Определение № 4433 от 18.09.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3750/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба, подадена от „Сортови семена – Свищов“ АД чрез адв. Н. Б. срещу въззивно решение № 237 от 30.05.2025 г. по в.гр.д. № 13/2025 г. на Окръжен съд - Плевен. Жалбоподателят поддържа, че въззивното решение е недопустимо, евентуално - неправилно поради нарушение на материалния закон, допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Сочи, че в нарушение на материалния закон – чл. 3в, ал.2 ЗСПЗЗ, съдът е приел, че ищецът „Кючук Ихтиар“ ЕООД е придобил правото на собственост върху спорния имот, като не е съобразил, че едноличен собственик на дружеството е лице, което е британски поданик и не отговаря на законовото изискване да е установен или да е пребивавал в Република България повече от 5 години. На следващо място сочи, че въззивният съд е направил необосновани изводи относно историята на имота, като е приел, че същият е възникнал като обект на собственост през 2013 г. Поддържа, че е придобил правото на собственост най-малко на две самостоятелни основания - договор за покупко-продажба, сключен на 18.07.2013 г. и/ или давностно владение чрез присъединяване владението и на неговите праводатели. В изложението по чл. 284, ал.3,т.1 ГПК на основанията за допускане на касационно обжалване се сочи, че въззивното решение противоречи на практиката на ВКС по приложението на чл. 22, ал.1 от Конституцията на Република България, обективирана в решение № 33 от 30.03.2021 г. по гр.д. № 2389/2020 г. на ІІ г.о. и решение № 222 от 22.06.2010 г. по гр.д. № 569/2009 г. на ІІІ г.о - основание за достъп до касация по чл. 280, ал.1, т.1 ГПК. Сочи се също, че са налице и предпоставките на чл. 280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване по въпроса дали нормата на чл. 3, ал.7, т.2 ЗСПЗЗ има обратно действие. В писмен отговор на касационната жалба ответникът по касация „Кючук Ихтиар“ ЕООД чрез своя пълномощник адв. М. Г. изразява становище, че не са налице сочените от жалбоподателя предпоставки за допускане на касационно обжалване. Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното: С обжалваното въззивно решение е потвърдено решение № 247 от 29.11.2024 г. по гр.д. № 693/2023 г. на Районен съд - гр. Левски в обжалваната му част, с която на основание чл. 108 ЗС е признато за установено по отношение на „Сортови семена-Свищов“ АД, че „Кючук Ихтиар“ ЕООД със седалище и адрес на управление в гр. Враца, е собственик на поземлен имот с идентификатор *** по КККР, с площ 32 003 кв.м, с трайно предназначение на територията - земеделска; начин на трайно ползване - нива; категория на земята 3, в м. “ П.“ в землището на [населено място], общ. Л., бивш имот № *** по плана за земеразделяне на [населено място] с площ 32 000 кв.м, съставляващ реална част от бивш имот № *** по плана за земеразделяне, и ответникът „Сортови семена - Свищов“ АД е осъден да предаде на ищцовото дружество владението върху този имот, като е отхвърлен предявеният от „Сортови семена – Свищов“ АД против „Кючук Ихтияр“ ЕООД иск с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК за установяване правото на собственост на „Сортови семена – Свищов“ АД върху имота. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд, препращайки към мотивите на първата инстанция на основание чл. 272 ГПК, е приел за установено от фактическа страна, че с договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 151, т.27, дело № 3182 от 07.12.2006 г. „Кючук Ихтиар“ ЕООД е закупило от няколко физически лица - наследници на Ф. Н. Н., поземлен имот, находящ се в землището на [населено място], представляващ нива с площ 64.760 дка, съставляваща имот № *** в м. “П.“. Праводателите се легитимирали за собственици на продадения имот с Решение № 59 от 12.05.1994 г. на Поземлена комисия - гр. Левски, с което този имот им е бил възстановен с план за земеразделяне. С договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 43, т.8, дело № 603 от 18.07.2013 г., „Сортови семена - Свищов“ АД закупило от наследниците на Н. С. /М./ С. нива с площ 32 дка, съставляваща имот № *** в землището на [населено място], м.“ П.“. Продавачите удостоверили своето право на собственост с решение № 59 от 12.05.1994 г. на Поземлена комисия- гр. Левски, с което имотът е възстановен на наследници на Н. С. с план за земеразделяне. При тези данни спорът между страните се е концентрирал върху въпроса кой от праводателите е бил собственик на имота. От приложената към делото пълна история на имот № *** от регистърната информационна система на ОСЗ - гр. Левски, е установено, че партидата на имота е открита на 25.10.1996 г. и закрита на 05.07.2013 г. Отразено е, че представлява нива с площ 64. 700 дка, находяща се в местността „П.“ на [населено място], [община]. Посочено е, че е собственост на наследници на Ф. Н. Н., начин на придобиване - по ЗСПЗЗ с решение по чл. 17, ал. 1 от ЗСПЗЗ за възстановяване правото на собственост с план за земеразделяне № 59/12.05.1994 г., издадено от ПК Левски. В историята на имота е посочено също, че партидата е закрита на 05.07.2013 г., като имотът е разделен на имот № ***, с площ от 32. 670 дка, собственост на община Левски, начин на придобиване - решение по чл. 17, ал. 1 ЗСПЗЗ за възстановяване на правото на собственост с план за земеразделяне № 59/12.05.1994 г. на ПК - гр. Левски, и имот №*** с площ от 32. 00 дка, собственост на „ Сортови семена- Свищов“ АД, начин на придобиване чрез покупко-продажба с Нотариален акт за покупко – продажба на недвижими имоти /земеделски земи/ №43/18.07.2013 г. На 05.07.2013 г. са открити партиди на новообразуваните имоти. По делото е назначена съдебно- техническа експертиза, която е установила, че планът за земеразделяне на [населено място] е влязъл в сила на 08.02.1994 год. и не е изменян или поправян. Вещото лице е дало заключение, че имот № *** с площ 32. 760 дка и имот №*** с площ 32, 000 дка, са образувани от разделянето на имот № ***. В хода на производството от Общинска служба "Земеделие" гр. Левски не са представени документи, на основание на които е извършено разделянето на имота, вписано в регистрите на ОСЗ. Такива не са установени и от вещото лице, изготвило съдебно-техническата експертиза. След извършена проверка в електронните регистри на ОСЗ - гр. Левски, вещото лице е констатирало, че в тях не се съхранява информация, от която да е видно на какво основание е станало разделянето.В ОСЗ - гр. Левски не се съхраняват и документи - преписки на хартиен носител, по отношение на двата новообразувани имота, както и такава относно разделянето на имот №***. Като свидетел по делото е разпитан В. И. Г.-бивш председател на Поземлената комисия, постановила двете решения с един и същ номер и от една и съща дата, но с различно съдържание. Същият е заявил пред съда, че през времето, в което той е заемал длъжността началник на службата, се е случвало много пъти да изменят решение за възстановяване правото на собственост, без да има заявление. За конкретния имот заявява, че еднолично е взел решение да раздели имота след като е бил възстановен на наследници на Ф. Н.. Посочил е, че през 2013 г. е изместил Ф. Н. от процесния имот на съседен такъв, а този, който е бил възстановен на наследниците му, разделен на два имота - един общински и един частен. След съвкупна преценка на събраните по делото писмени и гласни доказателства, упражнявайки косвен съдебен контрол върху двете решения на поземлената комисия, въззивният съд е направил извод, че решение № 59 от 12.05.1994 г., с което се възстановява правото на собственост на наследници на Н. С. върху нива от 32 дка, трета категория, имот № *** по плана за земеразделяне, е невалиден административен акт, който не е породил вещноправно действие и не легитимира праводателите на „Сортови семена - Свищов“ АД като собственици на продадения имот, поради което и това дружество не е придобило правото на собственост на деривативно основание - договора за покупко-продажба, сключен на 18.07.2013 г. с наследниците на Н. С.. В отговор на оплакванията на „Сортови семена- Свищов“ АД, заявени с въззивната жалба срещу първоинстанционното решение, че предвид разпоредбата на чл. 3, ал.7, т.2 ЗСПЗЗ е имало законова пречка "Кючук Ихтияр" ЕООД да бъде съдебно признат за собственик на процесния недвижим имот, въззивният съд е посочил, че тези доводи се въвеждат несвоевременно, доколкото обстоятелството, че е настъпила промяна по отношение едноличния собственик на капитала на ищцовото дружество е станало известно на "Сортови семена - Свищов " АД още в производството пред РС-Левски преди приключване на съдебното дирене, поради което не е имало никаква пречка пред жалбоподателя да направи своите доказателствени искания своевременно още пред първоинстанционния съд. Независимо от това е разгледал това оплакване и е намерил същото за неоснователно. Приел е, че нормата на чл. 3, ал. 7, т. 2 ЗСПЗЗ е приета е с изменение на ЗСПЗЗ /ДВ бр. 38 от 2014 г./ и не е действала към момента на сключване на договора за покупко продажба, обективиран в нот. акт № 151 том 27, дело № 3182 от 2006 г., по силата на който "Кючук Ихтияр "ЕООД е придобил правото на собственост върху процесния недвижим имот. Приел е, че нормата няма обратно действие към заварените случаи. Към датата на сключване на договора за покупко-продажба - 07.12.2006 г., редакцията на чл. 3 от ЗСПЗЗ е била различна, като чл. 3, ал. 3 от действащия тогава закон сочи, че "чужди държави и чуждестранни юридически лица не могат да притежават право на собственост върху земеделски земи“, а в ал.4 е било предвидено, че чужди граждани могат да придобиват земеделска земя само чрез наследяване по закон и че са длъжни в тригодишен срок от откриване на наследството да я прехвърлят на лицата по ал. 1. Към датата на сключване на договора за покупко - продажба за купувача "Кючук Ихтияр "ЕООД не е била налице пречка по смисъла на чл. 3 от ЗСПЗЗ да придобива земеделска земя, тъй като дружеството е било регистрирано със седалище и адрес на управление в Република България и е имало статут на местно, а не на чуждестранно юридическо лице. Настоящият състав намира, че не е налице твърдяното от жалбоподателя противоречие на въззивното решение с практиката на ВКС по приложението на чл. 22, ал.1 от Конституцията на Република България. В посочените от него решение № 33 от 30.03.2021 г. по гр.д. № 2389/2020 г. на ІІ г.о. и решение № 222 от 22.06.2010 г. по гр.д. № 569/2009 г. на ІІ г.о. е прието, че чужденец, който не е гражданин на държава-членка на Европейския съюз или на държава-членка на Споразумението за Европейско икономическо пространство може да придобие право на собственост върху земя в Република България само по наследяване или при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл.22, ал.2 от Конституцията, обнародван и влязъл в сила. Тази практика е неотносима към настоящото дело, тъй като в случая не се касае за придобиване на земя от чужденец - физическо лице или от чуждестранно юридическо лице, за да се обсъжда дали договорът, по силата на който "Кючук Ихтияр "ЕООД е придобил правото на собственост върху спорния имот, попада под действието на установената в чл. 22, ал.1 от Конституцията забрана - купувачът е търговско дружество, учредено и регистрирано съгласно българското законодателство със седалище в Република България и има статут на местно юридическо лице. Налице са предпоставките на чл. 280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване по въпроса дали разпоредбата на чл. 3, ал.7 ЗСПЗЗ има обратно действие за заварените случаи. Въпросът е обуславящ изхода на делото и е от значение за точното прилагане на закона, доколкото по него липсва съдебна практика, което налага допускане на касационно обжалване. Водим от гореизложеното съдът