Определение № 1967 от 16.04.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4776/2025 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба, подадена от „Реиз Инвестмънт“ ЕООД, чрез процесуален представител адв. Д. П., против въззивно решение № 5066 от 05.08.2025 г., постановено по в. гр. д. № 10145/2024 г. по описа на Софийски градски съд, с което е потвърдено решение № 11688 от 14.06.2024 г., постановено по гр. д. № 1384/2024 г. по описа на Софийски районен съд, с което по предявения от ищеца Р. Х. А П. частичен иск ответникът „Реиз Инвестмънт“ ЕООД е осъден на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, да заплати на ищеца сумата 10 000 лева, част от вземане в общ размер 115 760,89 лева, дължима на отпаднало основание, поради разваляне на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.08.2021 г., ведно със законната лихва от 08.01.2024 г. до окончателното погасяване на вземането. Касаторът счита, че са налице основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване. Отговор на касационната жалба е подаден от насрещната страна Р. Х. А П., на 04.12.2025 г., след изтичане на срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, съответно на 28.11.2025 г., поради което отговорът не следва да се съобразява в настоящото производство. Касационната жалба е допустима – подадена е в срока по чл. 283 ГПК, срещу обжалваемо решение съгласно чл. 280, ал. 3 ГПК, от легитимирана страна, която има интерес от обжалването. Върховният касационен съд, състав на ІІІ гр. отделение на ВКС, след преценка на изложените основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 ГПК намира: По делото не е било спорно и е установено от приетите и неоспорени писмени доказателства, че на 06.08.2021 г. между ищеца Р. Х. А П. и ответника „Реиз Инвестмънт“ ЕООД бил сключен предварителен договор за продажба на недвижими имоти, по силата на който ответното дружество се задължило да прехвърли на ищеца правото на собственост върху ап. № 4, разположен на втори етаж, кота +2,70, с обща площ от 68,76 кв.м. и ап. № 7, разположен на трети етаж, кота +5,45, с обща застроена площ от 73,76 кв.м., подробно описани в исковата молба, които се намират в жилищна сграда, изградена в УПИ VI-207, 210, кв. 240, по плана на [населено място], целия с площ от 733 кв.м, ведно с прилежащите към апартаментите ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата, срещу обща цена от 295 938 евро с ДДС. В изпълнение на договорните си задължения по чл. 2, ал. 1 от договора на 06.08.2021 г. ищецът превел на продавача сумата 115 760,89 лева с ДДС – първа вноска за закупуването на същите имоти. Окончателният договор, съгласно чл. 4, страните следвало да сключат до 01.09.2021 г., като договорът предвиждал възможност за продължаване на този срок с оглед одобрението от финансиращата покупката банка. Сделката следвало да се извърши в кантората на нотариус Е. И. – [населено място], като в договора не бил посочен конкретен час за явяване на страните. По искане на финансиращата сделката банка „Първа инвестиционна банка“ АД страните подписали анекс № 1 от 03.09.2021 г. към предварителния договор за продажба на недвижими имоти от 06.08.2021 г., в който е обективирано писмено взаимно постигнатото съгласие на страните за продължаване до 15.09.2021 г. на срока за сключване на окончателния договор под формата на нотариален акт в кантората на нотариус Е. И., на адрес [населено място], [улица]. Всички останали клаузи по предварителния договори страните заявили, че остават непроменени. Съгласно представен констативен протокол от 15.09.2021 г., съставен от нотариус М. Н. с адрес на кантората [населено място], [улица], в който по реда на чл. 593 ГПК същата удостоверила, че за сключване на окончателен договор съобразно договореностите по предварителния такъв от 06.08.2021 г., в насрочения час 08,30 часа се явили представителя на банката кредитор на купувача С. С., управителя на ответното дружество и преводач В. У.. Пред нотариуса били представени необходимите за изповядването на сделката документи – предварителен договор от 06.08.2021 г., два броя нотариални актове – подробно описани, разрешение за ползване на имота, удостоверение от СО, разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект, таблица за площообразуване, удостоверения от СО, ДОП, схеми, решение на едноличния собственик на ответното дружество. За времето до 09.30 часа купувачът Р. Х. А П. не се явил в кантората на нотариуса и не изпратил представител. От представената по делото кореспонденция по приложение за телефон от 13.09.2021 г., водена между ищеца и св. Р. Х., неоспорена от страните, е установено, че ищецът имал знание относно това кой бил избраният от банката нотариус и точното местонахождение на адреса на кантората – ул. Г. до „С.“, близо до Националния стадион. Установени са и твърденията на ответника за уговорена между ищеца и служител на ответника Х. С. среща за следващия ден – 14.09.2021 г. В електронно писмо на ищеца, отправено по имейл от 16.09.2021 г., 16,50 часа до св. Р. Х., с копие до служителя на банката С. С., също неоспорено по делото, е обективирано и извънсъдебното признание на ищеца, че знаел за насрочената в кантората на нотариуса на 15.09.2021 г. среща. Оправдал се, че закъснял поради лоши транспортни условия заради първия учебен ден. Въззивният съд е приел, че неявяването на ищеца за изповядването на сделката на 15.09.2021 г. в уговорения час – 08,30 часа, представлява неизпълнение на поетите с предварителния договор от него задължения, а именно на задължението му по чл. 8, т. 8 от предварителния договор да се яви пред нотариуса за сключването на окончателния договор. С нормата на чл. 10 от договора за този вид неизпълнение – неявяване на купувача при определения нотариус в уговорения ден и час за изповядване на сделката, страните договорили право на продавача да прекрати договора, като задържи дадения задатък. Страните не спорят, в това число ищецът изрично го въвел като твърдение с исковата молба, че е получил отправеното от ответника уведомление за разваляне на предварителния договор, предвид на което с получаването на това изявление на продавача от купувача настъпило и развалянето на предварителния договор. Изрично при формулирането на тъй наречената първа вноска страните посочили, че сумата представлява „задатък по смисъла на чл. 92 ЗЗД“. Съдът е изложил съображения, че тълкуването на клаузата на чл. 10 от предварителния договор по правилата на чл. 20 ЗЗД във връзка едни с останалите клаузи, в това число че същата е поместена в раздел V на договора „Санкции и неустойки“ и функцията на същата санкция – да обезщети вредите от конкретния посочен в договора вид договорно неизпълнение на купувача, налага несъмнен извод, че независимо, че в предварителния договор страните използвали думата задатък, касае се за неустоечно задължение. В случая, клаузата за неустойка противоречи на основния принцип за справедливост и добросъвестност и като накърняваща добрите нрави е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Уговорената в чл. 10, б. „а“, вр. чл. 2, ал. 1 неустойка в размер на сумата 115 760,89 лева, представляваща 20 % от продажната цена на двата имота, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Неустойката в посочения размер е несъизмеримо висока с очакваните за продавача вреди от конкретния вид неизпълнение и нарушава принципа за справедливост в гражданските и търговски отношения. Това е така, тъй като след едностранното прекратяване на договора от страна на ответното дружество, то няма задължения да престира на ищеца нищо, а получава имуществена облага от него в значителен размер. С прекратяването за продавача е разкрита възможността да реализира на пазара недвижимите имоти в полза на друг купувач /ответникът се разпоредил с имотите, съответно на 08.02.2022 г. и на 15.03.2022 г./. Отделно от изложеното, за еквивалента на същия вид договорно неизпълнение на продавача – неявяване за изповядване на сделката, има за последица единствено право на купувача да иска получаване на платените по договора суми – чл. 11 от предварителния договор. Договорът не предвижда еквивалентно право на купувача да получи обезщетение на същата стойност при несключване или неизпълнение на договора по вина на търговеца. Така договорената неустойка излиза извън допустимите законови рамки, тъй като в нарушение на принципа за справедливост търговецът си обезпечава получаването на имуществена облага от насрещната страна в значителен размер, с която би се обогатил неоснователно. Ето защо, ответникът не доказа валидно основание да задържи получената по договора първоначална вноска по разваления предварителен договор и същата подлежи на връщане на купувача на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, затова и предявеният частичен иск е основателен. Касационното обжалване се осъществява при условията по чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК – доколкото касаторът е повдигнал правен въпрос, с предвиденото в процесуалния закон значение, при наличие на някоя от допълнителните предпоставки: да е решен в противоречие със задължителната практика на Върховния касационен съд и Върховния съд в тълкувателни решения и постановления, както и в противоречие с практиката на Върховния касационен съд, да е решен в противоречие с актове на Конституционния съд на Република България или на Съда на Европейския съюз, да е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитие на правото или независимо от предпоставките по ал. 1, въззивното решение се допуска до касационно обжалване при вероятна нищожност или недопустимост, както и при очевидна неправилност на основание чл. 280, ал. 2 ГПК. В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване касаторът е формулирал следните правни въпроси: 1. „Възможно ли е съдът да приеме, че страните са уговорили неустойка, а не задатък по договора, тоест кога и защо е допустимо съдът да подмени волята на страните в противовес със свободата на договаряне?“; 2. „Щом съдът стъпва на позиция за прекомерна неустойка при предвиждане, че може само да я намали, а съдът я отменя изцяло, допустимо ли е такова решение на съда? Кой при предвидено единствено възможност за намаление, в случаи на частичен иск, следва да извърши това намаление – съдът, които се произнася по частичния иск или съдът, който ще гледа основния иска за цялата сума предмет на делото?“ и 3. „Как ще се защити страната в този случай и не се ли явява постановеното решение недопустимо, има ли съдът право да излиза извън правната рамка, която страните са заявили със иска и направените в отговора възражения?“. Сочи, че въпросите са решени в противоречие с практиката на ВС и на ВКС – първият и вторият въпроси с решение № 65 от 14.04.2009 г. по т. д. № 589/2009 г. на ВКС, II т. о. и третият въпрос с решение № 477 от 23.01.2013 г. по гр. д. № 1648/2011 г. на ВКС, IV г. о. и решение № 107 от 31.05.2013 г. по гр. д. № 443/2012 г. на ВКС, II г. о., както и, че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото. Настоящият състав намира, че в случая не следва да се допуска касационно обжалване на решението. Атакуваното решение е валидно и допустимо. Съдът не се е произнесъл по непредявен иск, каквото е настояването на касатора. Хипотези на произнасяне по непредявен иск, водещи до недопустимост на постановеното решение, са налице, когато съдът е излязъл вън от спорния предмет, като е присъдил нещо различно в сравнение с исканото от ищеца, респективно когато в нарушение на принципа на диспозитивното начало се е произнесъл по предмет, за който не е бил сезиран, какъвто не е настоящият случай. Съдът е бил сезиран с иск за връщане на даденото в хипотезата на чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, поради отпаднало основание – с оглед развалянето/невъзможността за изпълнение към днешна дата на предварителния договор, а при условията на евентуалност като прекомерна неустойка, предявен като частичен за сумата 10 000 лева от общо дължим размер от 115 760,89 лева, съгласно така посоченото в исковата молба правно основание /л. 4 от първоинстанционното дело/. Поставените в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК въпроси не могат да послужат за допускане на касационно обжалване. По първите два въпроси не е налице соченото противоречие с приложения акт на ВКС. В казуалната практика на ВКС – в множество решения по чл. 290 ГПК, е установено, че на тълкуване подлежат неясните и двусмислените уговорки, както и тези, които макар и разбираеми от външна страна, са предмет на спор между страните, като тълкуването се извършва съобразно критериите на чл. 20 от ЗЗД, за да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на договарящите. Прилагането на критериите на чл. 20 от ЗЗД предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Критериите регламентирани от чл. 20 ЗЗД са обективни, поради което разбирането на всяка от страните по договора за смисъла на договореното следва да се съобразява и отнася именно към обективираната им воля, включително изведена и от тяхното поведение при изпълнението му. В случая данните по делото сочат, че въззивният съд е издирвал действителната обща воля на страните в процесния договор предварителен договор, предвид двусмислието на клаузата на чл. 2, ал. 1 – изричното определяне на първата вноска, като задатък и цифровото посочване на законовия текст на неустойката по чл. 92 ЗЗД, с оглед систематичното място и характера на постигнатата договореност в чл. 10, б. „а“ във връзка с чл. 2, ал. 1 от договора. Дали изводите на съда са правилни или не, не може да се преценява от настоящия състав в производството по чл. 288 ГПК, доколкото практиката, която се споделя и от състава е съобразена. Възприетото от въззивния съд разрешение по втория въпрос кореспондира изцяло с разясненията, дадени в задължителната практика – т. 3 от ТР № 1 от 15.06.2010 г., по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, като преценката на съда в конкретния случай е осъществена към момента на сключване на договора и то с оглед специфичните за случая факти и обстоятелства, при съобразяване на примерно посочените в ТР критерии. Задължението да следи служебно за спазването на добрите нрави изисква от съда при разрешаване на спор за заплащане на неустойка да извърши самостоятелна преценка за действителността на неустоечната клауза, независимо дали страните са се позовали на нищожността й. При констатация от решаващия състав, че неустойката е „свръх прекомерна“, същата не подлежи на намаляване по реда на чл. 92, ал. 2 ЗЗД. Тоест, по тези въпрос е налице известно неразбиране от страна на касатора. По третия въпрос: трайно в практиката на ВКС е прието, че правната квалификация на всеки иск е свързана с допустимостта на постановеното по него решение само когато с последното решаващият съд е нарушил принципа на диспозитивното начало в гражданския процес, произнасяйки се извън определеният от страните по спора предмет на делото и обхвата на търсената от ищеца защита, а когато липсва такова нарушение, дадената от съда правна квалификация на исковата претенция, с която е сезиран, във всички случаи обуславя правилността на решението му. С иска по чл. 55 ЗЗД ищецът претендира връщането на нещо, което е дал на ответника и в негова тежест е да докаже единствено даването. В тежест на ответника е да докаже на какво основание е получил дадената му сума. Първата хипотеза на чл. 55 ЗЗД е налице, когато ищецът докаже даването, а ответникът не докаже претендираното от него основание. Втората и третата хипотеза на чл. 55 ЗЗД са налице, когато ищецът докаже даването, ответникът докаже основанието, на което е получил даденото, но ищецът докаже и репликата си, че това основание не се е осъществило или е отпаднало /вж. в този смисъл решения по гр. д. № 1583/2013 г. на ІV г. о., гр. д. № 2656/2016 г. на ІV г. о., гр. д. № 973/2021 г. на ІІІ г. о./. Както се посочи по-горе в изложението съдът не се е произнесъл извън търсената защита. В случая, съдът е указал на страните правилно доказателствената тежест, която всяка от тях има и им е дал възможност да упражнят процесуалните си права, като ангажират необходимите доказателства, затова не е нарушено правото защита на страните и в частност това на ответника-касатор. При постановяване на въззивното решение съдът е съобразил изцяло цитираната практиката, следователно решението му не е в отклонение с приетите правни разрешения. Оплакванията на касатора, които по съществото си се отнасят до правилността на крайните изводи на съда, които не подлежат на проверка в производството по чл. 288 ГПК. По поставените въпроси не е налице и поддържаното от касатора единно основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, тъй като не е аргументирал защо поставените въпроси са от значение за точното прилагане на закона и са от значение за развитието на правото. Съгласно прието в т. 4 на ТР № 1/2009 от 19.02.2010 г. г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, правният въпрос от значение за изхода на конкретното дело, разрешен в обжалваното решение, е от значение за точното прилагане на закона, когато разглеждането му допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия. Касаторът не е посочил съдебната практика по нито един от поставените въпроси, нуждаеща се от осъвременяване. Съгласно същото тълкувателно решение, правният въпрос от значение за изхода на конкретното дело, разрешен в обжалваното решение, е от значение за развитието на правото, когато законите са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени. В случая липсва обосновка в тази насока в изложението на основанията за допускане на касационно обжалване. В обобщение, не следва да се допусне касационно обжалване на решението. По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на IІІ гр. отделение