Определение № 1821 от 07.04.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2185/2025 г.

Производството е по чл.288 ГПК.

С решение № 499 от 24.01.2025 г. по в. гр. д. № 5922/2024 г. на Софийски градски съд е потвърдено решение № 1962 от 05.02.2024 г. по гр. д. № 71994/2021 г. на Софийски районен съд, с което е бил уважен предявеният от Е. Н. П. срещу М. Б. Е. иск по чл.108 ЗС в установителната му част – признато е за установено, че ищцата е собственик на реална част от ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], с площ на реалната част 12, 30 кв. м., разположена в югоизточната част на имота и обособена като открито паркомясто № 2 до източната фасада на построената в поземления имот сграда с идентификатор [№], с граници на реалната част: открито паркомясто № 1, улица, зелена площ и източна фасада на сградата с идентификатор [№], която реална част е защрихована с плътно защриховане и е означена с цифра 2 на скица № 15-1322663/06.12.21 г. на поземлен имот с идентификатор [№] на л. 40 от делото на СРС; искът по чл.108 ЗС е отхвърлен в осъдителната му част за предаване владението на спорното паркомясто, както и в частта, с която е отхвърлен искът по чл.59 ЗЗД за сумата 6000 лева, представляваща обезщетение за лишаване от ползване на спорната реална част от поземления имот за периода 29.05.2017 г. – 15.12.2021 г.

Решението е постановено при участие в делото на трето лице-помагач на страната на ответницата „НВГ Груп“ ЕООД.

Въззивният съд е приел, че ищцата Е. Н. П. е собственик на процесния ПИ [№], върху който с нотариален акт № 138/2015 г. е учредила на третото лице „НВГ Груп“ ЕООД право на строеж за изграждане на монолитна пететажна сграда в съответствие с действащия план за застрояване и регулация, съгласно виза за проучване и проектиране и съгласно одобрени от страните по договора идейни чертежи, които е предвидено да послужат като основа за одобряване на инвестиционните проекти, с разгъната застроена площ на сградата от 1569,41 кв. м., състояща се от сутерен с мазета и подземен паркинг с 9 броя места за паркиране и един гараж, гаражи и офиси на първия етаж и четири жилищни етажа, с изключение на обектите, посочени в раздел Втори на договора. „НВГ Груп“ ЕООД се е задължило да извърши строителството изцяло за своя сметка и да предаде в собственост на ищцата описаните в договора самостоятелни обекти, за които тя си е запазила правото на строеж - 4 апартамента, 4 мазета, 2 офиса и 3 паркоместа в подземния паркинг, намиращ се в сутерена на сградата. За дружеството-строител остава правото на строеж върху всички останали обекти в жилищната сграда.

Прието е, че с нот. акт [№]/2017 г. третото лице-помагач „НВГ Груп“ ЕООД е продало на ответницата М. Б. Е. апартамент № 11 от същата сграда, както и 12,30/24,60 ид. части от надземен паркинг, разположен до източната фасада на сградата, съответстващи на открито паркомясто № 2 с площ от 12, 30 кв. м.

При тези данни от правна страна е прието, че с учредяването на правото на строеж ищцата не е загубила правото си на собственост върху земята. Целият терен, включително и тази част от него, предназначена за паркиране на автомобили, е останал собственост на ищцата. Затова искът по чл.108 ЗС в установителната му част е основателен. Сключеният между третото лице-помагач и ответницата договор за продажба не е породил вещно- транслативен ефект досежно посочените в същия договор 12,30/24,60 ид. части от надземен паркинг, разположен до източната фасада на сградата, съответстващи на открито паркомясто № 2 с площ от 12, 30 кв. м.

Прието е обаче, че като собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, построена върху чужда земя, ответницата има право да ползва земята съобразно чл.64 ЗС – т. е. да ползва такава част от мястото, която е необходима за нормален достъп до сградата, включително до входа й, и за поддържането й в нормално и годно за ползване по предназначение състояние. В общия случай правото да се паркира в незастроената част от дворното място не се включва в обема на правомощията по чл.64 ЗС на суперфициарния собственик, но законът допуска с акта за учредяване на суперфицията страните да уговорят друго, с което да разширят това ползване, като предвидят допълнителна възможност земята да се ползва и за такива дейности, надхвърлящи обема на типичното право на строеж. В случая с нотариалния акт за учредяване на право на строеж страните са уговорили „друго“ по смисъла на чл.64 ЗС относно ползването на частта от терена, незаета от сградата и обособена като открити паркоместа, като са се съгласили тази част да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране. Това е така, защото в нотариалния акт е предвидено, че третото лице-помагач следва да изгради монолитна пететажна сграда в съответствие с действащия план за застрояване и регулация, съгласно виза за проучване и проектиране от 02.01.2008 г. на гл. архитект на СО – район „Триадица“ и съгласно одобрени от страните по договора идейни чертежи, които е предвидено да послужат за основа за одобрение на инвестиционните проекти. Между страните е уговорено още, че „НВГ Груп“ ЕООД се задължава съгласно одобрените от страните по договора идейни чертежи да изготви инвестиционни проекти на сградата, да получи разрешение за строеж, да построи жилищната сграда за своя сметка съгласно одобрените проекти и издаденото разрешение за строеж, като извърши строителството на сградата и осигури приемането й от компетентните органи и въвеждането й в експлоатация. В този смисъл в нотариалния акт, по силата на който в полза на „НВГ Груп“ ЕООД е учредено право на строеж, се съдържа изрично препращане към одобрения инвестиционен проект, предвиждащ изграждане на надземен паркинг, включващ две паркоместа. Доколкото с одобрения инвестиционен проект е придадено специално предназначение на незастроената част от дворното място, обособена в надземен паркинг, а именно да служи за паркиране на автомобили, то и страните по договора /ищцата и третото лице-помагач/, препращайки към този инвестиционен проект, са се съгласили тази част от дворното място да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране. Затова макар и ответницата да не е придобила правото на собственост върху процесната реална част от земята, обозначена като паркомясто № 2, като собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, построена върху чужда земя, тя има право да се ползва от нея с оглед постигнатото между учредителя на правото на строеж и суперфициаря съгласие тази част от земята да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране.

Отделно от това съдът е приел, че по делото не е доказано ответницата през процесния период да е ползвала лично или чрез трето лице процесното паркомясто. От показанията на свидетелите Д. и Д. се установява, че достъпът до двете паркоместа в дворното място е напълно свободен и там паркират различни автомобили. Не са кредитирани показанията на свидетеля Д. в частта, че ответницата е разрешила на трето лице да паркира на това място. Съдът се е позовал на показанията на св. Д. и на съдебно- оценителна експертиза, според която достъпът до паркоместата е свободен, като същият се осъществява през странична малка улица, ползвана за достъп и до съседните сгради. Освен това и св. Д. сам посочва, че паркоместата се ползват свободно, като на тях паркират различни автомобили.

Искът по чл.59 ЗЗД е приет за неоснователен, тъй като ответницата има право да ползва процесната реална част, обособена в паркомясто, с оглед постигнатото между ищцата и третото лице-помагач съгласие тази част от земята да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране, а освен това по делото не се установява ответницата през процесния период да е ползвала лично или чрез трето лице процесното паркомясто.

Касационна жалба срещу въззивното решение, в частта, с която искът по чл.108 ЗС е отхвърлен в осъдителната част, както и в частта, с която е отхвърлен обусловеният паричен иск по чл.59 ЗЗД, е подадена от ищцата Е. Н. П..

Жалбоподателката счита за неправилен извода на съда, че ползването на процесното паркомясто било включено в обема на правото на строеж поради това, че нотариалният акт препращал към съгласуваните проекти, послужили за одобряване на инвестиционния проект. Съгласие за такова ползване изобщо отсъствало в нотариалния акт. Позовава се на практика на ВКС, според която обемът на отстъпеното право на строеж се определя от съдържанието на договора или на административния акт, с който е учредено. Паркомястото не е неделимо свързано със сградата и не може да следва нейния статут. Правилото на чл.98 ГПК не намирало приложение при етажна собственост в сграда, която е суперфициарна собственост. Разпоредбата на чл.64 ЗС не давала право на суперфициарния собственик да ползва незастроената част от мястото за такива дейности, които биха лишили от съдържание правото на собственика на земята.

В изложението към жалбата се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК по следните въпроси:

1. Следва ли правото по чл.64 ЗС на суперфициарния собственик в сграда да ползва за паркиране реално определена част от земята, върху която е придобил правото на строеж и върху която реално определена част в съответствие с одобрени строителни книжа е обособено открито паркомясто, да бъде уговорено в акта, с който се учредява правото на строеж на неговия праводател, или е достатъчно този акт да препраща към съдържанието на одобрени инвестиционни проекти, с които да се определи обема на това право. Какъв е обемът на правото да се ползва земята от суперфициарния собственик при липса на уговорено друго в акта, с който се отстъпва правото;

2. Длъжен ли е въззивният съд да формира изводите си по съществото на спора след обсъждане на всички доказателства и доводите на страните, като изложи мотиви във връзка с тяхната преценка и посочи какви релевантни за спора факти приема за установени.

По първия въпрос въззивното решение влизало в противоречие с решение № 189 от 6.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 2640/2014 г., I г. о., решение № 316 от 20.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 217/2012 г., II г. о., решение № 363 от 17.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 663/2010 г., I г. о., решение № 20 от 15.04.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1934/2019 г., I г. о., решение № 270 от 6.04.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3976/2018 г., IV г. о., а по втория – с решение № 51 от 19.02.2025 г. на ВКС по т. д. № 1732/2023 г., II т. о. и решение № 73 от 13.03.2025 г. на ВКС по т. д. № 2095/2023 г., II т. о.

Ответницата М. Б. Е. оспорва жалбата. Позовава се на обстоятелството, че според нотариалния акт за учредяване на право на строеж ищцата получава в своя собственост само няколко конкретни обекта, а всички останали обекти остават в собственост на дружеството-строител. Позовава се на разпоредбата на чл.64 ЗС и поддържа, че в случая са налице допълнителни условия, различни от тези по договора за суперфиция /“друго“ по смисъла на чл.64 ЗС/, които давали основание на суперфициарния собственик да се ползва от земята, необходима за използване на сградата. Процесното паркомясто било функционално свързано със сградата и необходимо за нейното използване. По смисъла на чл.37, ал.4, т.3 ЗУТ процесното паркомясто е изградено съгласно одобрен от НАГ на СО инвестиционен проект и съставлява отделно място за паркиране със статут на принадлежност към самостоятелен обект в сграда, в която ответникът е собственик на самостоятелен обект. В конкретния случай била приложима разпоредбата на чл.63 ЗС – ищцата, в качеството си на собственик на процесния поземлен имот, учредила на „НВГ Груп“ правото на строеж за жилищна сграда, а дворното място ставало принадлежност на сградата и губело самостоятелното си предназначение, съставлявайки обслужваща сградата част. Към момента на възникване на етажната собственост ползването на дворното място било разпределено с инвестиционния проект. Счита, че не е налице поддържаното основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.

Третото лице-помагач „НВГ Груп“ ЕООД също оспорва жалбата. Изразява съгласие с мотивите на въззивното решение. Счита, че то отговаря на практиката на ВКС, поради което не е налице соченото основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване. Поддържа, че с подписания анекс от 01.12.16 г. към предварителния договор за учредяване на суперфиция ищцата е одобрила таблицата за площообразуване на жилищната сграда към инвестиционния проект, одобрен от СО, НАГ, в който е предвидено обособяването на две паркоместана кота 0,00 по контура на подземния паркинг, които попадали върху същия и в рамките на контура на сутеренния етаж. С това тя дала съгласието си за обособяване на надземен паркинг с две паркоместа в рамките на застройката на сутеренния етаж, тъй като по нейно изрично искане след сключване на предварителния договор и преди окончателния тя поискала промяна на предназначението на двата подземни гаража, предназначени за нея, в офиси и това наложило обособяването на две открити паркоместа с оглед изискванията за минимален брой места за паркиране. По този начин страните уговорили друго по смисъла на чл. 64 ЗС, като обособените на нивото на терена паркоместа следвало да се ползват от суперфициарния собственик за паркиране.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:

Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по иск за собственост и обусловен иск за парично вземане, което е в обхвата на касационния контрол независимо от цената на иска – чл.280, ал.3, т.1 ГПК.

Въпрос № 1, уточнен от настоящия състав съобразно приетото в т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, се състои в питането следва ли правото по чл.64 ЗС на суперфициарния собственик да ползва за паркиране реално определена част от земята да бъде уговорено в акта, с който се учредява правото на строеж, или е достатъчно този акт да препраща към съдържанието на одобрени инвестиционни проекти, с които са обособени надземни паркоместа.

Въпросът отговаря на общата предпоставка на чл.280, ал.1 ГПК. Касационното обжалване следва да се допусне с цел проверка дали въззивното решение съответства на посочената в изложението към касационната жалба практика на ВКС, както и на решение № 2 от 17.06.2021 г. по гр. д. № 383/2020 г. на ВКС, І-во г. о., на което се е позовал въззивният съд.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,