Определение № 3231 от 23.06.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4759/2024 г.

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. №3502/05.08.2024г. на Е. Й. А., чрез адв. Т. срещу решение №152/18.06.2024г. по в. гр. д. №20231500500470 по описа на Окръжен съд – Кюстендил за 2023г. Касаторът счита, че решението е неправилно поради съществени нарушения на съдопроизводствените правила, необоснованост и материалноправна незаконосъобразност. Излага, че е постановено в нарушение на материалния закон -чл.67 от ЗС и съдебната практика на ВКС относно началния момент, от който започва да тече давността за погасяване на правото на строеж. Счита за неправилно решението и в частта, с която предявеният от него в условията на евентуалност иск по чл. 72 от ЗС е отхвърлен за горницата над 3558.73 лева, до пълния претендиран размер от 5400 лева. Твърди, че претенцията е доказана в пълен размер, като въззивният съд неправилно му е присъдил за извършените подобрения в имота по- малката сума между стойността на подобренията и сумата, с която се е увеличила стойността на имота, който извод е в противоречие с чл. 72 от ЗС и трайната съдебна практика на ВКС.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се сочат основанията по чл.280, ал.1 и ал.2 ГПК за допускане на касационно обжалване.

1. Според касатора неправилно и в противоречие с константната съдебна практика на ВКС, въззивният съд е счел датата на сключването на договор за учредяване правото на строеж, като начален момент на визираната в чл. 67 от ЗС погасителна давност. Излага, че в решение №1477 от 28.12.2006г. по гр. д. №2141/2005г. на ВКС, се приема, че "Началният момент на погасителната давност следва да се отчита от момента на издаването на административните актове за строеж, а не от фактическото започване на строежа, т.е. с издаване на разрешението за строеж", а в Решение №4815 от 20.05.2002г. на ВАС по адм. д. № 10319/2001 се приема, че "Началният момент на погасителната давност за упражняване правото на строеж, независимо от датата на сключването на договора, е възникването на фактическата възможност за упражняване на това право”.

2. В противоречие със съдебната практика според касатора е разрешението на въззивния съд, че за направените подобрения следва да се приложи чл. 74, а не чл. 72 от ЗС, което е довело до неправилния извод, че искът по чл. 72 от ЗС следва да бъде отхвърлен за горницата от 3558,73 лева до пълния му размер от 5400 лева. Въпреки, че претенцията е била доказана в пълен размер, като е присъдил по -малката сума между стойността на подобренията и стойността, с която се е увеличила стойността на имота, съдът се е произнесъл в противоречие с разясненията, дадени в т.4 на ППВС 6/74, според които „суперфициарят ще има право да получи увеличената стойност на имота” и Решение №79 от 28.01.2021г. по гр. д. №4416/2019г. на ВКС, в което се приема, че собственикът на терена, след настъпване последиците на релевираната погасителна давност по чл. 67 ЗС, ще придобие изградената част от сградата по правилото на чл. 92 ЗС, а владелецът - суперфициар фактически реализирал неприключилото до покрив строителство ще има правата по чл. 72 ЗС като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание и упражнявайки правата на собственик е извършил подобренията.

3. Въпросът: „Може ли да се приложи чл. 67 от ЗС по отношение на носителя правото на строеж, когато упражняването на това право е поставено под условие, независещо от волята и възможностите на носителя му?“ се поставя във връзка с твърдението, че в конкретния случай за да бъде упражнено строителство за неосъществената част, е следвало да има съгласие от собствениците на два съседни граничещи имота /което се установява и от представените скици на имот/, което съгласие не е получено, а само обещано и то за един бъдещ неопределен момент, което се установи от свидетелските показания. Счита за неоснователни доводите, че той е следва да докаже невъзможността, но не го е направил, тъй като невъзможността произтича от закона - чл. 42, ал. 3 от ЗУТ /предишна ал. 2, изм. - ДВ, бр. 65 от 2003г./, според която при свободно разполагане постройките на допълващото застрояване са с височина до 3,6 м. и на разстояние от вътрешните граници на урегулирания поземлен имот най- малко 3 м., а когато са с височина до 2,5 м., са най-малко на 1,5 м. от южната, югозападната и югоизточната граница към съседния урегулиран поземлен имот при отклонение от южната посока до 45 градуса. Твърди, че още при сключването на договора за учредяване право на строеж е било ясно, че същият може да се осъществи при спазването на законовото изискване строежа да е на най-малко три метра от границата на съседните урегулирани поземлени имоти само във вида, в който е изпълнен. Касаторът излага, че от свидетелските показания се е установило, че един от двамата собственици на граничещи с правото на построяване гаражи не е дал съгласие, а само е обещал такова, когато и самият той е готов да осъществи строеж.

Касаторът сочи, че въззивното решение страда и от очевидна неправилност, което е основание за допускане на настоящото касационно обжалване по смисъла на чл. 280, ал. 2 предл. 3 от ГПК.

Чрез депозирания писмен отговор, ответната страна – Е. А. Д., чрез адв. В. оспорва наличието на основания за касационно обжалване. Моли касационната жалба да не бъде допусната до обжалване, тъй като въззивният съд не се е произнесъл в противоречие със задължителната практика на ВКС, с посочените от касатора решения и ТР №1/04.05.2012г. Счита, че изводите на въззивния съд са правилни и законосъобразни, и кореспондират на събраните по делото доказателства. Моли за присъждане на разноски за производството пред настоящата инстанция.

Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

Във връзка с предпоставките за допускане на касационно обжалване, съдът съобрази следното:

Производството е образувано по иск, предявен от Е. А. Д. против Е. Й. А., за признаване за установено по отношение на ответника, че учреденото в негова полза право на строеж върху собственото на ищеца дворно място, представляващо УПИ [№], в кв. 129 по плана на [населено място] за построяване на масивни гаражи със застроена площ от 105 кв.м., е погасено по давност за нереализираната част от суперфицията от 29,00 кв.м., учредена с Нотариален акт №9, том V, рег. № 11174, дело № 666 от 2005г.

В срока по чл.131 ГПК ответникът оспорва основателността на заявената претенция. В условията на евентуалност предявява насрещен иск, приет за съвместно разглеждане, за осъждане на ищеца да му заплати сумата от 5400,00 лв., представляваща стойност на извършените в процесния имот подобрения, изразяващи се в изградени в същия огради, настилки и гаражна врата.

Въззивният съд е приел, че с нотариален акт №9, том пети, рег. №11174, дело 600 от 2005г., Гълъбина Т. и К. С., като собственици на урегулиран поземлен имот, представляващ парцел четвърти, имот пл.№2311, в кв.129 по план на [населено място], с площ 608 кв.м. учредяват в полза на Е. Й. А. право на строеж за построяване, съгласно одобрени строителни книжа на масивни гаражи, със застроена площ от 105.00 кв.м., което право да бъде реализирано върху 105 кв.м., в югозападната част на гореописания имот, съгласно отбелязването върху приложена скица на имота, като след построяване на гаражите, същите стават собственост на Е. Й. А., срещу сумата 3882.00 лв., която е платена.

С нотариален акт №17, том Първи, н.д. №0198, дело №16/2006г., К. Й. С. и съпругата му Гълъбина И. Т., А. С. и съпругата му Д. С. продават на Е. А. Д. спорното място, с учреденото право на строеж.

От приетата по делото на скица №15-1215152-08.11.2021г., съдът е установил, че към момента в имота съществуват, освен жилищна сграда със застроена площ 111.00 кв.м., сграда с идентификатор [№], така хангар, депо, гараж, сграда с идентификатор [№], със застроена площ 28 кв.м., на един етаж, също сграда с идентификатор [№], със застроена площ 76 кв.м., 1 етаж, хангар, депо, гараж разположена в югозападната част на дворното място, в съседство с имот с идентификатор [№], като между тази сграда – изграденият по силата на учредено право на строеж гараж, и съседния имот е означена още една сграда, като фигура долепена до построения гараж.

Строителни книжа във връзка с изграждането на постройката по делото не са представени.

Свидетелите Е. В. и Е. Р. излагат, че в мястото са построени няколко отделни гаража, които ответникът ползва за да паркира автомобилите си в тях. Три от гаражите са негови, а четвъртият - клетка от дясната страна - не е негов. До гаражите има обособена площадка за паркиране, която се ползва и от Е. Р., за паркиране на автомобил. Ответникът бил казал на свидетелите, че намерението му е било да строи гараж съвместно със собственика на съседния имот, когото изчаква. Ограденото празно място е затворено с врати отпред, които не са плътни.

От приетите първоначално и допълнително заключение, се установява, че незастроеното пространство от ПИ с идентификатор [№] по предишния план УПИ [№], в кв.129 има правоъгълна форма, с два броя чупки копиращи границите на поземления имот, като лицето на застроените гаражи е с входни врати откъм жилищния блок. В оставащите 29 кв.м., от площта с отстъпено право на строеж има изградена площадка. Оградена с прозирна метална ограда върху бетонова основа, в която е обособен открит паркинг с осигурен достъп от двукрила входна врата, монтирана към две масивни колони, заключена с верига и катинар; Колоните с височина 2.40м. и ширина 0.36м., облицовани с плочи имитиращи глиц зидария, която на места е частично разрушена; в северна посока – пространство ограничено от съществуващата стена на един от построените гаражи; оградите по всички граници еднотипни – метал с антикорозно покритие, конструкция от вертикално и хоризонтално разположени кухи профили – кутия. Металните елементи са подредени във форма на пано, като ветрило, здраво закрепени към метална правоъгълна рамка и всеки прът завършва със самостоятелно монтирано метално връхче- готова форма. Оградата е монтирана върху бетонова основа, с видима част над терена с височина варираща между 0.29, 0.38, 0.42, 0.44 м. и предполагаема дълбочина на бетоновата основа между 0.35 м. до 0.50 м. Общата височина на оградата по външни граници на имота и вътрешна ограничаваща терена, с отстъпено право на строеж, съгласно изисквания на чл.48, ал.1 и 5 ЗУТ 2.20м. от по – ниската страна на прилежащия терен. Настилката върху ограденото пространство – бетонова, тип „Упи“, или „Вълна“, често ползвана при малки паркинги. На място са подредени три цвята тротоарни плочки: сиво, жълто и червено. Вещото лице е установено, че гаранционният срок за метални огради с прахово боядисване е 36 месеца, гаранционния срок за бетонови настилки – пет години, изградени метална ограда, двукрила гаражна врата, според състоянието им, направени през 2008г., настилка здрава, износена,с променен цвят; бетонови блокчета и на места, ръбове заоблени, ограда има нужда от ремонт при бетонова основа, има паднала част от облицовка на колона, където е монтирана входната врата. Стойността на подобренията е определена на 3558.73 лв., при отчитане на естествено овехтяване, при допълнително заключение с вх.№4839/16.05.2023г. е определен годишния наем, за ползване на т.нар площадка за паркиране в размер на 1200.00 лв. Със заключение с вх. №773/19.02.2024г., прието във въззивното производство, пазарната стойност на подобренията върху 29 кв.м. е определена на 4138.53 лв. Вещото лице пояснява, че тази стойност е стойността на увеличението на цената на имота. Разликата в цените вещото лице, обяснява с разликата за цените към датите на изготвяне на заключението в първоинстанционното производство и тези цени във въззивното производство. Разликата в определената степен на овехтяване, се обяснява с използвания във въззивното производство метод на изчисление – по метода на амортизационно – възстановителна стойност.

Въззивният съд е посочил, че според разясненията в Тълкувателно решение №1 от 4.05.2012г. на ВКС по тълк. д. №1/2011г., ОСГК давностният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяването на правото на строеж породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния. Изложил е съображения, че срокът, през който това право следва да бъде осъществено е 5 годишен, като се изисква завършеност на действието, което следва и от разпоредбата на чл.153, ал.2 ЗУТ, съгласно която, разрешението за строеж губи правно действие, когато: в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството; в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите, които разпоредби изразяват волята на законодателя строителството да бъде завършено в срок не по-дълъг от 5 години т.е изключва се възможност, учреденото право на строеж да лежи върху имота за неограничено време. Посочено е, че от разпоредбата на чл.153, ал.1 ЗУТ следва, че издаването на административния акт за определяне техническите параметри на строителството, следва акта на учредяване на право на строеж, респ. учреденото право на строеж е предпоставка за одобряване на инвестиционен проект.

Предвид така цитираната нормативна уредба, въззивният съд е пристъпил към тълкуване съдържанието на процесния договор за учредяване право на строеж, като е приел, че 5 годишният срок, през който това право е могло да бъде валидно упражнено започва да тече от сключване на договора, след като въпреки възможната свобода на договаряне и знанието относно необходимостта от одобряване на строителни книжа, което е отбелязано в договора, съконтрахентите не са счели за необходимо да направят някаква конкретизация за това. С разпоредбата на чл.25 ЗЗД се допуска възможността действието на договора или прекратяването му да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие, но също така законодателят въвежда презумпцията, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила то да настъпи. Ответникът оспорвайки иска не е изтъкнал каквито и да било обстоятелства, даващи основание за разсъждение в тази посока. Факт е, че строителство на гаражи в обем от 76 кв.м. е осъществено и няма спор, че това е станало в 5- годишен срок. Доказателства за постановен отказ за издаване на разрешение на строеж или одобряване на архитектурен проект, за спорната площ по делото не са представени. Предвид което въззивният съд е посочил, че не може да се обсъжда тезата за съществували обективни препятствия за осъществяване на строителството в срок.

По тези съображения въззивният съд е уважил иска, като е признал за установено, че правото на строеж е погасено по давност за нереализираната част от суперфицията от 29,00 кв.м. /от общо 105кв.м./, учредена с Нотариален акт № 9, том V, рег. № 11174, дело № 666 от 2005г. на нотариус с рег. № 325 на НК с район на действие – РС – Кюстендил

По предявения насрещен иск е съобразил следното:

Ползването на спорната площ, като площадка за паркиране и след изтичане на 5 годишен срок от датата на сключване на Договора за учредяване право на строеж, не създава права за добросъвестно владение в полза на ответника, доколкото липсва волеизявление, даващо му основание да се счита за собственик на мястото, върху което е учредено само право на строеж. Осъществено ползване на процесното място от ответника, сочещо на владение, с намерение за своене предвид показанията на свидетелите, създават за недобросъвестния владелец право на основание чл.74, ал.1 ЗС да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения. Липсват доказателства, че присъдената сума е в по- нисък размер от стойността на разноските за направа на подобренията. По тези съображения първ. решение е потвърдено в частта, с която насрещният иск е уважен за сумата от 3558,73 лв., съответно отхвърлен за горницата до претендирания размер на претенцията от 5400,00

За да се произнесе по наличието на основания за касационно обжалване, настоящият състав на Върховния касационен съд съобрази следното:

Допускането до такова на въззивното решение е обусловено от посочването от касатора на конкретен правен въпрос от значение за изхода на конкретното дело и с обуславящо значение за правилността на правните изводи на въззивния съд по спорния предмет. Като израз на диспозитивното начало в гражданския процес касаторът е длъжен да формулира този въпрос в изложението си по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК /ТР № 1/2009 г. от 19.02.2010 г. по дело № 1/09 г., ОСГТК/. Едновременно с това е необходимо да се обоснове и допълнително основание по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 - т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване.

По първия въпрос относно началния момент, от който започва да тече посочената в чл. 67 от ЗС погасителна давност не се констатира разрешението на въззивния съд да е в противоречие с практиката на ВКС. Изводът на въззивния съд съответства на разясненията в т. 2 на Тълкувателно решение №1 от 4.05.2012г. на ВКС по т. д. №1/2011г. според които когато правото на строеж се учредява с договор между страните, срокът за упражняването му започва да тече от момента на сключването му или от момента, в който те са уговорили, че ще породи действие. Тълкувайки съдържанието на процесния договор за учредяване право на строеж, въззивният съд е приел, че 5 годишният срок, в който правото е следвало да бъде упражнено е започнал да тече от сключване на договора, тъй като страните по него не са уговорил друг момент.

Не се установява противоречие с посоченото от касатора решение №1477 от 28.12.2006 г. по гр. дело №2141/2005г. в което се приема, че началният момент на погасителната давност следва да се отчита от момента на издаването на административните актове за строежа, а не от фактическото започване на строежа - т.е. с издаване на разрешението за строеж. Разрешението на въззивния съд е в съответствие с приетото в цитираното решение, и кореспондира на извода му, че в самия нот. акт №11174, е посочено, че правото на строеж се учредява за построяване, съгласно одобрени строителни книжа на масивни гаражи, със застроена площ от 105.00 кв.м. По делото липсват твърдения или доказателства строителните книжа да са издадени в по-късен момент.

Във връзка с този въпрос следва да се посочи още, че съгласно разясненията, съдържащи се в т. 3 на ТР №1/19.02.2010г. по т. дело №1/2009г. на ОСГТК на ВКС, решенията на ВАС не се включват в „практика на съдилищата“ по смисъла на чл. 280, ал.1, т. 2 ГПК предвид различния предмет на правораздаване.

Изискванията за достъп до касационно обжалване не са изпълнени и по отношение на втория въпрос касаещ сумата, която се дължи на суперфициара за извършените в имота подобрения. Не се констатира разрешението на въззивния съд да е в противоречие със съдебната практика. В посоченото от касатора решение №79 от 28.01.2021 г. на ВКС по гр. д. №4416/2019г. се посочва, че собственикът на терена, след настъпване последиците на релевираната погасителна давност по чл. 67 ЗС, ще придобие изградената част от сградата по правилото на чл. 92 ЗС, а владелецът - суперфициар фактически реализирал неприключилото строителство ще има правата по чл. 72 ЗС като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание и упражнявайки правата на собственик е извършил подобренията.

Като се има предвид разликата във фактическата обстановка по двете дела, следва да се отбележи, че разрешението на въззивния съд не е в противоречие с приетото в цитираното решение. На първо място следва да се посочи, че въззивният съд, потвърждавайки първоинстанционното решение в тази част всъщност е признал на ответника правото му да получи сумата от 3558.73 лв., за извършените подобрения в процесните 29 кв.м. от имота, изразяващи се в изградени в същия огради, настилки и гаражна врата. В о.с.з., проведено на 27.02.2024г. на въпрос на докладчика по въззивното дело, в.л. Н. Г. е отговорило, че стойността на направените разходи за изграждането на гаражите и тяхната стойност към момента е точно тази стойност, с която се увеличава стойността на имот. От това изявление на вещото лице се налага извода, че няма разлика между сумата, вложена за извършване на подобренията, и стойността, с която се увеличава цената на имота в резултат на тяхното извършване. Отделно от това, следва да се има предвид, че суперфициарят би имал качеството на добросъвестен подобрител само за построеното в изпълнение на учреденото право на строеж. По делото е направен извод, че той не е упражнил правото на строеж върху процесните 29 кв., поради което по отношение на извършените именно върху тази площ подобрения доколкото не реализират отстъпеното право на строеж, не може да се приеме, че е бил добросъвестен подобрител.

Във връзка с третия поставен въпрос относно възможността за упражняването на правото на строеж, когато е поставено под условие, независещо от волята и възможностите на носителя му, касаторът не е посочил практика, в противоречие с която счита, че е постановено въззивното решение, което е достатъчно основание за недопустимост на касационното обжалване. Независимо от това, следва да се посочи, че въззивният съд е изложил съображения в тази насока. На първо място окръжният съд е счел, че срокът по чл. 67 ЗС е започнал да тече от сключване на договора, след като въпреки възможността в условията на свобода на договарянето и знание, относно необходимостта от одобряване на строителни книжа, страните по договора не са счели за необходимо да направят някаква конкретизация за това или обвързване действието на договора или прекратяването му да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие, каквато възможност предвижда разпоредбата на чл.25 ЗЗД.

Действително, според разясненията в 2 от Тълкувателно решение № 1 от 4.05.2012 г. на ВКС по т. д. № 1/2011г., ОСГК, ако строителството се забави по други обективни причини, които не са свързани с недобросъвестно поведение на собственика на земята и с неизпълнение на задълженията на суперфициаря, като например съдебни спорове с трети лица по повод на издадените разрешения на строеж, през времетраенето им срокът по чл. 67 ЗС също няма да тече. Разрешението на въззивния съд е съобразено с тези постановки, като са изложени съображения и в тази насока, като е посочено, че доказателства за постановен отказ за издаване на разрешение на строеж или одобряване на архитектурен проект за спорната площ по делото не са представени. Изложеното от касатора, че невъзможността да се реализира учреденото право на строеж в неговия пълен обем се дължи на неoказано съдействие от собствениците на съседните имоти само по себе си не може да се прецени като обективна причина при липсата на писмени доказателства за издаването /или отказ за издаване/ на разрешение на строеж върху процесната част, реализирането на такъв, или оспорване законността на същия. Целта на разпоредбата на чл. 67, ал.1 ЗС е при бездействие на лицето, в полза на което е учредено право на строеж, застрояването на имота да не се осуетява за неопределено време. Разрешението на въззивния съд е в съответствие с практиката по нейното приложение доколкото по делото не се установява касаторът да е предприел активни действия във връзка с реализирането на строеж и по отношение на процесните 29 кв.м., които да са останали нереализирани по обективни причини или поради недобросъвестно поведението на собствениците на терена или трети лица.

Решението не е и очевидно неправилно- основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК. За да е налице очевидна неправилност като предпоставка за допускане до касационен контрол на това основание, е необходимо неправилността на решението да е дотолкова съществена, че да може да бъде констатирана само при прочита на решението, без да е необходимо запознаване и анализ на доказателствата по делото. Очевидната неправилност е такава квалифицирана форма на неправилност, която предполага наличието на видимо тежко нарушение на закона – материален или процесуален, или явна необоснованост. В случая обжалваното решение не страда от такъв порок: То не е постановено нито в явно нарушение на материалния или процесуалния закони /такова нарушение, което да е довело до приложение на законите в техния обратен, противоположен смисъл/, нито извън тези закони /въз основа на несъществуваща или несъмнено отменена правна норма/, нито е явно необосновано с оглед правилата на формалната логика. За да постави решението си, съдът е приложил относимите към спора норми в действащите им редакции и съобразно с техния точен смисъл. Изводите, до които е достигнал съдът, не са в противоречие с правилата на формалната логика и в този смисъл не са явно необосновани.

Не са налице и основанията за допускане на касационното обжалване на решението по чл. 280, ал. 2 ГПК: Няма вероятност решението да е нищожно или недопустимо. Същото е постановено от съд в надлежен състав; в пределите на правораздавателната власт на съда; изготвено е в писмен вид и е подписано; изразява волята на съда по начин, от който може да се изведе нейното съдържание; постановено е по редовна искова молба и по предявения иск, без да са били налице процесуални пречки за разглеждането му.

С оглед изхода на спора, при изрично заявеното искане в отговора на касационната жалба и предвид представените списък, пълномощно и договор за правна помощ и съдействие, на ответника по касация следва да бъде присъдено адвокатско възнаграждение в размер от 1500лв.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,