Определение № 3345 от 25.06.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2819/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Д. Р. Д., чрез адв. С., срещу решение 281 от 21.03.2024г., постановено по в. гр. дело №163/2024г. на Окръжен съд - Варна, с което е потвърдено решение № 3524 от 02.11.2023 г. по гр.дело № 3400/2023 г. на Районен съд – Варна в частта, с което са отхвърлени исковете на Д. Р. Д. за осъждане на ЕТ „Оникс-Д. Д.“ да му предаде владението върху 2/3 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор [№] по Кадастралната карта на [населено място], [община]; 2/3 ид. ч. части от поземлен имот с идентификатор [№], по Кадастралната карта на [населено място], [община] и да му предаде владението върху поземлен имот с идентификатор [№] по Кадастралната карта на [населено място]. Касационната жалба съдържа оплаквания за неправилност на въззивното решение, поради постановяването му в нарушение на материалния закон, поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и поради необоснованост. Сочат се основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т.3 ГПК за допускането му до касационно обжалване. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК е формулиран следният правен въпрос: Договор за аренда, сключен от съсобственик, притежаващ по-малко от 50% от съсобствената земеделска земя, който договор е сключен преди изменението на ЗАЗ /обн.в ДВ бр.13 от 17.02.2017г./, противопоставим ли е на трето лице - приобретател, придобил 50% или повече от съсобствения имот от други съсобственици, различни от арендодателя, след вписване на договора за аренда, при изразено несъгласие въз основа на чл.32, ал.2 от ЗС, противопоставяйки се с иск на основание чл. 108 от ЗС срещу арендатора? Поддържа се, че съдът се е произнесъл в противоречие с решение № 115 от 21.11.2017г. на ВКС по гр. д. № 997/2017г. на I г. о. и на решение № 12 от 01.03.2018г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017г. на II г. о. Постъпил е писмен отговор Д. И. Д. в качеството му на ЕТ „Оникс-Д. Д.“, с който се оспорва наличието на предпоставките за допускане на касационното обжалване, а по същество е оспорена и основателността на жалбата. Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, като обсъди доводите на страните и прецени данните по делото, приема следното: Касационната жалба е допустима. Същата е подадена от легитимирано лице /ищец по делото/, в срока по чл. 283 ГПК и срещу решение на въззивен съд, постановено по иск за собственост на недвижим имот, което съгласно чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК подлежи на касационно обжалване. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че спор по фактите няма. Установено е, че по силата на договор за аренда от 29.09.2008г., вписан на 07.10.2008г., Д. М. С. е предоставил на ответника ЕТ“Оникс -Д. Д.“ обработваема земеделска земя в землището на [населено място] за период от 6 години, а именно ниви с кадастрални номера [№] и [№]. С анекс от 19.09.2011г. срокът на действие на договора е удължен с 6 години. С анекс от 13.09.2016г. срокът на договора е удължен с 6 стопански години, считано от 01.10.2019 г. Прието е за установено също, че с договор за аренда от 29.05.2012 г., вписан на 19.06.2012г., Й. Н. Я. е предоставила на ответника собствена земеделска земя, в землището на [населено място] за период от 6 години, сред която е и нива с кадастрален номер [№]. С анекс от 28.09.2015 г. срокът на действие на договора е удължен с 6 години. Съдът е посочил, че с договор за дарение от 28.08.2020 г. /НА №52, дело №752/2020г./, С. М. С. е дарил на ищеца Д. Д. по 1/3 ид.ч. от ПИ с идентификатор [№] и от ПИ с идентификатор [№] в землището на [населено място]. С договор за продажба от 28.08.2020 г. /НА №53, дело №753/2020г./, Й. М. К. е продала на ищеца по 1/3 ид.ч. от същите недвижими имоти. С договор за продажба от 29.07.2020 г. /НА №141, дело №317/2020г./, Й. Н. Я., П. С. С. и К. С. К. са продали на ищеца ПИ с идентификатор [№] в землището на [населено място]. На 15.12.2022г. ищецът е сключил договор за аренда с „Лесос“ ЕООД за земеделски земи, сред които и процесните. При така приетото за установено въззивният съд е направил извод за неоснователност на предявения ревандикационен иск в осъдителната му част. Изложени са мотиви, че сключването на договор за аренда е управително действие. Към момента на сключване на договорите и анексите към тях, ищецът не е бил съсобственик на имотите и съгласието му не е било нужно, предвид действащата към този момент разпоредба на чл. 3, ал.4 от ЗАЗ. Той е придобил имотите от прехвърлители, приели сключения аренден договор и действията им следва да бъдат съобразени по аргумент от чл. 17 ЗАЗ. Съдът е посочил, че до изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ /обн. ДВ, бр. 13/2017 г./ е била регламентирана възможност за сключване на договор за аренда и от съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете. Въззивният съд се е позовал на практиката на ВКС /решение № 12/2018 г., по гр. д. № 1251/2017 г., второ г. о./, в което е прието, че договор за аренда /сключен до измененията на ЗАЗ с ДВ, бр. 13/2017 г. / като договор за управление на общата вещ, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора, не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако не са го приели. Съдът е приел, че в случая към датата на сключване на договорите праводателите на ищеца са притежавали повече от 1/2 ид. ч. от процесните имоти, поради което е и направил извод, че ответникът държи имотите на валидно правно основание. Прието е, че правата на ответника като арендатор са противопоставими на правата на ищеца като собственик на арендуваните имоти, поради което и доколкото по делото няма данни за прекратяване на арендното правоотношение, следва да се приеме, че ответникът ползва имотите на правно основание и предявеният ревандикационен иск в осъдителната му част е неоснователен. Предвид тези мотиви на въззивния съд в обжалваното решение е налице соченото от касатора основание на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване на решението по поставения от касатора правен въпрос дали договор за аренда, сключен от съсобственик, притежаващ по-малко от 50% от съсобствената земеделска земя, който договор е сключен преди изменението на ЗАЗ /обн.в ДВ бр.13 от 17.02.2017г./, е противопоставим на трето лице - приобретател, придобило 50% или повече от имота от други съсобственици, различни от арендодателя. Този въпрос е от значение за формиране крайния извод за неоснователност на ревандикационния иск в осъдителната му част, като е разрешен от въззивния съд в противоречие с посочената от касатора практика на ВКС. По изложените съображения, съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, първо отделение