Определение № 5507 от 28.11.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1332/2024 г.

Производството е по реда на чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Сити Билд Груп“ ЕООД против решение № 187 от 20.12.2023 г., постановено по въззивно гражданско дело № 332 по описа за 2023 г. на Бургаския апелативен съд, гражданско отделение, с което е отменено решение № 742 от 21.06.2023 г. по гр. д. № 656 по описа за 2022 г. на Бургаския окръжен съд, за отхвърляне на предявения от Г. И. Ч. срещу „Сити Билд Груп“ ЕООД иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД и вместо него е постановено друго, с което е обявен за окончателен сключеният между страните предварителен договор от 10.09.2021 г. за покупко-продажба на недвижими имоти, представляващи самостоятелни обекти - апартамент № Е 505, с площ от 117,45 кв.м., находящ се на ет. 5, вх. Е, в сграда със смесено предназначение в поземлен имот с идентификатор.......................по КККР на [населено място],[жк], и паркомясто № 20, кота -4,76, с площ от 31,00 кв.м.

Касаторът счита, че решението на Бургаския апелативен съд е неправилно поради нарушение на материалния закон – основание за касационно обжалване по чл.281, ал.1, т.3 от ГПК. Като основание за допускане на касационното обжалване касаторът сочи т. 1 на чл.280, ал.1 от ГПК по следните въпроси:

1. Допустимо ли е в даден двустранен договор да се включи клауза по общо съгласие на страните (в полза на всяка от тях) – за оттегляне от договора, с която се предоставя право на всяка от страните за едностранно прекратяване на договора, след започване на изпълнението му (независимо дали пълно или частично), при която страната има право срещу реалното заплащане на обезщетение – да упражни преобразуващото право за прекратяване на договора? Според касатора този въпрос е разрешен в противоречие с решения № 39 от 15.05.2014 г. по т. д. № 1061 от 2013 г. на ВКС, I ТО, и № 50117 от 26.07.2023 г. по т. д. № 876 от 2021 г. на ВКС, II ТО.

2. Как следва да се тълкуват отделните договорни уговорки за тълкуване на волеизявленията на страните по договорното им правоотношение – изолирано или във връзка едни с други? Всяка една уговорка следва ли да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор? Всички клаузи следва ли да се тълкуват с оглед целта на конкретния договор, обичаите в практиката и добросъвестността, и при всяко тълкуване съдът задължен ли е да изясни само изявената воля на страните, а не предполагаемата воля и може ли да подменя нейното съдържание или следва да съобрази всички обстоятелства при постигане на уговорката? Касаторът твърди, че тази група въпроси са разрешени в противоречие с решения № 89 от 17.07.2009 г. по т. д. № 523 от 2008 г. на ВКС, II ТО, № 546 от 23.07.2010 г. по гр. д. № 856 от 2009 г. на ВКС, IV ГО, № 81 от 07.07.2009 г. по т. д. № 761 от 2008 г. на ВКС, I ТО и № 157 от 30.10.2012 г. по т. д. № 696 от 2011 г. на ВКС, II ТО.

Г. И. Ч. застъпва становището, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на решението на Бургаския апелативен съд, като оспорва касационната жалба и по същество. Претендира присъждане на 8 000 лв. разноски за настоящото производство.

В исковата молба от 4.5.2022 г. Г. Ч. е изложил, че на 10.09.2021 г. е сключил със „Сити Билд Груп“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който „Сити Билд Груп“ ЕООД се е задължило да построи и продаде на Г. Ч. като купувач, процесните апартамент и паркомясто не по-късно от 20.12.2022 г. за сумата от общо 97 000 евро с ДДС, платима на четири вноски както следва: 30 % при подписване на договора, 20 % при приемане на конструкцията /акт обр. № 14/, 20 % при получаване на констативен акт за годността за приемане на строежа /акт обр. № 15/ и 30 % при получаване на протокол за установяване годността за ползване /акт обр. № 16/. В средата на месец април 2022 г. при проведена кореспонденция с представител на дружество Г. Ч. бил поканен да заплати остатъка от уговорената продажна цена до края на същия месец, както и допълнително още 15 500 евро, тъй като уговорената в предварителния договор цена била твърде ниска предвид обществено-икономическата обстановка. Ч. бил уведомен, че ако не се съгласи с предложеното увеличаване на цената, дружеството продавач ще прекрати предварителния договор на основание чл. 11, съгласно който, в случай че продавачът се откаже от сключване на окончателен договор в нотариална форма, той се задължава да възстанови на купувача платените до момента вноски плюс 10 % от продажната цена на имота като неустойка. В края на месец април ищецът заплатил целия остатък от продажната цена, но отказал да подпише предложения му анекс с увеличаване на цената. Ето защо е предявил иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен.

С отговора на исковата молба ответното дружество заявило, че договорът е прекратен с уведомително писмо от 26.05.2022 г. Съобразно уговореното в чл. 11 от договора е върнало по банкова сметка на ищеца цялата заплатена от него сума, както и неустойка в размер на 10 % от продажната цена.

За да уважи предявения иск, въззивният съд е приел, че при сключване на договора страните са се съгласили да включат с клаузата на чл. 11 хипотеза на неговото едностранно безвиновно прекратяване от страна на продавача, в който случай той дължи неустойка. Като е тълкувал тази клауза съобразно правилата на чл.20 от ЗЗД, съдът е стигнал до извода, че страните са се договорили, че правото на продавача да се откаже от сключване на окончателен договор може да бъде упражнено до момента, в който купувачът изпълни вмененото му съгласно договора задължение да заплати изцяло уговорената продажна цена. Правото на продавача да се откаже да сключи окончателен договор, уговорено в чл.11, не е обвързано с неизпълнение на задължение от страна на купувача, поради което то не представлява уговорена възможност за изправната страна по един договор да го развали с едностранно волеизявление съгласно чл.87 ал.1 от ЗЗД. Използването на израза „платените до момента вноски“ води съда до извод, че предоставеното на продавача с чл.11 право на отказ да сключи окончателен договор може да бъде упражнено в периода на изплащането на вноските, тоест преди купувачът да е изплатил пълната уговорена продажна цена, но не и след като цената е заплатена изцяло. Безспорно установено е, че купувачът е изплатил на продавача изцяло уговорената в предварителния договор продажна цена от 97 000 евро с ДДС през месец април 2022 г., а волеизявлението на продавача за отказ от сключване на окончателния договор и прекратяване на предварителния договор на основание чл.11 от същия е от 26.05.2022 г. - месец след пълното изплащане на уговорената продажна цена. Ето защо съдът е приел, че облигационното правоотношение по предварителния договор не е било валидно прекратено с уведомителното писмо от 26.05.2022 г. След извършена проверка съдът е констатирал, че са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред и е обявил предварителния договор за окончателен, при условие че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението ищецът заплати на „Сити Билд Груп“ ЕООД продажната цена на недвижимите имоти в размер на 97 000 евро с ДДС.

При анализа на тези мотиви на въззивния съд настоящата инстанция не констатира наличие на основания за допускане на касационно обжалване.

Първият въпрос не е разрешен в противоречие с цитираната от касатора съдебна практика. В нея е прието, че е допустима уговорка, с която се предвижда възможност за оттегляне от договора след започване на изпълнението на която и да е от страните - частично или изцяло. Такава уговорка не представлява отметнина, тъй като не покрива един от елементите от фактическия състав на този правен институт. Подобна клауза ще произведе действие, ако осъществява фактическите състави на други правни институти като задатъка или неустойката, а в случай, че не ги покрива - на основание договорната свобода по чл.9 ЗЗД, при условие, че не противоречи на повелителни норми или на добрите нрави. В случая въззивният съд не е стигнал до различен извод. Приел е, че с клаузата на чл. 11 от предварителния договор страните са уговорили хипотеза за неговото едностранно безвиновно прекратяване. След тълкуване на волята на страните съобразно критериите по чл.20 от ЗЗД обаче, съдът е счел, че страните са уговорили, че продавачът може да упражни правото си да се откаже от сключване на окончателен договор до момента, в който купувачът изпълни задължението си да заплати изцяло уговорената продажна цена. Приел е, че предварителният договор не е валидно прекратен с уведомителното писмо на ответното дружество от 26.05.2022 г., тъй като ищецът е заплатил изцяло продажната цена на недвижимите имоти един месец по-рано.

От използването на израза „платените до момента вноски“ въззивният съд е достигнал до извода, че предоставеното на продавача с чл.11 от договора право на отказ да се сключи окончателен договор може да бъде упражнено в периода на изплащане на вноските-тоест-преди купувачът да е изплатил пълната уговорена продажна цена, но не и след като цената е заплатена изцяло. Касаторът счита, че изводът е необоснован, защото съдът не е използвал всички критерии за тълкуване, посочени в чл.20 от ЗЗД и утвърдени в цитираната практика. Противно на твърдението на касатора обаче, даденото от въззивния съд тълкуване е съобразено с указанията в практиката на ВКС всички клаузи да се тълкуват с оглед обичаите в практиката и добросъвестността/ решение № 81 от 07.07.2009 г. по т. д. № 761 от 2008 г. на ВКС, I ТО и решение № 157 от 30.10.2012 г. по т. д. № 696 от 2011 г. на ВКС, II ТО/. Освен от буквалното тълкуване на клаузата на чл.11 от договора, изводът, че договорът не може да бъде прекратен едностранно от дружеството, когато купувачът е изплатил пълната уговорена продажна цена следва и от зачитането на добросъвестността. При непаричната престация, каквато е престацията на дружеството да сключи окончателен договор, водещо начало/основен принцип/ е принципът на реалното изпълнение. Това означава, че задължението трябва да бъде изпълнено в натура и поначало само първоначално дължимата престация прекратява облигационното правоотношение. Принципът на реалното изпълнение обхваща всички онези изисквания, които изключват възможността страните да не изпълнят реално своите договорни задължения/ А. К. “Облигационно право. Обща част, четвърто издание на „Сиби“ от 2007 г., стр.231/. Принципът е легално установен например в разпоредбата на чл.308 от ТЗ, уреждащ отметнината. Макар нормата да не е пряко приложима в случая, следва да се съобрази, че с нея се изключва възможността страната да се откаже от договора, когато изпълнението е започнало. По аргумент от по-силното основание, когато изпълнението на другата страна не само е започнало, но и изцяло е осъществено/паричните вноски са преведени/, съгласието на противната страна да изпълни на свой ред обещаната непарична престация вече не може да бъде оттеглено, защото това действие би било в противоречие с добрите нрави. Изводът е в съгласие и с цитираната по първия въпрос практика на ВКС, в която е посочено, че клаузата за отказ от договора ще произведе действие на основание договорната свобода по чл.9 ЗЗД, при условие че не противоречи на повелителни норми или на добрите нрави.

По тези съображения настоящата инстанция приема, че касационно обжалване на решението на Бургаския апелативен съд не следва да се допуска.

При този изход на спора касаторът дължи на Г. И. Ч. 8000 лв. разноски за касационното производство.

Воден от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение,