Определение № 3675 от 14.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 2293/2025 г.

Производството е по чл. 274, ал.3, т.2 ГПК.

Образувано е по частна касационна жалба на „ЮСК Бул“ ЕООД, представлявано от управителите М. Х. Н. и Р. Й., чрез процесуалния им представител адвокат Е. Ш. от АК-Пловдив, срещу определение № 481 от 16.04.2025г. по в.ч.гр.д.№396/2025г. на Благоевградския окръжен съд, с което е потвърдено определение №3 от 17.03.2025г. на съдията по вписванията при Разложкия районен съд, постановено по преписка с вх.рег.№1338/17.03.2025г.С последното е отказано по искане на жалбоподателя да се впише в книгите, водени от Службата по вписванията- гр. Разлог, договор за наем от 12.02.2025г. с нотариална заверка на подписа с рег.№ 846/ 12.02.2025г. по описа на Ани Груева - помощник нотариус по заместване при Димитър Танев, нотариус с район на действие - Районен съд - София, с рег.№041 на Нотариалната камара, сключен между „ИВЕНТ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕАД, като наемодател и „ЮСК БУЛ“ ЕООД, в качеството му на наемател.

Жалбоподателят поддържа становище за незаконосъобразност на въззивното определение и иска неговата отмяна.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК към частната касационна жалба се поддържа, че са налице основанията за допускане до касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следните въпроси:

1. Достатъчно ли е в договор за наем, който подлежи на вписване в Имотен регистър, предметът му- магазин, представляващ обособена част от сграда, но не е самостоятелен обект в нея, макар и същият да се намира в район с одобрена кадастрална карта, да бъде описан и индивидуализиран с площ, граници и всички реквизити по кадастър, касаещи сградата, в която се намира, вкл. и идентификатор на сградата, за да се счете, че са изпълнени условията на чл. 60, т. 1-7 ЗКИР, във вр. с чл. 6, ал. 3 от Правилника за вписванията и да се впише договорът за наем в Имотен регистър;

2. Достатъчно ли е представяне на актуална скица от АГКК на сградата, в която се намира магазинът, който е обособена част, за да се приеме, че отново са спазени условията на чл. 6, ал. 3, изр. 2 от Правилника за вписванията;

3. Отказът да се впише договор за наем в Имотен регистър, респ. потвърждаването му от въззивния съд, поради причина, че магазинът, предмет на договора за наем, не е описан като самостоятелен обект в сграда, какъвто не е, и не е представена схема за него като самостоятелен обект, води ли до извода, че и съдията по вписванията и БОС са направили неформална преценка, че магазинът не отговаря на изискванията за самостоятелен обект и на това основание е отказано вписването на договора за наем.

По въпросите се поддържа, че приетото от въззивния съд в обжалваното определение, противоречи на задължителната практика на ВКС, обективирана в ТР № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК на ВКС.

Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение, след преценка на данните и доводите по делото, приема следното:

Частната касационна жалба е процесуално допустима - подадена е от надлежна страна, в преклузивния срок по чл. 275, ал. 1 ГПК, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт на въззивния съд, съгласно чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК.

За да постанови обжалваното определение, въззивният съд е приел, че производството пред Службата по вписванията при Районен съд - Разлог е образувано по заявление с вх. рег. № 1338/17.3.2023 г. с искане за вписване на договор за наем с нотариална заверка на подписите от 12.02.2025г.Констатирано е, че към заявлението са приложени оригинал от нотариално заверения договор, Скица на поземлен имот с идентификатор * и скица на сграда с идентификатор *, както и разрешение за ползване № СТ-05- 457/8.9.2023г. за въвеждане в експлоатация на строеж „Търговски център“, находящ се в поземления имот с идентификатор *, пълномощни и квитанция за заплатена такса за вписване.Установено е от съдържанието на договора за наем, че същият има за предмет отдаването под наем на магазин на едно ниво със застроена площ от 1 345 кв.м., от които: 1 000 кв.м. - търговска площ, 300 кв.м. - складова площ, и 45 кв.м. - социална площ, намиращ се в сграда с идентификатор * по КККР на [населено място], с адрес на сградата: [населено място], [улица], със застроена площ от 2 601 кв.м., която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], с адрес на поземления имот: [населено място], [улица], с площ от 4 497 кв.м., при граници на наетия обект: от ляво - паркинг, от дясно - магазин и склад, отпред - [улица], отзад - [улица].Посочено е, че отдадения под наем магазин не е описан с идентификатор по влязлата в сила кадастрална карта като наемодателят е поел задължението да изгради, въведе в експлоатация, нанесе в кадастъра наетия обект изцяло и в съответствие с приложен към договора архитектурен план.Констатирано е, че в представената към заявлението скица на сградата, издадена на 26.09.2024 г. е отбелязано, че за наличието на самостоятелни обекти в сградата - няма данни. Посочено е, че съдията по вписванията при Службата по вписванията при Районен съд - Разлог е постановил отказ за вписване с мотиви, че съгласно разпоредбата на чл.6, ал.3 от Правилника за вписванията, когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните на чл.60 т.1-7 от Закона за кадастъра и имотния регистър, като в тези случаи към акта се прилага и скица-копие от кадастралната карта.Съдията по вписванията е приел, че съгласно разпоредбата на чл.77 ал.2 т.1 ЗКИР към молбата за вписване се прилага схема на самостоятелния обект, издадена от СГКК и такава не е не е приложена към заявлението за вписване.

За да потвърди отказа на съдията по вписванията, въззивният съд е приел, че съгласно задължителната съдебна практика обективирана в т. 6 от ТР № 7/25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС може да бъде отказано вписване на представения акт ако той няма необходимото съдържание като проверката на съдържанието на акта е в две насоки: идентификация на страните и идентификация на имота.Ако недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, съдията по вписванията може да откаже вписването на акт за него, в случай че не са посочени данните по чл. 60, т. 1 - 7 ЗКИР.Когато законът допуска вписване на актове, които не се отнасят до индивидуално определени имоти не се проверява индивидуализацията на имота в акта и не може да се откаже вписване поради липса на такава.Прието е, че е отказано вписването на договора за наем, доколкото същият няма изискуемото съдържание - няма индивидуализация на магазина с идентификатор, а се намира в район с одобрена кадастрална карта.Съдията по вписванията не е извършвал преценка дали магазина представлява самостоятелен обект по смисъла на § 1, т.1 ЗКИР.Изложени са съображения, че предметният обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ, е относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона като основната цел на вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост, и не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материално-правните предпоставки на вписания акт.Взето е предвид, че нито към подаденото заявление за вписване, нито към частната жалба е представен архитектурен проект за разпределение на помещенията в търговския център, като от представените скици и разрешение за въвеждане в експлоатация не е видно в търговския център да има обособени реални части, които да се индивидуализират посредством индивидуализацията на сградата, чрез нейния идентификатор. Съдът и не може да извършва такава преценка, която ще се отнася само до валидността на сделката, но е длъжен да съобрази изискването за описание на магазина, предмет на договора съгласно изискването на чл.6, ал.3 от Правилника за вписванията във връзка с чл.60, т.1-7 от ЗКИР.

Допускането на касационното обжалване на въззивното определение е обусловено от посочване от страна на касатора /частния жалбоподател/ на конкретен правен въпрос от значение за изхода на конкретното дело и с обуславящо значение за правилността на правните изводи на въззивния съд по спорния предмет. Като израз на диспозитивното начало в гражданския процес касаторът е длъжен да формулира този въпрос в изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК /ТР № 1/2009 г. от 19.02.2010 г. по дело № 1/09 г., ОСГТК/. Едновременно с това е необходимо да обоснове и допълнително основание по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 - т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване- правният въпрос трябва да е решен в противоречие със задължителната или казуалната практика на ВКС, да е решен в противоречие с практиката на Конституционния съд или на Съда на Европейския съюз, или да е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.

Поставените в изложението въпроси са разрешени от въззивния съд в противоречие с цитираната от касатора задължителна практика на ВКС, както и с неговата каузална практика.

С т. 6 на ТР № 7/25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32 а, ал. 1 ПВп, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание.Ако недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, съдията по вписванията може да откаже вписването на акт за него в случай, че не са посочени данните по чл. 60, т. 1-7 ЗКИР. Същевременно е прието, че е недопустимо да се отказва вписване на акт за сделка с недвижим имот по съображения, че той не отговаря на изискванията за самостоятелен обект.

Съгласно чл. 26, ал. 1 ЗКИР всеки поземлен имот, сграда, съоръжение на техническата инфраструктура, в което има самостоятелен обект и самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура получават идентификатор.Според чл. 26, ал. 2, изр. 1 ЗКИР идентификаторът е уникален номер, чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно за територията на страната.При възникнало съмнение относно статута на имота вписването не може да се откаже по съображения, че същият не отговаря на изискванията за самостоятелен обект/Определение № 497 от 5.07.2021 г. на ВКС по ч. гр. д. № 2188/2021 г., I г. о, Определение № 2494 от 19.05.2025 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1388/2025 г., I г. о, Определение № 99 от 13.06.2022 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1425/2022 г., I г. о, Определение № 55 от 22.03.2019 г. на ВКС по ч. гр. д. № 4369/2018 г., I г. о и др./.

По делото е представена скица на сграда №15-971797/26.09.2024г., издадена от СГКК, от съдържанието на която се установява, че в [населено място], [улица] има изградена сграда на два етажа, която е с площ от 2 601кв.м.Посочено е изрично, че няма данни в тази сграда да има самостоятелни обекти.В представения за вписване договор за наем е отразено, че се отдава под наем магазин на едно ниво, който представлява част от тази сграда.Неправилно въззивният съд е приел, че след като се съдържат данни за идентификатор на сградата, в която се намира обекта, предмет на договора за наем, но не и на самия обект, то сделката няма предвиденото в чл. 6, ал. 3 ПВп и чл. 60, т. т. 1-7 ЗКИР съдържание, което да е основание да се потвърди отказа за вписване.

Обжалваното определение на въззивния съд и потвърденият с него отказ на съдията по вписванията следва да бъдат отменени, а делото следва да се върне на съдията по вписванията за вписване на договор за наем рег.№846/12.02.2025г. по описа на нотариус Д.Танев.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,