Определение № 3884 от 30.07.2025 г. на ВКС по гр. д. № 1348/2025 г.

за правомощията на синдика да сключва предварителен договор в хипотезата на чл.718 ТЗ (прил.ред. ДВ бр.105/2016г) и могат ли отделните етапи за продажба на имущество на длъжника да обективират предварителен договор; (2)действително ли е ценово предложение при пряко договаряне (чл.718 ТЗ) под цената, определена от съда и прилага ли се по аналогия чл.717в, ал.5 ТЗ за недействителност на наддавателни предложения за цена под оценката. Ако се приеме за допустимо при установените обстоятелства наличие на предварителен договор,поставят се въпросите :(3)валиден ли е предварителен договор ,в който няма уговорка за цената;

прилага ли се правилото на чл 362 ГПК ,след като цената не е платена ,респ. когато задължението е предвидено в нормативен акт и не е изпълнено.Сочи се основание по чл.280, ал.1 т.3 ГПК,тъй като не е установена практика на ВКС в отговор на поставените въпроси. В отговор ответницата С. А. А. оспорва изложените касационни основания като формални и несъотносими.Изтъква се, че протоколът има всички реквизити на предварителен договор,има и съгласие. След преценка Върховен касационен съд ,ІІІ гр. отделение намира ,че не е налице основание за допускане на въззивното решение до касационно обжалване. Отговорът на водещо формулирания въпрос / т.1 от изложението на касатора/ за правомощията на синдика да сключва предварителен договор в хипотезата на чл.718 ТЗ (прил.ред. ДВ бр.105/2016г) и могат ли отделните етапи за продажба на имущество на длъжника да обективират предварителен договор,е положителен. Чл.718 ТЗ в редакция към 2018г /ДВ бр106/2016/ урежда възможността за продажба на имущество на длъжника в производство по несъстоятелност при пряко договаряне, което налага и положителният отговор на въпроса, в съответствие с устантовената практика на ВКС ,при която която водещо се отчита принципа на правната сигурност,законност и защита на оправданите правни очаквания в правоотношенията по прехвърляне собствеността върху недвижими имоти. В установената практика на ВКС, разглеждала условията за успешно провеждане на искове предявени от купувач на основание чл.19, ал.3 ЗЗД по отношение на недвижими имоти при обстоятелства, съпоставими с установените по делото / при смесени фактически състави ,вкл. при продажба на имоти частна държавна собственост от ведомствен жилищен фонд- Решение №280/06.07.2010 по дело №396/2009 г., 2-ро г.о/не е имало съмнение ,че изискуемата писмена форма на договор по чл.19 ЗЗД се обективира и при протоколиран избор на купувач на имот,попадащ под особени изисквания на закона при разпореждане.За продажба на недвижим имот е необходимо обвързващото предложение и приемането му да са осъществени в писмена форма.Изводът за възникнали права и задължения по предварителен договор не се определя от наименованието, което страните са посочили в писмената форма, а от съдържанието на поетите задължения Допустимо е организационният договор ,който предхожда окончателното прехвърляне на собствеността и по своята същност е предварителен,да се обективира дори в съвпадащи насрещни изявления, оформени в различни документи /напр.заявление за закупуване и заповед на ръководителя на ведомството /,включително съгласието да се изрази в протокол, подписан от двете равнопоставени страни. Тогава, когато е съставен в рамките на предварителна процедура чиято цел е възмездно прахвърляне на собствеността чрез продажба / напр.при продажба на държавни имоти от ведомствен жилищен фонд, както и в други случаи/ протоколът обвързва страните на договорно основание ,след като от страна на продавача е изразено съгласие от представител ,който по назначение упражнява разпоредителната власт със собствеността .В случая това е синдикът, осъществяващ пряко договаряне с разрешение на съда по несъстоятелността. В Търговския закон не е уреден изчерпателно редът за провеждане на продажби чрез пряко договаряне или посредник, поради което в установената практика на ВКС се приема ,че приложение намират общите разпоредби на търговското и гражданското законодателство, установяващи режима на възмездните сделки, предлагането, приемането, изпълнението и изискванията за действителност, като сключването на предварителен договор с избран купувач не е извън правомощията на назанения от съда синдик Въпрос на конкретна преценка на синдика е кои активи или групи от активи от несъстоятелната маса да предложи за продажба,ръководейки се от задължението за полагане грижата на добър търговец при водене делата на длъжника - Реш № 1198 от 5.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4955/2007 г., I г. о., ГК на ВКС ,постановено по реда на чл. 290 ГПК. За да има съставеният за целта писмен документ значението на предварителен договор, освен изискуемата фписмена форма, необходимо и достатъчно е да бъде посочен имотът и продажната цена, т.е двете съществени съдържателни условия на един предварителен договор. Липсата на подписан договор за покупко-продажба по съответния ред и предписана от закона форма като завършващ елемент на сделката, в рамките на договорените параметри по нея, дава основание на купувача да поиска от съда да замести със съдебно решение липсващото окончателно съгласие. Когато цената не може да бъде определена по друг начин, освен според действащите нормативни изисквания,тези изисквания не влекат недействителност на договора, а се прилагат от съда. ( Решение №280/06.07.2010 по дело №396/2009 2-ро г.о.) При смесени фактически състави, в които административният елемент следва реализирането на гражданскоправния елемент от фактическия състав на придобиването, съдебното решение не може да замести липсващ административноправен акт. В случая обаче гражданскоправният елемент е последващ,тъкмо този елемент е останал неосъществен поради бездействието на синдика. Необходимото овластяване не само е дадено предварително от съда,но и след оформянето на протокола за избор на купувач е потвърдено възникналото задължение към купувача за прехвърляне на собственост и е указан способа за изпълнението му .Това което остава неизпълнено, е да се прехвърли правото на собственост в надлежната форма и то е предмет на иска ( Решение №347/11.10.2011 по дело №290/2010 4 г.о на ВКС). Договорът по чл.19 ЗЗД е организационен, целта е да се породи задължение за прехвърляне правото на собственост, което при неизпълнението му поражда потестативно право да се иска обявяването на договора за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД.Тези отношения имат гражданско-правен характер и страните действат при равнопоставеност. Всички допълнителни уговорки ,или условности произтичащи от особени правомощия при упражняване на разпоредителни права за една от страните /в случая при дружество ,обявено в несъстоятелност / са подчинени на тази основна цел – прехвърляне правото на собственост, и следва да бъдат тълкувани с оглед тази цел.( Решение №502/26.07.2010 по дело №222/2009, 4-то г.о).Искът не може да се отхвърли поради липса (неопределяемост) на цена, ако тя не е посочена за отделния обект,но е установима ( Решение №475/08.06.2010 по дело №1311/2009, 3-то г.о)След като ищец е купувачът ,съгласно установената практика на ВКС при уважаване на иска следва да се постанови условието да плати изцяло продажната цена, изпълнението на това задължение е гарантирано от интереса му от предявяване на иска ( Решение №355/28.09.2012 по дело №1686/2011 ,4-то г.о на ВКС ) В съответствие с формираната практика на ВКС при постановяване на обжалваното въззивно решение е отчетено ,че съдът по несъстоятелността не само е дал на синдика разрешение за пряко договораяне, но и след съставянето на протокол за избор на купувач по направеното от последния наддавателно предложение в рамките на проведения търг, с последващо определение пряко е указал на синдика да сключи договор за покупко- продажба на имота в нотариална форма .По този начин съдът по несъстоятелността е зачел представеният му прокотол за определяне на купувач като предварителен договор. Задължението по него е останало неизпълнено от продавача. Относно цената, тя е минимално определена с даденото на синдика разрешение от съда по несъстоятелността, а извод за съгласие на купувача с тази цена е формиран съгласно установената и посочена практика на ВКС. Сочената във въпроса по т.2 от изложението норма на чл.717в, ал.5 ТЗ е неприложима при така установените факти и правоотношения по продажба на имота, това следва пряко от актовете на съда по несъстоятелността,решаващо взети предвид при квалификацията на спорното правоотношение. При постановяване на обжалваното решение на Окръжн съд Хасково е зачетена възможността предварителния договор по чл. 19 ал.3 ЗЗД да се обяви за окончателен от съда по клауза за цената, която не е договорно отразена между страните по предварителното съглашение, като се приложи обвързващо изискване за минимална цена ,в този смисъл е формирана практика на ВКС в Решение №280/06.07.2010 по дело №396/2009 2-ро г.о,постановено в отговор на същия правен въпрос,поставен от касатора. В разгледаната от състава на Второ г.о на ВКС хипотеза, минималната цена е била обвързващо определена с последващо приета законова норма и въз основа на тази норма е постановено решението, с което предварителният договор е обявен за окончателен по нормативно определената минимална цена .В случая окончателният договор не попада под условието на чл.46,ал.3 ЗДС, приложимо е обаче правилото на чл.4 ЗДС,според което държавата отговаря за задълженията на лица, изискуеми до деня на безвъзмездно придобитите от нея техни имоти и вещи до размера на стойността им. При иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД, ако ищецът следва да изпълни свое насрещно задължение при сключване на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. Ето защо не е налице основание за допускане до касационно обжалване и по втората група въпроси ( т.2, т.3 и т.4 от изложението на касатора ), поставени като относими при положителен отговор на въпроса има ли предварителният договор приложение в отношенията на пряко договаряне между синдика и определения след наддаване кандидат купувач за имот, собственост на дружеството и обявен за продажба съгласно чл. 718 ТЗ в действащата към този момент редакция на закона. По делото е присъединено ч.гр.д№1347/2025г по описа на Трето г.о на ВКС, образувано по частна жалба на Държавата представлявана от министъра на регионалното развитие и брагоустройството срещу постановеното по реда на чл. 248 ГПК определение № 1073 от 23.12.2024г на Окръжен съд Хасково. Без уважение е оставено искане да се измени постановеното решение в частта за разноските като се намали присъденото в тежест на ответника адвокатско възнаграждение,платено от ищцата .Въззивният съд е приел по възражението на основание чл.78,ал.5 ГПК,че адвокатско възнаграждение от 1500 лева не е прекомерно с оглед фактическата и правна сложност на делото и действията, извършени от пълномощника. Материалният интерес, защитаван с иска е съобразен въз основа на цената му, предвид данъчната оценка на имота и в тази връзка е дадена оценка на конкретно значимия и защитен интерес на страната в производството по обявяване на предварителен договор за окончателен. Съдът се е позовал и на минимално определените адвокатски възнаграждения по чл.7 ал.1 т3 НМРАВ от 2004г за да изтъкне ,че същите не са в размер, по- нисък от платения. Оплакването на касатора е ,че неправилно въззивният съд се е позовал на Наредба №1/09.07.2004г, което е в противоречие с решение на СЕС по дело С-438/22 и същевременно не е съобразена цената, на която продажбата се обявява за окончателна ,тя е значително по- ниска. В депозиран отговор частната жалба се оспорва като неоснователна. Върховен касационен съд намира оплакванията на жалбоподателя за неоснователни. Въззивният съд водещо е приложил критерия фактическа и правна сложност на делото ,при съобразяване обема на осъществената правна помощ и предвид извършената работа от адвоката, включваща процесуално представителство пред въззивна инстанция.Съдът не е възприел за обвързващи минимално определените адвокатски възнаграждения по Наредба №1/09.07.2004г на Висшия адвокатски съвет. В мотивите възивният съд е посочил тези минимални възнаграждения като ориентир, без решаващите съображения на съда да се основават на наредбата като задължителна норма. Изводът, че платеното адвокатско възнаграждение от 1500лева за въззивна инстанция не е прекомерно предвид защитавания материален интерес,фактическата и правна сложност на делото и извършената от адвоката работа,е правилен и законосъобразен. Обжалваното определение следва да бъде потвърдено. Установените разноски за защита на ответницата по жалбата С. А. А. пред настоящата инстанция възлизат на 1500лева ,платени на адв Д. Г. съгласно представения договор за правна помощ.При недопускане на касационната жалба до разглеждане поисканите разноски следва да бъдат присадени в тежест на касатора. Предвид гореизложеното Върховният касационен съд, състав на ІІІ г.о.