Определение № 4833 от 12.10.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4305/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Я. Г. Г. чрез пълномощника й адвокат Е. К. против решение № 64 от 4.02.2025 г., постановено по гр. д. № 300 по описа за 2024 г. на Софийски окръжен съд в частта, с която след отмяна на решение № 21 от 6.02.2024 г. по гр. д. № 587/2022 г. на Районен съд - Самоков е отхвърлен предявения от Я. Г. Г. против Е. П. С. ревандикационния иск в осъдителната част за предаване владението на земедслски земи с идентификатор ***; ***; ***; ***; ***; ***; ***; ***; ***; *** и ***. Е. П. С. е подала отговор на касационната жалба, приподписан от адвокат Р. К., в който оспорва наличието на основание за допускане на касационно обжалване. За да се произнесе по наличието на основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, касационният съдебен състав съобрази следното: За да постанови решението в атакуваната му част, въззивният съд е приел за установено, че ответницата Е. С. ползва процесните имоти въз основа на договор за аренда за срок от 20 години, считано от 1.10.2016 г., сключен на 30.11.2016 г. от съсобственика на земеделските земи Г. П. С., чиито права в съсобствеността са 1/6 ид. ч. Ищцата въз основа на сделки от 2020 г. е придобила собствеността на 7/12 ид. ч. (въззивното решение в частта, с която са признати тези и права е влязло в сила като необжалвано). Ревандикационният иск в осъдителната му част е приет за неоснователен с оглед редакцията на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), действала към момента на сключване на процесния договор. Съдът е посочил, че според тази редакция когато договорът за аренда се сключва само с някои от съсобствениците, отношенията им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС, като нормата не поставя изисквания за размера на правата на арендодателя в съсобствеността, нито договорът да бъде приет изрично или мълчаливо от останалите съсобственици. В действалата към същия момент норма на чл. 5, ал. 4 ЗАЗ (отменена 2017 г.) законът урежда конкуренцията на арендатори на една и съща земя по договори, сключени с различни съсобственици, като при една от хипотезите дава превес на поредността на вписване на договорите за аренда, а не са правата, които отделните съсобственици имат в съсобствеността. Съдът е отчел, че изискването арендодателят да притежава повече от 50 % ид. ч. е въведено с изменението на ЗАЗ от ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 7.02.2017 г., но е запазено правилото, че отношенията между съсобствениците се уреждат по правилото на чл. 30, ал. 3 ЗАЗ, което правило не е било променено или изменено и при последващите изменения на ЗАЗ. Счел е за относим и § 7 ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ (ДВ бр. 13/2023 г.), възпроизвеждащ правилото, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците, отношенията между съсобствениците се уреждат съобразно чл. 30, ал. 3 ЗС, а конкуренцията между арендаторите, сключили договор с различни съсобственици – от по-рано вписания договор. Тълкувайки тази нормативна уредба съдът е приел, че ЗАЗ урежда специален и ограничен ред за защита правата на съсобствениците на един земеделски имот, които не са страна по договора за аренда, сключен от друг съсобственик или съсобственици. Защитата се осъществява само по чл. 30, ал. 3 ЗС. Нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е била приета в защита интереса на арендатора и правната сигурност без значение, че в първоначалната редакция е липсвало изискването арендодателят да е собственик на повече от половината от отдавания под аренда земеделски имот, както и че чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е бил синхронизиран с чл. 32, ал. 1 ЗС едва през месец февруари 2017 г. Нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е специална спрямо нормата на чл. 32, ал. 1 ЗС предвид ограничения й предметен обхват (отнася се само за договор за аренда на земеделски земи) и тъй като законодателят изрично и изчерпателно е предвидил как да бъдат уредени отношенията между съсобствениците, а именно по реда на чл. 30, ал. 3 ЗС. Специалният характер на нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ следва и от факта, че в първоначалната си редакция тя е била приета като изключение от общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС с оглед засилената защита на аредатора като участник в стопанския живот и създател на материални блага, което се подкрепя и от посочения § 7 ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ, защото законодателят не е преуредил, а е запазил съществуващите вече правоотношения, по които арендодатели са били съсобственици, които не са притежавали повече от 50 % ид. ч. от отдадените под аренда земеделски земи. Самият законодател е квалифицирал първоначалния текст на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ като специален закон, но отчитайки, че той ограничава правата на съсобствениците, които не са страна по договора за аренда, приема изменението на текста с § 7 ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ (стенографския протокол от пленарно заседание на 26.01.2017 г., на която дата ЗИДЗСПЗЗ е бил приет окончателно на второ четене). По тези съображения въззивният съд е приел, че сключеният на 30.11.2016 г. и надлежно вписан договор за аренда е противопоставим на ищцата и ответницата има правно основание да ползва процесните земеделски имоти до изтичане срока на договора. Въззивният съд изрично е посочил, че решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г., ІІ г. о. на ВКС (на което се позовава ищцата) и решение № 12 от 1.03.2018 г. по гр. д. № 1251/2017 г., ІІ г. о. на ВКС (което е съобразено от първоинстанционния съд) не съставляват задължителна съдебна практика съгласно чл. 290, ал. 3 ГПК, която да бъде безусловно съблюдавана от инстанционните съдилища, а съществува и практика на ВКС в обратния смисъл по определение № 119 от 1.04.2021г. по ч. гр. д. № 794/2021 г., ІV г. о. на ВКС и определение № 102 от 25.02.2014 г. по т. д. № 4108/2013 г., ІІ т. о. на ВКС. В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК на Я. Г. Г. се позовава на основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т.1 ГПК по следните въпроси: 1) противопоставим ли е договор за аренда, сключен от съсобственик с по-малко от 50 % ид. ч., до влизане в сила на ЗИЗ на ЗАЗ, в сила от 7.02.2017 г. на останалите съсобственици. В частност противопоставим ли е такъв договор на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху имотите от съсобственици, които не са страна по договора за аренда, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора; 2) разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ явява ли се специална по отношение на разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, което води до регулиране на различен начин на договора за аренда във времето преди и след изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ от ДВ бр. 13/2017 г.; 3) длъжен ли е въззивният съд да извърши самостоятелна преценка на събрания по делото доказателствен материал, както и да обсъди защитните тези на страните. Третият процесуалноправен въпрос не може да обоснове допускане на касационно обжалване, тъй като е неотносим към данните по делото. Въпросът е свързан с оплакването в касационната жалба, че съдът е допуснал нарушение на съдопроизводствените правила, като не е обсъдил доводите, че ищцата е лице, придобило след вписване на договора за аренда повече от 50 % от съсобствеността от лица, които не са страни по договора за аренда, както и че се е противопоставила на продължаващото ползване от страна на арендатора. Това оплакване е неотносимо към мотивите на съда, че редакцията на ЗАЗ, при която е сключен договора от 30.11.2016 г. предоставя на съсобствениците, които не са страни по договора, независимо какви са правата им в съсобствеността, единствено защитата по чл. 30, ал. 3 ЗС, като последващите изменения на закона не са преуредили отношенията по заварените от тях арендни договори. Първият и вторият въпрос следва да бъдат обобщени до въпроса: нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ преди и след изменението от ДВ бр. 13/2017 г.; явява ли се специална по отношение на разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС и противопоставим ли е договор за аренда, сключен от съсобственик с по-малко от 50 % ид. ч., до влизане в сила на ЗИЗЗАЗ, в сила от 7.02.2017 г. на останалите съсобственици, които не са страна по договора, респ. на техен правоприемник. Така обобщеният въпрос е относим към решаващите мотиви на въззивния съд за отхвърляне на ревандикационния иск в осъдителната му част. Налице е основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване с цел преценка дали изводите на въззивния съд съответстват на практиката на ВКС, на която се позовава касаторката, по решение № 12 от 1.03.2018 г. по гр. д. № 1251/2017 г., ІІ г. о., решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г., ІІ г. о. на ВКС, решение № 50237 от 10.01.2023 г. по гр. д. № 3443/2021 г., ІV г. о. и решение № 77 от 6.02.2024 г. по гр. д. № 2015/2023 г., ІV г. о., даващи или възприемащи тълкуване, че договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо С оглед горните мотиви, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение