Определение № 738 от 25.03.2024 г. на ВКС по т. д. № 1162/2023 г.

Производството е по реда на чл.288 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на Министерство на земеделието и храните срещу решение №272 от 26.04.2023 г. по в.т.д.№149/2023 г. на САС. С обжалваното решение е потвърдено решение №60540 от 15.08.2022 г., по т.д.№201/2019 г. на СГС, с което са отхвърлени предявените от Министерство на земеделието и храните срещу Сдружение „Българска асоциация Биопродукти“ обективно съединените искове: по чл.232, вр. чл.79 от ЗЗД за сумата от 23 531.87 лв., дължим наем за периода от м.юни 2016 г. до м.септември 2018 г. вкл. по договор за наем от 22.06.2016 г. и по чл.92 от ЗЗД за сумата от 46 603.09 лв., договорна неустойка. В жалбата се излагат съображения, че решението е неправилно поради съществено нарушение на процесуалните правила, изразяващо се в необсъждане на направените от страните доводи и неосъществяване на съвкупна преценка на доказателствата, както и поради нарушения на материалния закон, тъй като въззивният съд е приел, че наемателят не дължи заплащане на наемна цена, независимо че ползва вещта при действащ договор за наем. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 от ГПК, общото основание за допускане на касационно обжалване е обосновано с произнасяне на въззивния съд по следните въпроси: 1. Длъжен ли е въззивният съд да обсъди в мотивите си своевременно въведените от страните доводи и възражения, относими към предмета на спора, фактите, на които се основават мотивите му, както и да направи съвкупна преценка на доказателствата. 2. Дължи ли наемателят наем за периода, през който фактически ползва предоставения му под наем недвижим имот, без да е реконструиран в магазин, едва след извършване на преустройството, при изрична клауза в договора, наемателят да извърши преустройството на наетия обект. Длъжен ли е наемодателят да предаде наетия имот в състояние, което е годно за уговореното ползване. Това задължение има ли отношение към насрещното задължение на наемателя за плащане на наемната цена по договора за наем. Може ли наемателят да откаже да изпълни насрещното си задължение за плащане на наем, докато наетият имот бъде предоставен в състояние, годно за ползване. Длъжен ли е наемателят да плаща наем за недвижимия имот, който не може да ползва фактически, защото не му е предаден в състояние, годно за ползване. Трябва ли наемодателят да осигури ползването на наетия имот или фактическото предаване е достатъчно, за да се приеме, че имотът е предаден в състояние, годно за ползване. Може ли да се приеме, че с фактическото предаване на имота, наемодателят е изпълнил задължението си да предаде имота в състояние, годно за ползване. 3. Допустимо ли е въззивният съд да игнорира определени доказателства – в частност тези за продължило ползване на имота от ответника и след прекратяване на договора, без да изложи съображения защо ги отхвърля като недостоверни. Поддържа се, че въпросите са решени в противоречие с практиката на ВКС, като спрямо втори въпрос се навеждат доводи, че е от значение и за точното прилагане на закона и за развитие на правото. Ответникът по касация Сдружение „Българска асоциация Биопродукти“ заявява становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване, евентуално за неоснователност на жалбата. Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, като прецени данните по делото и наведените от страните доводи, намира следното: Касационната жалба е процесуално допустима - подадена е от надлежна страна в предвидения в закона срок, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. За да постанови решението си въззивният съд е установил, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение, по силата на което на Сдружение „Българска асоциация Биопродукти“ е отдадено ползването на процесния недвижим имот, намиращ се в административната сграда собственост на ищеца Министерство на земеделието и храните, като договорът за наем е сключен с краен срок, уговорени били размера и начина на плащане на наемната цена, както и ползването на имота, поради което за ответника е възникнало задължението да заплати определената наемна цена – чл.228 ЗЗД. Посочил е, че по силата на чл.232 от ЗЗД за ответника като наемател е възникнало задължението и съответно правото да използва предоставения му под наем недвижим имот само съобразно предвиденото в договора предназначение, а такова в случая е определено като обект „Магазин за биопродукти“, за което той се е задължил да извърши преустройството на обекта съобразно договореното ползване - чл.7, ал.1, т.2 и чл.7, т.3.2 от договора. Счел е, че именно във връзка с така предвиденото преустройство и уговорения начин на ползване на помещението страните в чл.4 от договора са се съгласили изрично, че за времето на ремонта по чл.7, ал.1, т.2, през който имотът ще бъде приведен от наемателя в състоянието на ползването за което е предназначен – магазин за биопродукти, наемателят ще бъде освободен от задължението за плащане на уговорената наемна цена, но за не повече от 12 календарни месеца, считано от представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация. Приел е, че страните изрично са уговорили и начина, по който ще става това - чрез прихващане с вложените в ремонта средства, като крайният срок в който следва да бъдат извършени всички необходими ремонтни работи по привеждане на помещението в състояние отговарящо на предвиденото ползване е до 60 календарни дни от датата на подписването на договора /чл.7, т.2.3/. Намерил е, че от заключението на приетата и неоспорена от страните съдебно-техническа експертиза се установява по безспорен начин, че ответникът в изпълнение на задълженията си по договора за наем е предприел действия по изготвяне на проект за преустройство на наетите помещения във вид, в който да отговарят на предвиденото в договора ползване - „магазин за биопродукти“, който да отговаря на изискванията на Българската агенция за безопасност на храните за откриване на обект за търговия с храни – специализиран магазин, но за да бъде издадено разрешение за преустройство с оглед обстоятелството, че сградата представлява паметник на културата с категория от „национално значение“ е налице изискване проекта за преустройство да бъде съгласуван и с Министерство на културата, дадено по реда на Закона за културното наследство /вещото лице е категорично, че без такова съгласуване не може да се одобрят книжата по извършване на преустройството на помещението и съответно без то да бъде извършено не може да започне изпълнението на уговорените в договора ремонтни работи, които са с цел да приведат помещението във вида отговарящ на предназначението за ползване/. Позовал се е на огледа на процесното помещението, извършен от вещото лице, при който е последното е констатирало, че състоянието, в което се намира процесното помещение, не отговаря на каквото и да е било нормално и общоприето ползване, още по малко на изискванията на които трябва да отговаря обект, в който ще се извършва продажба на хранителни продукти. Установил е от събраните по делото писмени и гласни доказателства - писмена кореспонденция с вх.№15-131/29.03.2018 г. до министъра на земеделието; с вх.№15-90/20.02.2017 г. до главния секретар на МЗХ; от 30.07.2017 г. до министъра на МЗХ и с вх.№15-324/13.07.2017 г. до зам. министъра на МЗХ, както и от показанията на свидетеля М. С., член на ответното сдружение и на Управителния му съвет, че сдружението в своя писмена кореспонденция през различен период от време и чрез различни длъжностни лица на ищеца е искало даване на съдействие по съгласуване с института по паметниците на културата към МК, но такова съдействие до изтичане на срока за извършване на ремонтните работи по чл.7, ал.1, т.2.3, както и през целия период на действие на договора не е било дадено - едва на 04.02.2019 г. и след прекратяване по негова инициатива на договора за наем от Министъра на земеделието и храните е постъпило до Министъра на културата искане за съгласувателна процедура, като на 05.04.2019 г. такова съгласуване е било дадено. С оглед изложеното е достигнал до извод, че поради неоказване на дължимото съдействие от страна на наемодателя – при извършването на съгласувателната процедура по одобряването на строителните книжа, с оглед статута на сградата като паметник на културата, ищецът чрез неоказване на дължимото съдействие сам се е поставил в забава чрез неизвършване на действията, без които длъжникът му не може да изпълни задължението си за одобряване на проекта за преустройството на наетото помещение, която форма на кредиторова забава дава основание да се приеме, че ответникът се е освободил от последиците на своята собствена забава по отношение на срока за извършване на ремонтните работи /чл.96, ал.1 от ЗЗД/, за който срок по силата на изричната договореност между страните, наемателят не е следвало да дължи заплащането на уговорения наем. Изразил е становище, че освен поради горното, искът е неоснователен и на друго основание - поради неизпълнение на основното задължение на наемодателя да предаде имота в състояние отговарящо на уговореното ползване. Посочил е отново, че съдействието от страна на наемодателя при съгласувателната процедура пред Министерство на културата е от съществено значение за това да се получат необходимите разрешения и да са преустрои помещението, което не може да бъде ползвано извън предназначението за което е уговорено - само и единствено за магазин за продажба на хранителни продукти, като с неоказване на това дължимо съдействие наемодателят на практика е попречил на целия процес по преустройство, без което имотът не може да бъде приведен в състоянието отговарящо на целите за ползване и с това той не е изпълнил основното насрещно задължение на наемодателя по договора за наем - да предаде имота в състояние, което да отговаря на ползването, за което е нает /чл.230, ал.1 ЗЗД/. Счел е, че обикновеното предаване на фактическата власт върху помещението не може да бъде разбирано като изпълнение на това основно задължение на наемодателя, тъй като както е видно от заключението на вещото лице състоянието на имота е такова, че то не отговаря за изискването за ползване като хранителен магазин съобразно нормативните изисквания по Българската агенция за безопасност на храните за откриване на обект за търговия с храни –специализиран магазин и именно поради това страните изрично са предвидили извършването на преустройството на помещението, до извършването на което дори и наемателят е бил освободен от задължението да заплаща уговорената наемна цена. Предвид изложеното е посочил, че ищецът сам е допринесъл за това помещението да не бъде преустроено и съответно се е поставил в положението да не му се дължи уговорения наем поради неизпълнението на основното му насрещно задължение по договора за наем - да предостави на наемателя имота в състояние отговарящо на уговореното ползване/чл.230, ал.1 ЗЗД/. Ето защо и тъй като вещта изобщо не отговаря на уговореното ползване и предвид невъзможността да се ползва без да се извърши преустройство, съобразно предвиденото предназначение, до когато страните изрично са предвидили, че не дължи наем, е намерил, че не може да се постави и въпроса за намаление на наемната цена по реда на чл.230, ал.2 ЗЗД. Настоящият състав намира, че касационно обжалване не може да бъде допуснато. При постановяване на решението си въззивният съд се е съобразил изцяло с практиката на ВКС по приложение на разпоредбите на чл.235 и чл.236 от ГПК, като е дал собствено разрешение на предмета на делото, извършил е самостоятелна и подробна преценка на събраните в двете инстанционни производства допустими и относими доказателства, при съобразяване с разпоредбите за разпределението на доказателствената тежест между страните в процеса и е направил собствени фактически констатации и правни изводи, обсъждайки подробно релевантните, с оглед този предмет, възражения на страните /дали и как ответникът е ползвал наетото помещение след процесния период и след прекратяване на договора за наем е извън предмета на настоящето производство/ и давайки отговор на всички наведени във въззивната жалба оплаквания. Съдът е обсъдил и доводите на настоящия касатор относно ползването на помещението от ответника през процесния период, но с оглед заключението на вещото лице /според което състоянието, в което се намира процесното помещение, не отговаря на каквото и да е било нормално и общоприето ползване, още по малко на изискванията на които трябва да отговаря обект, в който ще се извършва продажба на хранителни продукти/ е намерил, че не може да се постави и въпроса за намаление на наемната цена по реда на чл.230, ал.2 ЗЗД. С оглед изложеното касационно обжалване по поставените в изложението първи и трети въпроси не може да се допусне, като е необходимо да се отбележи, че невъзприемането на поддържаните от дадена страна тези само по себе си не означава, че е налице осъществено от съда нарушение при осъществяване на решаващата му дейност, а несъгласието на тази страна с направените правни изводи, е предмет на преценка на правилността на решението по същество, на основанията по чл.281, т.3 от ГПК и извън въведеното с ал.2 на чл.280 от ГПК основание за допускане на касационно обжалване – очевидна неправилност, не може да бъде разгледано в настоящата фаза на селекция на касационните жалби. Касационно обжалване не може да се допусне и по въпросите посочени в пункт втори от изложението по чл.284, ал.3, т.1 от ГПК. По тези въпроси е формирана константна практика на ВКС /наличието на която изключва бланкетно поддържаното основание по чл.280, ал.1, т.3 от ГПК/, като при постановяване на решението си въззивният съд се е съобразил изцяло с разрешенията, дадени от различни състави на ВКС /напр. решение №156 от 01.03.2021 г. по т.д.№2711/2019 г. на ВКС, ТК, Второ отделение, решение №50250 от 17.01.2023 г. по гр.д.№667/2022 г. на ВКС, ГК, Четвърто отделение и др./. Съобразно визираните разрешения, наемодателят е задължен да създаде възможност наемателят да упражнява необходимата за ползването на вещта непосредствена фактическа власт върху същата и да я постави в състояние, което я прави годно да служи съобразно предназначението, за което е наета, освен ако с договора е уговорено друго. От това свое основно задължение наемодателят се освобождава само когато наетата вещ не може да бъде предадена на наемателя в надлежното състояние не по негова вина, като в тази хипотеза приложение намира общото правило на чл.89 от ЗЗД. Във всички останали случаи, при които наетата веща е предадена от наемодателя с недостатъци, изключващи или намаляващи годността й за нормалното или уговорено нейно предназначение, наемателят разполага със създадена му от закона възможност да иска, съобразно вида на повредите в наетата вещ, както да бъде освободен от задължението си да плаща наемната цена за периода, през който вещта е била обективно неизползваема, респ. да бъдат поправени недостатъците от/или за сметка на наемодателя, така и да развали наемния договор по реда на чл.87 от ЗЗД, с характерните за този договор с продължително изпълнение правни последици. Основно задължение на наемодателя е да предаде вещта „в състоянието, което отговаря на ползването, за което е наета“ /чл.230, ал.1 от ЗЗД/. Законът допуска към сключването на договора имотът да е в различно състояние, а наемодателят да поеме задължението да го приведе във вид, съответен на уговореното. Когато привеждането налага преустройство и промяна в предназначението на имота, необходими са правни действия – издаването на индивидуалните административни актове, предвидени в ЗУТ, но и фактически – по организиране и финансиране на необходимото строителство. В пределите на договорната свобода е страните да определят конкретния обем /съдържание/ на задължението на наемодателя по чл.230, ал.1 от ЗЗД, като те могат да поставят в тежест на наемателя задълженията по организиране и финансиране на преустройството в имота, но в съдържанието на задължението на наемодателя по чл.230, ал.1 от ЗЗД обаче всякога е включено задължението за снабдяване с предвидените в ЗУТ индивидуални административни актове /ИАА/, дори и когато наемодателят не е собственик. Ето защо и тъй като както бе посочено въззивният съд се е съобразил с практиката на ВКС, а в изложението на основанията за допускане на касационно обжалване не е формулиран друг материално или процесуалноправен въпрос, обусловил решаващата воля на въззивния съд, настоящият състав намира, че въззивното решение не следва да бъде допуснато до касационно обжалване. С оглед изхода на спора касаторът дължи на ответника по касация разноски за адвокатско възнаграждение пред ВКС в размер на 2000 лв. Мотивиран от горното и на основание чл.288 от ГПК, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение,