Определение № 4170 от 12.08.2026 г. на ВКС по гр. д. № 355/2026 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Интер Сървис“ ЕООД, с ЕИК[ЕИК], подадена чрез адв. Г. М., срещу решение № 1008 от 23.07.2025 г. по в.гр.д. № 3205/2024 г. на Софийски апелативен съд, с което като е потвърдено решение № 2090 от 10.04.2024 г. по гр. д. № 13518/2022 г. на Софийски градски съд, е уважен предявеният от В. Г. Л. срещу касатора иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 31.05.2020 г. за продажба и строителство на недвижим имот, представляващ апартамент № 52, находящ се във вход „В“ на тяло „А“, на кота +2,85 м., със застроена площ от 70,70 кв. м., а с прилежащите общи части на площ от 84,04 кв. м., ведно с 0.385% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, равняващи се на 13.34 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, както и 0.330% ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 21.01 кв.м. ид.ч. от същия, който апартамент се намира в изграждащата се многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи, магазини, офиси кафе-галерия и помещение за трафопост, като тяло „А“, е разположено в североизточната част на поземления имот с идентификатор 68134.1006.1231, при условие, че В. Г. Л. заплати на „Интер Сървис“ ЕООД, на основание чл.362, ал.1 ГПК сумата от 54 028 евро, представляваща незаплатена продажна цена по предварителния договор, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението. С въззивното решение „Интер Сървис“ ЕООД е осъдено да заплати на въззиваемата страна В. Г. Л., на основание чл.78, ал.1 ГПК разноски за адвокатско възнаграждение за въззивното производство в размер на 2 000,00 лв. Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение, констатира, че касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК от легитимирана да обжалва страна и е насочена срещу съдебен акт, който подлежи на обжалване. В касационната жалба се поддържат доводи за недопустимост на въззивното решение – основание по чл. 281, т. 2 ГПК. Според касатора съдът се е произнесъл по частично предявена претенция по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, въпреки че предметът на предварителния договор е единен и неделим. Поддържа се, че същественото съдържание на договора включва не само прехвърлянето на собствеността върху апартамента и съответните идеални части от поземления имот, но и уговорките относно разпределението и ограниченията при ползването на прилежащата дворна площ. Въпреки това ищецът е поискал обявяване на договора за окончателен единствено относно прехвърлянето на собствеността върху апартамента. Според касатора, уважавайки така предявения иск, въззивният съд е изменил действителната воля на страните и на практика е обявил за окончателен договор с различно съдържание от предварително уговореното, поради което постановеното решение е недопустимо. На следващо място касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно – постановено в нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост – основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Излага оплаквания, че въззивният съд не е обсъдил съществени възражения, наведени във въззивната жалба, и е тълкувал неправилно предпоставките за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Основният му довод е, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е преждевременно предявен, тъй като към момента на завеждането му не е била настъпила изискуемостта на задължението за сключване на окончателен договор. Според касатора неправилно е прието, че задължението за сключване на окончателен договор е станало изискуемо с въвеждането на сградата в експлоатация, без да се отчете, че в предварителния договор не е уговорен конкретен срок за сключване на окончателния, поради което изискуемостта му е обусловена от отправяне на покана от купувача. Поддържа се, че при липса на такава покана не може да се приеме, че ответникът е изпаднал в забава. Допълнително се поддържа, че след датата на въвеждане на сградата в експлоатация, настъпило в хода на производството – 01.06.2023 г., ответникът неколкократно е отправял покани за сключване на окончателния договор, но ищецът не се е явил пред нотариуса и не е изпълнил насрещното си задължение за заплащане на продажната цена. При тези обстоятелства счита, че липсва отказ за сключване на договора от страна на ответника, а неизпълнението е изцяло по вина на ищеца. Наред с това касаторът счита, че въззивният съд не е отчел и обстоятелството, че поради това неизпълнение от страна на ищеца, договорът е бил развален от страна на продавача, което изключва възможността за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Претендира разноски. В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се поддържа, че е налице основанието на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване, а именно че даденото от въззивния съд разрешение противоречи на практиката на ВКС, като са формулирани следните материалноправни и процесуалноправни въпроси: 1) Как съдът следва да тълкува волята на страните; 2) Налице ли е връзка между неизпълнението от страна на продавача, изразяващо се в забавата относно строителството на сградата и въвеждането ѝ в експлоатация, и пораждането на потестативното право на купувача по чл. 19, ал. 3 да обяви договора за окончателен; 3) При наличие на отправена покана от страна на продавача да престира дължимия по договора резултат, както и отказ от страна на купувача да получи същия, а именно да се яви пред нотариус и да сключи сделката по прехвърляне на собствеността на процесния апартамент и заплащане на продажната цена, поражда ли се в полза на продавача – обещател, право да счита договора за развален; 4) Длъжен ли е въззивният съд като инстанция по съществото на спора да се произнесе по всички доводи и основания, изложени от страните, както във въззивната жалба, така и в отговора на исковата молба и всички останали възражения; В тази връзка се сочи противоречие със следната съдебна практика: по първия материалноправен въпрос – с решение № 134 от 25.10.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3462/2017 г., III г.о., решение № 1 от 24.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 777/2010 г., I г.о., решение № 116 от 08.06.2016 г. на ВКС по гр. д. № 5236/2015 г., IV г.о., решение № 47 от 25.01.2024 г. по гр. д. № 3776/2022 г. на ВКС, III г.о., решение № 288 от 28.02.2020 г. на ВКС по гр. д. № 134/2019 г., IV г.о., решение № 77 от 12.10.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4227/2019 г., II г.о., решение № 133 от 15.03.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3595/2019 г., III г.о.; по втория материалноправен въпрос – с решение № 50006 от 13.11.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1882/2022 г., IV г.о., решение № 100 от 03.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 307/2011 г., II т.о., както и със задължителната практика на ВКС - ТР № 4/2020 г. от 09.05.2023 г. по тълк. дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС; по третия материалноправен въпрос – с решение № 566 от 09.10.2025 г. на ВКС по гр. д. № 630/2025 г., III г.о.; по процесуалноправния въпрос – с решение № 64 от 28.02.2025 г. на ВКС по т. д. № 1652/2024 г., I т.о., решение № 573 от 07.10.2024 г. на ВКС по гр. д. № 4162/2023 г., I г.о. и др. Поддържат се и основанията по чл. 280, ал. 2, предл. 2 и предл. 3 ГПК – вероятна недопустимост и очевидна неправилност на въззивното решение. Насрещната страна по жалбата – В. Г. Л., е депозирал отговор на касационна жалба в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК чрез адв. В. И., в който се поддържа, че въззивното решение е допустимо, доколкото същественият предмет на договора включва единствено прехвърлянето на правото на собственост върху процесния апартамент, а уговорките относно разпределението на ползването на прилежащите общи части от сградата следват от Закона за собствеността. Поддържа, че не е предявен частичен иск, доколкото не се претендира обявяване на предварителния договор за окончателен само за идеални части от правото на собственост върху апартамента. По същество поддържа становище, че към момента на предявяване на иска – 22.12.2022 г., са били налице всички предпоставки за уважаването му, тъй като задължението на продавача е станало изискуемо на конкретно уговорена дата – 14.06.2022 г., към която е следвало да бъде издадено разрешение за ползване на сградата. Поради неизпълнение на това задължение в уговорения срок продавачът е изпаднал в забава, поради което за ищеца е възникнало потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен. За да потвърди решението на първоинстанционния съд, с което е уважен предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, въззивният съд е приел, че обжалваното решение е допустимо, като е изложил съображения, че правото на купувача да иска обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който не е бил изграден към момента на сключването му, възниква от датата на която възниква годен обект за прехвърляне на право на собственост; в случай, че такъв обект не съществува към момента на предявяване на иска, защитата на купувача се осъществява чрез предявяване на искове за защита на правата, които той има като възложител по договора за изработка. Посочил е, че при тълкуване на разпоредбите на договора в тяхната съвкупност, първоинстанционният съд е достигнал до извод, че общата воля на страните е да обвържат сключването на окончателния договор с въвеждане на сградата в експлоатация и по-конкретно с издаването на Акт 16 като завършващ етап на строителството, като сбъдването на това условие е поставено като предпоставка за възникване на задължението за заплащане на остатъка от продажната цена от страна на купувача и прехвърляне на собствеността върху процесния апартамент. При съобразяване на ангажираните по делото доказателства е извела извод, че е налице забава от страна на продавача при изпълнение на задължението му да завърши строителството в определения срок - 14.07.2022 г., която забава обуславя наличието на предпоставките на чл.25 ЗЗД относно срока за сключване на окончателния договор, доколкото условието за въвеждане на имота в експлоатация следва да се счита за сбъднало се към датата на предявяване на иска – 22.12.2023 г., тъй като ответникът е попречил с поведението си то да настъпи в предвидения срок за завършване на строителството. Тези изводи на първата инстанция не са споделени от въззивният съд. Изложените от него съображения са, че в хода на производството е настъпила промяна, касаеща допустимостта на иска, а именно настъпване на конкретен факт – възникване на самостоятелен обект чрез неговото изграждане и въвеждането му в експлоатация в хода на процеса, като неосъществяването на прехвърлянето на правото на собственост върху него по нотариален ред, обосновава наличието на правен интерес за купувача - ищец, като абсолютна процесуална предпоставка за допустимост на иска. На следващо място е приел, че предмет на предварителния договор е прехвърлянето на правото на собственост върху конкретен самостоятелен обект – апартамент, а уговорките относно ползването на прилежащите части от сградата не представляват съществен елемент от договора, доколкото произтичат от закона. Поради това е приел, че в случая първоинстанционният съд не се е произнесъл по частичен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и правилно е отказал да допълни решението си по реда на чл.250 ГПК. По същество въззивният съд е приел, че крайният извод на първата инстанция за основателност на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД е правилен, като е счел, че задължението на продавача за прехвърляне на собствеността е станало изискуемо с настъпване на уговореното условие – издаване на разрешение за ползване на сградата на 01.06.2023 г.; че процесният апартамент е годен обект съгласно уговореното между страните в предварителния договор и че същият е собственост на продавача към момента на приключване на съдебното дирене в производството пред първата инстанция, т.е. че са налице необходимите условия за уважаване на иска. Позовавайки се на ТР № 4/2020 г. от 09.05.2023 г. по тълк. дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС, въззивният съд е приел, че неизпълнението на задължението на купувача за заплащане на цената не препятства уважаването на иска, тъй като същото може да бъде реализирано чрез осъждането му да заплати остатъка от цената. Въз основа на това е изведен извода, че ищецът разполага с валидно потестативно право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен, което обосновава неоснователност на възражението на въззивника, направено в хода на производството, че договорът е развален на основание чл.14, ал.2 от същия в хода на процеса. Настоящият състав на ВКС намира, че постановеното решение е валидно и допустимо. Релевираното основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК не е налице, тъй като обстоятелството, че въззивният съд не е включил в диспозитива на решението уговорките относно разпределението на ползването на дворното място не означава, че съдът се е произнесъл по частично предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Противно на поддържаното в касационната жалба, тези уговорки не съставляват част от същественото съдържание на договора по смисъла на чл. 19, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. Доколкото дворното място представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, режимът и ограниченията относно неговото ползване произтичат от разпоредбите на ЗС и ЗУЕС и не обуславят предмета на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Като взе предвид решаващите изводи на въззивния съд за основателност на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, настоящият състав на ВКС приема, че поставените от касатора въпроси не обосновават допускането на касационно обжалване по следните съображения: Съгласно задължителните постановки на т. 1 от ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, касационното обжалване на въззивните решения се осъществява при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК – доколкото касаторът е повдигнал правен въпрос с предвиденото в процесуалния закон значение, т. е. да е формулирал материалноправен или процесуалноправен въпрос, включен в предмета на спора и обусловил правната воля на съда, обективирана в обжалвания съдебен акт. Този въпрос следва да е от значение за формиране на решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. По въпроса, обусловил правните изводи на съда по предмета на спора, съдът следва да се е произнесъл в противоречие със задължителната практика на ВКС и ВС в тълкувателни решения и постановления; с практиката на ВКС; с акт на Конституционния съд на Република България или на съда на Европейския съюз, или разглеждането на конкретния правен спор ще допринесе за развитието на правото или точното приложение на закона. Първият материалноправен въпрос отговаря на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК, тъй като е обусловил решаващите изводи на въззивния съд, че действителната обща воля на страните е била да обвържат сключването на окончателния договор с въвеждането на сградата в експлоатация. Не е налице обаче соченото от касатора допълнително основание за допускане на касационно обжалване. Въззивният съд е съобразил критериите по чл. 20 ЗЗД, като е тълкувал отделните договорни клаузи във взаимната им връзка и с оглед целта на договора, поради което постановеното решение е в съответствие с практиката на ВКС по приложението на чл. 20 ЗЗД. Дали изводите на съда относно действителното съдържание на постигнатата между страните уговорка са правилни и обосновани, представлява въпрос по съществото на спора, относим към правилността на въззивното решение, която не подлежи на проверка в производството по чл. 288 ГПК. При изложените от въззивния съд мотиви за основателност на предявения иск, следващите два материалноправни въпроса също нямат характера на правни въпроси от значение за изхода по делото по смисъла на т. 1 от Тълкувателно решение № 1/2009 г. от 19.02.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, тъй като не са обусловили решаващите правни изводи на въззивния съд за основателност на иска. Липсата на общата предпоставка само по себе си е достатъчно основание за недопускане на касационно обжалване, без да се разглежда соченото допълнително основание. Следва да се посочи, че цитираното от касатора решение по гр.д. № 630/2025 г. на III г.о. изобщо не е относимо към повдигнатия в изложението трети въпрос, а и към настоящия правен спор, доколкото с него е дадено разрешение на въпроса дали произвежда материалноправен или процесуалноправен ефект изявление за разваляне на предварителен договор, отправено в процеса от пълномощник на ищеца по иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, ако в пълномощното липсва изрично упълномощаване за разпореждане с предмета на спора, отказ от иска, оттегляне или разваляне на предварителния договор. Последният повдигнат от касатора въпрос относно задължението на въззивния съд да обсъди всички доводи и възражения на страните отговаря на общата предпоставка на чл.280, ал.1 ГПК, но няма претендираното от касатора значение. Въззивният съд действително не е взел становище по наведения от въззивника-ответник довод, че преди да упражни право си да иска обявяване на предварителния договор за окончателен, купувачът е следвало да отправи покана до продавача за сключване на окончателен договор, доколкото в предварителния договор не е уговорена конкретна такава. По възражението за разваляне на договора на основание чл.14, ал.2 от предварителния договор от страна на продавача в хода на висящия процес по чл.19, ал.3 ЗЗД, въззивният съд е приел, че то е неоснователно с оглед задължителните постановки на ТР № 4/2020 г. от 09.05.2023 г. по тълк. дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС, според които неизпълнението на задължението за заплащане на остатъка от продажната цена, не е пречка за уважаване на иска. Въпреки допуснатото нарушение на задължението на въззивния съд да се произнесе по всички доводи и възражения на въззивника, настоящият състав счита, че въпросът не обуславя допускане на решението до касационно обжалване, тъй като непроизнасянето от въззивния съд по конкретното оплакване на въззивника, че ищецът не го е поканил за сключване на окончателен договор и съответно ответникът не е отказал да се яви пред нотариус, не е от естество да доведе до различен краен резултат по спора, а има значение за разпределение на разноските по делото. Макар и да не е споделил извода на първата инстанция за приложимост на нормата на чл.25 ЗЗД относно срока за сключване на окончателния договор, а именно за фингирано сбъдване на уговореното в договора потестативно условие – въвеждане на имота в експлоатация към датата на подаване на исковата молба - 22.12.2022 г., тъй като с допуснатата от ответника виновна забава на строителството, последният е попречил за сбъдването му на уговорената между страните дата – 14.06.2022 г., въззивният съд е приел, че задължението за сключване на окончателен договор е станало изискуемо с въвеждането на сградата в експлоатация, което обстоятелство, като настъпило в хода на процеса, той е длъжен да съобрази на основание чл. 235, ал. 3 ГПК. Изводът на въззивния съд, че неизпълнението на задължението за плащане на продажната цена от страна на купувача не препятства уважаването на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е съобразен със задължителните разяснения, дадени в ТР № 4/2020 г. по тълк. д. № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС. В конкретния случай не се разкрива и хипотезата на чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК. Съгласно трайната практика на ВКС „очевидната неправилност“ се разглежда като квалифицирана форма на неправилност, отнасяща се само до квалифицирани състави на неправилност на съдебния акт и е обусловена от наличие на видимо тежко нарушение на материалния или процесуалния закон или явна необоснованост. Очевидната неправилност предполага обосноваване на порок на въззивния акт, установим пряко и единствено от съдържанието на последния, без анализ на осъществените в действителност процесуални действия на съда и страните и без съобразяване на действителното съдържание на защитата им, събраните по делото доказателства и тяхното съдържание. В настоящия случай изложените от касатора съображения са за порок на въззивното решение – неправилност на изводите на съда относно възникването на самостоятелен обект от момента на въвеждането на сграда в експлоатация. Действително, съгласно разпоредбите на чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ и задължителните постановки на ТР № 1/2011 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС годен обект за прехвърляне правото на собственост възниква от момента на изграждането на сградата на етап груб строеж, което в конкретния случай е осъществено на 04.10.2022 г., т.е. преди завеждане на исковата молба. От изложените мотиви в решението в действителност може да се направи извод, че въззивният съд е приел, че правото на собственост върху самостоятелен обект възниква едва с въвеждането на сградата в експлоатация, но може и да се приеме, че последното обстоятелство е разглеждано от него единствено като уговорен между страните момент, от който задължението за сключване на окончателен договор става изискуемо, доколкото е прието, че страните са обвързали настъпването на тази изискуемост с въвеждането на сградата в експлоатация, който факт се е осъществил в хода на процеса. Оплаквания на касатора срещу неправилността на изводите на съда относно момента на възникването на годен обект за прехвърляне правото на собственост, доколкото не са от значение за формиране на решаващата воля на съда по иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, не могат да обосноват и порок на въззивното решение, обуславящ очевидната му неправилност по смисъла на чл. 280, ал. 2, пр. 3 ГПК. Мотивиран от гореизложеното, настоящият състав на Върховния касационен съд приема, че формулираните от касатора въпроси не обосновават допускане на касационно обжалване. При този изход на спора на касатора не следва да се присъждат поисканите разноски по делото. Насрещната страна по касационната жалба не претендира разноски за касационната инстанция. Водим от горното, Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение,