Определение № 1621 от 30.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4056/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по процесуално допустима касационна жалба вх.№ 15313 от 02.09.2024 г., подадена от етажните собственици в Етажна собственост с адрес гр. Обзор, м. „Южен плаж“, бл. „С-Компас“, чрез адвокат И. А. от АК – Варна срещу въззивно Решение № 688 от 23.07.2024 г. по в.гр.д.№ 818/2024 г. на Окръжен съд – Бургас, III възз.гр.състав.

Ответникът по касация „Бляк Сий Инвестмънт Тръст” ЕАД е депозирал отговор чрез адвокат А. Д. от АК – Варна. Възразява срещу наличието на основания за допускане на жалбата до разглеждане по същество, както и срещу основателността й. Претендира разноски.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ г.о., намира следното:

С обжалваното решение е потвърдено Решение № 5 от 07.01.2024 г. по гр.д.№ 1225/2022 г. на Районен съд - Несебър, с което са прогласени за нищожни на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД по иск на „Бляк Сий Инвестмънт Тръст” ЕАД срещу собствениците на Етажна собственост на сграда с идентификатор № 53045.503.212.3 по КККР на гр. Обзор – С-Компас, община Несебър, с адрес гр. Обзор, общ. Несебър, обл. Бургас, местност „Южен плаж“, взетите решения на общо събрание на Етажната собственост в сграда с идентификатор № 53045.503.212.3 по КККР на гр. Обзор – С-Компас, проведено на 03.10.2022 г., поради тяхната привидност, като взети при липса на компетентност на общото събрание, поради действието на изключението по чл. 2 ЗУЕС.

Въззивният съд е приел, че правното основание на предявения иск за установяване на нищожност на решение на ОС на ЕС е чл. 124, ал. 1 ГПК. Твърденията на ищеца в исковата молба и уточненията към нея относно неприложимост на общия режим на управление на етажна собственост по ЗУЕС в конкретния случай, поради наличието на затворен комплекс по чл. 2 ЗУЕС, обуславят допустимост на предявения самостоятелен, главен иск за установяване на нищожност на решения на Общото събрание на етажната собственост.

Установено е, че с нотариален акт № 34 от 10.06.2004 г. на нотариус № 208, нотариален акт № 42 от 28.06.2004 г. на нотариус № 208 и н.а.№ 160 от 16.07.2004 г. на нотариус № 208, ищцовото дружество „Бляк сий инвестмънт тръст” ЕАД-Варна (правоприемник съгласно чл. 263 ТЗ на „Бляк сий инвестмънт тръст мениджмънт” ЕООД) е придобило собственост върху незастроени поземлени имоти - УПИ XI-1154, 1159, 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор – “Южен плаж”, община Несебър. В полза на дружеството е издадено едно разрешение за строеж от 20.09.2006 г. на главния архитект на Община-Несебър за построяване на цялата „Жилищна група”, съгласно одобрени на 11.06.2006 г. проекти за изграждане на жилищната група и представени предварителни договори за свързването с електрическата и водопреносната мрежи. След изграждането на жилищната група, е издадено едно разрешение за ползване СТ-12-820 от 18.08.2008 г. на началник ДНСК – гр. София, отнасящо се до всички сгради (четири на брой), съоръжения и връзки (ел. и ВиК), изградени в УПИ XI-1154, 1159, 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор. Отделни разрешения за строеж и съответни актове за ползване са издадени: през 2007 г. за строеж „резервоар”, въведен в експлоатация на 10.12.2009 г., за басейн с обем 214,90 куб.м. между сграда А, регулационната линия и помпената станция, въведен в експлоатация на 10.12.2009 г. и за басейн с обем 111 куб.м. между сгради А и Б, въведен в експлоатация на 10.12.2009 г. – всички находящи се в комплекса и разположени в поземления имот, собствен на ищцовото дружество.

В представения по делото техническия паспорт рег.№ 052 от 16.02.2019 г. е отразено, че жилищната група включва сгради А, А1, В, В1, С, С1, D, D1, D2, СПА, фитнес зала и салон за красота, ресторант на две нива, зали за тихи игри в сграда D, кафе-бар, офис в сграда D2, а съгласно уведомително писмо на кмета на Община Несебър от 09.01.2012 г. тази жилищна група представляваща комплекс „YOO OBZOR BULGARIA”, включващ 4 бр. сгради, построени в ПИ с идентификатор № 53045.503.212.3, вкл. сграда „C” с идентификатор № 53045.503.212.3, е вписан в регистъра при общината по чл. 46б ЗУЕС като жилищен комплекс от затворен тип.

От приетото по делото заключение на съдебно-техническата експертиза е установено, че в поземления имот УПИ ХІ 1153, 1154 и 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор, Южен плаж, с идентификатор № 53045.503.212 по КККР на гр. Обзор, собствен на ищеца по делото, са изградени четири отделни сгради. Поземленият имот с ид.№ 53045.503.212 по КККР на гр. Обзор, с площ от 15 294 кв.м., е идентичен с УПИ ХІ-1153, 1154 и 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор, в който е изградена жилищната група. В поземления имот съгласно издадените разрешения за строеж са изградени и басейн, открит паркинг, водомерна шахта, резервоар, които са въведени в експлоатация. Освен съоръженията по инвестиционния проект, допълнително е изграден басейн от 214,90 куб.м., който попада само частично в поземления имот, в който е изградена жилищната група, кабинката на охраната е поставена извън процесния имот, на място, откъдето може безпрепятствено да се наблюдава изцяло пътят пред комплекса. Изградена е пешеходната пътека, преминаваща по северната граница на имота, водеща към пясъчната ивица. Поземленият имот 53045.503.212, ведно с поземлен имот 53045.503.245 (където частично попада новоизграденият басейн) са оградени по очертанията съгласно приложена скица с каменни зидове на различна височина, зелени огради от туя и оградна мрежа, като единственият достъп за външни лица е от пешеходна алея от северната част на имота, свързваща имота с пътя от запад и с пясъчната ивица на морето. Процесният имот се охранява с жива охрана и видео наблюдение, като входа на описаната пешеходна алея е в близост до офиса на жилищния комплекс, където се посрещат и изпращат собствениците на апартаменти. В процесния имот са изградени пет портала - метален за нуждите на басейна, заключващ се с катинар, вход с карти и ролетна врата, подход към подземен паркинг с бариера, подход - рампа за пожарни коли, портал - метален с катинар - за обслужване на басейни между блок А и блок В, основен портал с бариера и карти с видео наблюдение и жива охрана. Сградите в имота са с предназначение - за жилищни апартаменти и апартаменти със сезонен характер, със самостоятелни за всяка отделна сграда инсталации и връзки.

Видно от представения протокол от 03.10.2022 г., на посочената дата е било проведено общо събрание на етажна собственост (ОСЕС) на сграда с № 53045.503.212.3, представляваща блок С – Компас от жилищната група в комплекса, на което са били взети решения, за избор на управителни и контролни органи, за откриване на сметка на етажната собственост и за определяне на лице, което ще оперира с нея, за определяне и приемане на бюджет на етажната собственост, за формиране на фонд „непредвидени разходи” и фонд „резервен”, за определяне на реда за разпределение на разходите и др. в този смисъл.

От представените документи за собственост, а и съгласно отразяванията в протокола от 03.10.2022 г., e установено, че ищецът по делото притежава в сграда с ид.№ 53045.503.212.3, представляваща блок С – Компас, от жилищната група в комплекса, самостоятелно обособен обект склад с идентификатор 53045.503.212.3.44, ведно със съответни идеални части от общите части на сградата и правото на строеж. Отделно от това не е спорно и е установено по делото, че ищцовото дружество е собственик на поземления имот, върху който са изградени четирите сгради и съоръженията в комплекса и е негов инвеститор по смисъла на ЗУТ и ЗУЕС.

От допълнителното заключение на вещото лице В., изпълнено при проследяване на представени от ищеца документи в няколко тома, приложени към делото, е установено, че в процесната сграда блок С – Компас има 53 самостоятелни апартамента. От таблица 1 към заключението става ясно, че за една част от самостоятелните обекти между ищеца по делото в качеството му на инвеститор и собствениците на отделните обекти, са били сключени договори за управление и поддръжка още през 2008 г. (преди влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г.), за други – през 2009 г. и сл., като последният договор е сключен през 2020 г. Вещото лице сочи, че към всички предварителни договори за покупко-продажба, които ищецът като продавач и бъдещите собственици на самостоятелни обекти като купувачи са сключвали след 2007 г., неразделна част са били договори за управление и поддръжка на комплекса. Видно от приложенията, като предмет на договора е посочено възлагане от страна на собствениците на ищцовото дружество да поддържа, обслужва и осъществява организационно техническо и административно управление на процесния жилищен комплекс, което включва множество изрично посочени действия и задължения за ищеца, включително, поддръжка и почистване на общите части на сградите, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в комплекса, осъществяване на охраната на комплекса, извършване на услуги във фитнеса, плувния басейн, осигуряване на безплатно ползване на зала, сауна и джакузи в работно време и пр. Вещото лице сочи, че при проверка за актуалните собственици на самостоятелни обекти в процесната сграда от комплекса и за сключените с ищеца договори за управление се установява, че има 18 сключени писмени договора за управление, вписани в СП, 23 сключени договора за управление, които не са вписани в СП, като за 10 самостоятелни обекта вещото лице не е установило сключени договори за управление с ищеца.

На 03.01.2022 г. е сключен договор между ищцовото дружество и „Сим секюрити” ЕООД за организиране и осъществяване на денонощна физическа охрана на процесния комплекс срещу платимо от ищцовото дружество договорено възнаграждение.

Представен е договор от 02.02.2015 г., сключен между ищцовото дружество и „Лифтком сервиз” ЕООД за абонаментно обслужване на асансьорите, находящи се в четирите сгради от комплекса, срещу платимо от ищцовото дружество възнаграждение.

Представен е договор от 20.04.2022 г., сключен между ищцовото дружество и „Сън гардън ЛД” ЕООД за абонаментно поддържане на външно озеленяване на парковото пространство на територията на жилищния комплекс, срещу платимо от ищцовото дружество възнаграждение.

Представен е договор от 01.05.2022 г., сключен между ищцовото дружество и „Етти 99” ЕООД за провеждане на борба с битови вредители, обследване и обработка на жилищния комплекс чрез дизенсекционни и дератизационни услуги срещу платимо от ищцовото дружество възнаграждение.

Представени са и доказателства за извършени плащания от страна на ищцовото дружество на уговорените възнаграждения за договорените услуги по посочените договори, както и доказателства за други извършени плащания за изпълнение на задълженията по управление и поддържане на общите части от сградите и общите за ползване части от комплекса.

Липсват данни някой от собствениците на самостоятелни обекти в комплекса и в частност – на такива в процесната сграда, да е направил възражения срещу предоставените услуги по поддръжката и управлението му от ищеца, считано от въвеждането му в експлоатация и до момента на взетите решения от ОСЕС на сграда С.

От правна страна е съобразено, че с чл. 2, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост, в сила от 01.05.2009 г., е предвидено, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. С допълненията – ДВ, бр. 57 от 2011 г., е въведено изискване договорът да бъде вписан от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект, като след вписването той е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

Въззивният съд е приел, че сградата с идентификатор 53045.503.212.3 е етажна собственост, разположена в комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 ЗУЕС вр. § 1, т. 3 ЗУЕС. Посочил е, че определението, дадено в § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС към момента на вземане на решенията от ОС на ЕС на 03.10.2022 г. определя като жилищен комплекс от затворен тип, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица. В случая комплексът се състои от четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, които са изградени върху обособен, ограден урегулиран поземлен имот (без значение, че един от допълнително изградените обекти – басейн, попада и в друг поземлен имот), при контролиран достъп за външни лица, чрез осъществяване на жива охрана и видеонаблюдение от нарочно наета за целта охранителна фирма (без значение, че кабинката на охраната е поставена извън поземления имот), като за влизане в комплекса в оградата са изградени пет портала, също с контролиран достъп. Изградената преди влизане в сила на ЗУЕС жилищна група, включваща четири сгради, съоръжения и инфраструктура, от която част е процесната сграда – етажна собственост, представлява комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 ЗУЕС. След влизане в сила на ЗУЕС управлението на общите части както на тази сграда, така и на останалите сгради следва да се осъществява по реда, предвиден в чл. 2 ЗУЕС, което изключва приложимостта на общия ред за управление на общите части на отделните сгради – чрез решение на общото събрание на всяка отделна етажна собственост. Въззивният съд е направил извод, че взетите решения на 03.10.2022 г. на ОС на ЕС на сграда 53045.503.212.3, като такива извън компетентността на общото събрание на етажната собственост, са нищожни. Предявеният главен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за прогласяване на тази нищожност е намерен за основателен.

Въззивният съд е посочил, че когато закон с преобладаващо материално съдържание предвижда определени нови изисквания, без да урежда заварените случаи, както е при ЗУЕС при приемането му през 2009 г. относно заварените жилищни комплекси от затворен тип, следва да се приложат новите изисквания. С влизането в сила на ЗУЕС отношенията по управление на общите части от сградите от настоящия комплекс от затворен тип е следвало да се преуредят съгласно изискванията на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, като между ищеца по делото, в качеството му на инвеститор от една страна, и отделните собственици на самостоятелни обекти, от друга страна, се сключат съответни договори с нотариална заверка на подписите, а след въвеждането на изискването по ал. 2 през 2011 г. – тези договори е следвало да бъдат вписани. Установено е по делото, че за процесната сграда това е направено частично – само една част от собствениците на отделни обекти в сградата са сключили договори с нотариална заверка с инвеститора. Прието е, че след като законът е въвел изискване за създаване на облигационна връзка – договорен режим на управление на общите части на сгради, попадащи в комплекси от затворен тип, при неизпълнение на изискванията за сключване на такива договори, когато инвеститорът реално осъществява действия по управление по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, както е в случая, спрямо собствениците, които не са сключили такива договори с него, относно уреждането на отношенията по повод на управлението и поддържането на общите части на сградите, попадащи в комплекса от затворен тип, приложение следва да намерят общите разпоредби на ЗЗД, които сочат, че в случай на неуредени договорни отношения претенциите се уреждат по правилата на неоснователното обогатяване. Отказвайки да влязат в облигационна връзка с инвеститора за изпълнение на изискванията на чл. 2 ЗУЕС, респ. регламентирано да понесат съответната част от разходите, направени от него за поддръжка на общите части от сградите и частите за общо ползване в комплекса, собствениците на самостоятелни обекти, които не са сключили договори по чл. 2 ЗУЕС и не са заплатили възнаграждение на инвеститора, са си спестили разходи и са се обогатили неоснователно за негова сметка, поради което следва да отговарят спрямо него за извършените разходи за материали и услуги по реда на ЗЗД.

Въззивният съд е приел, че когато не са сключени договори в изискуемата форма по чл. 2 ЗУЕС между инвеститора и всички собственици на самостоятелно обособени обекти в комплекса, не се прилагат общите правила на ЗУЕС за управление на общи части на сгради – етажна собственост, за всяка от отделните сгради – етажна собственост в комплекса, първо - защото това не е изрично посочено в закона и второ - поради различния характер на правоотношенията, които при сгради етажна собственост, които не са разположени в комплекси от затворен тип, се създават само между етажните собственици и касаят само общите части на отделна сграда, а при сгради, попадащи в комплекс от затворен тип, се създават между етажните собственици и инвеститор, като уреждат отношенията във връзка с общото поддържане и управление на целия комплекс. Последните отношения ще останат неуредени, ако се позволи на всяка от сградите в комплекса по общия ред на ЗУЕС да провежда ОС на ЕС и да взема решения само за собствените си общи части, при положение, че всеки от собствениците на самостоятелни обекти в тези сгради се ползва от поддържането на инфраструктурата и съоръженията за общо ползване, както и от услугите по охрана на комплекса, осигурявани от инвеститора. Ако се приеме, че всяка от сградите в комплекса може да има самостоятелно управление на общите части по общия режим на ЗУЕС, при реално предоставени услуги по цялостна поддръжка от страна на инвеститора на общите части на сградите и на общите за ползване обекти, съоръжения и инфраструктура в комплекса, за собствениците на самостоятелни обекти, които са спазили закона и са сключили договори по чл. 2 ЗУЕС с инвеститора, би се получило дублиране на разходи и задължения за плащането им от една страна към етажната собственост, а от друга – към инвеститора, което е извън целите на ЗУЕС.

В изложение към касационната жалба се поддържа наличието на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следните въпроси:

1. При изменена правна квалификация на спора от въззивния съд, длъжен ли е същият да отмени решението на първоинстанционния съд, да разпредели наново тежестта за доказване и да постанови ново решение, като формира собствени мотиви и диспозитив;

2. Допустимо ли е съдът да извежда правни изводи на базата на преценка на неустановени факти и обстоятелства – относно съществуване на договорни отношения по чл. 2 ЗУЕС в различни от процесната сгради в същия УПИ, вкл. на такива извън предмета на делото – относно факта на изпълнение/неизпълнение на сключени договори;

3. Към кой момент се преценява наличието и създаването на жилищен комплекс от затворен тип и по кой признак, с какъв акт/действие;

4. Наличието на заварени отношения между инвеститор и етажен собственик, породени при действието на ЗУЕС, и обективирани в писмен договор, покриват ли изискванията за „жилищен комплекс от затворен тип”;

5. Наличието на обективните признаци по § 1, т. 3 ДР на ЗУЕС и въпреки липсата на сключени с всички етажни собственици идентични договори изключва ли в задължителен порядък общия режим на управление на общите части чрез Общо събрание, предвиден в ЗУЕС;

6. Достатъчно ли е наличие на обекти от допълващо застрояване, като басейн, алеи, заедно с група от сгради, построени в едно УПИ, и осъществяване на поддръжката им, за да се приложат последствията на договорния режим на управление на „жилищен комплекс от затворен тип”, вкл. за заварени от закона случаи;

7. От значение ли е преценката на доказан факт от действителността – обективно съществуващо и неограничавано свободно преминаване на външни лица на територията на УПИ и изградена група от сгради и съоръжения за прилагане регулацията на жилищен комплекс от затворен тип и представлява ли нарушение на съдопроизводствените правила необсъждането на заявени за това възражения;

8. Изключва ли ЗУЕС прилагане на общите правила за управление на общите части на сграда-етажна собственост за всяка от отделните сгради – етажна собственост, от група сгради, построени в един УПИ, заедно с басейни, когато не са сключени договори в изискуемата форма по чл. 2 ЗУЕС между инвеститора и всички собственици на самостоятелни обекти от групата сгради;

9. Може ли да възникнат договорни отношения по чл. 2 ЗУЕС, въпреки волята на една от страните и/или без да са обективирани в изискуемата форма.

Твърди се, че въпросите са разрешени в противоречие с практиката на ВКС – първи въпрос – в противоречие с т. 19 от ТР № 1 от 04.01.2001 г. на ВКС, ОСГК, Решение № 208 от 06.12.2016 г. по т.д.№ 2806/2015 г. на ВКС, ІІ т.о., ТР № 1 от 09.12.2013 г. по тълк.д.№ 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, втори въпрос – в противоречие с Решение № 106 от 19.06.2019 г. по гр.д.№ 1463/2018 г. на ВКС, ІV г.о., за останалите въпроси – в противоречие с Решение № 87 от 09.03.2012 г. по гр.д.№ 1115/2011 г. на ВКС, ІІ г.о., Решение № 80 от 04.11.2021 г. по гр.д.№ 1213/2020 г. на ВКС, ІV г.о., Решение № 87 от 09.03.2012 г. по гр.д.№ 1115/2011 г. на ВКС, ІІ г.о., ППВС № 1/1953 г., ППВС № 7/1965 г., ТР № 1 от 04.01.2001 г. по гр.д.№ 1/2000 г. на ВКС, ОСГК, Решение № 212 от 01.02.2012 г. по търг.д.№ 1106/2010 г. на ВКС, ІІ т.о., Решение № 17 от 23.07.2014 г. по търг.д.№ 811/2012 г. на вкс, ІІ т.о., Решение № 111 от 03.11.2015 г. по търг.д.№ 1544/2014 г. на ВКС, ІІ т.о., Решение № 136 от 06.11.2015 г. по търг.д.№2483/2014 г. на ВКС, ІІ т.о., Решение № 180 от 11.01.2016 г. по търг.д.№ 1618/2014 г. на ВКС, ІІ т.о., Решение № 94 от 13.09.2016 г. по търг.д.№ 3768/2014 г. на ВКС, ІІ т.о., Решение № 161 от 04.10.2016 г. по търг.д.№ 2220/2015 г. на ВКС, ІІ т.о.

Поддържа се и наличието на основание по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК – очевидна неправилност на обжалваното въззивно решение.

Настоящият състав на ВКС на първо място намира, че решението на въззивния съд не е изключено от касационен контрол по правилото на чл. 280, ал. 3, т. 2 ГПК. Разгледаният иск не намира своето основание в разпоредбата на чл. 40 ЗУЕС, тъй като се основава на твърдения, че по отношение на управлението на процесната сграда е приложим чл. 2 ЗУЕС, който изключва възможността управлението да се извършва от ОС на ЕС. Както е разяснено с Решение № 50024 от 27.03.2023 г. по гр.д.№ 978/2022 г. на ВКС, II г.о., този иск е различен от иска по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, тъй като не касае закононарушения при вземане на решения на ОС на ЕС, които обуславят тяхната отмяна, а цели да установи липсата на компетентност на ОС на ЕС да взема решения за управление на етажната собственост, което води до тяхната нищожност.

На следващо място се констатира, че поставените от касатора въпроси №№ 5 и 8 съвместно удовлетворяват изискванията към общото основание за допускане на касационното обжалване, съобразно разясненията по т. 1 от ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1/2009 г. на ВКС, ОСГТК. Упражнявайки правомощията си по посочената задължителна практика, съставът на ВКС ги обединява и уточнява в питането „Каква е формата на управление на етажна собственост, която отговаря на обективните критерии по § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС за [жк], но е възникнала преди влизане в сила на ЗУЕС и не с всички етажни собственици са сключени договори с инвеститора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС с нотариална заверка на подписите и с вписването, предвидено с чл. 2, ал. 2 ЗУЕС ?“. По отношение на въпроса е налице и допълнителният селективен критерий по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, в чието приложно поле следва да бъде допуснато касационното обжалване на въззивното решение.

При допускане на касационното обжалване страната - касатор дължи внасяне на пропорционална държавна такса, която в случая е равностойна на заплатената по въззивната жалба и възлиза на сумата 20,45 евро (равностойност на 40 лв.).

Мотивиран от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение