Определение № 52 от 07.01.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3736/2025 г.

Производството е по реда на чл.288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на В. С. И. и Е. Б. С. против решение №3902 от 20.06.2025 г., постановено по въззивно гражданско дело №7733 по описа за 2023 г. на Софийския градски съд, възз. IV „Г“ състав, с което е потвърдено решение № 8498 от 25.07.2022 г. по гр. д. № 31166 по описа за 2021 г. на Софийския районен съд, 32 състав, в обжалваната му част за отхвърляне на предявените от В. С. И. и Е. Б. С. срещу „Еделвайс – 3 Бояна“ ЕООД искове за прогласяване на пълна нищожност на договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“ от 25.09.2019 г. поради заобикаляне на закона, евентуално поради противоречие с добрите нрави, евентуално за прогласяване на нищожност на чл. 3 от същия договор поради заобикаляне на закона, евентуално поради противоречие с добрите нрави, както и искове за заплащане на сумата от 8646,29 лв., представляваща платени без основание такси за управление и поддържка на общите части в периода от 17.09.2019 г. до 17.09.2021 г., ведно със законната лихва от 02.06.2021 г. до плащането.

С обжалваното решение е потвърдено и решение № 3482 от 27.02.2024 г., постановено по същото първоинстанционно дело, с което без уважение е оставена молба по чл. 250 ГПК на ищците за допълване на решение № 8498 от 25.07.2022 г. по евентуалния иск по чл. 124 ГПК за признаване за установено, че ищците имат право да бъдат освободени от заплащане на годишна такса по смисъла на чл.6, ал.3 от договора, защото е налице неизпълнение от страна на ответника на задълженията му по договора.

Касаторите твърдят, че решението на Софийския градски съд е неправилно поради противоречие с материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост – основания за касационно обжалване по чл.281, т.3 от ГПК. Като основания за допускане на касационно обжалване сочат всички точки на чл.280, ал.1 от ГПК по следните въпроси:

1. Необходимо ли е съдът да обсъди в мотивите на решението си дали са налице всички елементи от фактическия състав на чл.145, ал.2 от ЗЗП, преди да приложи изключението от потребителска защита, съдържащо се в цитираната разпоредба? По този въпрос се поддържа противоречие с практиката на ВКС, съдържаща се в решения № 67 от 12.09.2019 г. по т.д. № 1392/2018 г. на I ТО, №231 от 2.03.2018 г. по т.д. № 875/2017 г. на I ТО, и № 65 от 06.07.2018 г. по т.д. № 1556/2017 г. на I ТО, както и с решения на СЕС по дела С-186/16 и С-484/08.

2. Извършването на служебна проверка на неравноправни клаузи в договор от страна на съда нужно ли е да се аргументира в решението и съдът да мотивира конкретно защо счита спорните разпоредби са „ясни и разбираеми“; съответно как се е уверил, че икономически по-силната страна е предоставила на икономически по-слабата страна достатъчна информация, която да й позволява да вземе решения, основани на добра информираност и благоразумие; че „средният потребител“ може при прочит на процесните разпоредби да извърши преценка на икономическите последици? Поддържа се, че този въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.

3. Може ли в едно и също решение съдът да приема различна правна природа на договора по чл. 2 от ЗУЕС: веднъж като „договор, който се сключва в условия на свобода на договаряне между страните“ и втори път като „договор, който е предварително изготвен и собствениците като потребители не могат да изразяват становище по съдържанието на клаузите му“? Касаторите считат, че този въпрос също е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.

„Еделвайс-3 Бояна“ ЕООД застъпва становището, че няма основания за допускане на касационно обжалване на решението на Софийския градски съд, като оспорва касационната жалба и по същество.

Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 от ГПК от легитимирана страна срещу подлежащ на касационно разглеждане съдебен акт. По предварителния въпрос за допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд намира следното:

В исковата молба В. С. И. и Е. Б. С. са изложили, че като собственици на ателие № 56 и гараж № 32, находящи се в жилищен комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“, [населено място], са сключили с ответното дружество договор за управление и поддръжка на общи части в комплекса с нотариално удостоверяване на подписите от 25.09.2019 г. Посочили са, че този договор им е даден за подпис като приложение – неразделна част от нотариалния акт за покупко-продажба на имотите, като не са имали възможност да се запознаят със съдържанието му преди деня на сделката. След закупуването на обектите ищците са възложили на трети лица извършването на строително – монтажни и ремонтни работи в ателието, след което са заминали за известно време в чужбина. В началото на м. февруари 2021 г. при едно от посещенията им в комплекса забелязали, че в ателието избива теч и на 12.02.2021 г. уведомили за това инж. М. К., която им била представена като лице за контакт в подобни случаи и технически ръководител на обекта. При посещение на място на 12.02.2021 г. тя направила снимки в ателието, за да се установи причината за влагата, и впоследствие по вайбър уведомила ищцата, че течът не е предизвикан от водопроводните тръби. Други мерки и действия за отстраняване на повредата не били предприети от ответното дружество въпреки задълженията им по чл.5, ал.1, т.1.4. от договора за управление и поддръжка на общи части. Междувременно ответното дружество е поискало авансово плащане на годишната такса за управление и поддръжка в комплекса до края на 2021 г., която била заплатена от ищците, въпреки че те не ползват услугата, тъй като не живеят в ателието. Независимо от това, че ЗУЕС дава право на собственици, които не живеят в обекта си, да плащат само половин такса, такива права били отказани на ищците с позоваване на специалната разпоредба на чл. 2 ЗУЕС във връзка с процесния договор. Посочили са, че от съдържанието на процесния договор е видно, че с него се цели заобикаляне на ЗУЕС, както и че чл. 2 ЗУЕС дава свобода да се определи по различен начин размера на таксата за поддръжка, но не и да се заобиколи императивното правило на ЗУЕС, че неживеещи и неползващи обектите си лица имат право на намаляване на таксата за управление и поддръжка. В противен случай, би се стигнало до задължение за плащане на услуга, която не се ползва, а това води не само до заобикаляне на закона, но и до нарушение на добрите нрави. Ищците са навели също твърдения, че процесният договор е неясен и объркващ относно начина на определяне на общия размер на дължимата годишна такса за управление и поддръжка на общите части, поради което изпратили до ответното дружество нотариална покана, получена от него на 01.03.2021 г., с която са поискали да им бъде предоставена справка за начина и методиката за определяне и разпределяне на разходите за поддръжка и управление, но не получили отговор. Заявили са, че нотариалната покана представлява предупреждение за преустановяване на нарушението по смисъла на чл. 6, ал. 3 от договор за управление и поддръжка. Ако съдът приеме, че процесният договор е действителен, то ищците могат да бъдат освободени от годишна такса по реда на чл. 6, ал. 3 от договора поради системно неизпълнение от страна на ответното дружество на задълженията по чл. 2, ал. 1, т. 1.1. и 1.2, както и чл. 5, ал. 1, т. 1.1, 1.2 и 1.4. от договора. Посочили са, че до момента са заплатили на ответника сума в общ размер от 8 646,29 лв. с ДДС – такса за управление и поддръжка, която е платена без основание и следва да бъде върната на ищците. Ето защо са предявили иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“ от 25.09.2019 г. поради заобикаляне на закона, а при условията на евентуалност – иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предложение трето от ЗЗД за прогласяване нищожността на този договор поради накърняване на добрите нрави, също при условията на евентуалност – иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността на клаузата на чл. 3 от договор за управление и поддръжка на общи части в комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“ от 25.09.2019 г. поради заобикаляне на закона, при условията на евентуалност – иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на тази клауза поради накърняване на добрите нрави, както и иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за осъждане на ответното дружество да заплати на ищците сумата от 8646,29 лв., представляваща платени без основание такси за управление и поддръжка на общите части на комплекс от затворен тип „Еделвайс 3“ за процесния период, както и евентуален иск по чл.124 ГПК за признаване за установено правото на ищците да бъдат освободени от годишната такса поради системното неизпълнение на договорените задължения на ответното дружество по чл.2, ал.1, т.1.1 и т.1.2, както и чл.5, ал.1, т.1.1 и т.1.2 и т.1.4 от договора, изчислена на ден, считано от 11.03.2021 г. до пълното отстраняване на неизпълнението на договорни задължения на ответника.

В отговора на исковата молба „Еделвайс – 3 Бояна“ ЕООД е оспорило предявените искове.

С решение № 8498 от 25.07.2022 г. по гр. д. № 31166 по описа за 2021 г. на Софийския районен съд, 32 състав, исковете за прогласяване на нищожност на целия договор и на чл.3 от него, както и искът за връщане на сумата от 8 646,29 лв. като получена без основание, са били отхвърлени. Исковата молба в частта, с която е поискано да бъде признато за установено, че ищците не дължат плащане на такси за управление и поддръжка, считано от 11.03.2021 г. до пълното отстраняване на неизпълнението на договорни задължения на ответника, е върната и в тази част решението, имащо характер на разпореждане, е влязло в сила. Подадената след това от ищците молба за допълване на решението с произнасяне по този иск е отхвърлена с решение № 3482 от 27.02.2024 г. по същото дело. Въззивният съд е потвърдил това решение за отказ за допълване на основното решение със съображението, че този иск вече е приет за недопустим с влязлото в сила разпореждане. Във връзка с това съображение касаторите не са формулирали въпроси, по които желаят допускане на касационно обжалване.

За да потвърди първоинстанционното решение за отхвърляне на предявените искове за нищожност на договора за управление и поддръжка на общите части, на чл.3 от него и за връщане на платените такси, въззивният съд е приел, че договорът по чл. 2 ЗУЕС е разновидност на договора за услуги. Сключва се за неопределен срок и едновременно със сключването на договора за продажба на самостоятелния обект – апартамент. Формалният му характер е установен и в интерес на третите лица –същият подлежи на вписване по партидата на обекта на сделката и има за последица, че обвързва и приобретателите на имота /чл. 2, ал. 2 ЗУЕС/. С договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС страните са свободни да уредят отношенията по повод управлението и поддържането на общите части в комплекси от затворен тип съобразно принципа за свобода на договаряне, предвиден в чл.9, ал.1 от ЗЗД, която свобода е ограничена единствено от императивните норми на закона и добрите нрави. Разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС, на която се позовават ищците, е императивна норма, но урежда отношенията във връзка с разходите за управление и поддържане на общите части в сгради в режим на етажната собственост не е приложима по отношение на уреждането на същите отношения в комплексите от затворен тип. Това следва от различната концепция на двата типа места за живеене, което налага и различни видове дейности за поддръжката им-в сградите в режим на етажна собственост няма други обекти и съоръжения за общо ползване, каквито има в комплексите от затворен тип, които да следва да бъдат поддържани целогодишно. Затова в процесния договор страните не са уговорили заплащане на таксата в намален размер, в случай че собствениците на имоти не живеят в комплекса, поради което такова право не е възникнало в полза на ищците. Както ищците, така и всички останали собственици, притежават не само самостоятелен обект в комплекса, но и съответните идеални части от целия комплекс, включително общи за всички обекти и съоръжения, които следва да бъдат управлявани и поддържани целогодишно, а не само когато ищците пребивават в комплекса. По тази причина и бюджетът за разходите за поддръжка и управление е формиран с оглед необходимостта от непрекъснато поддържане и управление на общите части и се разпределя между всички собственици според притежаваните от тях идеални части от комплекса. С тези мотиви съдът е приел за неоснователен иска за признаване нищожността на процесния договор за управление и поддръжка на общите части на комплекса от затворен тип „Еделвайс 3“ поради заобикаляне на закона.

По отношение на предявения при условията на евентуалност иск за прогласяване нищожността на договора поради накърняване на добрите нрави, въззивният съд е приел, че уговорка в договора за управление и поддръжка на общи части би противоречала на добрите нрави, ако съществено нарушава еквивалентността на насрещните престации и цели не получаване на възнаграждение за извършени услуги, а обогатяване на инвеститора за сметка на собственика. Преценката за наличието или липсата на еквивалентност на насрещните престации се прави на база на предвидените в договора насрещни права и задължения на страните, а не – според това дали страните изпълняват надлежно насрещните си престации. Съдът е приел, че предвид съдържанието на договора в случая такава нееквивалентност на насрещните престации на страните не е установена. Затова е счел за неоснователен и този иск.

Въззивният съд е приел за неоснователен и евентуалния иск за прогласяване нищожността на клаузата на чл.3 от договора поради заобикаляне на закона. Съдът е посочил, че съгласно чл.3, ал.1 от договора за управление и поддръжка на общите части собственикът се задължава да плаща на инвеститора годишна такса за управление и поддръжка в размер на 6 евро без ДДС на квадратен метър, изчислена върху общата площ на притежаваното от собственика ателие, включваща застроена площ на ателието и общи части на комплекса; 3 евро без ДДС на квадратен метър, изчислена върху общата площ на притежаваните от собственика гаражи, включваща застроената площ на гаражите и общите части на комплекса така, както са посочени в нотариалния акт за собственост. Прието е, че начинът на формиране и размерът на таксите за поддръжка и управление на общи части в комплекси от затворен тип се урежда с договора по чл.2, ал.1 ЗУЕС. С този договор страните са свободни да уредят отношенията си по повод управлението и поддържането на общите части в комплекси от затворен тип съобразно принципа за свобода на договаряне, която е ограничена единствено от императивните норми на закона и добрите нрави. Макар разпоредбата на чл.51 ЗУЕС да е императивна норма, тя урежда отношенията във връзка с разходите за управление и поддържане на общите части в сгради в режим на етажната собственост, поради което не е приложима по отношение на уреждането на тези отношения в комплексите от затворен тип. Диспозитивната норма на чл.2, ал.1 ЗУЕС не задължава страните да съблюдават при сключването на договора разпоредбите, които са относими към управлението и поддръжката на общи части в сграда в режим на етажна собственост, и в частност – чл. 51 ЗУЕС. Това следва и от различната концепция на двата типа места за живеене, което налага и различни видове дейности за поддръжката им – в сградите в режим на етажна собственост няма „други обекти и съоръжения за общо ползване“, каквито има в комплексите от затворен тип, които да следва да бъдат поддържани целогодишно.

Въззивният съд е приел, че клаузата на чл.3 от процесния договор не е нищожна и поради накърняване на добрите нрави. В тази връзка е посочил, че по делото не е установено уговорените такси за поддръжка и управление на общите части в комплекса да надхвърлят необходимите суми за предоставяне на услугите по договора.

Счетени са за неоснователни и доводите на ищците, изложени в откритото съдебно заседание от 13.02.2024 г., че в процесния договор са налице неравноправни клаузи. Като се е позовал на практика на ВКС, решаващият състав е достигнал до извода, че договорът за управление и поддръжка на общи части е потребителски договор и ищците имат качеството на потребители по смисъла на ЗПП по този договор. Посочено е, че според чл. 143, ал. 1 ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. Съгласно чл. 146, ал. 1 ЗЗП неравноправните клаузи в договорите са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. В разпоредбата на чл. 146, ал. 2 ЗЗП са посочени критериите, според които клаузи от договорите не са индивидуално уговорени - това са клаузи, които са били изготвени предварително и поради това потребителят не е имал възможност да влияе върху съдържанието им, особено в случаите на договор при общи условия. Съдът е приел за установено, че договорът за управление и поддръжка на общите части е бил предварително изготвен, като от събраните по делото доказателства не е установено ищците да са могли да изразят становище по съдържанието на клаузите му, тоест не се установява клаузите на договора да са индивидуално уговорени. При извършената служебна проверка обаче въззивният съд не е констатирал наличието на неравноправни клаузи по смисъла на чл.143, ал.1 и 2 от ЗЗП. Съдът е приел, че клаузата на чл.3, ал.1 от договора, в която е уговорен начинът на плащане на таксите за поддръжка и управление на общите части в комплекса от затворен тип, попада в хипотезата на чл.145, ал.2 ЗЗП, съгласно която преценяването на неравноправна клауза в договора не включва определянето на основния му предмет, както и съответствието между цената или възнаграждението, от една страна, и стоката или услугата, която ще бъде доставена или извършена в замяна, от друга страна, поради което е изключена от потребителската защита. Предвид формирания извод за действителност на процесния договор, съдът е счел за неоснователен и иска за връщане на платени без основание такси за управление и поддръжка.

При анализа на тези мотиви на въззивния съд настоящата инстанция не констатира наличие на основание за допускане на касационно обжалване по първия повдигнат от касаторите въпрос, който касае прилагането на изключението от потребителска защита, уредено в разпоредбата на чл.145, ал.2 от ЗЗП. Въззивният съд е посочил, че от потребителската защита по чл.146, ал.1 ЗЗП са изключени клаузите по чл.145, ал.2 ЗЗП, които се отнасят до определяне на основния предмет на договора, както и до съответствието между цената или възнаграждението, от една страна, и стоката или услугата, която ще бъде доставена или извършена в замяна, от друга страна. В тази връзка е приел, че чл.3, ал.1 от процесния договор, в който е уговорен начинът на плащане на таксите за поддръжка и управление на общите части, попада в хипотезата на чл.145, ал.2 ЗЗП. Тази клауза в случая е ясна и разбираема- с нея е уговорено, че дължимата годишна такса за поддръжка и управление на общите части в процесния комплекс е в размер на 6.00 евро без ДДС на квадратен метър, изчислена върху общата площ на собственото на ищците ателие и 3.00 евро без ДДС на квадратен метър върху общата площ на притежавания от тях гараж, тоест таксата се изчислява на база обща площ на притежаваните имоти, включваща площта на самостоятелните обекти и прилежащите им общи части. Същият извод се отнася и за останалите алинеи на чл.3 от договора между страните. Цитираното от касаторите решение № 67 от 12.09.2019 г. по т.д. № 1392/2018 г. на ВКС, I ТО, е неотносимо към разглеждания казус, тъй като касае искове за признаване за нищожни клаузи по договор за потребителски кредит и е постановено по въпроса неравноправна ли е по смисъла на чл.143 от ЗЗП клауза от договор за кредит, съгласно която всички вреди от валутните промени и валутният риск са в тежест само на потребителя и намират ли приложение за валутните разлики изключенията по чл.144, ал.3 от ЗЗП. По въпроса ВКС е приел, че неравноправна е неиндивидуално договорена клауза от кредитен договор в чуждестранна валута, последиците от която са цялостно прехвърляне на валутния риск върху потребителя и която не е съставена по прозрачен начин, така че кредитополучателят не може да прецени на основание ясни и разбираеми критерии икономическите последици от сключването на договора, и когато при проверката й за неравноправния характер бъде констатирано, че въпреки изискванията за добросъвестност, тя създава във вреда на потребителя значително неравновесие между правата и задълженията на страните, произтичащи от договора, като в този случай за валутните разлики не намират приложение изключенията на чл.144, ал.3 ЗЗП. За да даде този отговор, съдът се е позовал на практиката на Съда на Европейския съюз, постановена по транспонирани в ЗЗП разпоредби на правото на ЕС (решения по дела С-186/16, С-484/08 и др.). По тази причина в случая не са относими и посочените решения на СЕС. Решения № 231 от 02.03.2018 г. по т.д. № 875/2017 г. на I ТО и № 65 от 06.07.2018 г. по т.д. № 1556/2017 г. на I ТО също касаят различни от фактическа страна случаи и са постановени по други правни въпроси.

Вторият въпрос е поставен във връзка с оплакванията на касаторите, че съдът се е позовал на служебно извършена проверка за наличие на неравноправни клаузи, без да обсъди съобразно какви критерии счита, че разпоредбите на процесния договор са ясни и разбираеми и как се е уверил, че икономически по-силната страна е предоставила на икономически по-слабата страна достатъчна информация, за да може тя да вземе решения, основани на добра информираност и благоразумие, както и че съдът не е обсъдил всички доводи на страните и всички събрани по делото доказателства. Противно на твърденията на касаторите, в случая въззивният съд е мотивирал решението си съобразно разпоредбите на чл.235, ал.2 и чл.236, ал.2 ГПК. Посочил е, позовавайки се на разпоредбите на ЗЗП, кои уговорки представляват неравноправни клаузи и след като се е запознал със съдържанието на процесния договор, е стигнал до обоснован извод, че в него не са налице неравноправни клаузи. С оглед ясното и ненуждаещо се от тълкуване съдържание на договора, изложените от въззивния съд мотиви са напълно достатъчни. Ето защо по този въпрос касационно обжалване на въззивното решение не следва да се допуска.

Третият въпрос е формулиран заради извода на въззивния съд, че договорът по чл.2 от ЗУЕС се сключва по реда на чл.9, ал.1 от ЗЗД, поради което, дори да съдържа клаузи, които противоречат на императивните разпоредби на ЗУЕС, те не са нищожни като неравноправни или заобикалящи закона. Касаторите смятат този извод за погрешен. Според тях особеният режим на управление на етажна собственост по смисъла на чл.2 ЗУЕС не е предвиден, за да се ползва като средство за налагане на неравноправни отношения между собственици на обекти в режим на етажна собственост и дружествата за управление и поддръжка на общите части, а договорът следва да се придържа към императивните правила на чл.51, ал. 1-6 от ЗУЕС. Считат, че за изхода на спора е важно да се отговори на въпроса дали договорът по чл.2 от ЗУЕС се сключва по реда на чл.9, ал.1 ЗЗД, или е потребителски договор по смисъла на ЗЗП. Всъщност в конкретния случай, видно от изложеното в исковата молба, касаторите желаят да се позоват на правилото на чл.51 от ЗУЕС, което дава право на етажните собственици, които не обитават обектите, да не плащат или да намалят размера на таксата за поддръжка на общите части/чл.51, ал.2 от ЗУЕС/изм. и доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.//. Това правило не е възпроизведено в договора по чл.2 от ЗУЕС и не би могло да се приеме, че е императивна норма, която може да се приложи вместо уговореното в чл.3 от договора. Както е посочил възззивният съд, решаващото съображение за това, е че се касае за жилищен комплекс от затворен тип. Съгласно § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС [жк], обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Това означава, че освен разходите по поддръжка на общите части на сградата, е необходимо да се извършват и разходи за други обекти, които обслужват собствениците и обитателите, както и разходи за контролиране на достъпа за външни лица. Тази икономическа необходимост налага различието в режима на определяне и заплащане на разходите за общите части на сгради, които се намират в [жк], уреден в чл.51 от ЗУЕС. Следователно въззивният съд е разрешил третия въпрос на касаторите в съответствие с ясните и ненуждаещи се от тълкуване правни норми/, чл.2 на ЗУЕС и параграф 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, поради което по този въпрос касационно обжалване не следва да се допуска.

При този изход на спора В. С. И. и Е. Б. С. следва да заплатят на „Еделвайс – 3 Бояна“ ЕООД сумата 4 743 лв. - разноски за касационното производство.

Воден от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение