Определение № 136 от 24.02.2014 г. на ВКС по т. д. № 1889/2013 г.

Производството по делото е образувано по реда на чл.288 във вр. с чл.280, ал.1,т.1-3 ГПК по повод постъпила касационна жалба от [фирма] / „М. 1”/ ЕООД, ЕИК[ЕИК], [населено място], чрез адвокат Д. С., с вх.№ 4955 от 17.05.2012 г. на Софийския апелативен съд, срещу решение №493 от 28.03.2012 г. по гр.д.№4101/2011 г. на Софийския апелативен съд, ГК, 1 ви състав, с което е потвърдено решение №793 от 21.07.2011 г. по гр.д.№2235/2009 г. на Софийския градски съд, ТО, VІ-16 състав в частта, с която е уважен предявеният от „Т. Б. Д.” Л., дружество с ограничена отговорност, надлежно учредено и съществуващо съгласно законите на Англия и У., чрез представляващите го- С. Т. и П. Б., срещу касатора иск с правно основание чл.55, ал.1,предл.трето във вр. с чл.87, ал.2 ЗЗД за сумата 42 920.25 лв., представляваща левовата равностойност на 21 945.11 евро, ведно със законната лихва от предявяване на иска-01.12.2009 г., както и обективно съединения с него иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата 6 511.17 лв., представляваща обезщетение за забава за периода от 13.10.2008 г. до 01.12.2009 г. Софийският апелативен съд е обсъдил безспорния факт, че между ищеца по делото „Т. Б. Д.” Л., в качеството му на купувач, и ответника и настоящ касатор [фирма], в качеството му на продавач, е сключен предварителен договор от 27.11.2006г. за покупко-продажба на недвижим имот във ваканционен комплекс „А. Х.”, в землището на [населено място], представляващ апартамент №509, разположен на петия етаж, ниво +6 от сграда А с обща застроена площ от 32 кв.м. на цена 60 336 евро. Съгласно договора ответникът [фирма] е следвало да построи в договорените срокове и да предаде на купувача-ищец с окончателен договор в нотариална форма описания по-горе имот, срещу задължението на ищцовото дружество да заплати цената му на четири вноски в определени размери и срокове. Въззивният съд е възприел изводите на първоинстанционния съд, че [фирма] с ипотекирането на имота в полза на банката - кредитор е нарушил забраната на чл.4.2 от предварителния договор, а именно без изрично писмено съгласието на купувача да не сключва каквато и да е било сделка с имота. Обосновал се е с обстоятелството, че с изграждането на сградата учредената ипотека върху терена и правото на строеж върху него се прехвърля върху сградата, а ипотекирането на имота от дружеството - продавач поражда потенциалната опасност за купувача по предварителния договор- евентуалния бъдещ собственик да не може да го придобие, при евентуалното му изнасяне на публична продан при непогасяване от продавача на кредитните му задължения към банката-кредитор. Софийският апелативен съд е приел, че поради виновното неизпълнение от страна на ответника- продавач на задължението му по чл.4.2 от договора, последният е бил развален по определения от страните в чл.4.2 от договора ред- с отправената от ищцовото дружество нотариална покана от 25.09.2008 г., връчена на ответника на 10.09.2008 г. чрез служителката му Л.Ц., съдържаща изявлението на ищцовото дружество за прекратяване на предварителния договор, без предизвестие и без да се предостави на ответника [фирма] срок за изпълнение. Към тази дата е настъпил ефектът на развалянето на договора, поради което евентуалното по-късно заличаване на ипотеката не рефлектира върху надлежното упражнено право на развалянето на договора. Касаторът [фирма] твърди, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на чл.55, ал.1, предл. трето ЗЗД, защото е останало недоказано твърдението на ищеца за неизпълнение от страна на ответника на съществени договорни задължения, послужило като основание за разваляне на предварителния договор. Счита за неправилни изводите на съда за евентуалните последици от учредената ипотека в правната сфера на купувача, тъй като за бъдещия купувач негативните правни последици от учредената ипотеката биха могли да настъпят едва от момента на прехвърляне на правото на собственост, и то ако към този момент ипотечното право все още съществува. Подържа, че в нарушение на чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД, поради липса на виновно неизпълнение от страна на продавача, съдът е приел, че с отправената покана от ищцовото дружество, без да се даде срок за изпълнение, предварителният договор е развален. Позовава се на нарушение на чл.20, изр.второ ЗЗД при тълкуване на действителната воля на страните по договора. Касаторът поставя следните правни въпроси: 1. „Допустимо ли е разширителното тълкуване на клаузите на сключения между страните предварителен договор, при условие, че същите изрично, ясно и точно са уговорили момента, към който имотът, предмет на договора, е следвало да бъде предаден чист от вещни тежести”- допълнително основание по чл.280, ал.1,т.1 ГПК; 2. „Следва ли да бъде прието за нарушение на предварителния договор учредяването на договорна ипотека върху недвижим имот, преди датата на предаването му, съгласно тълкуването на клаузите на чл.4.1 и 4.2 от същия договор в тяхната взаимна зависимост връзка”- допълнително основание по чл.280, ал.1,т.2 ГПК; 3. „Допуска ли се разваляне на договора, когато неизпълнената част от задължението е незначитела с оглед интереса на кредитора”- основание по чл.280, ал.1,т.2 ГПК; 4. „Следва ли учредянето на договорна ипотека върху имот от страна на продавача, представляващо част от обичайната търговска практика, да се счита за нарушение на договорните задължения, произтичащи от предварителния договор между страните, при условие, че в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици за него”- допълнително основание по чл.280, ал.1,т.3 ГПК. Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК, от страна активно легитимирана за това, срещу решение, подлежащо на касационен контрол/чл.286, ал.1,т.3 във вр. с чл.280, ал.2 ГПК/, поради което е процесуално допустима. Ответниците по касационната жалба „Т. Б. Д.” Л. и [фирма],[ЕИК], като трето лице помагач, не вземат становище. Първите три въпроса не представляват общото основание за достъп до касация, тъй като не са обусловили конкретнтите правни изводи на съда. Отговорите по тях произтичат от извършеното от въззивния съд тълкуване на клаузите по предварителния договор във връзка със събраните по делото доказателства при осъществяване на решаващата му дейност по съществото на спора. Правилността на извършеното тълкуване не може да бъде проверявана от ВКС в рамките на производството по селектиране на касационната жалба. Така поставените въпроси са относими към твърдените от касатора основания за касационно обжалване по чл.281,т.3 ГПК, по които ВКС може да се произнесе само при разглеждането на касационната жалба по същество, но не и в производството по чл.288 ГПК. Не е налице и подържаното допълнително основание за достъп до касация по чл..280, ал.1,т.1 ГПК. Обжалваното въззивно решение не е постановено в противоречие с посочените решение №37 от 25.06.2010 г. по т.д.№888/2009 г. на ІІ Т.О. и решение №89 от 17.07.2009 г. пот.д.№523/2008 г.на ІІ Т.О., защото с тях ВКС се е произнесъл по приложението на чл.20 ЗЗД и обвързаността на страните със силата на закон от сключения в границите на чл.9 ЗЗД договор, но при различна конкретна фактическа обстановка. Позоваването на допълнителното основание за достъп до касация по чл.280, ал.1,т.2 ГПК не следва да се обсъжда, тъй като съществуващата противоречива практика във въззивните решения е преодоляна с формираната трайна и непротиворечива практика на ВКС. Третият поставен въпрос въобще не представлява основанието за достъп до касация и по съображения, че не е обусловил правните изводи на решаващия съд. Той е приел, че е налице неизпълнение на договореното между страните задължение на продавача да не сключва каквито и да е било сделки, без изрично писмено съгласие на купувача, поради което е без значение дали тези сделки увреждат интересите на купувача или само застрашават интересите му от увреждане, с оглед на което и неизпълнението на договореното задължение не може да бъде незначително. Обжалваното въззивно решение ще следва да се допусне до касационен контрол по четвъртия поставен правен въпрос, който следва да се квалифицира като такъв за „Учредяването на договорна ипотека от страна на продавача върху имота, предмет на предварителния договор, представлява ли основание за упражняване на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87 ал.1 и ал.2 ЗЗД, ако в правната сфера на купувача не са настъпили евентуалните негативни последици за него. С оглед създадената по този въпрос задължителна съдебна практика по реда на чл.290 ГПК, служебно известна на съда и формирана след подаването на касационната жалба, налице е допълнителното основание за достъп до касация по чл.280, ал.1,т.1 ГПК- вж. решение №153 от 28.12.2012 г. по т.д.№1022/2011 г., І Т.О., решение №231 от 13.02.2013 г. по т.д.№1268/2011 г. ІІ, Т.О.,решение №32 от 25.03.2013 г. по т.д.№126/2012 г., І Т.О., решение №22 от 03.04.2013 г. по т.д.№821/2011 г. І Т.О., Решение №57 от 17.07.2013 г. по т.д.№29/2012 г. І Т.О., Решение №54 от 17.07.2013 г. по т.д.№1150/2011 г., І Т.О., решение №41 от 16.05.2013 г. по т.д.№1171/2011 г. ІІ Т.О., решение №35 от 06.03.2013 г. по т.д.№74/2012 г. ІІ Т.О., Решение №140 от 19.08.2013 г. по т.д.№405/2012 г. ІІ Т.О., Решение №146 от 30.09.2013г по т.д.№780/2012 г. ІІ Т.О. В тях е застъпено становището, че за да е налице виновно неизпълнение от страна на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателен договор и съставляващо основание за разваляне на предварителния договор по реда на чл.87 ЗЗД, следва ипотечното задължение да не е било заличено към момента на предаване на имота. Водим от горното състав на търговската колегия на Върховния касационен съд