дни) от момента на издаване на разрешението/акт обр.16/ За въвеждането на строежа в експлоатация стоителят и продавач също е договорил срок от 36 месеца в своя тежест,с обичайните условности. Неизпълнението на посочения срок няма водещо значение за изводите на съда даден ли е повод за завеждане на дело с предмет иск по чл.19,ал.3 ЗЗД от купувача срещу прехвърлителя, същевременно строител. Водещо значение има изискемостта на задължението за сключване на окончателен договор,чието неизпълнение исковият ред цели да замести със съдебно решение. Ако искът по чл. 19, ал.3 ЗЗД е предявен преди да е настъпила изискуемостта за изпълнение на това задължение съгласно уговореното между страните,при положение че изискуемост настъпи след завеждане на иска и продавачът /ответник/ изпълни с прехвърляне на собствеността по нотариален ред,поради което ищецът заяви отказ от иска, отговорът на първия поставен въпрос е принципно отрицателен/не е налице повод за завеждане на делото/,а на втория поставен въпрос отговорът е принципно положителен/искът е преждевременно предявен/. Несъмнен е и следващият се отговор на третия въпрос,че продавачът има задължение по предварителния договор,но отговорът не е определящ за това кой ще дължи разноските в разглеждания случай. Изискуемостта на задължението да се прехвърли собственост с окончателна сделка се определя от договора.По изключение, съгласно чл.71 ЗЗД изпълнението на всяко срочно задължение може да бъде искано от кредитора и преди срока,но само в определени случаи,например ако длъжникът не му е дал обещани обезпечения,или със свои действия ги намалява.Неизпълнението дава основание на иска,когато е настъпила изискуемост за изпълнение на задължението на ответната страна съгласно договора и ако няма причини кредиторът да изисква изпълнение по-рано от предвиденото в договора, уговореното между страните се зачита. Ако ответникът е в неизпълнение съобразно уговореното,но изпълни след завеждане на иска,отговаря за разноски включително при отказ на ищеца от иска и прекратяване на делото(опр.№ 843/17.11.2014 г. по ч. гр. д. № 6176/2014 г. на ВКС, ГК, IV г. о., опр. № 300/20.04.2012 г. по ч. гр. д. № 245/2012 г. на ВКС, ГК, IV г. о., опр. № 626/20.08.2012 г. по ч. гр. д. № 275/2010 г. на ВКС, ГК, IV г. о., опр. № 277 от 14.05.2014 г. по ч. гр. д. № 2432/2014 г. на ВКС, ГК, I г. о.,опр. № 388 от 11.07.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 831/2017 г. на ВКС,ТК, II т. о и др.),но ако иск е бил заведен преди изискуемостта да е настъпила,надлежното изпълнение от ответника ,макар осъществено след завеждане на иска, не влече същите последици(чл.78, ал.2 ГПК) В този смисъл е съобразената и изтъкната от въззивния съд съдебна практика ( опр № 595/2017г по ч.д №2217/2017г I т.о, опр.№ 238/2021г по ч д.№ 854/2021г на I I т.о на ВКС). При възлагане отговорността за разноски по прекратеното гр.дело№146/2023г на СГС отговорът и на трите въпроса няма да обуслови друг и различен решаващ извод по прилагането на чл. 78, ал.2 ГПК, след като в конкретност съдът е преценил какъв е бил интереса от потърсената съдебна защита,при отчитане на нейната цел-да гарантира реално изпълнение на предварителния договор за покупко- продажба. Водещо подлежи на преценка и в случая е преценено поведението на ответната страна в насока реално изпълнение на договора- както съдебно,така и извънсъдебното поведение ,като в тази връзка се преценява дали преждевременно, или оправдано е потърсена съдебна защита. Действително, законът допуска субективните права да бъдат защитени с иск не само когато са накърнени или отнети, но и когато са оспорени или застрашени. В облигацията изправната страна има интерес да търси реално изпълнение и този интерес е защитен от закона като предпочитан. При сключен предварителен договор,правното средство за постигане на реално изпълнение е искът по чл.19 ал.3 ЗЗД за сключване на окончателен договор(опр №.127/2024г по ч гр.д № 5184/2023г на ВКС,Трето г.) Поради това партиката е застъпвано споделяното и от настоящия състав на ВКС виждане за допустимост от искова защита при купувач, поставен в положение на риск от осуетяване на окончателната сделка в резултат на недобросъвестно поведение на продавача по предварителния договор, но в настоящия случай не са установени обстоятелства позволяващи изводи в тази насока. Поведението на ответника продавач дава основания за изводи в обратната насока .С приемането на ТР №4/09.05.2023г по тълк.д №4/2020г на ОСГТК по въпроси на предварителния договор и обявяването му за окончателен по съдебен ред се разясни,че всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор при неизпълнение на насрещните задължения по него, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да се подготви(когато характерът на прехвърлянето изисква това)и извърши впоследствие окончателен продажбен договор. Наред с тази предпоставка се изтъкна ,че е необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение,и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор.По отношение на разноските е посочено, че при успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с обявяване на предварителния договор за покупко - продажба за окончателен,съдът следва да разпредели отговорността за разноските съобразно установените обстоятелства във всеки конкретен случай, ръководейки се от това коя от страните е станала причина за водене на делото. Същото разрешение е приложимо в случай на сключване на окончателен договор между страните след завеждане на конститутивиния иск, поради което е последвал отказ от него и делото е прекратено.Даденото от въззивния съд правно разрешение по разноските е в съответствие с установената практика на ВКС и не се обосновава соченото основание по чл. 280, ал.1 т.3 ГПК по поставените въпроси Основание по чл.280,ал.2 предл.трето ГПК като квалифициран порок на определението не се констатира, законът не е приложен превратно и в неговия противоположен смисъл. Сочената от касатора очевидна неправилност е без съдържателни доводи,предвид съдържанието на мотивите в обжалваното определение, при факти като установените по делото. Предвид гореизложеното, Върховен касационен съд, състав на III г. о.