Определение № 1592 от 30.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 78/2026 г.

Производство по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „АНИ–ДЕСИ 2000“ ЕООД, с ЕИК[ЕИК] и седалище в [населено място], чрез адв. Ч., против решение № 226 от 22.08.2025 г. по гр. д. № 119/2025 г. на Апелативен съд – Велико Търново. Ответниците Л. Д. М., К. А. М. и Д. Т. В., чрез общия им пълномощник – адв. Г., са подали писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, с който изразяват становище за липса на основания за допускане на касационен контрол и за неоснователност на касационната жалба. Претендират разноски. Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима. За да се произнесе по основанията за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение приема следното: Предмет на жалбата е посоченото въззивно решение, с което е потвърдено решение № 526 от 02.12.2024 г. по гр. д. № 362/2024 г. на Окръжен съд – Плевен, за обявяването за нищожна, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, поради противоречие със закона - чл. 229, ал. 2 вр. ал. 3 ЗЗД, на клаузата на чл. 2 от договор за наем на земеделски земи от 24.09.2020 г., сключен между С. С. И. и И. К. К., от една страна като наемодатели и „АНИ–ДЕСИ 2000“ ЕООД, от друга страна като наемател, вписан в Служба по вписванията – [населено място] с вх. рег. № 1816 от 24.09.2020 г., акт № ..., том...I, в частта й относно уговорения срок на действие на договора над три стопански години до девет стопански години, като на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД е обявено, че договорът има действие за срок от три стопански години, считано от стопанската 2021/2022 г. Въззивният съд е постановил обжалвания резултат като е установил от фактическа страна, че пред първата инстанция е разгледан иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 26, ал. 1, прeдл. 1 ЗЗД, във вр. с чл. 229, ал. 2, вр. ал. 3 ЗЗД. Съобразил е твърденията на ищците Л. Д. М., К. А. М. и Д. Т. В., че същите са съсобственици на описаните в исковата молба общо 26 поземлени имота в землището на [населено място], като Д. Т. В. и К. А. М. притежават по 22/972 идеални части, а Л. Д. М. - 6/972 идеални части. Взел е предвид наведеното от ищците, че с договор за наем на земеделски земи от 24.09.2020 г., ответниците С. С. И. и И. К. К. са отдали под наем на ответника „АНИ–ДЕСИ 2000“ ЕООД процесните земеделски имоти за срок от девет стопански години, считано от началото на стопанската 2021/2022 г. Към датата на сключване на договора за наем, ответниците притежавали 5/16 идеални части от процесните недвижими имоти (И. – 1/4 ид. ч., а К. – 1/16 ид. ч.). Решаващият състав е констатирал, че искането на ищците е да бъде обявена от съда за нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, във вр. с чл. 229, ал. 2, във вр. с ал. 3 ЗЗД, разпоредбата на чл. 2, ал. 2 от договор за наем на земеделски земи от 24.09.2020 г., в частта й, в която е уговорен срок на действие на договора над три години до девет години, като бъде обявено, че договорът има действие за три години, считано от стопанската 2021/2022 г. Установил е също така, че с нотариален акт за дарение № ..., т. ..., рег. № ..., дело № 603 от 19.05.2015 г. на нотариус В. Р., с рег. № 550 на НК, Н. В. е дарила на ищцата К. А. М. 22/972 идеални части, на ищеца Д. Т. В. - 22/972 идеални части, на ищеца Л. Д. М. 6/972 идеални части от притежаваните права върху процесните 26 поземлени имота. От представените по делото договори и нотариални актове е посочил, че ответникът С. И. притежава 4/16 от всеки един от процесните недвижими имоти, а от удостоверение за наследници на Н. В. Г., както и въз основа на земеделска реституция – 1/16 ид. части за ответника И. К. К.. Обобщил е, че така се удостоверяват за нуждите на процеса права общо за И. и К. от 5/16 ид. части върху всеки един от процесните недвижими имоти. При тази фактическа обстановка съдът е приел, че разпоредбите на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД намират приложение и спрямо договора за наем на земеделска земя, сключен при условията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Съсобственици на земеделските земи, които не са взели участие в сключването на договора за наем, имат правен интерес да установят, че вписан договор за наем няма действие, след изтичането на тригодишния срок по чл. 229 ЗЗД. Съобразил е също така, че съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако в този случай договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за три години. Посочил е, че разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД представлява императивно правило, което автоматично замества противоречащите му договорни клаузи. Позовал се е на разрешенията в практиката на ВКС, че договорът за наем, сключен от съсобственици с право да извършват действия по обикновено управление на съсобствения имот за по-дълъг от посочения срок, се счита че има действие за три години. При тези съображения въззивният състав е формирал решаващ извод, че договорът за наем, сключен между „АНИ–ДЕСИ 2000“ ЕООД, С. С. И. и И. К. К. от 24.09.2020 г., няма действие над три стопански години до уговорените девет стопански години, т. е. няма действие за стопанските години от 2024 г./2025 г. до 2030 г./2031 г., като следва да се счита, че няма действие след изтичането на стопанската година 2023 г./2024 г., тъй като е действал за срок само от три стопански години, считано от стопанската 2021 г./2022 г. Като неоснователно е преценил оплакването на ответниците, че всички съсобственици е следвало да вземат участие в спора, тъй като процесният договор ги обвързвал, макар и да не са страни по него. Позовал се е на постановките в Тълкувателно решение № 7/2020 г. на ОСГТК на ВКС, съгласно които страните по договора са задължителни необходими другари в производството по предявен от трето лице иск за нищожност на договора, а правата и задълженията по договора възникват и обвързват само страните по него, съответно свързаните с него правни последици настъпват в тяхната правна сфера. Отделно от горното като неоснователно е намерил и оплакването, че сключеният договор за наем е търговска сделка и не следва да се прилага ограничението на чл. 229, ал. 2 ЗЗД и съответно редукцията, предвидена в разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД. Въззивната инстанция е споделила разрешението, обективирано в решение № 15 от 08.09.2010 г. по т. д. № 395/2009 г., II т. о. на ВКС, че ограничението за срока на наемния договор, до който лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, са овластени да го сключат, се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Горният извод е обоснован с мотивите, че договорът за наем за срок от 10 години (а когато той е търговска сделка и за неограничен срок) може да бъде сключен само от собственика на имота, като дългосрочното отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на разпоредителна сделка. В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК жалбоподателят не поставя конкретни правни въпроси, които да са изводими от решаващите мотиви на въззивния съд. Излага подробни съображения за недопустимост на обжалваното решение, доколкото договорът за наем, сключен от съсобственици с право да извършват действия по обикновено управление, за срок по-дълъг от три години, се счита прекратен с изтичането на максимално предвидения в закона тригодишен срок. Твърди, че с прекратяването на договора, което е настъпило в хода на процеса по силата на закона, ищецът е лишен от правен интерес да иска установяването на неговата нищожност. Касационен контрол по жалбата не може да се допусне. Селектирането на касационната жалба на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 - т. 3 ГПК се извършва по релевантен правен въпрос с предвиденото в процесуалния закон значение (така указанията, дадени с цитираното ТР № 1/2010 г. на ОСГТК на ВКС). Този въпрос (материалноправен или процесуалноправен) следва да е включен в предмета на спора и обусловил формирането на решаващите правни изводи на въззивния съд по конкретното дело, и по отношение на въпроса да са осъществени някои от допълнителните предпоставки, предвидени в т. 1 - т. 3 на чл. 280, ал. 1 ГПК. Касаторът е длъжен да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос от значение за изхода по конкретното дело, разрешен в обжалваното решение, както и да обоснове поддържаните допълнителни предпоставки, специфични за основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 - т. 3 ГПК. Върховният касационен съд не е задължен да изведе значимия въпрос от изложението към касационната жалба по чл. 284, ал. 3 ГПК, но може само да го уточни и конкретизира. В съобразителната част на тълкувателния акт е разяснено, че въпросите, които имат значение за правилността на въззивното решение, не са правни въпроси по смисъла на чл. 280, ал. 1 ГПК и касационно обжалване по повод на тях не може да се допусне. Непосочването на правния въпрос от значение за изхода на конкретното дело само по себе си е достатъчно основание за недопускане на касационно обжалване, без да се разглеждат сочените допълнителни основания за това, като с оглед принципа на диспозитивното начало в гражданския процес касационният съд не е длъжен и не може да извежда правния въпрос от твърденията на касатора и от сочените от него факти и обстоятелства в касационната жалба. В случая изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК не съдържа конкретно формулиран правен въпрос, поставен за разглеждане в някоя от хипотезите на чл. 280, ал. 1, т. 1 - т. 3 ГПК и не позволява извеждането му от ВКС от съдържанието на това изложение, което се припокрива с оплакванията в касационната жалба за недопустимост на обжалваното решение и представлява изложение на тезата на касатора, че тъй като процесният договор е прекратен в хода на процеса с изтичането на максимално предвидения в закона тригодишен срок, то за ищците не е налице правен интерес да искат установяването на неговата нищожност. По тези доводи следва да се изтъкне, че въззивното решение не е вероятно недопустим съдебен акт. Съгласно трайната съдебната практика на ВКС, хипотези на произнасяне по непредявен иск, водещи до недопустимост на постановеното решение, са налице, когато съдът е излязъл вън от спорния предмет, като е присъдил нещо различно в сравнение с исканото от ищеца, респ. когато в нарушение на принципа на диспозитивното начало се е произнесъл по предмет, за който не е бил сезиран. В случая обжалваното решение не страда от такива пороци. Напротив, инстанционният контрол е проведен при надлежно упражнено право на жалба срещу съдебен акт на първостепенния съд и въззивният състав е постановил своето решение при твърдените факти, от които произтича спорното право и в пределите на търсената искова защита. Следва да се посочи също така, че решение № 247 от 13.08.2025 г. по гр. д. № 2564/2022 г. на II т.о. на ВКС, на което жалбоподателят се позовава и от което извежда доводите си за недопустимост, е неотносимо към процесния случай. Същото е постановено при различна фактическа обстановка по иск за признаване на установено, че сключеният договор за наем е нищожен за всички стопански години от 2021/2022 г. до 2030/2031 г., включително и за допустимите от закона три години. С оглед това конкретно искане, съставът на II т.о. на ВКС е застъпил становището (на което се позовава и настоящият жалбоподател), че ищецът няма правен интерес да иска установяване на нищожност на договор за наем за стопанските години от 2021/2022 г. до 2024/2025 г., тъй като същият се е прекратил в хода на процеса по силата на закона, с изтичането на максимално предвидения тригодишен срок, в случаите когато договорът е сключен от съсобственици с право да извършват действия по обикновено управление. Изложените разрешения обаче са неотносими към процесния случай и конкретиката на казуса, доколкото в настоящото производство е предявен иск за прогласяване нищожност на клауза от договора за наем в частта й относно уговорения срок на договора над допустимия по закона тригодишен срок до уговорения такъв от девет години. Именно при така твърдените факти, от които произтича спорното право и в пределите на търсената защита, въззивният състав е постановил своето решение, поради което същото не е недопустимо. В заключение, касаторът не е обосновал предпоставки в приложно поле на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 - т. 3 ГПК, както и по чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК, поради което не следва да се допуска касационно обжалване на въззивното решение. Така мотивиран, Върховният касационен съд, ІІІ г. о.