Определение № 435 от 01.08.2013 г. на ВКС по гр. д. № 3675/2013 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба подадена от Д. Н. Д., от [населено място] срещу решение от 09.04.2012 г. по гр. д. № 7003/2010 г. на Софийски градски съд, ІV-В съста, с което е потвърдено решение по гр. д. № 16698/2008 г. на СРС, с което е отхвърлен предявения от праводателката на касаторката Х. М. К. и Х. К. К. срещу Е. М., Н. Р.-М. и Й. К. ревандикационен иск за апартамент 4б, намиращ се на първо ниво в подпокривното пространство, в жилищната сграда, построена в УПИ...., в кв. 230 по плана на [населено място], м. „П.-Редута”, с адм. адрес [улица], [населено място]. Касационният довод е за необоснованост и незаконосъобразност на въззивното решение. Допускане на касационна проверка се иска на основание чл. 280, ал.1, т. 1 ГПК, като се поддържа, че процесуални и материалноправни въпроси от съществено значение за изхода на спора са решени в противоречие със задължителната практика по тях. Ответникът Б. К. оспорва касационната жалба. Твърди, че не са налице основания за допускане на касационна проверка обжалваното решение. Останалите ответници Е. и Н. М. не са подали отговор по жалбата. Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК от надлежна страна, срещу подлежащо на обжалване въззивно решение, поради което е допустима. Върховният касационен съд за да се произнесе по допускане на въззивното решение до касационно обжалване взе предвид следното: Спорът между страните е за това дали ответниците М. са носители на правото на собственост върху апартамента на основание сключен договор за покупко-продажба с ответника К. на 26.04.2007 г. ( н. а. № 195, т. ІІІ, рег. № 12218, н. д. № 507/2007 г.), след като праводателят им не е собственик на продадения апартамент. Поддържали са, че той не станал собственик на правото на строеж за апартамента на третия жилищен етаж в сградата на основание отстъпено му право на строеж, тъй като към момента на сключване на договора през 2003 г., това право вече е било реализирано. Твърди се и това, че построяването на мезонетен апартамент в подпокривното пространство вместо предвиденото таванско помещение е извън размките на отстъпеното право на строеж. Касаторката е поддържала, че праводателите й като собственици на терена са собственост, като частна правоприемница на починалите в хода на процеса ищца Х. К., която е наследник на починалия преди това нейн съпруг Х. К., са придобили правото на собственост на апартамент 4б на основание приращение, тъй като те не са се разпореждали с правото на строеж за този обект в сградата. От фактическа страна по делото е установено, че на 11.10.1990 г. Х. К. К. и съпругата му Х. К. са продали на С. Б. и Х. Ч. по 1/3 ид. ч. от притежавания от тях недвижим имот, съставлявал парцел Х-6, в кв. 230 по плана на [населено място], м. „П.-Редута”, целия с площ от 499 кв. м., без построената в дъното на парцела постройка. През 1991г. съсобствениците на парцела са сключили договор, с който взаимно са си учредили право на строеж върху конкретни обекти, уточнени въз основа на одобрен архитектурен проект за строеж на триетажна жилищна сграда (н. а. № 142, т. ЙЙVІІІ, н. д. № 5398/91г.). По силата на този договор К. е следвало да станат собственици на втория етаж от сградата, източния гараж и източното мазе под гаража и складовите помещения зад гаражите. Правото на строеж за К. е отстъпено безвъзмездно, а в полза на Б. и Ч. срещу поето от тях задължение да построят сградата. С договор от 1995 г., сключен между ищците К., Б. и Ч. от една страна и „Г-2 О.”, [населено място] е уговорено, че дружеството встъпва в задължението на Б. и Ч. за построяване на сградата, срещу което то ще стане собственик на всички обекти в нея без определените за К., по силата на отстъпеното им право на строеж. Дружесвото е поело задължението да построи сградата до степен на обитаемост и завършен вид по БДС в 12 месечен срок от издаване на разрешението за строеж. В т. 5 на договора е уговорено, че ако се построи четвърти етаж и тавански и складови помещения, те ще се построят изцяло за сметка на дружеството, като за да се отчетат правата на К. до размер на 1/3 ид. ч. от тези обекти, ще се сключи споразумение между тях, за което ще се състави анекс към договора. По отношение архитектурните книжа за построяване на сградата се установява, че първоначално одобреният архитектурен проект на 14.09.1990 г. е отменен със заповед от 16.03.1992 г. поради посочване на кота корниз в несъответствие с предвиденото с одобрения ЧИЗРП. Със заповед № РД—09-143/14.01992 г. е одобрен нов архитектурен проект, който е отменено с решение от 10.06.1993 г. постановено по адм. Д. № 4246/1992 г. на СГС. Съображенията за незаконосъобразност са били за това, че в проекта неправилно е посочена височината на сградата на 1150 м., която височина е измерена спрямо края на стрехата, вместо до пресечната точка на покривната плоскост и преграждащата стена, като по този начин се увеличава височината на сградата, в резултат на което се нарушава и изискуемоното се отстояние на сградата спрямо вътрешната регулационна линия на съседния парцел. На 17.02.1997 г. е издаден акт за узаконяване № 61 от същата дата на сграда с гараж и три жилищни етажа, построена в УПИ ... до кота + 8.10 м. на К. въз основа на извършено заснемане. Издадено е и разрешение за строеж № 193 от 17.02.1997 г. въз основа на одобрен проект за надстрояване от 06.02.1997 г. Към този момент Ч. се легитимира като съсобственик на имота, тъй като с влязло в сила решение, постановено на 09.01.2004 г. по гр. д. № 3695/1998 г. на СРС е обявен за нищожен на основание чл. 26, ал. 2, пр. пето ЗЗД като привиден, сключения през 1991 г. между него и К. договор за продажба на 1/3 ид. ч. от дворното място и прикриващ действителен договор за продажба на същия имот срещу поето задължение за построяване на триетажна жилищна сграда, от която втория етаж, източния гараж и източното мазе и две складови помещения ще бъдат собственост на праводателите по договора К.. В мотивите на решението на стр. 7 съдът е приел, че „ за сключената сделка следва да се прилагат правилата за прикритата, като следва да се обяви действителността на прикритата”. През 2003 г. Ч. продава на Й. К. правото на строеж за ІІІ жилищен етаж от сградата, както и на западния гараж и две мазета (н. а. № 24, от 21.03.2003 г., т. І, н. д. № 16/2003 г.) Съдът не е обсъдил направеното възражение за нищожност на договора поради липса на предмет, тъй като към този момент правото на строеж вече е било реализирано, което се установява от акт за узаконяване на сградата от 1997 г. Не е обсъдил и това, че ако договорът е нищожен относно основния предмет, той не е породил правни последици и за таванското помещение, което е прилежащо такова към апартамента. През 2003 г. (н. а. № 47, т. І, рег. № 2280, н. д. № 39/2003 г. и н. а. № 24, т. №, рег. № 840, н. д. № 16/2003 г.) К. продава на А. А. А. апартамента на третия етаж с прилежащите му помещения включително и таван. Същата година е одобрен архитектурен проект със заверка за екзекутив от 30.04.2004 г., съобразно който за ІV етаж на кота +10.80 м. е предвидено изграждане на мезонет с вътрешна стълба до второ ниво на кота + 13.35 м. По повод подадена жалба срещу извършваното строителство в сградата на ниво ІV етаж през 2011 г. техническата служба е съставила констативен протокол, за установеното, че в ІV етаж са изпълнени два апартамента 4а и 4б на две нива, за което преустройство няма издадени строителни книжа. На 03.11.2001 г. е внесен проект за одобрение изменението на архитектурния проект одобрен за строителство в УПИ ..., кв. 230 за: „ разделяне на подпокривен етаж на два апартамента”. През 2005 г. К. се снабдява с констативен нот. акт за собственост на апартамент 4б като се е позовал на покупка и преустройство ( н. а. № 174, от 23.03.2005 г., т. І, рег. № 5107, н. д. № 149/ 2005 г.), след което на 26.04.2007 г. продава апартамент 4б на Н. Р. –М. ( н. а. № 195, т. ІІІ, рег. № 12218, н. д. № 507/07 г.) По делото е установено и това, че през 1997 г. касаторката Д. Д., действаща като [фирма] сключила с К. на 01.12.1997 г. предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот. На 17.02.1997 г. е издадено разрешение № 193 на Х. К. за надстройка на жилищна сграда на гаражи и три етажа от кота + 8.10 м. до кота + 15.45 м. По делото не е установено кой е извършил строителството на сградата в тази част включително и изпълнените два апартамента тип мезонет в подпокривното пространство. През 2006 г. К. са продали на Д. Д. придобития от тях апартамент на втория етаж в сградата в описания УПИ, заедно с източното мазе и гараж, както и припадащите се части от общите части на сградата и правото на строеж (н. а. № 16, от 10.03.2006. г., т. І, рег. № 1188, н. д. № 15/2006 г.), а с договор за дарение от 04.04.2008 г. й даряват правото на собственост на 2 /3 и ч. от описания УПИ ( н. а. № 121, т. ІІ, рег. № 1587, н. д. № 305/08г.) При така установените факти разрешеният от съда въпрос е бил за това, дали апартаментът, изпълнен в таванския етаж, е построен извън учреденото право на строеж и ако е така дали е станал собственост на собствениците на терена по приращение. Приел е същи, че в резултат на сключения и обявен за нищожен като привиден договорът за продажба на 1/3 ид. ч. от имота в полза на Ч., правни последици е проявил привидния договор, който е валиден. Направил е извод и за това, че след като съсобствениците на терена взаимно са си учредили право на строеж за конкретни обекти, съгласно одобрен архитектурен проект, тезата, че преустроените тавански помещения в апартаменти, за които не е отстъпвано право на строеж, са станали собственост на собствениците на терен по приращение (чл. 92 ЗС) е неоснователна. К. не притежават право на строеж за обектите в таванския етаж. Изменението на сградата засяга само таванските помещения, поради което това рефлектира в имуществената сфера на лицата, които се легитимират като собственици на таванските помещения, между които не са К.. Приел е, че преустройството на таванските помещения в самостоятелни жилищни обекти не е извън рамките на отстъпеното право на строеж през 1991 г., поради което претенцията за придобиване на вещни права върху апартаментите изпълнени в таванския, четвърти етаж от сградата, са неоснователни. Касационната проверка на въззивното решение се иска да се допусне на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по разрешения въпрос дали изградения апартамент 4б, разположен в четвъртия, а по първоначален проект тавански, етаж, е изпълнен извън обема на учреденото между съсобствениците на терена право на строеж. Твърди се, че въпросът е разрешен в противоречие със задължителната практика. Налице е поддържаното основание, поради това, че този въпрос е разрешен без да се съобразят фактите по делото, от които се установява, че вместо тавански помещения, съгласно първоначалния одобрен архитектурен проект, в съответсвие с който е било учредено и право на строеж, в сградата незаконно са построени на това ниво два мезонета, за които едва през 2011 г. е инициирана процедура по узаконяването им. В представеното като приложение към изложението решение № № 980 от 12.12.1994 г. по гр. д. № 781/94 г. на ВС е прието, че обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора, с който е учредено. Построеното извън тези рамки макар и на основание утвърден архитектурен проект и дадено строително разрешение, и за което има юридическо основание да бъде самостоятелен обект, се придобива по приращение. Даденото разрешение във обжалваното решение е в противоречие с приетото в представеното, както и с формираната трайна практика на ВКС по този въпрос, поради което е налице основание по чл. 280, ал.1, т. 1 ГПК за допускане на касационна проверка по него. Не е налице основание по чл. 280, ал.1, т. 1 ГПК за допускане на касационна проверка и по разрешените процесуални въпроси: 1. задължително ли е влязлото в сила решение, постановено по иск по чл. 86 ЗЗД, с който е прогласена нищожността на сключен договор за покупко-продажба на 1/3 ид. ч. от недвижим имот и може ли съдът, при разглеждане на друг правен спор между страните, да приеме, че прикритата с нищожния договор сделка е породила правни последици, ако това не е прогласено от съда, обявил нищожността на привидния договор. От мотивите на решението, постановено по иска по чл. 26, ал.2, предложение пето ЗЗД, се установява че съдът е приел, че прикритата сделка е действителна и тя запазва действие между страните. От това следва че купувачът Ч. е придобил право на собственост върху 1/3 ид. ч. от терена на основание прикрития но действителен договор за продажба на идеална част от имота срещу поето задължение за построяване на сграда в него. В този смисъл е и изразеното в диспозитива макар и не с категорични изразни средства. Разрешението на въпроса е дадено в съответствие със задължителната практика – Решение на ОСГК № 35/1966 г. Налице е основание за допускане на касационна проверка по втория процесуален въпрос - до кой момент е допустимо да се прави искане за допускане на доказателства за установяване на наведените възражения. Той обуславя предпоставката по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, тъй като е разрешен в противоречие с формираната последователна и безпротиворечива практика по него. По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на І г. о.