Определение № 4083 от 15.09.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2861/2024 г.

Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.

С решение № 329/10.04.2024 г. по в. гр. д. № 194/2024 г. Бургаският окръжен съд е потвърдил решение № 2431/03.11.2022 г. по гр. д. № 4629/2021 г. на Бургаския районен съд, с което е отхвърлен искът, предявен от „Гринато“ ЕООД срещу Община - Созопол, за приемане за установено, че ищецът е собственик на ПИ с идентификатор [№] по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място].

По делото е установено, че с н. а. № 104/10.06.2008 г. С. В. Х. е придобил правото на собственост върху ПИ с идентификатор [№] по КК на [населено място], попадащ в м. „А.“, с площ от 2 564 кв. м., с трайно предназначение на територията - земеделска, и начин на трайно ползване - друг вид нива.

Собственикът е поискал включването на земеделския имот в чертите на населеното място и съгласно ПУП-ПРЗ за м. „А.“, одобрен със заповед № Z-286/04.02.2010 г. на кмета на Община - Созопол, за имот с идентификатор [№] е отреден имот УПИ [№] в посочената местност.

Със заповед № 8-Z-399/05.04.2011 г. на кмета на общината е назначена комисия по чл. 210 ЗУТ, която с протокол № 29/2011 г. е определила пазарна стойност на имота преди и след урегулирането му.

Със заповед № 8-Z-1053/21.10.2011 г. на кмета на общината, на основание чл. 16, ал. 5 ЗУТ и заповед № Z-286/04.02.2010 г., тогавашният собственик С. Х. е определен за собственик на УПИ [№] с площ от 1 975 кв. м., идентичен с част от ПИ с идентификатор [№]. Със същата заповед Община - Созопол е придобила отстъпените 23% (609 кв. м. идеални части) от неурегулиран имот с идентификатор № [№], за изграждане на обекти на техническата инфраструктура, за които е определен нов идентификатор [№]. Посочената заповед е връчена на собственика - тогава С. Х., който не я е обжалвал.

С н. а. № 86/03.04.2012 г. С. Х. е прехвърлил ПИ с идентификатор № [№] с площ от 1 975 кв. м. на Т. П. А., а той с н. а. № 23/19.12.2012 г. го е продал на „Гринато“ ЕООД.

Понастоящем от имота са образувани ПИ с идентификатор [№] и ПИ с идентификатор [№] - двата собственост на ищцовото дружество.

Въззивният съд е приел, че претендираното вещно право не е възникнало, на първо място, защото сделката, въз основа на която ищецът е придобил правата си от Т. А., е осъществена, след като земеделският имот с идентификатор [№] е бил урегулиран. Първоначално той е бил земеделска земя с площ от 2 564 кв. м., а след включването му посредством ПУП-ПРЗ през 2010 г. в строителните и регулационни граници на населеното място, е намален с 23%, т. е. с 609 кв. м., от които е бил образуван и спорният по делото ПИ с идентификатор [№]. Видно от самия нотариален акт, с който първоначалният собственик С. Х. го е продал на Т. А. на 03.04.2012 г., предмет на сделката не е нива, а вече УПИ [№] с площ 1 975 кв. м., находящ се в урбанизирана територия, предназначен за задоволяване на курортни нужди, като процесният по делото имот с идентификатор [№] е посочен само за граница на прехвърления парцел. Именно в този обем, конфигурация, начин на трайно ползване и предназначение се е намирал имотът и когато е прехвърлен на 19.12.2012 г. от Т. А. на ищеца „Гринато“ ЕООД. Оттук въззивният съд е заключил, че независимо дали при включването на продадения на ищеца имот в чертите на града е било извършено законосъобразно и правилно отнемане на 23% от площта му като бивш земеделски имот с цел осъществяване на техническа и социална инфраструктура за населеното място по силата на чл. 16 ЗУТ, предмет на сделката, респективно - на придобиване от ищеца, е един конкретен УПИ с идентификационни характеристики, а не два съседни такива, ако и преди това да са представлявали част от една нива. Съдът е посочил, че законът допуска продажба на имот, осъществена при грешка в площта му, която в зависимост от естеството и размера си има за последица разваляне на договора, респективно запазване на прехвърления имот при намаляване или доплащане на цена, но не намира опора в действащото право допускането, че продажбата на един ясно обозначен имот с вярно посочени характеристики може да включва в предмета си освен него и други самостоятелни имоти, които фигурират в описанието на сделката само като граници на продаденото. Посочил е, че волята на страните по сделката от 03.04.2012 г. - С. Х. и Т. А., относно предмета й- УПИ [№], е ясна и не може да бъде тълкувана разширително. Ясна е относно обема на прехвърлените права - за същия УПИ, и волята на продавача А. по сделката му с „Гринато“ ЕООД от 19.12.2012 г. Няма основание да се приеме, че продажбата е имала предвид земеделския имот с идентификатор [№] в първоначалния му размер.

На следващо място въззивният съд е намерил за неоснователни всички правни съображения на въззивника - ищец, оспорващи правилността на извършената на основание чл. 16 ЗУТ първа регулация на земеделския имот, част от който е и процесният. Съдът е посочил, че вещноправният ефект на първия ПУП е директен, но прехвърлянето на вещни права в полза на общината не е безвъзмездно, като еквивалентността на даденото и полученото не се нарушава, а се спазва и изискването на чл. 16, ал. 4 и 6 ЗУТ, след влизането в сила на плана, на собственика да се предостави с нарочна заповед на кмета на съответната община равностоен на бившия земеделски имот урегулиран имот (имоти), при което местоположението му/им се съобразява с местността на старите, но не и с точните им кадастрални граници. Посочил е, че това е възможно, тъй като площта на новия имот е намалена с даденото на общината, но след включването му в строителните граници на населеното място неговата стойност е много по-висока от тази на стария. По този начин се изпълнява изискването на чл. 16 ЗУТ регулираните имоти да са с пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им, което се доказва с решение на комисията по чл. 210 ЗУТ. Това решение се съобщава на заинтересованите лица заедно с проекта за подробен устройствен план и може да се обжалва в производството по обжалване на акта за одобряване на подробния устройствен план по ал. 1. В случая няма данни първоначалният собственик на урегулирания имот С. Х. да е обжалвал първия ПУП-ПРЗ за имот с идентификатор [№], одобрен със заповед № Z-286/04.02.2010 г., влязла в сила на 25.02.2010 г., да е обжалвал решението на комисията по чл. 210 ЗУТ, определяща оценка на земеделската земя в размер от 30 000 лв. и оценка на новия урегулиран имот от 253 412,25 лв., с което е изразил съгласието си както за отнемането на частта от 23% от имота му, така и с възлагането в негова собственост на УПИ [№]. Заповедта за възлагане на урегулирания имот е само за индивидуализирането му, за посочване на новата му характеристика според ПУП и за вписване на имота в Службата по вписвания - в имотния регистър, и в АГКК - за нанасяне в кадастралната карта. Тази заповед няма друг ефект, включително и конститутивен, следователно дори да е нищожна или незаконосъобразна, това не би рефлектирало върху отчуждителния ефект на първия ПУП-ПРЗ и директното му вещно действие, при влизането в сила.

На следващо място въззивният съд е обсъдил твърденията на ищеца за нищожност на заповед № Z-286/04.02.2010 г. и е приел, че тя не може да се обяви за нищожна, тъй като не се атакува откъм форма или съдържание, а само като заповед без предмет и основание, каквито тя безспорно има. Заповедта е издадена именно за одобрение на първия ПУП, целящ включването на земеделски имот с идентификатор [№] в строителните граници на населеното място и издаването й принципно е предвидено в ЗУТ. Страните не са спорили нито за съществуването на тази заповед, нито за съществуването на посочения ПУП, а той е констатиран и в заключението на експерта по делото, изслушан в първата инстанция. Втората заповед № 8-Z-1053/21.10.2011 г., атакувана също поради липса на предмет и основание, също не е нищожна, защото има предмет - тя възлага имот в регулация - УПИ, на собственика С. Х., и издаването й също е предвидено в чл. 16 ЗУТ. Самата заповед не поражда права за посоченото лице и недействителността й не засяга нито факта на съществуването на възложения имот, нито придобитите върху него вещни права; не засяга и придобитите по повод регулацията права на общината върху новообразувания и спорен по настоящото дело имот с идентификатор [№]. Собственикът на УПИ [№] ще си остане такъв, дори заповедта, възлагаща му след урегулирането този имот, да е недействителна, защото правата му произтичат не от нея, а директно от влезлия в сила ПУП-ПРЗ. Същото се отнася и до правата на Община- Созопол върху образувания при регулирането на нивата процесен по делото имот.

Въззивният съд се е произнесъл и по искането, основано на разпоредбата на чл. 17, ал. 2, изр. 2-ро ГПК, и е приел, че ищецът няма правен интерес да иска осъществяването на косвен съдебен контрол за законосъобразност (унищожаемост) на двете посочени заповеди, защото не е трето за административното производство по издаването им лице, останало без възможност да защити правата си поради неучастие в административната процедура. Ищецът се явява частен правоприемник на предприелия урегулирането на имота собственик С. Х., поради което е обвързан от обема на прехвърлените му права върху процесния имот. При това той не твърди придобиването на такива извън правоприемството, т. е. на друго собствено правно основание, включително оригинерно. Ето защо законът не му дава възможността да защитава интересите си допълнително чрез диренето в исковия процес на косвен съдебен контрол на административни актове, които намира за засягащи правната му сфера, но които праводателят му е счел за благоприятни за себе си. Съдът е приел за ирелевантно за спора обстоятелството, че общината не била осъществила мероприятието, което планирала за процесния имот (факт, установен от експертното заключение), и че то не можело да бъде осъществено (за което няма данни). Посочил е, че нормата на чл. 16 ЗУТ е императивна и отделянето на идеални части за изграждане на инфраструктура за населеното място, в което се включват нови неурегулирани имоти, е задължително. Неправилно и несъобразено с действителния разум на закона е според съда разбирането, че ако заповедта, възлагаща урегулирания имот в собственост на притежателя на неурегулирания имот, е нищожна, тя няма да породи последицата - отделяне на 609 кв. м. от имота в полза на общината. Вярно и изводимо от правилата на ЗУТ е обратното, че вещният ефект - разместването на собствеността, ще настъпи за общината и собственика на урегулирания имот едновременно, с влизането в сила на първия ПУП-ПРЗ и независимо от валидността на възлагателната заповед.

В заключение въззивният съд е приел, че твърдените от ищеца пороци на административните актове, касаещи урегулирането на процесния имот, не се установяват от данните по делото, нито пък процесният имот е част от сделката от 19.12.2012 г., с която ищецът е придобил правата си върху УПИ [№], поради което дружеството не е доказало твърденията си за собственост върху новообразуван ПИ с идентификатор [№], което води до неоснователност на предявения иск.

Касационна жалба срещу въззивно решение е подадена от ищеца, който се позовава на основанието за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК.

От ответника по касация - ответник по делото, е подаден отговор със становище, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване.

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283, изр. 1-во ГПК, от надлежна страна, насочена е срещу въззивно решение, което не попада в обхвата на изключението по чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК доколкото предмет на спора е иск за собственост на недвижим имот, и отговаря на изискванията на чл. 284 ГПК, поради което е допустима.

При произнасяне по допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о., намира следното:

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, както и в касационната жалба, касаторът е поставил следните въпроси:

1. Налице ли е правен интерес на купувач по договор за покупко-продажба на недвижим имот да иска косвен съдебен контрол на административни актове, издадени преди закупуването на имота, засягащи площта и границите на имота, при положение, че той към момента на издаването на административните актове е бил трето лице, неучастващо в административното производство?

Въпросът е поставен при основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК и е основан на тезата на касатора, че има качеството на лице, по чието искане може да бъде осъществен косвен съдебен контрол по чл. 17, ал. 2, изр. 2 ГПК върху заповед № Z-286/04.02.2010 г. и заповед № 8-Z-1053/21.10.2011 г., тъй като е придобил собствеността на имота след влизане в сила на тези заповеди и следователно не е могъл да участва в административно производство по тяхното оспорване, а тези заповеди му се противопоставят.

Този въпрос е свързан с решаващ извод на въззивния съд, че ищецът няма правен интерес да иска осъществяването на косвен съдебен контрол за законосъобразност (унищожаемост) на двете посочени заповеди, тъй като е правоприемник на лице, което е могло да ги обжалва, но не е сторило това. Не е налице обаче специалната предпоставка на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване. Има богата практика на ВКС по приложението на чл. 17, ал. 2 ГПК, от която може да се направи извод по поставения въпрос. Административното производство може да премине през три фази - производство по издаване на административен акт; производство по оспорване на административния акт (по административен или по съдебен ред) и производство по изпълнение на административния акт. Когато е протекло производство по съдебно оспорване на административния акт, в практиката на ВКС се приема (най-често по повод спорове, произтичащи от реституция по ЗСПЗЗ), че както участниците в съдебната фаза на административното производство, така и техните правоприемници, когато правоприемството е настъпило след образуване на съдебното производство, са обвързани от съдебното решение и по тяхно искане не може да се упражнява косвен съдебен контрол по чл. 17, ал. 2 ГПК върху съдебното решение на административния съд в друг исков процес. Обвързани са и правоприемниците, когато правоприемството е настъпило след постановяването на съдебното решение. Всички останали лица, на които това решение се противопоставя, имат качеството на трети лица, които не са участвали в административното производство и по тяхно искане гражданският съд може да упражни косвен съдебен контрол по чл. 17, ал. 2 ГПК върху решението на административния съд. В този смисъл са например решение № 298/25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 3296/2013 г., I-во г. о., решение № 95/09.02.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3066/2019 г., I-во г. о., решение № 195/10.11.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2396/2016 г., I-во г. о., решение № 640/30.10.2024 г. по гр. д. № 4910/2022 г. на ВКС, ІІ-ро г. о., решение № 194/04.11.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2072/2016 г., I-во г. о., и др. В последното решение същите разсъждения се отнасят и за хипотези, в които административното производство е приключило още в първата фаза, без съдебно оспорване - участниците в това производство и техните правоприемници са обвързани от административния акт и не могат да го оспорват по реда на чл. 17, ал. 2 ГПК в исков процес. Настоящият случай е малко по-различен - в него лицето, което е инициирало административното производство по чл. 16, ал. 1 ЗУТ (собственикът на имота), не е оспорило издадените в това производство административни актове, въпреки че е могло да стори това. Прилагайки посочения по-горе принцип, и с оглед факта, че правоприемството е настъпило след влизане в сила за оспорените в настоящото производство заповеди, следва да се приеме, че това лице, както и неговите правоприемници, са обвързани от издадените административни актове и не могат да искат упражняването на косвен съдебен контрол по чл. 17, ал. 2 ГПК върху тях при възникнал спор за собственост. Същото е приел и въззивният съд, като този извод е изцяло в съответствие с практиката на ВКС по приложението на посочената норма. Наред с това следва да се посочи, че лицето, инициирало производството по чл. 16, ал. 1 ЗУТ, не е имало интерес да оспорва издадените в това производство административни актове, тъй като с тях искането му за урегулиране на притежавания от него земеделски имот е уважено.

2. От значение ли е за придобивния способ по чл. 16 ЗУТ издаването на валидна заповед за ПУП по смисъла на този текст, или независимо от това дали е издадена или не валидна заповед, прехвърлителният ефект винаги ще е настъпил директно от влезлия в сила ПУП-ПРЗ?

По този въпрос се поддържа основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК поради противоречие на въззивното решение с решение № 96/25.07.2017 г. по гр. д. № 4212/2016 г. на ВКС, І-во г. о.

Въпросът не отговаря на общата предпоставка на чл. 280, ал. 1 ГПК, разяснена в т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, затова по него не може да се допусне касационно обжалване. Поставянето на този въпрос представлява злоупотреба с право от страна на жалбоподателя, който е и ищец по предявения положителен установителен иск за собственост. С този въпрос жалбоподателят цели да отрече правното действие на влезлия в сила ПУП по чл. 16, ал. 1 ЗУТ, като същевременно с предявения от него иск се претендират права върху ПИ с идентификатор [№], който е част от урбанизираната територия и е възникнал в резултат от същия ПУП по чл. 16, ал. 1 ЗУТ. При това жалбоподателят (ищец по предявения иск за собственост) не разполага с придобивно основание за процесния ПИ с идентификатор [№] 0, тъй като той не му е бил прехвърлен по нотариален ред, нито е бил прехвърлен по този ред на неговия праводател. Жалбоподателят (ищец) черпи права от оспорения от него ПУП по отношение на закупения с нотариален акт ПИ [№] 3, който също е възникнал в резултат от действието на този ПУП. Няма как ПУП по чл. 16 ЗУТ да е приет с валидна заповед и да поражда вещни права за един имот и същевременно да е приет с невалидна заповед и да не поражда права за друг съседен имот.

При този изход на делото на ответника по касация следва да се присъдят сторените разноски за производството пред ВКС - 2 400 лв. по договор за правна защита и съдействие от 19.06.2024 г., заплатени по банков път.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.