Определение № 25 от 15.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2849/2020 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Троя 2000“ ЕООД,със седалище гр.Велико Търново, чрез процесуалния представител адвокат С. М., срещу въззивно решение № 84/11.03.2020 г., постановено по гр. д. № 326/2019 г. по описа на Апелативен съд - Велико Търново, в частта, с която срещу него са уважени предявените искове и са отхвърлени насрещните му искове. Поддържат се оплаквания, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост – основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 2 и т. 3 ГПК. В приложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК са изложени твърдения, че въззивният съд се е произнесъл по правни въпроси в противоречие с практиката на ВКС - основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. Поставят се следните въпроси: 1.Следва ли въззивният съд, както и допуснатите съдебно-технически експертизи да вземат предвид и да ценят споразумението от 24.11.2016г. по отношение на дължимия месечен наем, подписано от „Елитис“ ЕООД, който наем е приет от „Троя 2000“ ЕООД, без приемането да е обвързано с клаузата на т.1 в същото споразумение; 2.Длъжен ли е въззивният съд да допусне тройна СТЕ,поискана с въззивната жалба, при условие, че приетите по делото не са отговорили на поставената задача. Касаторът прилага решения на ВКС с твърдения, че обжалваното им противоречи. Ответникът по касационната жалба „Елитис“ ЕООД,със седалище гр.Варна, в становище по чл.287, ал.1 ГПК счита, че не следва да се допуска касационно обжалване на въззивното решение, а по същество твърди, че то е правилно.Претендира присъждане на разноски. Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд, в срока по чл. 283 ГПК, поради което е процесуално допустима. При проверка допустимостта на касационното производство, ВКС, ІІ г. о., констатира следното: С обжалваното решение е потвърдено решение №485/2018г. по гр.д.№842/2017г. на ОС-Велико Търново в частта, с която по отношение на „Троя 2000“ЕООД е прието за установено по иска по чл.108 ЗС,че „Елитис“ ЕООД е собственик на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.514.364.1.15, гр.Велико Търново, ул.“Магистрална“ №3.В частта, с която е уважена осъдителната част на иска по чл.108 ЗС, първоинстанционното решение е отменено и е постановено друго, с което тя е отхвърлена. Първоинстанционното решение е отменено и в частта, с която е отхвърлен предявеният насрещен иск от „Троя 2000“ ЕООД против „Елитис“ ЕООД до размера от 5383,12 лева и е постановено друго, с което дружеството е осъдено да заплати на ищеца по този иск 5383,12 лева – разноски за изграждане на масивна преградна стена, обособяваща самостоятелен обект в сграда /описани/.Първоинстанционното решение е потвърдено и в частта, с която „Троя 2000“ ЕООД е осъдено да заплати на „Елитис“ ЕООД 111928,90 лева - обезщетение за ползване без основание на имота за период 31.01.2017г. – 18.10.2017г. и в частта, с която насрещният иск е отхвърлен над размера от 5383,12 лева. Въззивният съд е приел, че с постановление за възлагане от 20.12.2012 г. по изп.д. № 215/2012 г. на ЧСИ в собственост на „Елитис” ЕООД е възложен недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 20447.514.364.1.7, представляващ магазин за промишлени стоки, намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 10447.514.364, с предназначение на обекта: за търговска дейност, със застроена площ от 2115,70 кв.м.,ведно с паркинг от 1890 кв.м. с 40 бр. паркоместа.Между страните е сключен предварителен договор от 20.08.2013 г., по силата на който „Елитис” ЕООД се задължава да продаде на „Троя 2000” ЕООД самостоятелен обект, отделен с масивна преграда от останалите помещения в сградата, със застроена площ от 1462,70 кв.м. в североизточната част на сградата, представляващ част от самостоятелен обект с идентификатор 10447.514.364.1.7, с предназначение: магазин за промишлени стоки, ведно с паркинг с площ от 1306 кв.м., за сумата 1462700 лв., като при подписване на предварителния договор купувачът се задължава да заплати сумата от 146270 лв. Посочено е, че продавачът е предприел действия в горепосочения обект да се обособи самостоятелен обект със застроена площ от 1462,70 кв.м. в североизточната част на сградата, отделен с масивна преграда.С протокол от 01.10.2013 г. „Елитис” ЕООД е предоставило на „Троя 2000” ЕООД владението до имота.Със Заповед № КД-14-04-404/05.11.2013 г. е одобрено изменение в КККР на В. Търново, като се заличава самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10447.514.364.1.7 с площ от 2115,70 кв.м., собственост на „Елитис” ЕООД и на негово място се нанасят нови обекти: с идентификатор 10447.514.364.1.14, площ от 653,2 кв.м. и с идентификатор 10447.514.364.1.15, площ от 1462,70 кв.м. /предмет на предварителния договор/. С анекс от 01.02.2014 г., предвид претенциите на трето лице и предприетите действия от „Елитис” ЕООД за уреждане на спора, срокът на предварителния договор е продължен до 01.08.2015 г., като страните са се съгласили „Троя 2000” ЕООД да владее имота до сключване на окончателния договор без да заплаща наем. Купувачът се е задължил да извършва плащания на остатъка от цената в размер не по-малък от 5000 лв. за месец. С нотариална покана от „Елитис” ЕООД, връчена на „Троя 2000” ЕООД на 11.11.2016 г., продавачът е поискал купувачът да заплати 24649,87лв.- изравнителна сума за ползването на имота, предмет на предварителния договор, в продължение на три години. По електронна поща „Елитис” ЕООД е предложило проект на споразумение от 24.11.2016 г., според което заплатените до момента 415 000 лева да се разпределят по следния начин: 308 000 лева – задатък по предварителния договор и 107000 лева – наем за 9 месеца, считано от 01.10.2013 г. до 31.12.2016 г.; до сключването на окончателния договор „Троя 2000” ЕООД да продължи да ползва имота като заплаща месечен наем в размер на 3000 лева месечно. С отговор от 15.12.2016 г. „Троя 2000” ЕООД сочи, че спазва уговорките по сключения анекс и е заплатило общо 415 000 лева. Поканата за заплащане на наем противоречи на анекса. Освен това недвижимият имот, предмет на предварителния договор, е ипотекиран от „Елитис” ЕООД в полза на банка с нот.акт от 18.02.2016 г., налице е и вписана искова молба с предмет правото на собственост върху имота, както и възбрана. С оглед на това купувачът е направил изявление, че прекратява по вина на продавача предварителния договор от 20.08.2013 г. С нотариална покана, връчена на „Троя 2000” ЕООД на 10.01.2017 г., продавачът е изразил готовност за сключване на окончателен договор с посочване на дата и час за нотариално изповядване на сделката. Съставен е констативен протокол от 12.01.2017 г. от посочения нотариус с отбелязване, че се е явил представител на „Елитис” ЕООД, но не и на „Троя 2000” ЕООД. С нотариална покана от 11.01.2017 г., без данни за връчването, „Троя 2000” ЕООД е уведомило „Елитис” ЕООД, че приема само чл. 2, ал. 1 и чл. 3, ал. 1 от споразумение от 24.11.2016 г. /касаещи месечен наем за имота в размер на 3000 лв./, поради което моли за посочената сума да се издават ежемесечни фактури. Изложено е, че ако „Елитис” ЕООД желае прекратяване на договора за наем, следва да възстанови разходите в размер на 124 890 лв., направени от „Троя 2000“ ЕООД за преустройството на магазина за промишлени стоки. Дружеството е изправна страна,поради което следва да му се възстановят разходите за обособяването, дейността и прекратяването на магазина за хранителни стоки, както и пропуснатите ползи от освобождаването на целия имот. Посочено е, че предварителният договор е прекратен по вина на продавача.С нотариална покана от 25.01.2017 г., връчена на „Троя 2000” ЕООД, продавачът отново е отправил покана за сключване на окончателен договор пред нотариус на 30.01.2017 г. с предупреждение, че в противен случая, ще счита предварителният договор за развален. Посочил е, че неплатеният остатък от окончателната цена е 1355700 лв. Окончателен договор не е сключен. С нотариална покана, връчена на „Троя 2000” ЕООД на 14.03.2017 г., „Елитис“ ЕООД сочи, че предвид частичното приемане на споразумението, не може да се счете, че е налице договор между страните. С разваляне на предварителния договор купувачът държи имота на отпаднало основание. Отправено е предложение за сключване на договор за наем. В отговор на „Троя 2000” ЕООД е посочено, че на 15.12.2016 г. е прекратен предварителният договор от 20.08.2013 г. по вина на продавача, но с последващата нотариална покана дружеството е изразило съгласие за заплащане на наемна цена от 3000 лв. Изразено е несъгласие с новопредложената наемна цена от 10000 евро. Въззивният съд на основание чл.235,ал.3 ГПК е взел предвид, че в хода на процеса имотът, предмет на ревандикационния иск, е предаден от ответника, поради което е приел, че искът в осъдителната му част е неоснователен. По иска по чл. 59 ЗЗД е приел, че основателността му предполага установеност на елементи от фактическия състав: увеличаване на имуществото на ответника за сметка на имуществото на ищеца; липса на друга възможност за защита на обеднелия, обедняването и обогатяването да произтичат от един и същ факт или обща група факти. В случаите, когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, купувачът по него не става добросъвестен владелец, но по отношение на правото да се ползва от вещта и да получи добивите, които тя е дала, законът му придава права, които го приравняват на добросъвестния владелец, което следва от нормата на чл. 70, ал. 3 и чл. 71 ЗС. С оглед на това, по време на действие на предварителния договор обезщетение по чл. 59 ЗЗД не се дължи, тъй като владението на вещта е на правно основание. С развалянето на предварителния договор с едностранно изявление, по взаимно съгласие или по право по чл. 89 ЗЗД се прекратява облигационното отношение, последица от което е връщане на даденото по него по чл. 55 ЗЗД. С отпадане на основанието да се държи имота, за собственика се поражда правото да дири обезщетение по реда на чл. 59 ЗЗД за лишаването от възможността да го ползва. В конкретния случай са направени две волеизявления за разваляне по вина на насрещната страна, които не произвеждат целения от страните резултат. По отношение на изявлението, направено първо по време от страна на „Троя 2000” ЕООД, мотивирано от учредената от продавача по предварителния договор ипотека и претенции на трето лице за собственост върху част от имота, не са налице предпоставките на чл. 87 ЗЗД. Дружеството не е представило доказателства в тази насока, а се позовава на заявените права на трето лице за част от имота. Ищецът „Троя 2000” ЕООД не е упражнил правото си по надлежния ред. Предварителният договор не е развален и с изявлението на „Елитис” ЕООД, с което е поканено дружеството – купувач, за сключване на окончателен договор. Освен нереално краткия срок, който е предоставен на купувача за сключване на окончателния договор, когато следва да заплати остатъка от цената в размер на 1355700 лв., посочен в нотариалната покана, не е налице и неизпълнение от страна на длъжника. От волеизявленията на страните може да се направи извод, че те са влезли в преговори за уговаряне на различни насрещни права и задължения, а именно за постигане на съгласие за сключване на договор за наем, с което са се освободили от обвързаностите по предварителния договор и намеренията си същият да бъде доведен до окончателен такъв. Воля за заменянето на насрещните престации и преуреждане на отношенията се съдържа както в изявлението на „Троя 2000” ЕООД от 11.01.2017 г. /за приемане на наемна цена от 3000 лв. месечно, възможност за прекратяване на наемното правоотношение след заплащане на направените разноски по имота от страна на дружеството и пропуснатите ползи от освобождаването на имота/, така и в изявлението на „Елитис” ЕООД от 21.02.2017 г. /несъгласие с размера на наемната цена, предложена от „Троя 2000” ЕООД и съответно предложение за различен размер на дължимия наем/. Съгласие по въпроса за месечния наем за процесния период не е постигнато от страните. Предложението на „Елитис” ЕООД за сключване на споразумение от 24.11.2016 г. не може да се счита за частично прието, тъй като клаузите му са взаимно обвързани и към момента на предложението все още волята на страните за преуреждане на отношенията не е била ясно изявена. С оглед на това към началния момент на периода, за който се претендира заплащане на обезщетение по чл. 59 ЗЗД страните са демонстрирали воля за отмяна на предварителния договор и намерение за преуреждане на престациите и трансформирането им в наемен договор, до сключването на който не се е стигнало, поради несъвпадане на волеизявленията им относно размера на наемната цена. Изявлението на купувача, че наемното правоотношение може да бъде прекратено след като бъдат възстановени разходите, които е извършил за преустройство на обекта, може да бъде квалифицирано по реда на чл. 90, ал. 1 ЗЗД, но то не предполага право на ползване на вещта, поради което за ползването й без основание задържащият не подлежи на освобождаване от задължението за заплащане на обезщетение по силата на чл. 59 ЗЗД /решение № 335/2010 г. по гр.д. № 660/2009 г., ІV г.о./. За исковия период ответникът „Троя 2000” ЕООД дължи обезщетение на „Елитис” ЕООД за ползването на имота без правно основание, съгласно съдебно техническа експертиза в размер на 111928,90 лв. Експертизата е пълна, аргументирана, взети са под внимание всички относими обстоятелства към определяне размера на пазарната наемна цена за имота. На ответното дружество е предаден имот, с предназначение магазин за промишлени стоки, като предназначението му не е променено и към момента. С оглед на това, пазарният наем се дължи за имот с такова предназначение, като обособяването на предадената площ в магазинна част и складова част е по преценка на ползвателя и няма отношение към определяне на обезщетението, дължимо на собственика. По насрещния иск е прието, че в предварителния договор е предвидено обособяването на самостоятелния обект с идентификатор 10447.514.364.1.7 в два обекта, да е задължение на продавача Не е спорно, че това задължение не е изпълнено от него, а от купувача по съгласие на страните /чл. 80, ал. 1 ЗЗД/. Не е спорно, че продавачът дължи възстановяване на разноските за това, като последният счита, че със заплащането на сумата от 14393 лева с ДДС е погасил задължението си. Видно от заключението по изготвената комплексна технико – икономическа експертиза, стойността на изградената преградна стена възлиза на 19776,12 лв. Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о., намира, че не следва да се допуска касационно обжалване на решението, поради липса на соченото основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. Съобразно разясненията, дадени в ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г., ОСГТК, ВКС, касаторът трябва да посочи правния въпрос от значение за изхода по конкретното дело в мотивираното изложение по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК. Той трябва да се изведе от предмета на спора, който представлява твърдяното субективно право или правоотношение и да е от значение за решаващата воля на съда, но не и за правилността на съдебното решение, за възприемането на фактическата обстановка или за обсъждане на събраните по делото доказателства. Посоченият от касатора правен въпрос определя рамките, в които следва да се извърши селекцията на касационните жалби по реда на чл. 288 ГПК. Така поставеният първи въпрос в изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК не може да се прецени като относим. Той е поставен в хипотеза на фактически и правни изводи, каквито не са изложени от въззивния съд. Той не е приел, че е налице споразумение между страните, преуреждащи отношенията им като наемни за процесния период и то при посочената от касатора цена от 3000 лева месечно. Въззивният съд е обсъдил кореспонденцията между страните, техните волеизявления по повод така установените отношения с предварителния договор за покупко-продажба и последвалия анекс и е приел, че са изразили воля за преуреждане на отношенията си чрез прекратяване на предварителния договор, но не са постигнали съгласие за съществен елемент от договор за наем на процесния имот– наемна цена за ползването му от страна на „Троя 2000“ ЕООД след прекратяване на предварителния договор.При това положение няма правна опора доводът за съобразяване от страна на експертизата със соченото споразумение. Вторият въпрос също не може да предпостави допускане касационно обжалване на въззивното решение. Това е така, защото в случая въззивният съд е посочил в мотивите си защо възприема заключението на приетите от първоинстанционния съд технически експертизи. Жалбоподателят обосновава необходимостта от назначаването на тройна експертиза с твърдението, че приетите по делото не определят пазарен наем, а използват методи, неотносими към поставената задача. Въззивният съд е обсъдил двете експертизи по делото.Приел е, че пазарният наем следва да се определи според втората съдебно – техническа експертиза с оглед данните в предварителния договор и предназначението на обекта.Посочил е, че експертизата отговаря на поставената задача като са взети предвид всички относими обстоятелства за определяне пазарната наемна цена.На ответното дружество е предаден имот с предназначение магазин за промишлени стоки и предназначението му не е променено.Обособяването на магазинна и складова част от ползвателя е ирелевантно. При две съдебно технически експертизи, даващи отговор на поставената задача, въззивният съд е приел, че не са налице предпоставките на чл.201 ГПК за назначаване на тройна СТЕ във въззивната инстанция. Даденото от него решение на процесуалния въпрос не е в противоречие с посочената от касатора практика на ВКС. С оглед изложеното следва да се приеме, че не са налице предпоставките за разглеждане на касационната жалба по същество и не следва да се допуска касационното обжалване на решението.Предвид изхода на производството по чл.288 ГПК на ответника по касация следва да се присъдят направените разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 6000 лева, съгласно представените доказателства. По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о.