Определение № 1851 от 08.04.2026 г. на ВКС по гр. д. № 4838/2025 г.

Производство по чл. 288 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на ищеца по делото В. Л. Д., подадена чрез процесуалния му пълномощник адв. С. Д. срещу решение № 139/18.07.2025 г., постановено по възз. гр. дело № 97/2025 г. на Варненския апелативен съд. С обжалваното въззивно решение, като е потвърдено в обжалваната част първоинстанционното решение № 1360/06.12.2024 г. по гр. дело № 955/2022 г. на Варненския окръжен съд, е отхвърлен, предявеният от жалбоподателя срещу В. К. Б., иск с правно основание чл. 33, ал. 1 от ЗЗД за унищожаване на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 117/14.04.2021 г., том. 2, рег. № 2279, дело № 287/2021 г. на нотариус с рег. № ..., като сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни условия; в тежест на касатора са възложени разноските по делото. Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в законоустановения срок от процесуално легитимирана за това страна срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение. В жалбата се поддържат оплаквания и доводи за неправилност на същото, поради нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила – касационни основания по чл. 281, т. 3 от ГПК. В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 от ГПК на касатора, също чрез адв. Д., като общи основания по чл. 280, ал. 1 от ГПК за допускане на касационното обжалване, са формулирани следните правни въпроси: 1) как следва да се определя пазарната стойност на недвижим имот, върху който е запазено пожизнено и безвъзмездно право на ползване – чрез сравнителен пазарен метод, основан на реални сделки със сходни имоти, обременени със същата по вид тежест, или чрез приспадане на стойността на правото на ползване, изчислено по формула, от пазарната стойност на имота без тежест; и 2) следва ли съдът да приеме и кредитира заключението на вещото лице, когато то не е изпълнило поставената от съда задача по указания метод и не е приложило изрично предвидения в задачата способ за определяне пазарната стойност на процесния имот. Касаторът навежда допълнителното основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, като поддържа, че въззивният съд се произнесъл в противоречие с практиката на ВКС по тези въпроси, и конкретно: по първия въпрос – в противоречие с решение № 3 81/27 .0 6.2025 г. по гр. д. № 2000/2024 г. на III-то гр. отд., по втория въпрос – в противоречие с решение № 224/07 .0 1.2019 г. по гр. д. № 612/2018 г. на III-то гр. отд. По отношение на втория въпрос жалбоподателят сочи и допълнителната предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, като поддържа, че въпросът е и от значение за точното прилагане на закона. Насрещната страна по делото – ответникът В. Б., чрез процесуалния си пълномощник адв. Е. С., в отговора на касационната жалба излага съображения, че не са налице наведените от жалбоподателя основания за допускане на касационното обжалване, а при условията на евентуалност – доводи за неоснователност на жалбата. По наведените от касатора основания за допускане на касационното обжалване настоящият състав на ВКС намира следното: Въззивният съд е дал разрешение на първия поставен от жалбоподателя правен въпрос, като е приел, че преценката за наличието или не на явно неизгодни условия при сключването на процесния договор, следва да е конкретна и комплексна, съобразяваща цялата последователност от фактори, които са от значение за съпоставянето на насрещните престации, поради което простото сравняване като математически величини на платената продажна цена и действителната такава не е достатъчно. Приел е още, че следва да се съобразява запазеното вещно право на ползване върху имота, не като се изважда пазарната му стойност от стойността на имота, а като се взема предвид стойността на последния с него, такава каквато би могла да бъде реализирана на пазара към момента на атакуваната сделка. Изхождайки от тези принципни съображения, апелативният съд е намерил, че простото приспадане на цената на вещното право на ползване от пазарната стойност на имота, извършено в първоначалното заключение на техническата експертиза по делото, не е достатъчно, а е необходимо при използване на сравнителния пазарен метод да бъдат съобразени реалните продажни цени, на които са изповядани продажби на подобни имоти, в който смисъл е приетото допълнително заключение. От последното съдът е установил, че процесната продажна цена е близка до тази по реално осъществените продажби на подобни имоти – вещото лице е пососочило, че при средна пазарна цена на намерените от нея аналози, е близка до статистическата, съобразило е и безсрочното право на ползване, възрастта и здравословното състояние на ползвателя-ищец. За да кредитира и възприеме допълнителното заключение на техническата експертиза, въззивният съд преди това в мотивите си е обсъдил и обстоятелствата, че експертът е отчел, че имотът, доколкото е маломерен (двустаен понастоящем, а към датата на строежа се е наричал гарсониера), попада в групата имоти, които са много търсени и бързоликвидни, поради което и обявената цена почти не подлежи на коментар и предоговаряне; че тъй като вещото лице не е намерила в архивите сходни обекти, по които да има реални продажби на имоти в същия регион и със запазено право на ползване, то от проучвания в базата данни на фирми за недвижими имоти и статистически данни за продажбите, е установила средна цена на квадратен метър, която е близка до продажната. Въззивният съд е обсъдил и е намерил за неоснователно оспорването на допълнителното заключение от страна на ответника, – че вещото лице не изготвило заключението си на база на аналози, както и че не подбрало правилно обекти, мотивиращи средната цена. В тази връзка съдът отново е изтъкнал, че и двете вещи лица, дали заключенията пред първата и пред въззивната инстанция, не са открили точни аналози на продадени имоти в същия район и при същите условия на запазено пожизнено право на ползване, предвид което е приел, че следва да кредитира допълнителното заключение, при изготвянето на оценката по което вещото лице е използвало повече пазарни аналози и е съобразило търсенето към момента на процесната сделка на имоти с подобни параметри като процесния, като е направило и по-обстойно обследване на пазара на недвижимите имоти към датата на сделката и при отчитане запазеното в полза на касатора-ищец пожизнено право на ползване. С така изложените съображения въззивният съд е дал разрешение на първия поставен от касатора правен въпрос, не в противоречие, а в съотвествие с установената практика на ВКС, обективирана както в посоченото в изложението решение № 3 81/27 .0 6.2025 г. по гр. д. № 2000/2024 г. на III-то гр. отд., така и в служебно известното на настоящия състав решение № 19 1/25 .0 3.2026 г. по гр. д. № 2812/2025 г. на IV-то гр. отд. Тази практика на ВКС също приема, че пазарната стойност на недвижим имот, върху който е запазено вещно право на ползване, следва да се определя чрез използване на сравнителния пазарен метод, основан на реални сделки със сходни имоти, обременени със същата или подобна по вид тежест, а не чрез приспадане стойността на правото на ползване, от пазарната стойност на имота без тази тежест. Същото разрешение на въпроса е възприето и от въззивния съд в мотивите към обжалваното решение, като същевременно той е съобразил и спецификата на настоящия случай, – че и двете вещи лица, изготвили експертните заключения по делото, не са открили точни аналози на продадени имоти в същия район и при същите условия на запазено пожизнено право на ползване, каквото е това върху процесния имот при процесната сделка. Това съобразяване на конкретните данни и обстоятелства по делото при обсъждането на експертните заключения и кредитирането на едното от тях, по никакъв начин не сочи на противоречие с практиката на ВКС по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, тъй като въззивният съд изцяло е възприел даденото с нея принципно разрешение на въпроса. Вторият поставен от страна на касатора правен въпрос не осъществява общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 от ГПК за допускане на касационното обжалване, тъй като не кореспондира с приетото в мотивите към обжалваното въззивно решение и не е от обуславящо значение на правните изводи на апелативния съд. Последният не е установил вещото лице да не е изпълнило поставената от него задача и да не е работило по указания в задачата метод, каквато е постановката на въпроса, а напротив – съображенията на съда за кредитиране на допълнителното заключение на техническата експертиза и за неоснователността на оспорването му от страна на ответника, са в напълно противоположна насока; самият касатор-ищец не е възразил срещу това заключение по реда на чл. 200, ал. 3 от ГПК, а го е оспорил за първи път едва с касационната си жалба. Освен това въззивният съд е обсъдил двете заключения (първоначалното и допълнителното) на техническата експертиза, съобразявайки се с трайно установената практика на ВКС, обективирана в посоченото от жалбоподателя решение № 224/07 .0 1.2019 г. по гр. д. № 612/2018 г. на III-то гр. отд. и цитираните в него множество други решения на ВКС, съгласно които, заключението на експертизата се преценява съобразно всички доказателства по делото, неговата пълнота, яснота и обоснованост, като преценката на заключението следва да се мотивира от съда и той не е длъжен да го възприеме, дори то да не е оспорено от страните; при противоречиви експертни заключения съдът трябва да обоснове защо възприема или не всяко от тях. Тази практика на ВКС не дава директен отговор на втория поставен от касатора правен въпрос, но тъй като същият (както стана ясно) не удовлетворява общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 от ГПК, то не е необходимо да се изследва дали по отношение на него са налице посочените в изложението допълнителни основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК – в този смисъл са и задължителните указания и разяснения, дадени с т. 1 от тълкувателно решение № 1/2009 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС. В заключение, касационното обжалване на въззивното решение не следва да се допуска, тъй като не са налице наведените от жалбоподателя основания за това по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК. Съдът намира, че не е налице и хипотеза по чл. 280, ал. 2 от ГПК – за служебно допускане на касационното обжалване. Предвид изхода на делото, на основание чл. 78, ал. 3 и чл. 81 от ГПК касаторът-ищец дължи и следва да бъде осъден да заплати на ответника, претендираните и направени от последния разноски за заплатеното адвокатско възнаграждение за защитата му в касационното производство по делото, в размер 800 лв. Предвид подмяната на националната валута, считано от 01.01.2026 г., тази парична сума, присъждана с настоящото определение, следва да се превалутира и закръгли съгласно чл.чл. 11-13 от ЗВЕРБ, при което същата възлиза на 409.03 евро. Мотивиран от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение