Определение № 4656 от 20.10.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1314/2025 г.

Производство по чл.288 ГПК. Образувано по касационна жалба на А. Р. П., чрез адв. П. Ч. от АК-Благоевград, срещу решение № 1053/23.10.2024 г. по в. гр.д.№ 623/2024 г. на Софийски апелативен съд, с което се потвърждава решение № 261345/07.12.2023 г. по гр.д.№ 2103/2019 г. на Софийски градски съд и се отхвърля иска на А. Р. П. против Р. М. С., Д. Д. З. и М. И. С., за обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: търговска кантора № 1.1, на етаж 2, с площ по одобрения архитектурен проект от 85.12 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, находяща се в сграда „Търговски комплекс“, построен в УПИ * – отреден за ЖС и КОО от кв. 101 по плана на [населено място], местност * 1. В касационната жалба се поддържат оплаквания за неправилност поради нарушение на материалния закон, допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост, а в изложение към жалбата се цитират предпоставките за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.1, 3 и ал.2, пр.3 ГПК, без да се формулира конкретен правен въпрос. Касаторът е изложил разсъждения по съществото на спора, като цитира и практика на ВКС относно индивидуализиране предмета на предварителния договор и неговата действителност, когато предмет е прехвърляне на вещ, която не е съществувала или не е била обособена към момента на сключване на договора. От ответника Д. Д. З., чрез адв. Б. М. от АК-София, е подаден отговор, в който се твърди липса на предпоставките за допускане на касационно обжалване и неоснователност на касационната жалба. Ответниците Р. М. С. и М. И. С. не вземат становище. Настоящият състав на Върховния касационен съд, намира че касационната жалба е подадена в срок от процесуално легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване акт, с оглед на което е редовна и процесуално допустима. Изложените съображения не обосновават допускане на касационното обжалване поради следните съображения: За да постанови решението, въззивният съд е приел, че описаният имот в предварителния договор от 01.06.2016 г. за покупко-продажба на недвижим имот: търговска кантора № 1.1, на етаж 2, с площ от 85.12 кв.м., изменен с анекс от 30.11.2017 г., не съществува като индивидуално изграден обект към датата на огледа от вещо лице /договорът по делото е от 01.04.2016 г/. Съгласно даденото заключение на съдебно-техническа експертиза, описаният в анекса имот не отговаря на нито един обект от одобрените архитектурни проекти в предвидената за построяване сграда. При тази констатация, съдът е достигнал до извод за неоснователност на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, тъй като недвижимият имот е различен от обекта на продажба по предварителния договор и анекса към него – кантора 2,4 на етаж 2 не съществува в правния мир, както е описан по анекса към същия договора. Според заключението на съдебно-техническата експертиза, след сключване на предварителния договор са били одобрени два архитектурни проекта – на 02.08.2016 г. с преработка на първоначалния проект от 2010 г., в който е бил предвиден обекта по т.1 от предварителния договор и от 23.02.2018 г., в който се променя предназначението на площта, предвидена за търговски кантори №1 и №2. Съобразявайки изводите на вещото лице, съдът е възприел решаващия извод, че липсва обекта по предварителния договор в одобрените проекти за „Търговски комплекс“, поради което този договор не може да бъде обявен за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД. Съгласно задължителните указания по т.1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ВКС, ОСГТК, касаторът е длъжен да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос от значение за изхода по конкретното дело като общо основание за допускане до касационен контрол. Изискването за точно и мотивирано изложение по чл.284, ал.1, т.3 ГПК е съотносимо и към основанията по чл.280, ал.1 ГПК. Върховният касационен съд не следва да допуска касационно обжалване, когато липсва надлежно и аргументирано становище относно предпоставките за допускане на делото до касационно разглеждане по същество, което становище да определи рамките на произнасяне на касационната инстанция, съгласно принципа на диспозитивното начало по чл.6 ГПК. В този смисъл, липсата на конкретно формулиран въпрос е достатъчно основание да не се допусне касационно обжалване, независимо дали са изложени съображения за допълнителните предпоставки по чл.280, ал.1, т.1, т.2 и т.3 ГПК. Не са налице и предпоставките на чл.280, ал.2, пр.3 ГПК за допускане на въззивното решение до касация поради очевидната му неправилност, която да се разкрива само и единствено от прочита на мотивите в него. Независимо от това, в практиката на Върховния касационен съд – напр. решение № 163 от 07.11.2023 г. по гр.д.№ 3979/2022 г., IV г.о., решение № 537 от 08.07.2010 г. по гр.д.№ 349/2009 г., III г.о., решение № 497 от 21.01.2013 г. по гр.д.№ 674/2012 г., IV г.о., решение № 280 от 06.07.2010 г. по гр.д. № 396/2009 г., II г.о. и др., се приема, че предварителният договор е съглашение, с което страните уговарят съществените условия на окончателния договор, т.е. страните имат права и задължения за сключване на договор, а волята им може да бъде заместена от решението на съда по чл.19, ал.3 ЗЗД. В съдебното решение, обаче, не може да се променя съдържанието на предварителния договор – съдът отхвърля иска или постановява сключването на окончателен договор, съгласно уговорените клаузи, който се счита сключен от момента на влизане на решението в законна сила. В производството съдът е длъжен да провери материалноправните предпоставки за прехвърляне на собствеността, включително дали продавачът е собственик на недвижимия имот към момента на постановяване на съдебния акт. В предварителния договор, обектите са индивидуализирани, когато са описани чрез препратка към строителни книжа с посочване номера на обекта, защото той позволява идентификацията им. Правните последици при отклонение от проектите или при изменение на проектите, вкл. номерацията на обектите са различни в зависимост от това, доколко отклонението, респ. изменението се отразява на първоначалната воля на страните да договарят по отношение именно на тези обекти. Предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен, ако не е налице пълна идентичност на постигнатите между страните клаузи. В случая, въззивният съд приема, че описаният в предварителния договор имот не е означен като обект в последния одобрен архитектурен план на сградата, поради което крайният извод в решението, че не са били налице предпоставките за обявяването на окончателен договор по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД, са изцяло в съответствие с цитираната съдебна практика на ВКС. Ответниците по касационната жалба не са поискали разноски, поради което съдът не присъжда такива. Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение