Определение № 4365 от 29.09.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4922/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. №85033/30.07.2024г. на Д. И. Б., М. Д. М., Р. И. В., Е. А. К., И. Д. Д. и З. О. Щ. /конституирана в хода на процеса като страна на основание чл.226, ал.2 във вр. чл.222 ГПК след замяна на първоначалния ищец И. Й. Й./, чрез адв. М. Т., срещу решение №3276/04.06.2024г. по гр. д. №2543/2023г. на Софийския градски съд. Касаторите молят обжалваното решение да бъде отменено като неправилно и незаконосъобразно. Твърдят, че застрояването в подземната част на дворното място превръща земната повърхност над построеното в естествен по предназначението си покрив по отношение на всички обекти попадащи под нея. Дворното място, състоящо се от земна повърхност и асфалт, служи за покрив на подземните гаражи, намиращи се в подземния етаж, който е изцяло застроен в очертанията на УПИ въз основа на единствения проект за сградата, включващ надземна и подземна част. Именно това естествено и функционалното предназначение и местоположение, както и възможността земната повърхност от дворното място да служи и да се ползва за покрив на подземните гаражи придава статута и на обща част за подземната етажна собственост на сградата. Според касаторите незастроената част от дворното място, което е вътрешен двор спрямо конструкцията на сградата представлява конструктивна част от сградата, покривна плоча на подземния етаж, в който се помещават подземните гаражи. Предвид което този вътрешен двор представлява обща част на сградата, която е в режим на етажна собственост, т.к. в чл. 38 ал .1 от ЗС изрично е посочено, че покривите /без значение на какво/ са общи части. В заключение се моли обжалваният съдебен акт да бъде отменен, като на негово място бъде постановен друг, с който предявеният от тях иск бъде уважен, като им бъдат присъдени разноски съгласно приложения списък. В случай на недопускане до касационно обжалване и при искане за присъждане на разноски на ответниците по касационната жалба, молят да не им бъдат присъждани разноски над законовия минимум. В изложението към касационната жалба се сочи наличието на основанието по чл. 280, ал.1, т.3 от ГПК - от значение за точното прилагане на закона, тъй като с атакувания съдебен акт е създадена погрешна съдебна практика, относно приложението на чл. 38 от Закона за собствеността, и ирелевантно и неоснователно позоваване на нормите на чл. 63 и 64 от ЗС и чл. 43 от ЗУТ, като са формулирани следните въпроси:

1. „При прилагането на материалната норма на чл. 38, ал. 1 и 2 от ЗС в частта, в която се посочва, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са покривите и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване, като може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват, не е ли налице процесуално нарушение на правото на защита и на достъп до съд чрез непроизнасяне по направените оплаквания в исковата молба съобразно безспорните факти по делото?“

2. „За да прецени дали и как да приложи нормата на чл. 38 от Закона за собствеността следва ли съдът да извърши проверка по всички наведени доводи и оплаквания и да вземе предвид всички представени доказателства, за да приложи точно закона?“

3. „Допустимо ли е без произнасяне по наведените доводи и аргументи, че незастроената част от дворното място, под която попадат подземните гаражи е покрив за подземните гаражи, който въпрос се явява преюдициален, да се прилага директно нормата на чл. 38 от ЗС, позовавайки се само на термина дворно място и разглеждайки въпроса в контекста само и единствено на правото на собственост на дворното място, без да се отчита изваденото от това право на собственост право на строеж, даващо права на собствениците на отделни обекти, касаещи дворното място, което се явява покрив за подземните гаражи?“

За да се отстрани липсата на яснота в приложното поле на правната норма на чл. 38 от ЗС в случаите, в които е извършено застрояване на обекти в подземната част на дворно място, които подземни обекти нямат изградена отделна покривна конструкция, а директно дворното място служи за такава, според касаторите следва да се даде отговор на следните въпроси:

4. „Условие ли е за допустимост на иска произнасянето по преюдициален въпрос, касаещ решаване по безспорен начин дали е налице покрив или не?“

5. „Какво представлява покривната плоча на подземните гаражи в частта извън застроената площ на сградата?“

6. „Когато одобреният архитектурен проект е за цялостно застрояване на поземления имот, като покривът на подземния гараж е празно дворно място, асфалтирано, не означава ли това, че при одобряване на проекта собствениците на поземления имот са дали съгласието си поземленият имот да обслужва изцяло подземната и надземна част от сградата?“

Според касаторите е налице и основанието за допускане на касационно обжалване и на основание чл. 280, ал. 2 от ГПК – поради очевидна неправилност на решението, тъй като съдът е задължен да следи служебно когато се касае за приложение на императивна материалноправна норма, по въведените касационни основания за неправилност и при необоснованост, поради наличие на противоречие между доказателствата и установените факти. Според касаторите съдът не е обсъдил в мотивите си приетото по делото заключение, според което земната повърхност над подземните гаражи е покрив, а единствено се е позовал на ирелевантна съдебна практика по други въпроси, свързани с начина на ползване на незастроено дворно място, поради което решението се явява постановено при непълнота на обсъждането на доказателствата. Тези противоречия са основания за допускане до касационно разглеждане на спора поради очевидна неправилност между доказателствата и установените факти.

Ответниците по касационната жалба, чрез депозирания от адв.Т. адв. И. писмен отговор, молят касационно обжалване да не бъде допускано, тъй като не са налице основания за това, а по същество жалбата е неоснователна. Считат, че въззивният е изложил подробни съображения кога дворното място представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС, като изводите, до които е достигнал съответстват на установените по делото данни, че ответниците не са прехвърлили на ищците правото на собственост върху земята, а единствено са учредили право на строеж в полза на строителя за конкретни обекти. Считат, че решението е правилно и обосновано със събраните по делото доказателства, поради което не са налице сочените от касатора основания за допускането му до касационно обжалване. Молят за отхвърляне на жалбата и присъждане на разноски.

Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

Във връзка с предпоставките за допускане на касационно обжалване, настоящият състав на Върховния касационен съд съобрази следното:

Първоинстанционното производство е образувано по предявен от Д. Б., И. Й., М. М., Р. В., Е. К., и И. Д., чрез адв. М. Т. срещу И. Т., И. Т., Л. Г., Е. Г. и З. З. иск за признаване за установено по отношение на ответниците, че е обща част по смисъла на чл.38, ал.1 от Закона за собствеността, незастроената част от поземлен имот с идентификатор 68134.1930.490, представляваща земната повърхност над подземните гаражи, изградени в сутеренен етаж на кота - 3,87 м. в жилищна сграда, находяща се на адрес: [населено място], [улица], и за задължаване на ответниците да преустановят препятстването на ищците да ползват твърдяната обща част - незастроената площ от вътрешния двор на Поземлен имот с идентификатор 68134.1930.490, с адрес: [населено място], [улица], с площ 334,65 кв.м., от която 276 кв.м., представляваща покрив на подземните гаражи. Ищците твърдят, че собственици на следните недвижими имоти: Д. Б. – на подземен гараж №5 и мазе №15, И. Й. /заменен на основание чл.226, ал.2, вр. чл.222 ГПК със З. Щ./ – на подземен гараж №... и мазе №..., М. М. – на подземен гараж №2 и мазе №12, Р. В. - на подземен гараж №... и мазе №..., Е. К. – на подземен гараж №... и №... и И. Д. Д. – на подземен гараж №..., които недвижими имоти са част от подземно ниво на кота – 3,87 м. на жилищна сграда, изградена в [населено място], [улица], като считат, че земната повърхност над обектите им е покрив, поради което представлява обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС. С допълнителна молба от 05.04.2021г., ищците уточняват, че предявяват два обективно и субективно кумулативно съединени иска, както следва: самостоятелен иск за признаване на установено спрямо всички етажни собственици, алтернативно спрямо тях, че незастроената част на вътрешния двор от поземлен имот с идентификатор №... е обща част по смисъла на ЗС, както и негаторен иск за осъждане на ответниците да преустановят действията си по лишаване на ищците от достъп до процесния имот /незастроена част на вътрешен двор с площ от 334,65кв.м./, чрез премахване на катинара на съществуващата решетъчна метална врата, както и премахване на надписа „Частна собственост, влизането на външни лица забранено.“ тъй като с това поведение създават пречки за собствениците да упражняват достъп до покрива на техните гаражи.

Ответниците оспорват исковете, като твърдят, че дворното място не е обща част, тъй като не всички собственици на самостоятелни обекти притежават и идеални части от дворното място. Считат, че ищците не са установили при условията на пълно и главно доказване правния си интерес, тъй като те нямат право на собственост върху земята, каквото е изискването за да се приеме, че дворното място е обща част. Молят за отхвърляне на исковете.

От представените по делото нотариални актове, въззивният съд е приел за установено, че всеки от ищците се легитимира като собственик на посочените от него индивидуални обекти в подземния етаж, но нито един от тях не е придобил собственост върху земята, а само съответния идеален процент от общите части върху сградата и от правото на строеж върху мястото. Приел е, че въпреки неучастието на трето лице в собствеността върху земята, не е налице идентичност между лицата, притежаващи собственост върху самостоятелните обекти в сграда – етажна собственост и тези, притежаващи право на собственост върху земята. Счел е за доказано твърдението на ответниците, че само те притежават право на собственост върху земята, тъй като от приложеното решение се установява, че ответниците и строителят са уредили облигационните последици от неизпълнение на задълженията си по сключения между тях предварителен договор, който не е бил обявен за окончателен, като строителят се е съгласил с присъждане на уговорените по договора неустойки при неизпълнение на задължението на ответниците за прехвърляне на правото на собственост върху земята в уговорения срок. Ответниците – учредители са били осъдени да заплатят на строителя – изпълнител уговорената по предварителен договор неустойка, с което спорът помежду им е разрешен. Въззивният съд е изложил, че след като предварителният договор не е бил обявен за окончателен, то правото на собственост върху земята не е било прехвърлено върху изпълнителя, то собственици на земята са останали единствено учредителите – ответници по делото, поради което и не е споделил изводите на първата инстанция относно характера на дворното място като обща част.

Изложил е съображения, че процесният парцел няма статут на обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, тъй като от данните по делото е видно, че не е налице пълно съвпадение между етажните собственици на построената в него сграда и собствениците на терена. Обща част на етажните собственици във всички случаи е тази част от дворното място, която е нужна за ползването на сградата по предназначение и за осигуряване на достъп до нея /чл. 64 ЗС – площи, прилежащи към сградата и служещи за нейното използване – такива са подходите към сградата – път, пътеки, както и зелени площи, като паркирането на автомобили не представлява такава необходимост от ползване на земята по смисъла на посочената норма, а останалата част от дворното място представлява обикновена съсобственост между собствениците на терена и като такава ползването върху нея може да се разпределя по реда на чл.32, ал.2 ЗС, включително няма пречка да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа, но от всички или от част /по арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС/ от собствениците на земята /Решение № 199 от 10.08.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5955/2014 г., IV г. о., ГК/. В този смисъл е чл. 43, ал. 3 от ЗУТ - когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъдат осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение. Собственикът на терена определя начина на ползването му, в т. ч. разпределяне на разноските за поддръжката на поземления имот и съоръженията в него, които не са собственост на етажните собственици.

Доколкото въззивният съд е счел, че незастроената част от поземления имот не е обща част, то е приел, че ищците нямат право на собственост върху нея, поради което не са активно легитимирани да предявят иска по чл. 109 ЗС.

В заключение въззивният съд частично е отменил първоинстанционното решение, като вместо това е признал за установено по отношение на ищците, че незастроената част от поземлен имот с идентификатор №..., представляваща земната повърхност над подземни гаражи, изградени в сутеренен етаж, на кота - 3,87 м. в жилищна сграда, находяща се на адрес: [населено място], [улица] не е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, и е потвърдил първоинстанционното решение в частта му, с която предявеният иск с правно основание чл.109 ЗС е бил отхвърлен.

При така изложените мотиви на въззивната инстанция, се обосновава извод, че не са налице основания за касационно обжалване. Допускането до такова на въззивното решение е обусловено от посочването от касатора на конкретен правен въпрос от значение за изхода на конкретното дело и с обуславящо значение за правилността на правните изводи на въззивния съд по спорния предмет. Като израз на диспозитивното начало в гражданския процес, касаторът е длъжен да формулира този въпрос в изложението си по чл.284, ал.3, т.1 ГПК / ТР №1/2009г. от 19.02.2010г. по дело №1/09г., ОСГТК/. С определението по чл. 288 ГПК касационният съд трябва да се произнесе дали соченият от касатора правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело, е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора, но не и дали те са законосъобразни, като основанията за допускане до касационно обжалване по чл.280, ал.1 ГПК са различни от общите основания за неправилност на въззивното решение по чл.281, т.3 ГПК. Проверката за законосъобразност на обжалвания съдебен акт ще се извършва едва след като той бъде допуснат до касационно обжалване при разглеждане на касационната жалба.

Всички въпроси, поставени от касаторите са във връзка с твърдяното наличие на основанието по чл. 280, ал.1, т.3 ГПК за допускане до касационно обжалване, а именно, че те са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото относно приложението на чл. 38 от Закона за собствеността.

Съгласно приетото в т.4 на Тълкувателно решение №1 от 19.02.2010г. на ВКС по т. д. №1/2009г. на ОСГТК, правният въпрос от значение за изхода по конкретно дело, разрешен в обжалваното въззивно решение е от значение за точното прилагане на закона, когато разглеждането му допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, а за развитие на правото, когато законите са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени. Точното прилагане на закона и развитието на правото по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК формират общо правно основание за допускане на касационно обжалване, което е налице във всички случаи, при които приносът в тълкуването осигурява разглеждане и решаване на делата според точния смисъл на законите.

С оглед развитите от въззивната инстанция мотиви, по настоящото дело не се установява неточно тълкуване съдебна практика в по приложението на чл. 38 от Закона за собствеността

По първите три въпроса, поставени във връзка с твърдението на касаторите за допуснато процесуално нарушение поради липсата на произнасяне по изложените в исковата молба доводи и твърдения в контекста на събраните по делото доказателства, не се констатира въззивният съд да е тълкувал неточно съдебната практика досежно приложението на чл. 38 от ЗС, нито се констатира посочената разпоредба да е непълна или неясна, което да налага създаването, променянето или осъвременяването на съдебната практика, касаеща тази разпоредба.

Въззивният съд е посочил, че частта от дворното място, която е застроена и върху която сградата лежи като конструкция, винаги е обща част по естеството си по смисъла на чл.38, ал.1 от ЗС, тъй като тя служи за ползване на сградата по предназначение и за осигуряване на достъп до нея, но статутът на двора може да бъде различен. Съобразил е, че останалата част от дворното място не винаги представлява обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС, като дворът е обща част по естеството си само когато има пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята.

Въззивният съд е установил, че по конкретното дело правото на собственост върху дворното място е отделено от правото на собственост върху сградата по реда на чл. 63 ЗС, тъй като собствениците на земята са отстъпили на строителя /трето за спора лице/ само правото да построи сграда върху тяхната земя и да стане собственик на построеното, като впоследствие построените индивидуални обекти са прехвърлени на ответниците. Т.е. в конкретната хипотеза суперфициарят, респ. купувачите на индивидуалните обекти са придобили собствеността върху построеното, като по отношение на общите части приложение намира режимът на етажната собственост. Посочил е, че в случая, дворното място принадлежи само на учредителите на правото на строеж, поради което специалният режим относно общите части е неприложим, а ползването на дворното място се извършва по реда на чл. 64 ЗС – само доколкото това е необходимо за ползването на построената жилищна сграда. Незастроената част от дворното място не може да бъде ползвана от етажните собственици за такива дейности, които биха лишили от съдържание правото на собственика на земята.

По отношение на следващите три въпроса също не се констатира наличието на основание за допустимост на касационно обжалване.

Действително, според заключението по приетата СТЕ, дворното място се явява едновременно и покрив на подземните гаражи на ищците. Исковете са отхвърлени предвид решаващите мотиви на въззивния съд, че доколкото собствениците на земята не са прехвърлили ид. части от нея на строителя, то и собствениците на индивидуални обекти в сградата не са придобили право на собственост върху мястото.

Изводът на въззивния съд напълно кореспондира на решение №142 от 11.03.2025г. на ВКС по гр. д. №292/2024г., в което по допуснатия до касационно обжалване на осн. чл. 280, ал.1, т.3 ГПК въпрос: „Превръща ли се земята в обща част по естеството си в смисъла на чл. 38 ЗС, защото съставлява "покрив" на подземното строителство, в случаите, когато земята не е прехвърлена на отделните етажни собственици?“, е прието, че когато в един имот въз основа на учредено право на строеж се извърши подземно строителство и възникне етажна собственост, земята, която се намира върху подземното строителство, не става обща част по чл. 38, ал. 1 ЗС, а остава собственост на собственика на земята.

Доколкото по приложението на чл. 38 ЗС в хипотеза, идентична на процесната е налице актуална съдебна практика, с която въззивното решение е съобразено, а касаторите от своя страна не са посочили друга, която е в противоречив смисъл, и която се нуждае от тълкуване или осъвременяване, то не се установява наличието на касационното основание по чл. 280, ал.1, т.3 ГПК.

Не се установява и решението да е очевидно неправилно по смисъла на чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК. Следва да се отбележи, че очевидната неправилност е такъв порок на решението, който може да бъде констатиран без извършване на характерната за същинския касационен контрол проверка за наличие на отменителни основания за неправилност по чл. 281, т. 3 ГПК, каквато се извършва само при допускане до касационно обжалване на въззивното решение. В случая обжалваното решение не страда от пороци с такава тежест. Въззивният съд е изложил мотиви, в които подробно е обсъдил доказателствата по отделно и в тяхната цялост, без да нарушава правилата на логическото мислене, и изводите за установените по делото факти се явяват обосновани. Наведените от касатора твърдения за постановяване на решението при непълно обсъждане доказателства по делото и несъгласието му с крайните изводи на съда са доводи във връзка с евентуална необоснованост на решението, които обаче не могат да бъдат разглеждане в настоящата фаза на производството, което е само досежно наличието на основанията за допустимост на касационното обжалване. Основанията за допускане до касационно обжалване по чл.280, ал.1 ГПК са различни от общите основания за неправилност на въззивното решение по чл.281, т.3 ГПК. Проверката за законосъобразност на обжалвания съдебен акт би могла да се извършва едва след като той бъде допуснат до касационно обжалване при разглеждане на касационната жалба.

Не се установява и наличието на друго от основанията по чл.280, ал.2 ГПК за допускане на касационното обжалване. Няма вероятност решението да е нищожно - да е постановено от незаконен състав, извън общата компетентност на гражданския съд, или отразената в акта правораздавателна воля на съда да е неразбираема; същото е в изискуемата писмена форма и е подписано. Не е налице и вероятност същото да е недопустимо, тъй като е постановено от функционално компетентен съд, по редовна, подадена в срок, жалба, от страна с правен интерес, срещу подлежащ на инстанционен контрол акт съдебен акт.

В обобщение - не са налице основания за допускане на касационното обжалване.

С оглед изхода на спора, на ответниците по жалбата, направили такова искане следва да се присъдят разноски за адвокатско възнаграждение за производството във Върховния касационен съд в размер на 1200.00 лева, определен съобразно представения договор за правна защита и платежно нареждане, установяващи заплащането му.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о.