Определение № 2100 от 22.04.2026 г. на ВКС по гр. д. № 2231/2025 г.

Производство по чл. 288 ГПК. Обжалвано е решение № 173 от 08.11.2024г. по гр.д. № 110/2024г. на Апелативен съд-Варна, с което е потвърдено решение № 1309 от 10.11.2023 г. по гр.д.№ 1463/2022 г. на Окръжен съд-Варна. С него е отхвърлен предявеният от Ю. Б. К. (починал в хода на делото е заместен от следващите двама ищци), Н. С. К. и М. Б. К., всички граждани на Република Турция против „Денис 2007" ЕООД, ЕИК 175443605 иск по чл. 108 ЗС за признаване собствеността и предаване владението на 3/5 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], находящ се на [улица] построените в него самостоятелни обекти в сграда с идентификатори №*** и №*** и прилежащите идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж в размер на 86,30%. Касационната жалба е подадена от ищците Н. С. К. и М. Б. К. чрез адв. З.. Твърди се неправилност на решението поради несъответствие със събраните доказателства и с действителното правно положение. Като основание за допускане на касационно обжалване се сочат основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК. Ответникът по касационната жалба „Денис 2007" ЕООД, представляван от адвокат Я., взема становище за недопускане на касационно обжалване. Претендира разноски. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение счита, че касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и е допустима. Предявен е иск по чл. 108 ЗС за собственост върху 3/5 идеални части от поземлен имот и два самостоятелни обекта от построената в него сграда. Ищците са наследници на Н. К., починала на 19.08.2021 г. Наследодателката е извършила разпореждане - договор за продажба на имота в полза на ответното дружество, сключен чрез пълномощник, което разпореждане ищците намират за нищожно на основание чл. 38 ЗЗД и чл. 40 ЗЗД. Поради това претендират, че дружеството не е придобило правото на собственост и то е останало в патримониума на наследодателката. Ответното дружество е оспорило иска. Изтъква, че уговорената продажна цена е по-ниска от пазарната цена на имота, но това произтича от факта, че прехвърлителката Н. К. и Е. Ч. - едноличен собственик на капитала на „Денис 2007“ ЕООД са брат и сестра, в близки отношения и те се разбрали наред с продажната цена да бъде осигурявана ежемесечна издръжка на прехвърлителката докато е жива. Установено е от фактическа страна, че ищците Ю. Б. К., Н. С. К. и М. Б. К. са наследници по закон - деца на Н. К., починала на 19.08.2021г. Първият ищец е починал в хода на делото и производството е продължило по отношение на останалите двама ищци, които са негови наследници. Наследодателката Н. е била собственик на спорния имот и с нотариално заверено пълномощно от 21.01.2019г. е упълномощила А. А. да извърши продажба на притежавания от нея имот на когото прецени. С Нотариален акт № 60 том I, рег.№ 981 дело № 57/04.02.2019 год. на нотариус с рег. № * на НК упълномощената А. А. е продала на имота на „Денис 2007" ЕООД, чиито управител е самата тя, за сумата от 150 000 лева, която сума е платена по банков път на две вноски /на 25.01.2019г. и на 28.01.2019г./, преди подписването на договора. Приложени са извлечения от парични преводи, установяващи, че за периода от 25.12.2019 год. до 10.08.2021 год. Н. К. е получавала парични суми по банковата си сметка първоначално с наредител А. А. А., а след м.февруари 2020 год., с наредител З. Ч., като получаваните суми между 1500 евро и 2 000 евро месечно. Приети са единична и тройна експертизи относно пазарната цена на имота. Съдът е кредитирал заключението на тройната експертиза, което прилага комбинация от методи и установява пазарна стойност на 3/5 ид.ч. от процесния имот към датата на учредяване на представителната власт 21.01.2019 г. и към датата на отчуждаването му 4.02.2019 г., в размер на 1 365 300 лв. Събрани са гласни доказателства, които съдът е ценил вземайки предвид заинтересоваността на част от свидетелите. Свидетелите на ищците А. М. Р. - снаха на брата на Е. Ч. и П. К. - съпруга на ищеца М. К. заявяват, че не знаели за намерението на наследодателката Н. да отчужди процесния имот. Свидетелят Е. Ч. - брат на Н. К., свидетелства, че отношенията със сестра му били много близки; преди прехвърлянето на имота, той заплащал данъците, събирал наемите и ги разпределял между сестрите си. Н. пожелала да сключат договора за покупко-продажба, тъй като синовете й не се грижели за нея, а на болногледач плащала със средства, изпращани от свидетеля - по около 2000 евро месечно; според него тя е била наясно за продажната цена от 150 000 лв., извън която с ежемесечни преводи получила общо около 100 000 лв. Свидетелката М. В. К. е адвокат на ответното дружество. Тя разяснява, че целият имот е бил съсобствен между Е. Ч. и двете му сестри - Г. и Н.. Договорили се имотът да остане за Е., като Г. му прехвърлила частта си чрез апортна вноска, а през 2019 год. Н. продала имота си на “Денис 2007” ЕООД, чиито собственик бил Е. Ч., а управител А. А.. Имотът се поддържал и ползвал от дружеството, а наемите били изпращани на двете сестри. Н. решила да прехвърли на брат си нейната част от имота, тъй като била сигурна, че след смъртта й синовете й ще се разпоредят с него и ще изхарчат парите. Н. К. нямала претенции за цената на имота и била готова да го дари на брат си, тъй като през годините той я издържал. Е. Ч. бил обещал, че ще издържа сестра си Н., дори и да не му прехвърли имота. Свидетелката З. Г. Ч. - снаха на Е. Ч. установява, че преди изповядване на сделката свекърът й поръчал, ако се случи нещо с него, тя и съпругът й да продължат да издържат Н., докато е жива. Свидетелката установява, че ежемесечните суми от около 1 500 евро били изпращани първоначално от А., а след смъртта й - от свидетелката. Н. К. починала през месец август 2021 год., а отношенията между А., Н. и Е. били близки.Съдът е кредитирал изцяло показанията на свид. К. като обективни и незаинтересовани от изхода на спора, а тези на свид.З. Ч. и Е. Ч. е ценил с оглед заинтересоваността им, но е отчел, че относно факта за превеждане на суми в полза на Н. К. показанията кореспондират с писмените доказателства за извършените преводи. Възражението за недействителност на договора за продажба на основание чл.38, ал.1 от ЗЗД поради това, че пълномощникът на Н. К. - А. А. А. е продала имота на „Денис 2007" ЕООД, чийто управител е самата тя, съдът е намерил за неоснователно. В текста на пълномощното липсва изрично съгласие на упълномощителката за такова договаряне по смисъла на чл.38, ал.1 от ЗЗД. Същевременно, А. А. А. е била управител на търговското дружество-купувач и негов органен представител по силата на закона и не е участвала в сделката в лично качество. В качеството си на управител на търговското дружество, тя е била част от неговата структура и е изразила волята на едноличния собственик на капитала на дружеството, а не своята собствена, което изключва наличието на соченото основание по чл.38, ал.1 ЗЗД за недействителност. Възражението за недействителност на договора по смисъла чл.40 от ЗЗД съдът също е счел за неоснователно. Посочил е, че фактическият състав на този вид недействителност включва обективен и субективен елемент. Обективният елемент изисква договорът, сключен от представителя и насрещната страна, да уврежда интересите на представлявания, като преценката за наличието на увреждането се извършва според конкретните обстоятелства за всеки отделен случай, към момента на сключване на договора и според това какъв е бил интересът на представлявания от сключване на сделката. Субективният елемент изисква "споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора за увреждането на представлявания, свързано с недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора. Продажната цена като величина е обективен критерий за наличие на увреждане, но тя следва да се преценява с оглед всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и неговите мотивите да сключи договора. Безспорно е случая, че платената цена по договора 150 000 лева, при пазарна цена 1364900 лева, е около девет пъти по-ниска от пазарната стойност на имота. За да бъде направен извод за сключване на договора във вреда на представлявания обаче, следва да се съобразят всички останали обстоятелства: в конкретния случай продавачката и собственикът на капитала на дружеството са сестра и брат, между които е имало доверие и привързаност. Преди сключването на договора, купувачът се е задължил да заплаща издръжка на сестра си и изпълнявал обещанието си чрез изплащане на ежемесечни вноски между 1 500 евро и 2 000 евро до датата на смъртта й, осигурявайки й нормални условия за живот. От значение е и факта, че плащането на цената по договора е извършено няколко дни преди изповядването на сделката и продавачката не е възразила за размера й. Не е налице и субективният елемент от фактическия състав на чл.40 от ЗЗД - не е доказано споразумяване между представителя и насрещната страна по договора за увреждането на представлявания, свързано с недобросъвестност. Според свидетелката К. отношенията на доверие между прехвърлителката и брат й са я мотивирали да извърши продажбата при предварително уговорени между тях условия, като същата е изразила готовност вкл. да дари имота, тъй като през годините той я издържал. При тези обстоятелства следва до извод, че сключеният договор не е увреждащ интересите на продавача - наследодателката на ищците Н. К.. По тези съображения съдът е отхвърлил иска. При преценка на предпоставките за допускане на касационно обжалване настоящият състав на Върховния касационен съд приема следното: В изложението на касаторите в началната му част не са формулирани конкретни правни въпроси по чл. 280 ГПК, а се твърди, че изводът на съда, че договорът не е нищожен на основание чл. 38, ал.1 ЗЗД противоречи на Решение № 567/2002г. на І т.о., Решение № 176 от 13.06.2012г. на І т.о. и Решение № 27/2011г. на ІІІ г.о. А изводът, че договорът не е нищожен на основание чл. 40 ЗЗД, противоречи на ТР № 5/2014г. на ОСГТК, на ТР № 3/2013г. на ОСГТК, Решение № 1328 от 24.11.2000г. по гр.д. № 108/2000г. на І г.о. Сочат и практика, която касае хипотези на недобросъвестност на представителя и насрещната страна, които знаят, че договорът обективно уврежда представлявания - Решение № 361 от 16.11.2011г. по гр.д. № 1077/2010г. на ІV г.о., Решение № 439 от 20.03.2012г. по гр.д. № 23/2011г. По-нататък касаторите считат, че за правилното прилагане на закона следва да се даде отговор на няколко въпроса: 1/ какво следва да е необходимото съдържание на пълномощното, за да е налице валидно упълномощаване за разпореждане с упълномощителя, когато пълномощникът е управител на търговското дружество - купувач; 2/ трябва ли пълномощното, с което наследодателката упълномощава за разпореждане с недвижими имоти, да обективира отделно изявление, пълномощникът да договаря сам със себе си или пълномощникът да договаря с лице, което също представлява, вкл. търговско дружество; 3/ когато физическо лице упълномощава пълномощник за разпореждане с недвижим имот и същият пълномощник уговаря условията по сделката с търговско дружество, което също представлява, налице ли е хипотезата на чл. 38, ал.1 ЗЗД; 4/ какъв е характера на договора и действителен ли е той, ако е сключен между физическо лице, представлявано от пълномощник и търговско дружество, чийто управител е едновременно и пълномощник на физическото лице; 5/ разпоредбата на чл. 40 ЗЗД намира ли приложение при органното представителство на търговски дружества; 6/ налице ли е вреда за продавача, представляван от пълномощник при продажба на имот с цена десет пъти по-ниска от пазарната и действителен ли е този договор; 7/ има ли недобросъвестност когато сключеният договор може да доведе в бъдеще до вреди за лицето, от чието име е сключен; 8/ представлява ли вреда за продавача - упълномощител неполучаването на продажната цена на имота, която е получена от пълномощника и при това положение сключеният договор недействителен ли е? Тези въпроси те считат, че са разрешени в обжалваното решение в отклонение от задължителната съдебна практика, както и че те са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото. Първите четири въпроса са относими към поддържаното основание за нищожност по чл. 38, ал.1 ЗЗД, а останалите - към това по чл. 40 ЗЗД. Тълкувателно решение № 5/2014г. на ОСГК дава разрешение на въпросите за необходимото съдържание на пълномощното за разпореждане с имущество на упълномощителя; за вида недействителност на договор, сключен от пълномощник без представителна власт и за вида недействителност на договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД. В обжалваното решение въззивният съд изобщо не е обсъждал въпроса за необходимото съдържание на пълномощното, нито е имал колебания относно вида на недействителността по чл.40 ЗЗД. Поради това несъответствие с този тълкувателен акт не се разкрива и не следва да се допуска касационно обжалване по първия въпрос. Тълкувателно решение № 3/2013г. на ОСГТК в т.2 дава отговор на въпроса: приложима ли е разпоредбата на чл. 38, ал.1 ЗЗД към органното представителство на търговските дружества при сключването на сделка от едно и също лице като органен представител на две търговски дружества. Даденият отговор е отрицателен и в мотивите е разяснено, че органният представител извършва действия съобразно дадената по закон компетентност, упражнява представителни функции, като част от правомощията си на орган на юридическото лице; когато влиза в правоотношения с трети лица, той прави не свое волеизявление, като отделен правен субект, а волеизявление, принадлежащо на ЮЛ. Във външните действия органният представител представлява ЮЛ, но волята, която изразява, не е собствена, на субект, различен от ЮЛ, а е волята на самото ЮЛ. Външно изразената от органния представител воля спрямо третите лица, е функция, част от законовата компетентност на органите на ЮЛ. Изхождайки именно от тези постановки, в обжалваното решение решаващият съд е приел, че не е налице договаряне сам със себе си, защото пълномощникът А. А. не е договаряла със себе си, а страна по договора е търговско дружество - юридическо лице, чийто управител е тя; изразената от нея воля е от името на дружеството, а не нейна лична воля. Така че, указанията в тълкувателния акт са напълно съобразени и не е налице основание за достъп до касационен контрол по втори, трети и четвърти въпроси, последният от които е общо и неясно формулиран (без да визира вида на порока на договора, евентуално основанието за недействителността му). Висящо е към момента Тълкувателно дело № 4/2025 г. на ОСГТК на ВКС по въпроса: „Приложима ли е разпоредбата на чл. 40 ЗЗД за органното представителство на търговско дружество?“. Видно от противоречивата практика, послужила за образуване на тълкувателното производство, то въпросът визира хипотези, при които органният представител на търговско дружество договаря с трето лице във вреда на дружеството. Това е хипотеза различна от настоящата, при която представителят е упълномощен да представлява физическо лице и сключва договор с търговско дружество, което самият той представлява. Поради това липсва основание за спиране на производството до постановяване на тълкувателно решение. По същите съображения не е релевантен за изхода на спора поставеният пети въпрос дали разпоредбата на чл. 40 ЗЗД намира приложение при органното представителство на търговски дружества. По шести и седми въпрос, касаещ вредата, изразяваща се в несъответствие между договорната и пазарната цена на имота, не е налице противоречие с посочената практика - Решение № 361 от 16.11.2011г. по гр.д. № 1077/2010г. на ІV г.о. и посочените в него други решения. Напротив, съдът напълно се е съобразил с нея като е приел, че не е достатъчно да се установи твърде голяма разлика в цената, а подлежат на преценка и останалите конкретни обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да сключи сделката. В случая именно отчитането на тези конкретни обстоятелства е решаващо: отношенията на близост и доверие между продавачката и нейния брат - собственик на капитала на дружеството, поетото задължение за плащане на ежемесечна издръжка, което е изпълнявано неотклонно до смъртта й, като плащането за голяма част от периода е извършвано именно от пълномощника А. А.. Поради това съдът е приел, че не е осъществено споразумяване във вреда на наследодателката на ищците, нито е налице недобросъвестност на пълномощника. На осмият въпрос съдът не е отговарял и изобщо не е приемал, че продажната цена не е получена от продавача. Такава е поддържаната от касаторите теза - че продажната цена е преведена по сметка на продавачката, но след сключване на договора е изтеглена от пълномощника, но това не е прието за установено по делото. Отделно, плащането или неплащането на продажната цена не е част от обсъжданите фактически състави на недействителността по чл. 38, ал.1 и по чл. 40 ЗЗД. Поради това този въпрос, след като не е разрешен от съда, не може да послужи като основание за допускане на касационен контрол. Предвид изложеното следва да се откаже допускане на касационно обжалване. При този изход ответникът по жалбата има право на разноски. Направените такива от дружеството са в размер на 40 450лв. за адвокатско възнаграждение, равняващи се на 20 681,76 евро. В касационната жалба е заявено принципно искане разноските на насрещната страна да бъдат присъдени при съобразяване на даденото от СЕС тълкуване по дело С/438/2022 от 25.01.2024г., според което определените в Наредба №1 от 09.07.2004г. минимални размери на адвокатските възнаграждения не са задължителни за съда. Настоящият състав счита, че горното не съставлява основание за намаляване на разноските и следва да бъде присъден пълния размер на направените такива за адвокатско възнаграждение. Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о.