Определение № 2761 от 05.06.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3118/2023 г.

Образувано е по касационна жалба, подадена от „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД, ЕИК 131233128, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н Възраждане, ул."Георги Вашингтон" №20 против въззивно решение № 151 от 07.02.2023 г. по гр.д.№ 1168/2022 г. на Окръжен съд-Бургас, с което е отменено решение № 100/14.04.2022г, постановено по гр.д.№970/2021г на районен съд –гр.Несебър, с което И. К., гражданин на Република Л., [дата на раждане] г в [населено място] е осъден да плати на дружеството общо 7859,43лв, представляваща сбор от таксите за поддръжка за 2019г, 2020г и 2021г/ по 2619,81лв за всяка година/ по договор за поддръжка и управление на Курортен апартаментен комплекс „Е. Р. Р.“, както и мораторни лихви върху таксите за всяка година: в размер на 617,11лв – за забава на главницата за 2019г, дължима за периода от 16.02.2019г до 12.03.2020г и 09.04.2020г- 09.07.2021г; в размер на 351,49лв – за забава на главницата за 2020г за периода от 16.02.2020г до 12.03.2020 г и 09.04.2020г до 09.07.2021г; в размер на 104,79лв – за забава на главницата за 2021г, дължима за периода от 16.02.2021г до 09.07.2020г. и вместо това исковете за тези суми са отхвърлени. В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон и необоснованост, тъй като не е съобразено, че договорът не е само за управление и поддръжка на общите части, а с по-широк предмет, който включва и поддръжка на съоръжения и части от комплекса, които не са общи части, че нормата на чл. 51 ЗУЕС не изключва възможността да се уговорят и други услуги, които са извън компетентността на общото събрание, за които заплащането да се уговаря на квадратен метър застроена площ на обекта от етажната собственост. В изложението по чл. 284, ал.3 т.1 ГПК е наведено основанието по чл. 280, ал.1, т.3 ГПК по две групи въпроси: Първата включва следните въпроси: При разглеждане на правният спор относно облигационната връзка при сключени договори за поддръжка и управление на комплекси, в кои случаи съдилищата задължително следва да съобразяват приложимостта на чл. 51 ЗУЕС – следва ли да се прилага в случаите на чл. 19, ал.8 ЗУЕС, когато договорът за поддръжка и управление е сключен от името на всички етажни собственици; в случаите, при които етажните собственици са сключили индивидуални договори с търговец, който извършва дейностите по поддръжка и управление с обхват на договора поддръжка и управление само на общите части на сградата; в случаите, при които етажните собственици са сключили индивидуални договори с търговец, който извършва дейностите по поддръжка и управление с обхват на договора поддръжка и управление както на общи части на сградата, така и незастроената част на поземлен имот /комплкс/, в който има една или повече сгради и съоръжения, алеи, площадки, басейни и др., чието подържане е също предмет на договора, но в случаите, когато земята не представлява обща част, тъй като /в преобладаващите случаи/ етажните собственици-чужди граждани не притежават право на собственост, а само право на строеж. Втората група включва пет въпроса: 1 .Необходимо ли е когато договорите за поддръжка и управление обхващат освен общите части и незастроената част от поземления имот и съоръженията, изградени в него, да се определят две такси – едната да е за разходите за поддръжката на общите части на сградата, чийто размер задължително да е определен по чл. 51 ЗУЕС, а другата такса, която касае поддръжката на обекти и съоръжения извън общите части в комплекса, да важи свободата на договаряне? 2 .Ако договорът за поддръжка на общите части е нотариално заверен, но не е налице комплекс от „затворен тип“ и в него не е уточнено изрично, че това е договор по реда на чл. 2 ЗУЕС, може ли да се счита, че това е обикновен договор с отделните етажни собственици, които са решили дейностите да се уреждат с индивидуални договори с търговец-изпълнител, а не по силата на решение на общото събрание на ЕС? 3 .Ако комплекса не е от затворен тип, следва ли склучените договори по чл. 2 ЗУЕС да се считат обикновени договори, сключени при свобода на договарянето или тези договори са нищожни и на какво основание? 4 .Могат ли етажните собственици да се позоват на привилегита по чл. 51, ал.2 ЗУЕС, ако размера на таксата за управление и поддръжка не е определен с решение на общото събрание на етажната собственост, а е уговорен с индивидуален договор за поддръжка и управление? 5 .В кои от посочените случай, таксата за упарвление и поддръжка, уговорена в индивидуални договори, сключени с етажните собственици, които дължат нейното заплащане и която не е съобразена с чл. 51 ЗУЕС влече нищожност на целия договор и в кои случай следва да се счита, че само клаузата е нищожна? Ответникът по касация оспорва допустимостта на касационната жалба, като я счита просрочена и основателността й, както и допускането до касационен контрол, тъй като не е наведено основание по чл. 280, ал.1, и ал.2 ГПК. Касационната жалба е постъпила в срок. Въззивното решение е съобщено на „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД на 01.03.2023 г. Срокът за подаване на касационната жалба изтича на 01.04.2023 г. – събота, поради което, съгласно чл. 60, ал.6 ГПК, подадената касационна жалба на 03.04.2023 г. електронно е в срок. Възражението на ответника по касация за недопустимост на касационната жалба като просрочена е неоснователно. Касационната жалба изхожда от процесуално легитимирана страна, против въззивно решение, което подлежи на касационно обжалване е, поради което съдът я преценява за допустима. По делото е установено следното: На 09.10.2006г е сключен договор за управление и поддръжка на Курортен апартаментен комплекс „Е. Р. Р.“ № ММС - S- PD/075-10.06 между ищеца „Пайонир Девелопмънт“ ЕООД и И. К., гражданин на Република Л., [дата на раждане] г в [населено място], като собственик на апартамент № 520, в сграда „Е.“, крило „Д.“, на 5 етаж. С договора, К. възлага на ищеца (мениджър според терминологията на договора) извършване на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно, и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс E. R. R.“, находящ се в кв. 22 по плана на [населено място]. Според договора /чл. 1 – чл. 4 от раздел I/, това включва: техническо поддържане на общите части, вкл. ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните, техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, поддържане на асансьорите в общите части и общодостъпните спортни съоръжения, детската площадка, зелените площи. Мениджърът има задължение да организира режима за достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенните услуги в общите части и общодостъпните съоръжения, занимания с деца, административно управление и всякакъв вид помощ на възложителя, единна рецепция, достъп до спортните съоръжения. В раздел II, чл. 1 от договора е уговорено възнаграждение, дължимо от възложителя на мениджъра, формирано в размер на едно евро без ДДС на квадратен метър площ от собствения му имот, дължимо авансово за текущата година – до 15.02 (чл. 2, б. „b”). Договорът е сключен за срок от 5 години от момента на въвеждане във владение (раздел V, чл. 2), но според раздел IV, чл. 9, този срок се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение за неподновяването му, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от ѕ от застроената площ на комплекса. В раздел VI, чл. 4 от договора е дадена възможност на възложителя да прекрати договора, но дължи неустойка в размер на цялото дължимо възнаграждение по договора до края на срока. Съгласно раздел VII, чл. 1 и чл. 2, при разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава от задълженията си по договора ако не е осигурил подписването на договор с новия собственик. Ответникът е придобил собствеността върху апартамент № Д 520, крило Д. без идеална част от дворното място, чрез покупко-продажба, с нотариален акт № 128, том пет, н.д.№898/2007г на 24.04.2007г., когато му е предадено и владението. Установено е, че през предходната 2018 г. „Емералд Хоспиталити“ ООД е уведомило собствениците, че няма да извършва дейностите по договора от април 2018 г., поради което са представени протоколи от общи събрания на етажната собственост „Е.“ А – жилищна сграда, състояща се от четири входа – „Е.“, „К.“, „Д.“ и „С.“ с ПИ ***, с които тя е учредена, приет е правилник за вътрешния ред, избрани са органи, взети са решения за вноските за годишна такса от етажните собственици за консумативи, ремонт и поддръжка, поставян е и въпроса за прекратяване на индивидуалните договори за управление и поддръжка и упълномощаване на управителния съвет за сключване на договори до лимитиран размер на цената за поддържане на етажната собственост. Представени са фактури, които се отнасят обаче за плащания през 2018 г., т.е. преди процесния период. Прието е заключение на ССЕ, от която се установява, че реално задълженията по договора за изпълнение на дейности поддръжка с ищеца и с другите етажни собственици за процесните три години са изпълнявани от „Емералд Хоспиталити“ ООД. Експерта е констатирал осчетоводяване на разходи за 2019г и 2020 г. за извършвани дейности по поддръжка и дейности по управление на комплекса; дейности в областта на туристическото предлагане на услуги и спа услуги, но не са разграничавани разходите по дейностите по индивидуалните договори за поддръжка и управление от разходите за извършване на туристическата дейност на комплекса. Според показанията на св. С., който трите години от процесния период е пребивавал в комплекса от ранна пролет до късна есен, управляваща компания „Е. хоспиталити“ е полагала грижи и е поддържала в добро състояние зелените площи, басейнът, спа центъра, чистотата и цялата дейност по управлението на комплекса. При тези доказателства, РС е уважил иска, като е приел, че договора между страните е валиден, но клаузите по чл.9, раздел IV и на чл.2, раздел VII са неравноправни, което обаче не влече нищожност на целия договор. Предвид уговореното, РС е приел, че възложителят може да прекрати договора най –късно 4 месеца преди изтичане на срока му, но поради това, че по делото липсва твърдения и доказателства такова изявление да е направено, е прието, че за процесния период възложителя дължи уговореното възнаграждение и мораторна лихва за забава с изключение на периодите, когато течението й е спряно със Закона за мерките и действията по време на извънредно положение – от 13.03.2020-08.04.2020 г. Въззивната инстанция е приела, че клаузата на раздел ІV,чл.9 не е нищожна, защото не противоречи на императивна правна норма, конкретно на чл.21,ал.1 ЗЗД, защото поражда действие между страните по договора и няма действие спрямо трети лица - продължаването действието на договора е свързано с вземане на решението „от собствениците на съответните ид.ч. от общите части“, но това не води до извод, че той поражда действие за тези трети лица, които не са страни, а прекратяването на действието на договора след изтичане на посочения в него срок е поставено в зависимост от действията на трети лица. Въззивният съд е приел, че независимо от уговореното в договора, ответникът е могъл, но не е направил изявление за прекратяване на договора след изтичане на първоначалния срок от пет години. Окръжният съд е приел за неоснователни възраженията в отговора на исковата молба за нищожност на чл.9 от раздел ІV от договора поради противоречие с чл.11,ал.1,т.11 от ЗУЕС, чл.17,ал.3 и ал.7 от ЗУЕС и чл.19,ал.8 от ЗУЕС, защото те не уреждат същите права, а и не всички са императивни. Въпреки това, въззивният съд, позовавайки се на ТР №1 /2020 на ОСГТК на ВКС, е приел, че облигационна връзка и уговорките в договора, касаещи задължението за заплащане на такса за управление и поддържане на общите части, са нищожни, защото съставлява договаряне по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, включително и наред с други, в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, независимо, че договорът урежда и други въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Прието е, че основанието за нищожност е по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД – противоречие с материалния закон – чл. 51 ЗУЕС, защото апартамента на ответника е в курортен комплекс, а не в [жк], а претендираните суми съставляват такси за осъществяваната техническа поддръжка, организационно и административно управление на общите части на Курортен комплекс „Е. Р. Р.“, т.е. това са разходи за управление и поддръжка на общите части по смисъла на пар.1,т.11 от ДР на ЗУЕС. Противоречието с чл. 51 ЗУЕС се изразява и в това, че с договора е уговорено възнаграждение за извършените услуги в размер на 1 евро на кв.м., а не според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, както и членовете на техните семейства. Прието е, че недействителността не е частична, а касае целия договор, защото може да се предположи, че без недействителните клаузи не би се сключил целия договор, а и защото нищожните клаузи не могат да се заместят от повелителни правни норми. Тъй като апартамента на ответника не се намира в „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на пар.1, т.3 ЗУЕС, а в Курортен комплекс, включващ хотелска част и развиващ туристическа дейност, въпросите от втората група са неотносими към крайният извод и по тях не се допуска касационно обжалване. Част от въпросите от първата група /предимно последната хипотеза/ са свързани с предмета на спора и са определящи за изхода от него. Съдът намира, че следва да се допусне касационно обжалване, но в обобщен и преформулиран вид, съобразно мотивите на съда и фактите по делото – ответникът е суперфициарен собственик, а договора съдържа уговорки и за поддръжка на съоръжения, които са в дворното място. Обобщеният и преформулиран въпрос е: Изцяло или частично е нищожен, сключен от етажен собственик с търговско дружество, договор за поддръжка и управление на общи части в сграда с режим на етажна собственост и на незастроената част от поземления имот, в който има изградени и съоръжения, алеи, площадки, басейни и др. Касационно обжалване следва да се допусне на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК, поради това, че по този въпрос няма съдебна практика, а за изясняването му е необходимо чрез тълкуване да се разкрие точния смисъл на норми от ЗУЕС и ЗС. Водим от горното, Върховния касационен съд, състав на първо гражданско отделение