Определение № 2132 от 29.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2324/2024 г.

Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.

С решение № 116 от 05.03.2024 г. по в. гр. д. № 564/2023 г. Благоевградският окръжен съд е потвърдил решение № 35 от 10.02.2023 г. по гр. д. № 159/2022 г. на Районния съд - П., постановено по първоначален отрицателен установителен иск по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК и насрещен ревандикационен по чл. 108 ЗС по отношение на недвижим имот - самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№] по КККР на [населено място], представляващ северозападен апартамент с площ 85,512 кв. м., разположен на кота + 5,70 м. на трети етаж от четириетажната жилищна сграда, построена в УПИ [№] в кв. 57 по плана на с. гр.

Като краен резултат по делото е уважен предявеният от ищеца „Б. Хоум Пропъртис“ ЕООД срещу ответника А. С. Т. иск за признаване за установено, че последният не е собственик на гореописания недвижим имот, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Насрещният иск на ответника Т. за признаване правото му на собственост и осъждане на ответното дружество да му предаде владението върху имота е отхвърлен като неоснователен.

Производството е протекло при участието на третото лице „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД - [населено място], конституирано като помагач на ищеца, и В. И. Я. в качеството на трето лице - помагач на ответника Т..

За да достигнат до горепосочения резултат по предмета на делото, съдебните инстанции са приели за установено, че сградата е изградена от „Стоян Танков“ ЕООД - придобило собствеността на поземления имот с н. а. № 53 от 31.01.2008 г., завършена на ниво „груб строеж“ към края на 2008 г. - началото на 2009 г. За обезпечаване на строителството с финансови средства дружеството е сключило договор за инвестиционен кредит с „Банка Пиреос България“ АД, който е обезпечен с договорна ипотека. Последната е обективирана в нотариален акт, вписан в Служба по вписванията под вх. № 467 от 05.03.2008 г., като в обсега ѝ е включен самият урегулиран поземлен имот, както и плануваната за изграждане четириетажна жилищна сграда, така както е описана в одобрени инвестиционни проекти. И двете разгледали спора инстанции са акцентирали върху изричното отразяване на процесния апартамент в акта за ипотеката, като са приели, че същата, след завършване на грубия строеж, разпростира действието си и върху новоизградените самостоятелни обекти в сградата. По-нататък са намерили за доказано, че поради неизпълнение на задълженията по кредита, изградената сграда, в това число и процесният апартамент, са изнесени на публична продан и възложени в собственост на кредитора „Банка Пиреос България“ АД с постановление от 13.01.2012 г., влязло в сила на 24.01.2012 г. Впоследствие, с план за преобразуване от 11.02.2019 г. дружеството - купувач по публичната продан, е преобразувано, като имотът е преминал в собственост на новоучреденото третото лице - помагач „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД. Последното на свой ред е продало жилищната сграда (заедно с процесния апартамент) на ищеца по първоначално предявения отрицателен установителен иск - „Б. Хоум Пропъртис“ ЕООД, по силата на нотариален акт от 03.11.2021 г.

Ответникът А. Т. - ищец по насрещния ревандикационен иск, на свой ред се легитимира като купувач на процесния апартамент по силата на нотариален акт от 22.10.2021 г. Продавач по него е третото лице - помагач В. Я., която на 15.04.2008 г. е сключила със „Стоян Танков“ ЕООД договор за „строителство със задължение за продажба на изграден обект“, а впоследствие с нотариален акт от 24.04.2009 г. е придобила собствеността върху вече изградения към този момент в „груб строеж“ спорен недвижим имот, който на 28.04.2009 г. декларирала в Дирекция „Местни данъци и такси“ и оттогава до 2021 г. заплащала дължимите за него местен данък и такса битови отпадъци. Между свидетеля С. Т., като управител на дружеството-продавач, и В. Я. е имало и устна уговорка за довършване на определени строителни работи, поради което Я. получила владението на жилището към края на 2009 г., във връзка с което Танков й предоставил ключа от входната врата.

Прието е от съдилищата, че доколкото ипотеката предхожда тази сделка, то възникналият самостоятелен обект в сградата е прехвърлен на Я. с тежащата върху него ипотека, а впоследствие е надлежно придобит от купувача по постановлението за възлагане от 13.01.2012 г. Следователно, при сключване на договора от 22.10.2021 г. Я. вече не е била собственик и не е могла да се разпореди валидно с правото на собственост в полза на своя син - ответника Т.. В тази връзка е обсъдено възражението за придобиване на имота по давност, като е прието от съдилищата, че правнорелевантният период на осъществяваното владение е само този след извършване на публичната продан. Изложен е мотивът, че давност не може да тече върху имот, който е собствен на осъществяващия фактическата власт правен субект, поради което може да бъде отчетено само владението в периода от 13.01.2012 г. до 13.04.2021 г., когато е прието за доказано по делото, че свидетелят И. Г. е организирал подмяна на патронниците от входните врати на всички апартаменти в сградата по възлагане на третото лице „Пиреос недвижими имот“ ЕООД, с което на практика е прекратено осъществяваното от ответника и неговата праводателка владение. Съдилищата са подчертали, че към този момент не е изтекъл изискуемият от закона 10-годишен давностен срок за придобиване на собствеността на оригинерно правно основание.

При тези съображения и двете съдебни инстанции са приели за основателна претенцията на приобретателя „Бетър Хоум Пропъртис“ ЕООД - правоприемник на купувача по публичната продан, и са отхвърлили като неоснователен предявения от ответника А. Т. насрещен ревандикационен иск.

Недоволен от този резултат, А. Т., представляван от адв. В. П., оспорва въззивното решение с доводи за неправилност поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост - основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК.

Касационната жалба е процесуално допустима като подадена в срока по чл. 283, изр. 1-во ГПК от надлежна страна и срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение.

Ответникът по касация „Бетър Хоум Пропъртис“ ЕООД с пълномощник адв. М. А. оспорва жалбата в писмен отговор по съображения за липса на предпоставки за допускането ѝ до разглеждане по същество от касационната инстанция, съответно - за нейната неоснователност.

Жалбата се оспорва и от третото лице - помагач „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД в подробен писмен отговор, изготвен от адв. Д. П..

В писмен отговор В. И. Я. - трето лице-помагач на касатора, представлявана от адв. В. П., поддържа становище за основателност на касационната жалба.

За да се произнесе по предмета на настоящото производство за предварителна селекция на касационните жалби по реда на чл. 288 вр. чл. 280 ГПК, настоящият състав на Върховния касационен съд на РБ, I-во г. о. съобразява следното:

В изложението към жалбата си касаторът се позовава на предпоставките за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т.т. 1 и 3 ГПК. Поставя следните въпроси:

1. Добросъвестни ли се явяват А. Т. и неговата праводателка В. Я.;

2. Следвало ли е банката - кредитор да предприеме действия по отмяна на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, надлежно вписан в СВп при ПРС под № 696/24.04.2009 г., акт № 78, том 3, дело № 462/2009 г.;

3. При наличие на направено възражение за присъединяване към владението на предхождащ купувач - праводателката В. Я., събирането на владението на праводателя В. Я. и на правоприемника А. Т., как следва да се зачита: като добросъвестно или недобросъвестно такова.

Във връзка с тези въпроси остава неясно кое основание по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК поддържа касаторът, доколкото няма позоваване на съдебна практика, а се сочи единствено, че въззивният съд не е изпълнил задължението си за издирване на обективната истина по делото, не е изследвал обективно, всестранно и пълно всички обстоятелства по делото въз основа на събраните писмени и гласни доказателства, както и доводите и възраженията му относно: придобивната давност; волята и съгласието на ипотекарния длъжник при учредяване на процесната ипотека; действието на постановлението за възлагане на частния съдебен изпълнител; наличието на неоспорен и необжалван документ за придобиване на процесния имот от страна на ответника и неговата праводателка.

Тези доводи не разкриват аргументирани съображения за наличие на някоя от хипотезите на чл. 280, ал. 1, т.т. 1-3 ГПК, а представляват оплаквания по същество на спора - за неправилна оценка и анализ на събрания доказателствен материал и необосновано формирани въз основа на него правни изводи относно правнорелевантните факти. Освен това, самите въпроси са поставени казуистично и с оглед конкретиката на разглеждания правен спор, като не може да се приеме, че същите удовлетворяват изискванията за правен въпрос съобразно очертаното в задължителните разяснения на ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, т. 1. По смисъла на приетото в него, формулираните правни въпроси трябва да са обусловили решаващите правни съображения на съда по предмета на спора, да са от значение за крайния изход по конкретното дело и да почиват на приетите за установени от въззивния съд факти и обстоятелства. Не представляват правни въпроси по смисъла на посочената разпоредба тези, които са относими към правилността на обжалваното решение и касаят възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд. Основанията за допускане на касационното обжалване са различни от общите основания за неправилност на въззивното решение по чл. 281, т. 3 ГПК и тяхното разграничение трябва да е ясно.

На следващо място касаторът формулира въпрос, за който твърди да е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото, а именно:

• При конкуренция на придобивните основания на страните следва ли съдът да изследва задълбочено придобивните основания на всяка една от страните и в тази връзка да обоснове всички правнорелевантни факти по отношение правото на собственост.

Така поставеният въпрос е обуславящ за правните изводи на въззивния съд, но относно неговия отговор не съществува никакво съмнение, като същият намира последователно разрешение в богатата и трайно установена съдебна практика, както и в утвърдената правна теория. В този смисъл въпросът няма как да обуслови допустимост на касационния контрол на поддържаното основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Доколкото може да се приеме, че по отношение на него се релевират и доводи за наличие на предпоставките по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, те са изцяло необосновани.

Отговорът на поставения въпрос е положителен - при конкуренция на придобивните основания на страните съдът несъмнено е длъжен да изследва придобивните основания на всяка от тях и да постанови обосновано и мотивирано съдебно решение, което да се основава на извършени анализ и преценка на всички правнорелевантни факти, доказателства, доводи и възражения на страните. И този отговор почива не само на трайно възприетите в практиката на съдилищата принципни положения във връзка с разрешаването на спорове по искове за собственост, а и на общовалидното изискване към правомощията и съдържанието на постановяваните от въззивната инстанция съдебни актове, залегнало в задължителните постановки на тълкувателната практика на ВС и ВКС, и доизяснено в практиката на ВКС по чл. 290 ГПК - в тази насока Постановление на Пленума на ВС № 1 от 13.07.1953 г., ТР № 1 от 04.01.2001 г. по т. гр. д. № 1/2000 г. на ОСГК на ВКС, ТР № 1 от 09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, решение № 338 от 27.03.2018 г. по гр. д. № 706/2017 г. на ВКС, ІV-то г. о., решение № 98 от 12.07.2017 г. по гр. д. № 3871/2016 г. на ВКС, ІІІ-то г. о., и много други.

В случая въззивното решение е постановено в пълно съответствие с горецитираната съдебна практика и обратният извод не може да бъде мотивиран с конкретно повдигнатите от касатора оплаквания. Решаващите съображения на въззивната инстанция за потвърждаване на постановеното от районния съд решение са ясно, конкретно, логично и пълно обосновани, като са изложени мотиви във връзка с всяка една от поддържаните от страните защитни тези. Мотивирани са изводите за отхвърляне на предявеното възражение за изтекла придобивна давност, като в пълно съответствие с действащите правни норми е прието, че не може да бъде зачетено осъществяваното владение в периода преди загубване на собствеността от праводателката на ответника с изнасяне и продажба на процесния имот в протеклия изпълнителен процес.

Противоречие с практиката на ВКС не разкрива и констатацията относно характера на последвалото владение, доколкото е несъмнено, че претърпелият принудително изпълнение върху свой собствен недвижим имот правен субект не може да се легитимира като добросъвестен владелец по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС, който владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Приобретателят на недвижим имот с предходно учредена върху него ипотека се превръща в недобросъвестен владелец след осъществяване на принудителното изпълнение върху този имот, поради което и не може да се ползва от кратката придобивна давност.

В мотивите към оспорения съдебен акт са обсъдени също така оплакванията относно правното действие на учредената ипотека и постановлението за възлагане, като в тази връзка въззивният съд се е позовал и на множество актове на касационната инстанция по чл. 290 ГПК - решение № 39 от 24.03.2014 г. по гр. д. № 5059/2013 г. на I-во г. о., решение № 142 от 01.07.2014 г. по гр. д. № 396/2014 г. на I-во г. о., решение № 143 от 10.11.2014 г. по гр. д. № 646/2014 г. на II-ро г. о., решение № 250 от 15.12.2014 г. по гр. д. № 673/2014 г. на IV-то г. о., решение № 1 от 19.02.2015 г. по гр. д. № 3424/2014 г. на III-то г. о., решение № 385 от 08.05.2015 г. по гр. д. № 1069/2014 г. на IV-то г. о. В пълно съответствие с приетото в тях е аргументиран изводът, че след като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, то имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота досежно предмета на ипотеката (изискване за специалност на ипотеката) по смисъла на чл. 166, ал. 2 ЗЗД. Ипотечното право върху конкретно определените съгласно инвестиционния проект самостоятелни обекти възниква от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху всеки от тях.

На последно място следва да се посочи, че за съда не е било нужно да излага повече аргументи във връзка с оплакването на ответника относно наличието на издаден в полза на праводателката му „неоспорен и необжалван“ титул за собственост - това е така, доколкото е възприета констатацията, че същият е довел до надлежно придобиване на правото на собственост от В. Я., но без да може да бъде противопоставен на ипотекарния кредитор с по-рано вписани права, съответно да препятства принудителното изпълнение върху това вещно право, служещо за обезпечение на чуждо задължение по смисъла на чл. 173 ЗЗД.

С тези съображения настоящият съдебен състав намира, че не са налице предпоставки за допускане на въззивното решение до касационен контрол.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.,