Определение № 1632 от 05.06.2026 г. на ВКС по т. д. № 838/2026 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба от страна на пълномощника на А. А. С., гражданин на Руската Федерация с ЛНЧ [ЕГН] срещу решение №76 от 28.11.2025г., постановено по т.д. №110/2025 г. на Апелативен съд- Бургас, с което е потвърдено първоинстанционното решение №147 от 08.05.2025 г., постановено по т.д. № 396/ 2023 г. на ОС-Бургас, В ЧАСТТА, с която Бургаският окръжен съд е уважил иска на „ДЮФ“ ООД с ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], сграда на Бизнес център „Океански риболов“, ет. 12, офис 1212, със съдебен адрес [населено място], [улица], ет.1. за обявяване на относителната недействителност по чл. 40 от Закона за задълженията и договорите на предварителен договор от 29.12.2021 г. за продажба на недвижим имот – самостоятелен обект с кадастрален идентификатор11538.4.105.5.4(зала с площ от 157 кв.м. на първи етаж от сграда с административен адрес гр. Св.Влас ,м. „Юрта-Под пътя“ ведно с прилежащите 13,43% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 34,13 кв.м.), сключен между ищеца, чрез ответника В. Г. Л. ЕГН: [ЕГН], в качеството му на представител по пълномощно на ищцовото дружество, и ответника А. А. С.. Решението се обжалва и в частта за разноските.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за противоречие с материалния закон, допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост.

В изложението на основанията за допускане на касационното обжалване се сочи, че са налице предпоставките по чл.280 ал.1 и ал.2, предл.последно от ГПК-очевидна неправилност, изразяваща се в отклонение на вещото лице, изготвило двете заключения за оценка на имота, от стандартите за оценка на недвижим имот, съгласно БСО- 2018.

Ответната по касационната жалба страна „ДЮФ“ ООД депозира писмен отговор изготвен от пълномощника й със изразено становище за липса на основания за допускане на касационен контрол, евентуално за неоснователност на КЖ. Претендира присъждане на разноските в настоящото производство в размер на 5100 евро.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като констатира, че решението е въззивно и цената на иска е над законовия минимум по чл.280 ал.3 т.1 ГПК намира, че касационната жалба е допустима, редовна и подадена в срок.

За да постанови обжалваното решение, въззивният състав на АС-Бургас се е позовал на следните установени по делото факти и е изложил съответните съображения по оплакванията във въззивната жалба:

Няма спор, че дружеството-ищец е придобило процесната зала за тихи игри с площ 157 кв. м. По делото са приложени нотариални актове за извършени продажби (предимно от 2011 и 2012 г.) на притежавани от дружеството апартаменти във ваканционния комплекс в полза на физически лица, повечето от които са руски граждани. Няма спор, че ответникът Л. е работел при ищеца „ДЮФ“ ООД като шофьор, но същевременно го е представлявал и като пълномощник по много от нотариалните сделки). По част от сделките дружеството първо е прехвърляло апартаменти на Л. и съпругата му, като впоследствие двамата са извършвали препродажби в полза на руски граждани.

След напускането на съдружника С. Б. останалите двама съдружници Ю. Д. и Ф. Ф. на общо събрание от 17.08.2017 г. са приели решение за продажба на отделни жилищни и търговски обекти в Св.Влас, сред които и процесната зала за тихи игри За целта на същата дата е било оформено пълномощно на ответника Л., подписано от управителя Д.. Съгласно протокол от общо събрание на 13.10.2021 г. последни, след като е констатирал напускането на останалите двама съдружници в ООД, приел решения за намаляване на капитала на „ДЮФ“ ООД от 505000 лева на 252500 лева, за продължаване на търговската дейност като ЕООД и за избор на нов управител в лицето на Ернест В.. В същия протокол Д. е декларирал, че няма да извършва разпоредителни сделки. В. е бил вписан в търговския регистър като управител на мястото на Д. едва на 02.03.2022 г.

С решение от 29.06.2022 г. на общото събрание на „ДЮФ“ ООД лицата В. и Л. са приети за съдружници. Те са изкупили дружествените дялове на Д. с договор от 29.06.2022 г.).

По делото е бил представен нотариално заверен предварителен договор от 29.12.2021г., по силата на който ответникът Л., действащ като представител на ищеца „ДЮФ“ ООД съгласно пълномощното от 2017 г., се задължил да продаде на ответника А. С. чрез пълномощника му Д. В. процесната зала за тихи игри с площ от 157 кв.м. срещу цената от 149900 лева. Нотариалното прехвърляне е трябвало да стане на 28.01.2022 г. при нотариус в Несебър, който заверил предварителния договор. Предвидено било заплащане в брой на два задатъка от по 9500 лева. С парите от първия от тях пълномощникът Л. трябвало да погаси дължимите местни данъци и такси и да се снабди с данъчна оценка и кадастрална схема за пред нотариуса. Той трябвало да предаде тези документи на пълномощника на купувача не по-късно от пет дни преди окончателната сделка срещу получаване на втория задатък (чл. 2.3 – 2.6). Остатъкът от цената трябвало да се внесе по банков път в деня на прехвърлянето на собствеността (чл. 1.1). Неявяването на страните пред нотариус е приравнено на забава, санкционирана с неустойки за всяка страна от по 0,1 % на ден върху цената. По делото са били представени разписки от 29.12.2021 г. и 18.01.2022 г. за плащане на задатъците в брой Приети като доказателства са също и: удостоверение от 14.01.2022 г. на [община] за данъчна оценка на процесния имот с отбелязване, че няма непогасени задължения; искане на Л. от същата дата за снабдяване с оценката дубликат от приходна квитанция за платени данъци и такси за имота на стойност 4239,31 лева; протокол от 18.01.2022 г., с който ответникът Л. предава на ответника С. чрез пълномощника му В. данъчна оценка и схема на имота; констативен протокол от 28.01.2022 г. на нотариус Ч., че за прехвърляне на собствеността при нея се е явил единствено В.. като пълномощник на ответника С., който бил представил разписки за платени задатъци от 9500 и 2500 лева – общо 12000 лева. Ответникът С. е представил и нотариално заверена клетвена декларация от 19.10.2023 г., съдържаща изявление на стария управител на ищцовото дружество Ю. Д.., че „на различни дати през януари и февруари 2022 г. е бил получил лично в брой суми, касаещи задатъци и плащания“, описани в предварителните договори между дружеството и руския гражданин Ал.С. за продажба на процесния имот. Като доказателство пред първата инстанция е приета и справка на НАП, че трудовият договор между ищеца „ДЮФ“ ООД и ответника Л. е бил прекратен на 31.08.2020 г..

Ищецът „ДЮФ“ ООД се позовал и на това,, че процесният предварителен договор за продажба от 29.12.2021 г. е сключен по време, когато старият управител Д. вече бил освободен от длъжност (съгл. протокола от общото събрание на 13.10.2021 г.) и преди новият управител В. да бъде вписан в търговския регистър (което станало на 02.03.2022 г.). Сделката не била съгласувана нито с Д.,нито с В.). За нея нямало и решение на дружеството. Л. се легитимирал със старо пълномощно. Той вече не бил служител на ищеца и нямало защо да поема задължения от името на дружеството. Той бил свързан с купувача С. и с пълномощника му В. като уговорил с тях занижена продажна цена в ущърб на дружеството - продавач. Целта била предварителният договор да бъде обявен за окончателен по съдебен ред по иск на купувача по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, въпреки липсата на издадени от продавача декларации по чл. 264 от ДОПК и чл. 42 и чл. 59 от ЗМИП. Задатъците не били реално платени. По тези съображения предварителният договор е атакуван като недействителен по чл. 40 от ЗЗД. В деня на извършването на сделката били сключени още два предварителни договора между същите страни за други имоти. Ответникът С. действително е предявил иск за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен по гр. дело № 366/2022 г. на ОС – Бургас (в. гр. дело № 263/2023 г. на АС – Бургас). Делото е било спряно на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 от ГПК до разрешаването на настоящия спор. Искът на купувача С. по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е бил оспорен от продавача „ДЮФ“ ЕООД. Ето защо, според съда, поведението на процесуалния представител на дружеството по спряното дело в никакъв случай не може да се приравни на липса на противопоставяне на сделката, както се твърдяло в жалбата на ответника Л..

Пред първоинстанционния съд е била изслушана експертиза относно пазарната оценка на процесния имот към датата на сключването на предварителния договор - 29.12.2021 г. В основното си заключение вещото лице е обсъдило подробно различените оценителски методи, изтъквайки че част от тях са неприложими. Изключило е използването на подхода на приходната стойност поради липсата на достоверна информация към зададения минал момент относно експлоатацията на имота и обстоятелството, че същият няма инвестиционен характер. При съобразяване на конкретните характеристики на процесната зала и комуникативното й местоположение експертът е дал най-голяма тежест на подхода за оценяване по сравними пазарни аналози с прилагане на коригиращи коефициенти (отчитащи разликите между обектите на сравнение). Заключението е възприето от въззивния съд като подробно и обосновано. Оценката по него възлиза на 339700 лева, което надвишава повече от два пъти цената от 149900 лева по атакувания предварителен договор. По искане на ответниците е изпълнена допълнителна експертиза, по която вещото лице е използвало отречения от него метод на приходната стойност - самостоятелно и в комбинация с метода на пазарните аналози. По първия вариант на допълнителното заключение залата е оценена на 296300 лева, а по втория – на 324910 лева. При това положение съдът е приел, че цената по предварителния договор е много под стойностите и по допълнителното заключение. Съдът не е възприел доводите на ответниците, че вещото лице било нарушило Българските стандарти за оценяване – 2018, тъй като последните нямат нормативен характер. Пред въззивната инстанция не са формулирани съответни доказателствени искания по чл. 266, ал. 3 от ГПК.

От изложеното, според съда, следва да се приеме, че е налице обективно увреждане на ищцовото дружество със сключването на предварителния договор за продажба на значително занижена цена. Същият представлява титул, който легитимира купувача претендира за обявяването на договора за окончателен договор по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Съдът е констатирал също, че разписката от 29.12.2021 г. ) за получения първи задатък съдържа поправка на ръка относно платената сума от 9500 лева, без това да е отбелязано при нотариалното заверяване на документа. Разписките са за платени два задатъка от по 9500 лева – общо 19000 лева, но на падежа – 28.01.2022 г. – нотариусът е констатирал плащания на по-ниска стойност – 12000 лева Не са представени надлежни доказателства, че сумите по задатъците са отчетени на ищеца.

Относно субективната страна на увреждането, въззивният състав е изложил следното: Ответникът Л. е твърдял, че като пълномощник на купувача бил съгласувал всички условия по сделката с управителя Д. и не знаел за избора на нов управител в лицето на В.. Съдът се е позовал на това, че по делото не са събрани убедителни доказателства за каквато и да е комуникация между Л. и предишния управител Д. по повод процесната сделка. Приел е, че не е логично в края на 2021 г. Л. да поема сериозни задължения от името на дружеството въз основа на пълномощно от 2017 г. и то след като повече от година не е негов служител. Няма спор, че понеже дружеството е преустановило дейността си, Л. е прекратил трудовия си договор с него по реда на чл. 327, ал.2 от КТ на 31.08.2020 г. Той е подал предизвестие за напускане чрез инспекцията по труда, тъй като не е имало на кого да го връчи.

Съдът е приел, че при това положение, ответникът Л. е сключил процесния предварителен договор, без да има каквото и да е намерение да съгласува действията си с дружеството-ищец. С. е познавал Л. от предходни сделки. Той е собственик на апартамент в същия ваканционен комплекс в Св. Влас. Изложеното, според съда, указва съгласуваност в действията на двамата ответници, насочена срещу ищеца. Сключването на предварителния договор на 29.12.2021 г. – между Коледните и Новогодишните празници и в разгара на епидемията от Covid -19 – говори за припряност, целяща създаване на титул по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в полза на купувача преди вписването на новия управител на дружеството - продавач. По изложените съображения съдът е приел, че ответниците са съзнавали, че предварителният договор е сключен във вреда на ищеца. Ето защо, според съда, са налице предпоставките по чл. 40 от ЗЗД за обявяване на договора за недействителен.

В изложението на основанията за допускане на касационен контрол на въззивното решение се сочат такива по формулираните от страна на касатора С. въпроси:

1.Длъжен ли въззивният съд да обсъди всички елементи от фактическия състав на чл.40 ЗЗД и да вземе в предвид всички доказателства по делото, включително общоизвестни данни за по-ниска цена на предлагани за продажба търговски обекти от цената дадена от вещото лице в заключението;

Този въпрос се основава на фактическо твърдение на касатора за наличие на общоизвестни данни за по-ниска цена на предлагани за продажба търговски обекти от цената дадена от вещото лице в заключението и в този смисъл е фактически, а не правен, каквото изискване /за въпрос по приложението на правна норма/ законодателят е предвидил в разпоредбата на чл.280 ал.1 ГПК като общо изискване при дискреция по останалите критерии за допускане на касационен контрол. Следователно по него не е налице основание за допускане на касационен контрол.

2. Длъжен ли е да обсъди и формулира в какво се състои субективният елемент от ФС на чл.40 ЗЗД и налице ли е съзнаване на представителя за увреждането на представлявания при налични данни за цените на предлаганите за продажба търговски обекти, близки до договорената цена;

Въпросът не се явява от значение за изхода по спора, доколкото по делото е изслушано вещо лице по назначената оценителска експертиза, от заключението, на която не се установява цените на предлаганите за продажба търговски обекти да са близки до договорената цена;

Останалите три въпроса/под №№ 3,4,5/ се отнасят до съдържанието на основното и допълнително заключения на вещото лице по назначената оценителска експертиза и значението на БСО за методиката на оценяване на недвижимите имоти,както и от необходимостта да се назначи служебно експертиза, при оплаквания във ВЖ;

Тези въпроси се отнасят до правилността на решението, тъй като отговорите им не са по тълкуването и прилагането на конкретна правна норма, а са в зависимост от конкретните факти и обстоятелства в конкретния случай. Отделно от това ,следва да се отчете, че в конкретния случай не е налице оспорване на заключенията в срока по чл.200ал.3 изр. последно от ГПК. Не се обосновава и конкретна значимост на тези въпроси за изхода по спора. Следователно:по отношение на последните не се установява да са правни и да са от значение за изхода по конкретния спор.

В случая, касационният жалбоподател твърди основанието по чл.280, ал.2, пр.3 ГПК по отношение на отклонение на вещото лице, изготвило двете заключения за оценка на имота, от стандартите за оценка на недвижим имот, съгласно БСО- 2018. Подобни оплаквания не биха могли да се съотнесат към критериите, трайно възприети от различни съдебни състави на ВКС, при които съдебният акт би могъл да се квалифицира като очевидно неправилен. За да е налице очевидна неправилност по смисъла на чл.280, ал.2,пр.3 ГПК е необходимо съдебното решение да страда от особено тежък порок, установим от самия акт. Очевидна неправилност би била налице, когато съдът е приложил несъществуващ закон, или законът е приложен в неговия противоположен смисъл, или е налице явна необоснованост в резултат на грубо нарушение на правилата на формалната логика. Във всички случаи, за да е очевиден подобен порок, то това следва да се установява в самия акт, без да е необходим допълнителен анализ и нова преценка на събраните по делото доказателства за приетите като установени факти.

В случая за да извърши проверка за основателността на конкретните оплаквания в КЖ, ВКС следва да разгледа спора по същество и подложи на нова преценка събраните по делото доказателства относно крайния извод за определената конкретна пазарната цена на имота, което изключва очевидността на твърдените пороци на въззивния акт и предполага произнасяне по неговата правилност по реда на чл.281 т.3 ГПК, което е недопустимо във фазата по чл.288 ГПК.

По изложените съображения, съдът счита, че не е налице основание по чл.280ал.1 и ал.2 предл.трето от ГПК за допускане на касационно обжалване.

В полза на ответника по касация следва да се присъдят разноските пред касационната инстанция в размер на 5100 евро-договорено и платено възнаграждение за процесуално представителство и депозиран отговор на КЖ, съобразно писмените доказателства за този разход и представения към ОКЖ списък по чл.80 ГПК.

Водим от изложеното настоящият състав на ВКС, Първо т.о. на ТК счита, че не е налице основание за допускане до касация, поради което