Определение № 705 от 16.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 802/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Подадена е касационна жалба от “Гилини”ООД, чрез адвокат М. Х., срещу решение № 232 от 22.10.2024 г. по в.гр.д.№ 345/2024 г. на Окръжен съд - Габрово, с което е потвърдено решение № 88 от 28.02.2024 г. по гр.д.№ 491/2023 г. на Районен съд - Габрово, с което са отхвърлени предявените от “Гилини”ООД срещу С. Г. Г. искове за присъждане на сумата 6336 лв. с ДДС - такса за ползване на открити площи в поземлен имот с идентификатор *по КККР на [населено място], с адрес [населено място], [улица], заети от бетонен гараж с площ от 19, 80 кв.м., с размери 6 м. на 3.30 м. и височина 2.20 метра, за периода от 26.11.2022 г. до 25.12.2022 г., както и на сумата 11, 96 лв. с ДДС - такса за управление на поземлен имот с идентификатор *по КККР на [населено място], с адрес [населено място], [улица], дължима за периода от 26.11.2022 г. до 25.11.2023 г. Сочат се основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 и ал. 2, пр. 2 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.

Подаден е отговор на касационната жалба от ответника по иска С. Г. Г., чрез адвокат Д. Н., с който се излагат съображения за липса на основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и за неоснователност на касационната жалба.

Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, по допустимостта на касационната жалба и наличие на основания по чл. 280 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, прие следното:

Касационната жалба в частта й срещу въззивното решение в частта му отхвърляща иска за присъждане на сумата 11, 96 лв. с включен ДДС - такса за управление на поземлен имот с идентификатор ***по КККР на [населено място], с адрес [населено място], [улица], дължима за периода от 26.11.2022 г. до 25.11.2023 г., е недопустима. Съгласно разпоредбата на чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК, решенията на въззивни съдилища, постановени по граждански дела с цена на иска до 5000 лв., са изключени от подлежащите на касационно обжалване актове. В случая, цената на обективно съединения иск за присъждане на възнаграждение за управление на съсобствения имот е под 5000 лв. При обективно кумулативно съединяване на искове от значение за родовата подсъдност на делото е цената на отделните искови претенции, а не общият сбор от цената на всички искове. При обективно съединени искове ищецът заявява толкова петитума, колкото е броят на правните последици, за които се търси правна защита, независимо дали тези правни последици произтичат от един фактически състав или от различни фактически състави.

Касационната жалба е допустима в частта й срещу въззивното решение в частта му, отхвърляща иска за присъждане на сумата 6336 лв. с ДДС - такса за ползване на открити площи в поземлен имот с идентификатор ***по КККР на [населено място], с адрес [населено място], [улица], заети от бетонен гараж с площ от 19, 80 кв.м., с размери 6 м. на 3.30 м. и височина 2.20 метра, за периода от 26.11.2022 г. до 25.12.2022 г..

Във връзка с този иск съдът е приел за установено от фактическа страна, че ответникът С. Г. Г. е собственик на 0.6613 идеални части от поземлен имот с идентификатор ***по КККР на [населено място].

В представен констативен протокол от 27. 10. 2022 г., съставен в нотариалната кантора на нотариус С. Д., с район на действие този на РС – София, по искане на пълномощник на „Чинков пропърти“ ЕАД, и подписан от представител на „Ч. пропърти“ ЕАД и от нотариуса, се посочва, че на 27. 10. 2022 г., в 11.00 ч., в [населено място], е проведено събрание на съсобствениците на поземлен имот с идентификатор *по КККР на [населено място], притежаващи и построени в имота сгради с идентификатори *, *, *, *, *, *, *по КККР на [населено място]. Събранието е свикано от “Чинков пропърти” ЕАД, притежаващо 98.6813% идеални части от правото на собственост върху поземления имот. По точка 1.1 от дневния ред е прието решение за определяне на ищеца “Гилини”ООД за управител на съсобствения поземлен имот с идентификатор ***, приет е Правилник за вътрешния ред, определена е такса управление и е утвърдена тарифа (ценоразпис) на мениджъра на промишлената зона. Решението е прието с гласовете на “Чинков пропърти” ЕАД и “Принц”ООД, а останалите съсобственици са гласували против. По т.1.7, отново с гласовете на същите съсобственици, е прието решение избраният мениджър за управление на имота да сключва, изменя, допълва, прекратява и разваля договори за наем с трети лица за отдаване под наем на части от съсобствения имот, както и да сключва, изменя, прекратява и разваля всички договори относно услуги, посочени в тарифата (ценоразпис), съставляваща неразделна част от вътрешния правилник.

В чл.13 от Вътрешния правилник е предвидено, че поставяне на гаражи, фургони, контейнери и други върху съсобствения имот се допуска само с разрешение на мениджъра на промишлената зона, срещу заплащане на цена за квадратен метър, според заетата площ, по приетия ценоразпис. В раздел VІ “Такси за управление и видове дейности”, чл. 30, ал.2, е посочено, че след решение на съсобствениците мениджърът сключва, изменя, допълва, разваля, прекратява договори за наем с друг съсобственик или с трето лице. В чл. 31 е предвидено, че съсобствениците на сгради също заплащат годишна такса управление, като подробно е описан начинът, по който се изчислява нейният размер. В раздел VІІ “Контрол и наказания”, чл. 36, е предвидено съсобственик, наемател или друго лице, което ползва реални части от имота, като поставя, съхранява, построява постройки, гаражи, рампи, стълби, суровини, материали, горива за отопление, продукти, машини, отпадъци и др. в имота, без да е договорено писмено с мениджъра и без да е заплатена дължимата цена, то дължимата за ползването цена, умножена по 10, ще бъде принудително събрана по законовия ред. В текста е описано как се формира размерът на дължимата санкция. Към правилника е приложен ценоразпис на мениджъра за 2022 г.

От показанията на свидетелите П. П. Б. и И. П. С. и заключението на приетата по делото съдебнотехническа експертиза е прието за установено, че ответникът ползва открита тревна площ от процесния поземлен имот с идентификатор *, върху която е поставил сглобяем бетонов гараж, разположен между сгради с идентификатори *, *и *. Гаражът има застроена площ от 20, 13 кв.м. и е със следните конструктивни размери: дължина 6.10 м., ширина 3.30 м., височина 2.30 м. Застроеният обем е 46.30 куб.м. С оглед площта на поземлен имот с идентификатор ***в размер на 26868 кв.м., на идеалната част на ответника С. Г. Г. – 0.6613% съответства площ от имота в размер на 177.68 кв.м.

От заключението на приетата по делото съдебносчетоводна експертиза е прието за установено, че таксата за управление за периода 26.11.2022 г. - 25.11.2023 г., изчислена съгласно чл. 31 от вътрешния правилник на промишлената зона, се състои само от компонент Т1, изчислен съобразно притежаваната от ответника собственост в поземления имот, и е в размер на 119.68 лева с ДДС. Дължимата по чл. 36 от правилника сума за поставения гараж, с размерите, посочени от вещото лице, за процесния период, е на стойност 6642.90 лева с ДДС и надхвърля претендирания с исковата молба размер от 6336 лева с ДДС.

От правна страна въззивният съд е приел, че процесните суми се претендират на основание взето решение на общо събрание на съсобствениците и издадени въз основа на това решение счетоводни документи в полза на ищцовото дружество. Приел е, че ищецът не може да претендира процесните вземания от свое име и за себе си, тъй като същите се дължат на съсобствениците имота. При наличие на съсобственост върху процесния недвижим имот, независимо как е възникнала, отношенията между съсобствениците следва да се уредят по правилата, предвидени в чл. 30 - чл. 32 ЗС. Решенията на съсобствениците по чл. 32, ал.1 ЗС могат да породят права и задължения само между участниците в съсобствеността и могат да касаят единствено управлението и ползването на общата вещ. Ако мнозинството е възложило управлението на съсобствеността на трето на съсобствеността лице, то назначеният управител има право само да представлява съсобствениците – да действа от тяхно име и за тяхна сметка, но той не е кредитор на останалите съсобственици и не може да получава в своя полза вземанията на съсобствениците във връзка с участието им в съсобствеността. Не може да упражнява и чужди права, тъй като не са налице предпоставките за това, предвидени в чл. 26 ГПК.

Прието е, че представеният протокол, с оглед неговото съдържание - съставен по искане на един от съсобствениците, на различно място от това, на което се сочи да е проведено събранието, и подписан само от него и от помощник-нотариуса, няма характер на протокол, отразяващ проведено общо събрание на съсобствениците. Дори такова събрание на съсобствениците да е проведено на посочената дата, приетите решения, свързани с налагане на санкции, глоби и такси на останалите съсобственици са извън неговата компетентност, тъй като не са свързани с прякото управление и ползване на общата вещ. Отношенията между съсобствениците относно ползването на общия имот са уредени в чл. 30, ал.3, чл. 31, ал. 1 и ал. 2 ЗС, а управлението е свързано единствено със запазването, поддържането и използването на вещта. Няма законова норма, която да дава право на мнозинството да налага на останалите съсобственици тежести и санкции, като таксите и санкциите, посочени в чл. 31 и чл. 36 от вътрешния правилник, както и глоби. Направен е извод, че след като приетите решения са взети от мнозинството извън неговата компетентност, то те са нищожни и не обвързват останалите съсобственици.

Не е налице основанието по чл. 280, ал. 2, пр. 2 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, тъй като не съществува вероятност за недопустимост на същото. Съдът се е произнесъл по спорното право, индивидуализирано от ищеца в обстоятелствената част и петитума на исковата молба, разгледал е заявените правопораждащи факти и е преценил основателността на заявената претенция. Не е налице и недопустимост на исковото производство поради предявяване на иска от ненадлежна страна, тъй като според твърденията на ищеца, той е носител на процесните вземания срещу ответника във възникналото между страните материално правоотношение.

В изложението към касационната жалба се поддържа наличие на основанията по чл. 280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК по следните въпроси:

1. Допустимо ли е събранието на съсобствениците на поземлен имот и на собствениците и съсобствениците на построените в имота сгради да вземе решение, с което да избере управител (мениджър), който да събира от свое име и в полза на съсобствеността такса за управление на съсобствения имот и такса за ползване на площи от съсобствен имот.

2. Свободата на договаряне допуска ли с решение на съсобствениците на поземлен имот и на собствениците и съсобствениците на построените в имота сгради да се предвиди събиране на такса за управление и такса наем на площ. Решението на съсобствениците задължава ли съсобствениците, гласували „против“ на събранието.

3. Възниква ли материално право на вземане от решение на общото събрание на съсобствениците за събиране на такса управление и такса наеми на площи в лицето на избран довереник /трето лице/, което не е съсобственик.

Относно първите два въпроса се твърди, че същите са разрешени в противоречие с практиката на ВКС – решение № 50204 от 23.11.2022 г. по гр.д.№ 3324/2021 г. на ВКС, ІІІ г.о., решение № 64 от 10.09.2012 г. по т.д.№ 193/2011 г. на ВКС, ІІ т.о., и решение № 305 от 07.03.2018 г. по гр.д.№ 960/2017 г. на ВКС, ІV г.о. Относно третия въпрос се твърди, че същият е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.

Допускането на касационно обжалване на въззивния съдебен акт предпоставя, съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК, произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е включен в предмета на спора, обусловил е правните изводи на съда, от значение е за изхода на делото и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1, 2 и 3 ГПК (точка 1 от ТР № 1/2010 г. на ОСГТК на ВКС).

Не са налице основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение по първите два въпроса, тъй като същите не са обусловили решаващите изводи на въззивния съд и обсъждането им не би повлияло на изхода на спора. Видно е от мотивите към въззивното решение, че отричането на активната материалноправна легитимация на ищеца е обусловено от преценката на изложените в исковата молба фактически твърдения за принадлежност на търсеното с иска вземане и на представените в тази насока доказателства, приети като достатъчни за формиране на извод, че ищецът не е носител на вземането. Изводът за липса на активна материалноправна легитимация на ищеца е аргументиран с обстоятелството, че ищецът е трето на съсобствеността лице и, като избран от съсобствениците управител на съсобствения имот, би могъл да представлява съсобствениците при упражняване на правата им, но не и да получава в своя полза техни вземания, произтичащи от ползването на общата вещ, както и с обстоятелството, че такава възможност не е предвидена и в приетия правилник. За пълнота на изложението следва да се добави, във връзка с допълнителното основание по чл. 280, ал.1, т.1 ГПК, че двата въпроса не са обсъждани в посочените от касатора решения на ВКС.

Третият въпрос също не покрива изискванията за общо основание по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, тъй като не е правен, а фактически и отговорът на същия изисква преценка на събраните по делото доказателства, извършването на каквато в производството по чл. 288 ГПК е недопустимо. На следващо място, въпросът не е обусловил решаващите изводи на въззивния съд, доколкото искът е отхвърлен не защото съдът е приел принципна невъзможност съсобствениците на недвижим имот да възложат на трето на съсобствеността лице да събира приходи от отдаване под наем на съсобствения имот от името и за сметка на собствениците, или наемите да се събират от трето на съсобствеността лице в негова полза, а защото в настоящото дело, от събраните по същото доказателства, не е установено ищецът да е станал носител на вземанията на съсобствениците на някое от посочените основания.

Не е налице и очевидна неправилност на въззивното решение по смисъла на чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК. Очевидната неправилност предполага наличието на видимо тежко нарушение на закона – материален или процесуален или явна необоснованост. Порокът следва да е особено тежък и да бъде констатиран от касационната инстанция без извършване на характерната за същинския касационен контрол проверка за наличие на отменителни основания за неправилност по чл. 281, т. 3 ГПК, каквато се извършва само в случай на допускане до касационно обжалване на въззивното решение. В случая обжалваното решение не страда от пороци с такава тежест. Не е налице прилагане на закона в неговия обратен смисъл, нито е налице прилагане на отменена, неотносима или позоваване на несъществуваща правна норма. Не са нарушени основни принципи на гражданския процес. Не е налице и очевидна необоснованост на акта, изразяваща се в явно несъответствие на фактическите изводи с правилата на логиката и науката.

С оглед изхода на делото, „Гинкини“ ООД следва да бъде осъдено, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, да заплати на С. Г. Г. сумата 511,29 евро, представляваща равностойността на 1000 лв., изчислена по правилото на чл. 12 и чл. 13 от Закона за въвеждане на еврото в Република България, разноски за адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция.

Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение