Определение № 2824 от 03.06.2025 г. на ВКС по гр. д. № 309/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Д. С. Н., чрез адв. Д. П., срещу въззивно решение № 810 от 01.10.2024 г., постановено по в. гр. д. № 1225/2024 г. по описа на Окръжен съд – Бургас, с което е потвърдено решение № 1081 от 03.06.2024 г., постановено по гр. д. № 6070/2023 г. по описа на Районен съд – Бургас. С последното е обявяван за окончателен сключеният на 18.08.2017 г. между Д. С. Н. и Т. Г. К. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в [населено място], общ. Б., срещу продажна цена от 25 000 лв., при условие, че Т. Г. К. доплати на Д. С. Н. неплатения остатък от продажната цена, възлизащ на 3400 лв. в двуседмичен срок от влизането на решението в сила.

В касационната жалба се релевират доводи за неправилност на решението поради допуснато нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост – основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Искането е за неговата отмяна.

В изложението на основанията за допускане на касационното обжалване касаторът поддържа наличието на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК и поставя следните въпроси: 1/ „Нищожна ли е клауза в предварителен договор, съгласно която е уговорено право на продавача да развали договора, без да предоставя срок за изпълнение на купувача и без изрично предупреждение, при неизпълнение на задължението на купувача за плащане на договорената продажна цена?“ – сочи се противоречие с практиката на ВКС, обективирана в решение № 31 от 13.11.2009 г. по т. д. № 661/2008 г. на II т.о., решение № 47 от 31.03.2011 г. по т. д. № 706/2010 г. на II т.о., решение № 251 от 07.01.2013 г. по т. д. № 1002/2011 г. на II т.о.; 2/ „Допустимо ли е произнасяне от страна на съда по въпроса относно значителността на неизпълнената част от задължението с оглед интереса на кредитора, при извънсъдебно разваляне на договора?“ – твърди се наличието на противоречие с приетото в решение № 202 от 25.07.2012 г. по гр. д. № 1145/2011 г. и решение по гр. д. № 5000/2008 г., и двете на III г.о. на ВКС; 3/ „Длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички относими доказателства в тяхната съвкупност, както и възраженията и доводите на страните?“ – сочи се противоречие с практиката на ВКС, изведена в решение № 143 от 06.02.2017 г. по т. д. № 2693/2014 г. на II т.о., решение № 93 от 02.05.2019 г. по гр. д. № 3457/2018 г. на IV г.о. и решение № 72 от 14.07.2011 г. по т. д. № 659/2010 г. на I т.о.; 4/ „Следва ли при тълкуване на договора съдът да издири действителната обща воля на страните по смисъла на чл. 20 ЗЗД?“ – поддържа се противоречие с решение № 231 от 17.01.2019 г. по гр. д. № 4249/2017 г. и решение № 220 от 31.07.2014 г. по гр. д. № 6126/2013 г. и двете на IV г.о.; 5/ „Ограничен ли е съдът от предмета на делото и обема на дължимата защита, определен от страните и дължи ли произнасяне на решение по правен въпрос в рамките на заявените искания и възражения на основата на твърдяни факти и обстоятелства, релевантни за спорното правоотношение?“ – сочи се противоречие с практиката на ВКС, обективирана в решение № 97 от 15.09.2020 г., постановено по гр. д. № 2479/2019 г. на IV г.о., решение № 61 от 30.04.2010 г., постановено по гр. д. № 741/2009 г. на I т.о. и решение № 125 от 15.07.2013 г., постановено по гр. д. № 14/2013 г. на II г.о.; 6/ „Обхващат ли се от преклузията по чл. 133 ГПК правните изводи на ответника относно представено към исковата молба доказателство?“ – извършено е позоваване на приетото в решение № 27 от 25.05.2018 г., постановено по гр. д. № 2136/2017 г. на I т.о. Касаторът поддържа също, че обжалваното решение е и очевидно неправилно – основание по чл. 280, ал. 2 ГПК.

Ответната страна по жалбата Т. Г. К., чрез адв. А. Т. и адв. П. С., в писмен отговор изразява становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване, а по същество за неоснователност на жалбата.

За да се произнесе по допустимостта на касационното обжалване, Върховният касационен съд съобрази следното:

Касационната жалба е подадена от надлежна страна, в срока по чл. 283 от ГПК, срещу решение на въззивен съд, подлежащо на касационно обжалване, и е процесуално допустима.

За да постанови обжалвания резултат въззивният съд е приел за установено, че съгласно предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.08.2017 г., сключен между Д. С. Н. – като продавач и Т. Г. К. – като купувач, продавачът е поел задължение да продаде на купувача следния свой недвижим имот: къща, ведно с дворното място, в което е изградена, находящи се в [населено място], общ. Б., [улица], срещу продажна цена в размер на 25 000 лв., платима както следва: 4 000 лв. – при подписване на договора, а остатъкът от 21 000 лв. – по банков път на вноски по 1 000 лв. на месец през периода от 01.09.2017 г. до 01.07.2019 г. Установил е, че съгласно т. IV от договора продавачът се е задължил да прехвърли на купувача правото на собственост върху имота в срок до два месеца след получаване на пълната продажна цена, а в т. VI е предвидено, че при неплащане на три последователни вноски от купувача договорът се счита за прекратен, като продавачът не дължи връщане на внесените суми. Констатирал е също така, че представеният предварителен договор е подписан от двете страни по него, като автентичността на подписите не е оспорена в хода на делото, респ. в законоустановения срок не е оспорена нито датата на документа, нито неговото съдържание.

От представените по делото доказателства, в това число договор за доброволна делба на недвижими имоти от 17.11.2015 г. с нотариална заверка на подписите, въззивният състав е установил, че ответницата Д. Н. е получила в дял и е станала изключителен собственик на следния недвижим имот: 599/1198 кв.м. ид.ч. от УПИ ****, кв. , целият с площ от 1 198 кв.м., които реално ще се ползват в източната част на описания имот, ведно с източната жилищна сграда с разгъната застроена площ от 149,69 кв.м. От приложената справка от Агенция по вписвания за лицето Д. Н., е намерил, че към 03.10.2023г. същата не се е разпоредила с правото на собственост върху имота, който е придобила при доброволната делба. Изложил е и съображения, че идентичността на този имот, с имота, който е предмет на процесния предварителен договор за покупко-продажба, се установява от представените от ищцата скица на поземлен имот от 18.10.2023 г., издадена от С. – Б., както и от удостоверение от 05.10.2023 г., издадено от Кметство [населено място], съгласно което имотът, находящ се на адрес [населено място], [улица], съответства на УПИ **, кв. по плана на същото село, като в него са изградени две жилищни сгради (къщи) – югозападна с административен № и югоизточна с административен № .

Въззивната инстанция е съобразила също така представените 18 бр. платежни нареждания, от които е приела за установено, че в периода 25.09.2017 г. – 03.06.2019 г. ищцата е внесла по банковата сметка на ответницата сума в общ размер от 17 600 лв., като плащанията са извършвани ежемесечно, с изключение на м. декември 2017 г., м. май 2018 г., м. януари 2019 и м. май 2019 г. Установила е като безспорно между страните, че тези суми са внасяни от ищцата по сметката на ответницата именно в изпълнение на процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – за изплащане на продажната цена на имота. От друга страна е посочила, че по делото не са представени доказателства за плащане на останалата част от продажната цена, възлизаща на 3 400 лв. Като доказателство по делото е преценила и представена покана, отправена от пълномощник на Д. Н. до Т. К., с която ответницата е поканила ищцата в срок до 01.10.2023 г. да освободи процесния имот и да ѝ предаде ключовете от същия, както и я е поканила да ѝ заплаща обезщетение в размер на 500 лв. месечно, считано от получаване на поканата до освобождаването на имота, както и обезщетение за ползването му от момента на настаняването ѝ там. Отчела е обстоятелството, че ищцата не оспорва получаването на посочената покана.

При така представените доказателства, въззивният съд е намерил, че предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен и доказан, тъй като по делото е установено наличието на валидно сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е собственост на продавача по него, както и че купувачът е изпълнил по-голямата част от задължението си за заплащане на продажната цена, като е платил общо 21 600 лв. от дължимите 25 000 лв., т.е. платил 86 % от цената на имота, съответно неплатени са останали 14 % от дължимата цена. Приел е, че уговорката на страните за автоматично прекратяване действието на договора при неплащане на три последователни месечни вноски от страна на купувача е нищожна като противоречаща на императивна правна норма, а именно на чл. 87 ЗЗД, съгласно която двустранните договори могат да бъдат развалени чрез отправено изявление от изправната до неизправната страна по договора, като чл. 87, ал. 1, изр. последно на ЗЗД предвижда, че ако договорът е сключен в писмена форма предупреждението за неговото разваляне също трябва да се направи писмено. В тази връзка е преценил като неоснователно твърдението на ответницата, че процесният договор е „прекратен“ автоматично на основание т. VI от него.

Отделно от горното, въззивният състав е изложил допълнителни аргументи, че в случая не е настъпило и условието по т. VI, изречение четири от предварителния договор за неговото разваляне, тъй като по делото е установено, че ищцата – купувач по предварителния договор, не е платила четири месечни вноски от продажната цена на имота, но същите не са в поредни месеци, поради което не може да се приеме, че са налице три неплатени последователни месечни вноски, както страните по договора са уговорили.

Предвид изложените съображения, въззивната инстанция е формирала извод, че към момента на предявяването на иска и към настоящия момент процесният договор не е развален, нито неговото действие е прекратено и същият обвързва валидно страните по него. С оглед на това и тъй като е установил, че ищцата е платила по-голяма част от продажната цена на имота, както и в исковата молба е предложила изплащане на остатъка от 3400 лв., и предвид факта, че ответницата е собственик на недвижимия имот, който е предмет на предварителния договор, въззивният съд е намерил, че са налице условията на чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 362 и сл. ГПК за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен, при условие, че ищцата заплати на ответницата остатъка от продажната цена. Предвид изложеното е обобщил, че обжалваното първоинстанционно решение е правилно и законосъобразно, поради което следва да бъде потвърдено.

При тези мотиви на въззивната инстанция се обосновава извод, че не са налице основания за допускане на касационното обжалване.

Съображенията за това са следните:

Поставените от касатора в изложението първи и втори въпрос, не са правни въпроси по смисъла на чл.280 ГПК. Въпросите се извеждат от твърденията на жалбоподателя, че изпратената покана за освобождаване на процесния имот е с оглед извънсъдебното разваляне на предварителния договор за покупко-продажба, както и че съгласно уговореното между страните, в случая договорът е развален извънсъдебно. Тези твърдения са изрично и мотивирано отречени от състава на въззивния съд, който след анализ на доказателствата по делото е приел, че уговорката на страните за автоматично прекратяване действието на договора при неплащане на три последователни месечни вноски от страна на купувача е нищожна, предвид липсата на отправено писмено изявление от изправната до неизправната страна, както и поради обстоятелството, че не е изпълнено условието, така както е уговорено от страните - ищцата като купувач по предварителния договор не е заплатила четири месечни вноски от продажната цена на имота, но същите не са в поредни месеци, поради което не са налице три неплатени последователни вноски, както са уговорили страните по договора. С оглед тези съображения е преценил като неоснователно твърдението на ответницата за автоматично извънсъдебно прекратяване на процесния договор, съгласно т. VI от същия. Предвид изложеното какъвто и отговор да бъде даден на тези въпроси не би се обосновал различен краен резултат по спора. Следователно, тези въпроси не отговарят на критериите по чл. 280, ал. 1 ГПК, очертани в т. 1 на ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС. В допълнение следва да се посочи, че не се установява и твърдяното противоречие със съдебната практика, цитирана в изложението, тъй като същата е неотносима в случая.

Неоснователно е искането за допускане на касационно обжалване и по повдигнатите трети и пети въпрос в изложението. Същите са от процесуалноправен характер и касаят задълженията на въззивния съд като инстанция по съществото на материалноправния спор – предмет на делото, и приложението на чл. 12, чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК. По този въпрос е формирана константна съдебна практика на ВКС, вкл. и с решенията, на които страната се позовава, съгласно която при съобразяване с изискванията на чл. 12 ГПК, чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. 236, ал. 2 ГПК, съдът е длъжен да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, които подлежат на изясняване като обсъди всички доказателства по делото и доводите на страните. Задължение на съда е да прецени всички правнорелевантни факти, от които произтича спорното право, да обсъди в мотивите на решението доказателствата, въз основа на които намира едни от тях за установени, а други за неосъществили се, както и да обсъди и всички доводи на страните, които имат значение за решението по делото. Следва да се посочи обаче, че доводите за материална и процесуална незаконосъобразност на въззивното решение са съображения, относими към касационните основания по чл. 281, т. 3 от ГПК. Последните са от значение за правилността на решението и подлежат на преценка в производството по чл. 290 от ГПК, а не в стадия за селектиране на касационните жалби по реда на чл. 288 от ГПК. В този смисъл са и указанията в т. 1 от Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС. Твърденията за нарушения на императивни правни норми, като тези на чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК, представляват касационни основания, чиято основателност се преценява при разглеждането на жалбата по същество, след евентуалното ѝ допускане до касация. Освен това в случая въззивният съд е изпълнил процесуалните си задължения по чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК – за да обоснове извода си за основателност на исковата претенция, е формирал собствени решаващи мотиви по спора, след като е изложил и съображенията си по релевираните от страните доводи и възражения, в това число по доводите на ответницата за липсата на достоверна дата на процесния договор (приемайки, че същата не е оспорена в законоустановения срок), както и на идентичност и индивидуализация на недвижимите имоти. Обсъдил е и е анализирал събраните доказателства и е посочил какво счита за установено от тях. Следва да се посочи още, че въпросът доколко анализът на доказателствата и направените фактически и правни изводи са пълни, обосновани и правилни е ирелевантен за производството по чл. 288 ГПК. В обобщение обжалваното решение съдържа необходимите мотиви, които изясняват установената от въззивния съд основателност на исковата претенция. Обстоятелството, че жалбоподателят не е съгласен с извършения анализ, обем и оценка на доказателствата, респ. с крайния решаващ извод на съда, съставляват доводи за евентуално допуснати процесуални нарушения и за необоснованост на съдебния акт, които както се посочи, не са предмет на проверка в производството по чл. 288 ГПК.

Не се констатират предпоставки за допускане на касационно обжалване и във връзка с повдигнатия четвърти въпрос, който касае критериите по приложението на чл. 20 ЗЗД. Въпросът е зададен общотеоретично и не кореспондира с направените от съда изводи, обусловили крайното му разрешение и в този смисъл не притежава характеристиката на правен въпрос. Въпреки това следва да се посочи, че в практиката на ВКС, в това число и в посочените към изложението решения, последователно се приема, че при неяснота или спор относно точния смисъл и съдържание на договора или на отделни негови клаузи, съдът е длъжен да извърши тълкуване според визираните в чл. 20 ЗЗД критерии, за да изясни действителната воля на страните, като прилагането на критериите по чл. 20 ЗЗД изисква съдът да тълкува отделните договорни уговорки във връзка една с друга и смисъла, който произтича от целия договор, като изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността и като не подменя постигнатата от страните и обективирана в договора обща воля. Въззивният съд не се е отклонил от тези правни разрешения, тълкувайки уговорката между страните, обективирана в т. VI от процесния договор. Противно на оплакванията на страната, въззивният състав не е подменил постигнатата обща воля в договора досежно посочената уговорка, доколкото същата в действителност урежда хипотеза на неплащане на три „последователни“ вноски от купувача. Ето защо, по наведения въпрос не е налице соченото основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Последният поставен от жалбоподателя въпрос, относно преклузията по чл. 133 ГПК, също не е от естество да обоснове допускане на касационното обжалване. Така повдигнатият въпрос не кореспондира с фактите по делото, доколкото въпрос за ограниченията по чл. 133 ГПК не е бил поставян в хода на въззивното производство, респ. страната не е навела подобни оплаквания. С оглед изложеното, въззивният съд не е приел за установени такива факти, като въведените с въпроса, не е давал и правно разрешение по така поставения от жалбоподателя въпрос, което да обуславя решаващите му крайни изводи. Ето защо, питането не може да обоснове общо основание за допускане на обжалването по чл. 280, ал. 1 ГПК, респ. съдът не дължи произнасяне по поддържаните допълнителни основания

Касационно обжалване не следва да се допуска и на поддържаното от касатора основание по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност на обжалваното въззивно решение.

Съгласно трайно установената практика на ВКС, очевидно неправилно по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК, е съдебно решение, страдащо от особено тежък порок, който може да бъде констатиран, без да е необходимо да се извършва присъщата на същинския касационен контрол, проверка за правилност на акта. Такъв особено тежък порок би бил прилагането на отменен или несъществуващ закон, прилагане на правна норма в смисъл противоположен на действителното й съдържание, грубо нарушение на основни съдопроизводствени правила или изводи на съда, които са в явно и грубо противоречие с правилата на формалната логика. Очевидната неправилност предпоставя обосноваване на порок на въззивното решение, установим пряко и единствено от съдържанието на акта, без анализ на осъществените в действителност процесуални действия на съда и страните, без съобразяване на действителното съдържание на защитата им, без обсъждане и изследване на доказателствата и тяхното съдържание. Основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК съставлява квалифицирана форма на неправилност, обусловена от наличието на видимо тежко нарушение на закона или явна необоснованост. В случая касаторът не сочи, а и обективно въззивното решение не страда от такъв очевиден и особено тежък порок. Към него са изложени подробни мотиви, като не са налице фактически констатации или правни изводи на въззивния съд, които да са в грубо противоречие с правната или формалната логика, за да се приеме очевидна неправилност на съдебния акт. В тази връзка следва да се отбележи, както е прието в константната практика на ВКС, че несъгласието на касатора с фактическите констатации и правните изводи на въззивния съд, респ. – общите касационни оплаквания за неправилност на въззивното решение по чл. 281, т. 3 от ГПК, сами по себе си не съставляват основание за допускане на касационното обжалване.

В заключение – касационното обжалване на въззивното решение не следва да се допуска, тъй като не са налице сочените от жалбоподателя основания за това по чл. 280, ал. 1 и ал. 2, предл. 3 ГПК.

Предвид изхода разноски за касатора не се следват, а ответната страна не е поискала присъждането на такива.

Воден от горното Върховният касационен съд, състав на III г. о.,