Определение № 562 от 11.03.2024 г. на ВКС по т. д. № 866/2023 г.

Производството е по чл.288 ГПК. Образувано е въз основа на касационна жалба на ищеца по делото В. П. А., в качеството му на синдик на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н/, против решение № 10097/18.11.2022г. по т. д. № 5213/2019г. на Апелативен съд - София, с което, след отмяна на решение № 1127/19.06.2019г. по т.д.№ 7417/2016г. на Софийски градски съд, са отхвърлени предявените от синдика искове, с правно основание чл.647, ал.1, т.3 ТЗ, за обявяване за недействителен по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./ на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.08.2011г., нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, дело № 115/2011г. по описа на нотариус Е. З., per. № 432 на НК, вписан с вх. per. № 35311/17.08.2011г., акт № 125, том L., дело № 19004 по описа на Служба по вписванията - [населено място], и на основание чл.648 ТЗ за осъждане на ответниците да предадат на синдика на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./ владението на недвижимия имот, предмет на разпоредителната сделка, който представлява двуетажна еднофамилна самостоятелна сграда с разгъната застроена площ от 260 кв.м. и идентификатор 68134.4091.5678.2 по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-15/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: [населено място], Район „М.”, ж. к. М. 2”. Касаторът иска отмяна на въззивното решение като неправилно, тъй като е постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила - на чл.266, ал.1, чл.195 и чл.201-203 ГПК, и е необосновано. Счита, че неоснователното неприемане на заключенията на експертите и доказателствата по делото води и до нарушение на материалния закон, като съдът неправилно приема, че не е доказан факт от състава на чл.647, ал.1, т.3 ТЗ, а именно, че даденото по възмездната сделка значително надхвърля по стойност полученото. В противоречие с чл.266 ГПК са допуснати експертизи пред въззивната инстанция за изясняване на вече обсъждани от първата инстанция въпроси, като са допуснати и неотносими писмени доказателства. В резултат на неприлагането на правилата за допускане на доказателства, са събрани множество такива, които не са необходими, защото се отнасят до вече доказани факти, но дават възможност за неправилното им интерпретиране във въззивното решение. Същевременно се твърди, че не били взети предвид вече събраните от първата инстанция важни писмени доказателства, какъвто е Констативният акт образец 15. от 01.08.2011г., който установява годността за приемане на строежа седем дни преди сключването на 17.08.2011г. на атакуваната продажба. Същият удостоверява, че сградата е завършена на покрив, стени и подове на шпакловка и замазка, с поставени врати и прозорци и вътрешни инсталации. Въз основа на тези данни вещите лица са направили своите заключения относно справедливата пазарна стойност на процесния имот и нейното съотношение спрямо пазарната цена. Поддържа се, че въззивннят съд не е упражнил правилно своето правомощие по чл.202 ГПК да цени заключенията на вещите лица заедно с другите доказателства по делото, като не е взел предвид заключенията на значителен брой вещи лица, участвали в трите тройни съдебно - оценителни и една съдебно-техническа експертиза относно състоянието на завършеност на процесията сграда, което е описано и в приложения акт 15. Касаторът намира за приложима разпоредбата на чл.181, ал.1 и 2 от Закона за устройство на територията, според която, след завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея, а преди завършването й в груб строеж, предмет на прехвърляне е правото на собственост. В тази връзка се позовава на решение № 840 от 15.07.2011 г. по гр, д. № 4752/2008 г. на IV г. о. на ВКС, според което сделки по прехвърляне на право на собственост на сграда, която не е завършена до степен на груб строеж, са нищожни, поради липса на предмет. Следователно, въззивният състав, като е приел въз основа на показанията на свидетелите, че е имало ламаринен покрив, а ищецът е трябвало да прави разход за изграждането, е следвало да обяви процесния договор за покупко-продажба за нищожен, на основание чл.26, ал.2, предл. 1-во ЗЗД. Ако се приеме, че сградата е имала покрив, то показанията на свидетелите не трябва да се кредитират, в това число и поради възможността да се приеме, че не удостоверяват състоянието на процесния имот към датата на сделката, а вероятно негово по-ранно или по-късно състояние. Също така жалбоподателят сочи, че в рамките на няколко години, тройните експертизи, извършени от различни експерти в двете инстанции, стигат до аналогични заключения, че пазарната цена значително надхвърля цената по процесната сделка. Счита, че сами по себе си тези аналогични изводи на различните експертизи подкрепят тяхната достоверност и правилност на изводите, в това число правилността на източниците и методите за определяне на пазарните цени. В тази връзка кредитирането на заключенията на единичните експертизи и особеното мнение на един от експертите било нелогично, защото противоречи на техническата експертиза пред първата инстанция за състоянието на строежа, предвид наличието на акт 15 и на самия акт 15, като удивително съвпада само с тезата на ответниците, че имотът е нямал дограми, врати, вътрешни инсталации и покрив. В тази връзка се излагат съображения, че като страни по процесната покупко-продажба ищците са имали правото да направят пред „Мулти Фейс“ ЕООД възражения за недостатъци на процесния имот, на основание чл.194 и сл. ЗЗД. С подписването на констативния акт 15 от 01.08.2011г. и на нотариалния акт за покупко - продажба от 17.08.2011г. и при липса на по-нататъшни възражения за недостатъци, продавачът и купувачите са се съгласили, че сградата е изградена и има предвидения в одобрения инвестиционен проект покрив, а също така прозорци, врати и инсталации. Според касатора, въззивното решение противоречи и на материалния закон - чл.647, ал.1, т.3 ТЗ. В тази връзка се поддържа, че са извършени възмездни сделки в двугодишен срок преди подаване на молбата за откриване на производството по несъстоятелност, но не по-рано от датата на неплатежоспособността, като даденото по възмездната сделка значително надхвърля по стойност полученото. Счита, че неравностойността на престациите се доказва от приети по делото експертизи. Жалбоподателя се позовава на тройната съдебно-оценителска експертиза, изготвена на 24.01.2019г. от Е. Ц. Т., Й. П. Н. и Б. И. Т., която определя справедлива пазарна стойност /СПС/ на процесната сграда към месец август 2011г. на 260 310 лева, и изчислява, че продажната цена на процесната сделка е 69.15% от тази справедлива пазарна стойност. СПС по метода на пазарните аналози е 300 947 лева, СПС по метода на вещната стойност (метод на разходите) е 165 880 лева. Определя се пазарна цена за СМР за лятото на 2011г. на 840 лева на кв.м., като продажната цена съгласно процесната сделка се равнява на 692 лева на кв.м. Определя се и такава на принадлежащите идеални части от правата на строеж върху поземления имот, в който се намира процесната сграда - 23,42%, на 42 156 лева. Техническата експертиза от инж, К. С. Д. внесена на 09.12.2019г. определя сравнителна пазарна стойност на 191 874 лева, като за кв.м. СПС е 848 лева на кв.м., СПС по сравнителния метод - 220 458 лева, пазарна стойност по вещния метод 125 177 лева и претеглена СПС в размер на 191 874 лева. Определя справедлива цена на правото на строеж за процесната сграда в размер на 50 432 лева. Съвпадението на единичната справедлива пазарна стойност на кв.м. от 840 лева/848 лева умножено по Р. на процесната сграда от 260 кв.м. прави 218 400, съответно 220 480 лева и събрано с цената на правото на строеж дава 260 556 лева при тройната експертиза, съответно 272 912 лева при инж. Д.. Тройна съдебно-техническа експертиза, назначена с определение на въззивния съд от 19.02.2021г., извършена от инж. К. С. Д., инж. А. Н. А. и инж. А. В. Х., определя СПС на процесния имот в размер на 299 987 лева, като по метода на сравнителните продажби СПС е 321 717 лева, а по вещния метод - е 213 067 лева. Повторна тройна съдебно - техническа експертиза, назначена с определение на въззивния съд от 25.06.2021г., извършена от инж. Н. К. О., инж. А. В. Х. и инж. С. В. А., изготвена на 10.05.2022г., определя справедливата пазарна стойност на процесната сграда на 327 000 лева, като възстановителната стойност е 176 978 лева, а сравнителната стойност е 365 594 лева, двете взети с теглови коефициенти 20/80% съответно. В заключение касаторът намира за неправилно приетото от апелативния съд, че установената от съдебната експертиза неравностойност на разменените престации не е значителна по смисъла на чл. 647, ал. 1, т.3 ТЗ. Намира за доказано по делото, че срещу продажна цена от 180 000 лева (чието получаване не е и доказано) дружеството е продало недвижим имот, чиято справедлива пазарна стойност съгласно трите тройни СОЕ е между 260 310 лева и 365 594 лева. Претендира се присъждане на направени деловодни разноски. Ответниците по жалбата и по делото, М. Реда Баша, Т. Хассан Баша и М. Х. Баша, в писмен отговор изразяват становище, че подадената касационна жалба не отговаря на изискванията за допускане до касационно разглеждане по чл.280 ГПК, а по същество е неоснователна. Претендират присъждане на направените разноски. Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното: Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. Безспорно е между страните по делото, а това се установява и от събраните доказателства, че с договор за покупко-продажба, сключен на 17.08.2011г. с нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, по нот. дело № 115 от 17.08.2011г. на нотариус с рег.№ 432, вписан в СВ - [населено място] с акт № 125, том L., вх. per. № 35311 от 17.08.2011г., „Мулти Фейс" ЕООД е продало на М. Реда Ваша, Т. Хассан Ваша и М. Х. Ваша, собствения си недвижим имот, а именно: самостоятелна еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 68134.4091.5678.2, находяща се в [населено място], район „М.", ж.к,М. 2", със застроена площ от 95 кв.м., и с разгъната застроена площ по документи за собственост от 260 кв.м., изградена на два етажа, състояща се от сутерен, кота - 2.70 м. - от стълбищната клетка, коридор, склад, мокро помещение, сервизно помещение, английски двор и баня- тоалетна, с обща площ на сутерена от 45 кв. м.; първи етаж (партер), на две нива, кота - 1.40 м. и кота 0,00 м. / - от входна площадка, преддверие, гараж, кухня, трапезария, приемна и стълбищна клетка, със застроена площ на този етаж от 107 кв.м.; втори (първи надпартерен) етаж на две нива, кота + 1.40 м. и кота + 2.80 м. - от стълбищна клетка, два броя емпоре, коридор, три спатии, дрешник, две бани с тоалетни и две тераси, със застроена площ на този етаж от 90 кв. м.; таван - от входно антре, едно помещение и тераса, със застроена площ от около 18 кв. м., която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4091.5678 заедно с 23,42 % идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор 68134.4091.5678 при граници и съседи, подробно описани в нотариалния акт. Уговорена е продажна цена в размер на размер на 180 000 лв., която според т. 5 от акта купувачите са заплатили напълно на продавача по банков път, по специална банкова сметка преди подписване на договора. В нотариалния акт изрично е посочено, че имотът се продава в състояние на груб строеж, което е удостоверено с посочения в т.1 от описателно-легитимационната му част констативен протокол № 11 по чл.181, ал. 2 от ЗУТ, с № КС-15.-05-7000-6/2011г./24.04.2011г., издадено от СО-Р-н „М.". Безспорно е също така, а това се установява и от събраните доказателства, че към датата на сключване на договора, купувачът М. Баша се е намирал в брак с Хода Ел М., Мохамад Реда Баша- с Тамам А. А. К. и Т. Х. Баша - М. С. А., поради което и с оглед възмездния характер на договора и нормата на чл.21, ал.3 СК, са придобити от тях при условията на бездялова съпружеска имуществена общност. От доказателствата по делото е установено, че производството по несъстоятелност срещу „Мулти Фейс" ЕООД (н) е образувано по молба с вх. № 82168 от 10.07.2013г., на кредитора „Ти Би Ай Банк" ЕАД, както и че с решение № 1944/07.10.2015г. по т.д.н. № 3116/2014г. Софийският апелативен съд е отменил решение № 727/12.05.2014г. на Софийския градски съд по т.д.н.№ 4353/2013г., обявил е неплатежоспособността на дружеството с начална дата - 31.12.2010г. и е открил производство по несъстоятелност по отношение на него. Съдът е намерил иска с правно основание чл.647, ал.1, т.3 ТЗ за допустим, като предявен в 1-годишния срок с изпращане на исковата молба по пощата на 7.10.2016г., от надлежно легитимиран субект- синдика на „Мулти Фейс" ЕООД (н). За установяване стойността на недвижимия имот към датата на сключване на договора за продажба в първоинстанционно производство са приети заключения на единична и тройна съдебно-технически и оценителни експертизи. Според заключението от 8.03.2018г. на съдебно-техническата експертиза, извършена от вещото лице Пагиунов, процесният имот представлява двуетажна самостоятелна жилищна сграда, находяща се в [населено място],[жк], със застроена площ от 95 кв.м. и разгърната застроена площ по документи за собственост Р. = 260 м., като същата е била продадена за 180 000 лева или за 692.31 лв/кв.м. Експертизата е основала заключението си на представени в табличен вид пазарни аналози - обособени обекти (апартаменти), намиращи се в[жк], 3 и 4, продадени с окончателни договори в състояние на груб строеж, съответно на 22.08.11г., 23.08.11г. и 25.08.11г., т.е. в рамките на същия месец, през който е сключен процесният договор за продажба от 17.08.2011г., като е приложила коефициент за локация равен на 1.00. Приела е, че осреднената цена за 1 кв. м. в евро възлиза на 309.35 евро, а в български лева- на 605.03 лева. При съпоставяне на тази средна единична пазарна цена за имот в груб строеж от 605.03 лв./кв.м. с цената по нотариален акт от 21.08.2011г. за груб строеж от 692.31 лв./кв.м. експертизата е констатирала разлика в порядъка на 14-15% в повече за процесната сграда, при определяне на средната пазарна цена по метода на пазарните аналози. В същото заключение вещото лице е определило и т. нар. „възстановителна стойност" на продадения недвижим имот, при който стойността на сградата се определя като функция от разходите за създаването й като нова, с отчитане влиянието на реалния й остатъчен експлоатационен живот, въз основа на информация за пазарните цени на строителните материали, труда, механизацията, енергията, транспорта, допълнителните разходи за построяване на сграда с аналогична конструкция и архитектурно-строителни особености. При прилагане на този метод, е използвана както информация за строителните цени както по данни на предприемачески фирми, така и такива от еталоните в изданията на СЕК- Строителен обзор, адаптирани към оценявания обект, като цените за грубия строеж са ориентировъчни. Въз основа на тези данни, експертизата е дала заключение, че средната възстановителна единична стойност за самостоятелна двуетажна еднофамилна жилищна сграда от този тип към 21.08.2011г., е в порядъка на 170-200 евро/кв.м., или 361.83 лв./кв.м. разгърната застроена площ. При тези данни, експертизата е приела за меродавен единствено сравнителният метод, въз основа на който е определила действителната пазарна стойност на имота в размер на 157 307.80 лева, която сума представлява 87.4% от продажната цена. В първоинстанционно производство е прието и заключение от 24.01.2019г. на тройна съдебно-техническа експертиза, извършена от вещите лица Т., Н. и Т., която е определила стойността на продадения жилищен имот чрез комбинирано приложение в различно тегловно съотношение на два метода - сравнителен метод (метод на пазарните аналози) и метод на възстановителната стойност. Според заключението, от една страна приложението на този подход изисква проучване на сравними пазарни аналози, както и цялостен анализ и коригиране на сравнителната информация, а от друга, вещите лица са изложили съображения, че поради ограничената информация от този вид, при изготвянето на оценката на недвижимия имот е използвана информация от оферти „продава", достъпна чрез интернет портал. Като съпоставими пазарни аналози в таблицата към заключението са посочени два имота, изградени в груб строеж- ателие Б-3 и ателие Б-2, продадени с окончателни договори, сключени през период, близък до датата на сключване на процесния договор - м.08. и м.10 на 2011г. Останалите три имота, посочени в таблицата - два мезонета и един многостаен апартамент, представляват обекти, построени в завършен вид и тяхната стойност е цена на оферти, направени съответно през м.12.2017г. и м.02 и м.06. на 2018г., т.е. за период от 6г.- 6,5 години след сключване на процесния договор. По отношение стойността на двата имота в груб строеж, които са най-близки до процесния такъв, експертизата е приложила корекционен коефициент от 1,65 по съображения, че продажбата е извършена при цена близка до данъчната, а не до пазарната, а по отношение на офертните цени на завършените недвижими имоти- коефициенти от 0.65 и 0.60, като при тях експертизата не разполага с данни за данъчната им оценка, тъй като те представляват само предложения, адресирани до потенциални купувачи. При тези данни експертизата е дала заключение, че среднопретеглената пазарна цена по сравнителния метод (метод на пазарните аналози) за 1 кв. м. е 1157,49 лева, а за целия процесен имот - 300 947 лева. Според заключението, вещната стойност на процесния имот за 1 кв.м. е в размер на 628 лева, която се формира от инвестиционна стойност на 1 кв. м., от 504 лв./кв.м., намалена с 25%, защото сградата при продажбата не е в завършен вид, или 378 лв., към която е прибавена цената на правото на строеж, определена от експертизата на 260 лева. При тези данни, експертизата е определила стойността на всички строително-монтажни работи по цялостно завършване на сградата в процесния имот към 2011г. по метода на разходите в размер на 165 880 лева. Резултатите от оценката по двата метода са съобразени чрез метода на тегловните съотношения, при който е възприет относителен дял от 30% на стойността, определена по вещния метод - 165 880 лева и 70% от стойността, определена по метода на сравнителните аналози (300 947 лева), като получената среднопретеглена пазарна стойност е в размер на 260 310 лева. При условията на чл.266, ал.3 ГПК, във въззивното производство са приети заключенията на една единична и две тройни съдебно-технически експертизи. В заключението от 9.02.2021г. на вещото лице Д. стойността на процесния имот също е определена при комбинираното приложение на двата метода- на сравнителните аналози (пазарен подход), чрез пряко сравнение на оценявания имот с други подобни недвижими имоти, разположени в близост до него или в сходен ценови район, продадени в рамките на 3 до 6 месеца от датата на експертната оценка, и по вещния метод на разходите за неговото възстановяване, респ. създаване. При определяне на стойността по първия метод, като съпоставими пазарни аналози експертизата е използвала пет недвижими имота, продадени с окончателни договори, през период близък до процесния (от 16.08.2011г. до 23.11.2011г.) в състояние на груб строеж и е дала заключение, че средната пазарна стойност, определена по този метод, възлиза на 848 лв/кв.м., а на целия процесен имот - на 220 458 лева. Според същото заключение, стойността на процесния имот, определена по вещния метод, възлиза на 125 177 лева, като в табличен вид са представени отделните елементи, калкулирани в нея, а именно, застроената площ на жилищните етажи, разгънатата застроена площ на сградата, стойността на кв.м., вкл. разходите за проектиране и печалба на строителя, стойността на сградата като нова, нейната експлоатационна годност, годината на построяване, остатъчната експлоатационна годност, стойността на необходимите довършителни работи съгласно СЕК, и стойността на идеалните части от правото на строеж. При тези данни, експертизата е дала заключение, че претеглената пазарна стойност на сградата при съотношение 70 % на 30 % в полза на сравнителния метод на пазарните аналози, възлиза на 191 874 лева. Според заключението от 28.05.2021г. на тройната съдебно-техническа експертиза, извършена от вещите лица Д., А. и Х. (л. 263), средната пазарна цена на процесния имот, определена по сравнителния метод за 1 кв.м. възлиза на 1237,37 лева, а за целия имот- на 321 717,19 лева. За да достигне до този резултат, мнозинството от експертите е използвало в качеството на пазарни аналози същите 5 бр. недвижими имоти, продадени с окончателни договори в състояние на груб строеж, които са били предмет на изследване и от единичната такава, както и допълнително шест апартамента, предмет само на предварителни договори, сключени през 2008г. и 2009г., изградени в завършен вид, по отношение на чиято цена, уговорена със същите договори, е приложен корекционен коефициент от 0.85. Според мнозинството от вещите лица, стойността на процесния имот, определена по вещния метод, възлиза на 213 067.18 лева. При участие на резултата от приложението на двата метода, среднопретеглени в съотношение 80 % за сравнителния метод (257 373,60 лева) и 20 % за резултата от вещния (42 613,40 лева), средната пазарна цена на оценявания имот е в размер на 299 987 лева. В особеното мнение на вещото лице Д. е изразено несъгласие със становището на мнозинството по два основни въпроса: относно степента на завършеност на петте сравнявани апартамента, чиято цена е уговорена за напълно завършени обекти, а не за такива в груб строеж; относно периода на сключване на предварителните договори с предмет тези имоти, а именно 2008г. и 2009г., който е значително отдалечен от датата на сключване на процесния договор - 17.08.2011г., както и по съображения, че след 2009г. цените на недвижимите имоти в Р. България бележат непрекъснато намаление и достигат най-ниското си ниво през 2013г. Вещото лице е посочило, че представените от ответника предварителни договори не следва да бъдат кредитирани, тъй като са отдалечени назад във времето от около три години, през които цените бележат тенденция към понижаване, и са такива за готов строителен продукт, а не за имот в груб строеж. В заключението от 10.05.2022г. на допуснатата пред въззивната инстанция повторна тройна съдебно-техническа експертиза, извършена от вещите лица О., Х. и А., стойността на процесния имот по сравнителния метод е определена въз основа на същите пазарни аналози, които са използвани и при първоначалната тройна експертиза - пет недвижими имота, продадени с окончателни договори в състояние на груб строеж, през периода 16.08.2011г.- 23.11.2011г. и пет апартамента, предмет на предварителни договори, сключени през периода 27.03.2008г.- 10.03.2009г. Експертизата е приела, че сравнителната стойност за 1 кв. м., определена по този метод, е в размер на 1406,13 лева, а на целия имот - на 365 594 лева. Според заключението, възстановителната стойност на процесния имот е в размер на 176 978 лева. Като са изложили мотиви, основани на възможностите за реализация към момента на изготвяне на заключението, т. е. към 10.05.2022г. и състоянието на пазара, вещите лица са използвали теглови коефициенти на оценките на база възстановителната стойност и на база пазарните сравнения, съответно 20% х 80%, при което са приели, че 327 900 лева, равностойни на 167 700 евро (80 % от 365 594 лева) и 20 % от 176 978 лева). За установяване действителното състояние на имота към датата на сключване на договора за продажба в първоинстанционно производство са събрани гласни доказателства. Свидетелят Д. В. е заявил, че е запознат със състоянието на процесния недвижим имот, тъй като през 2011г., „в края на лятото" е направил оглед на същия, за да изготви оферта за изпълнение на довършителните работи, за които е бил ангажиран от ответника М. Баша и които впоследствие твърди, че действително е изпълнил. Удостоверил е, че имотът е имал бетонови плочи и външни стени, изградени „на тухла", както и временен покрив, направен от ламарини, за да бъде предпазена конструкцията, като не са били изпълнени мазилки и преградни стени, нито инсталации и дограма, а над хола е съществувала дупка с желязна арматура. Свидетелят е заявил, че е организирал изграждането на бетонна плоча над холното помещение, на всички инсталации - водопровод, канализация, електроинсталация и отоплителна инсталация, нова покривна конструкция с хидро и топлоизолация, след премахването на старата временна конструкция от греди, която според свидетеля, не е представлявала същински покрив, а само предпазен навес. Излага, че под негово ръководство са били изпълнени фините вътрешни шпакловки на стените, облицоването с интериорни плочки в банята и в хола, изграждането на вътрешни стени по идеен проект на собствениците за разпределение на помещенията, като преди това вътрешното пространство не е било разпределено. Свидетелят е описал имота и разположението на отделните помещения в него и е заявил, че всички работи са били изпълнени въз основа на преки отношения с възложителя Мохамад Баша. Разпитан в същото о.с.з. свидетелят А. Башленски е заявил, че има впечатления от състоянието на сградата през периода август - септември на 2011г., по повод изработване и монтиране на дограма. Заявил е, че тя е била в състояние на груб строеж - само ламаринено-битумен покрив и стени, без мазилки, изолации и инсталации. Свидетелят твърди, че е извършил монтажа на дограмата, а след това на вратите. Според показанията на свидетеля К. И., неговите впечатления от процесния имот са от периода юни - август на 2011г., като той се е намирал в „строителен вариант, т.е. в груб строеж- само на бетон и тухли". Съгласно показанията му, в имота не е имало изградени инсталации, стените не са били измазани, липсвала е дограма и са съществували многобройни течове. Въз основа на така установените фактически положения, въззивният състав е достигнал до следните правни изводи: Процесният договор за покупко-продажба е сключен на 17.08.2011г. в рамките на очертания в нормата двугодишен срок преди подаване на молбата по чл.625 ТЗ (10.07.2013г.), но след началната дата на неплатежоспособността- 31.12.2010г. Съдът е определил, че освен сключването на възмездната сделка в споменатия подозрителен период, нейният увреждащия характер се основава на икономическата нееквивалентност на уговорените по нея престации, която е от естество да обоснове нейната относителна недействителност само когато е значителна, преценката за което се извършва с оглед конкретните обстоятелства по делото. Апелативният състав е посочил, че дали неравностойността на престациите е значителна и оттук - дали тя обуславя недействителност на сделката, се преценява във всеки конкретен случай. Съдът е съобразил, че според нотариалния акт, с който е сключен процесният договор, имотът е продаден в състояние на „груб строеж", който съгласно дефинитивната норма на §5, т.46 от ДР на ЗУТ, представлява сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи. Счел е, че понятието „груб строеж" сочи минималните изисквания, на които следва да отговаря сградата, за да бъде самостоятелен обект на собственост, годен предмет на прехвърлителна сделка, но наличието или липсата на довършителни работи е извън обхвата на цитираната легална дефиниция. Също така е приел, че наличието или липсата на такива работи е относимо към действителното състояние на сградата към релевантния момент на продажбата, доколкото формира нейната пазарна цена. От събраните в първоинстанционно производство гласни доказателства е установил, че към датата на сключване на процесния договор за продажба еднофамилната жилищна сграда е била изпълнена до състояние на груб строеж без допълнителни подобрения, замазка, дограма, изолация и инсталации, по чието изпълнение са работели двама от свидетелите (В. и Башленски). С оглед на това е заключил, че при определяне на действителната й пазарна стойност следва да бъде съобразено нейното действително състояние към датата на продажбата - 17.08.2011г., когато съобразно чл.24, ал.1 ЗЗД, договорът е породил вещноправното си транслативно действие. В случая, при наличието на данни за достатъчно на брой сходни имоти, прехвърлени с окончателни договори, сключени в предписаната от закона форма на нотариален акт, в състояние на груб строеж, в каквото е бил продаден и процесният имот, в близък до датата на сключване на процесния договор период, съдът е намерил, че изводът за средната пазарна цена не следва да се основава на сравнителен анализ на сделки с имоти, които се намират в изцяло завършен вид и са предмет на договори, които нямат прехвърлително, а само облигационно действие, или на оферти, представляващи предложения за водене на преговори, отправени до неопределен кръг потенциални купувачи, и въз основа на които няма данни да са били сключени договори с транслативно действие при същата или близка до нея цена. Въз основа на гореприетото апелативният състав не е кредитирал двете заключения (на единичната и на тройната съдебно-технически експертизи), приети в първоинстанционно производство, както и заключенията на двете тройни експертизи, назначени във въззивното производство. В изпълнение на задължението си по чл.202 ГПК решаващият състав е изложил следните аргументи: Експертизата от 8.03.2018г. на вещото лице П. е възприела като релевантен единствено сравнителният метод, като напълно е игнорирала резултатите от прилагане метода на възстановителната стойност, без да изложи съображения за това. В заключението от 24.01.2019 г. на тройната съдебно- техническа експертиза, извършена от вещите лица Т., Недева и Т., са използвани и трите метода за оценка: сравнителният метод и методите на вещната стойност и на тегловните съотношения, като резултатите от оценката по първите два е съобразена при третия в съотношение 70% х 30% в полза на сравнителния метод. Същевременно не е налице съпоставимост между процесния имот и преобладаващия брой пазарни аналози нито по степен на завършеност, нито по източник на данните за цената- предложения за водене на преговори, а не двустранни сделки, от които произтича определена степен на обвързаност между съконтрахентите, нито по период - съответно 2017г. и 2018г., значително отдалечен от този на процесната продажба. В заключението на тройната експертиза от 20.05.2021г., оценката по сравнителния метод е основана на 13 бр. пазарни аналози, пет от които представляват имоти в груб строеж, продадени с окончателни договори през период, близък до процесния - съответно на 16.08.2011г., 18.10.2011г. и на 23.11.2011г. и в същата степен на завършеност- на груб строеж. Останалите шест имота са завършени апартаменти, предмет на предварителни договори, при това сключени през отдалечен с повече от 2 години предходен период - от 27.03.2008г. до 10.03.2009г. Предварителните договори нямат вещноправно прехвърлително действие, а само облигационно такова, като по делото няма данни въз основа на тях да са сключени окончателни договори при същата цена или те да са били обявени за окончателни при уговорените с тях условия с решение по иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД. Същите съображения мотивират въззивния състав да не възприема и заключението от 10.05.2022г. на повторната тройна съдебно-техническа експертиза, назначена пред въззивната инстанция, извършена от вещите лица О., Х. и А., в което оценката по метода на пазарните аналози е извършена въз основа на същите пазарни аналози, цената на преобладаващата част от които е уговорена с предварителни договори, сключени през 2008г. и 2009г., докато процесният договор за продажба е от м. 08.2011г., повече от две години след това, при различни пазарни условия, т. е. не е налице съпоставимост между тези имоти и процесния такъв, нито с оглед вида на сделките - предварителни договори без прехвърлително действие, нито съобразно периода на тяхното сключване, нито по критерия степен на завършеност на продаваемия имот, предмет на процесната сделка и част от сравняваните пазарни аналози. Решаващият състав е възприел заключението от 9.02.2021г. на съдебно-техническата експертиза, извършена от вещото лице Д., според което индикативната пазарна стойност на процесната сграда, при среднопретеглена пазарна стойност в съотношение 70 % от оценката по сравнителния метод и 30 % от тази по вещната такава възлиза на 191 874 лева. Заключението по метода на сравнителната стойност е основано на съпоставими пазарни аналози, които са сходни с имота, предмет на процесния договор както по обективните си технически характеристики - недвижими имоти в груб строеж, така и по правните последици на сделките, с които е уговорена тяхната цена - окончателни договори за покупко-продажба с вещноправно прехвърлително действие, какъвто е и процесният договор и по периода на тяхното сключване- от 16.08.2011г. до 23.11.2011г. В частта относно оценката по вещната стойност, заключението е обосновано с извлечение от еталонните цени на строително-монтажните работи, актуални към м. юли 2011г., представени в табличен вид към него, като е отчетена остатъчната експлоатационна годност на сградата към м.08.2011г., стойността на необходимите довършителни работи, съгласно СЕК, разходите за проектиране и печалба на строителя и др. критерии към същия релевантен момент. Разликата между така определената среднопретеглена пазарна стойност на имота от 191 874 лева и уговорената с процесния договор и действително заплатена цена от 180 000 лева е в размер на 11 874 лева, т.е. цената е по-малка с 6.6 % от пазарната стойност. Апелативният състав е заключил, че разликата от 6.6 % не е съществена и представлява допустимо пазарно отклонение, по смисъла на чл.9 ЗЗД, а оттам- не е от естество да обоснове извод за относителна недействителност на договора. По горните съображения е намерил исковете с правно основание чл.647, ал.1, т.3 ТЗ и чл.108 ЗС за неоснователни. В приложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът се позовава на предпоставката по чл.280, ал.2, предл.3 ГПК - очевидна неправилност на въззивното решение. Мотивира я с наличие на противоречие между доказателствата и установените въз основа на тях факти, което е довело до необоснованост на обжалвания акт. Настоящият състав на ВКС намира, че въззивното решение следва да бъде допуснато до касационно обжалване, предвид следното: Очевидно неправилно е съдебното решение, страдащо от особено тежък порок, който е налице, когато въззивният съд е приложил отменен закон, когато е приложил закон в противоречие с неговия смисъл, когато е нарушил основни съдопроизводствени правила или е формирал изводите си в грубо противоречие с правилата на формалната логика. В настоящия случай, предвид мотивите на апелативния съд при обосноваване кредитираните от него доказателства, ВКС намира, че е налице основанието по чл.280, ал.2, предл.3-то ГПК, поради което решението следва да бъде допуснато до касационен контрол. Водим от горното и на основание чл.288 ГПК, Върховният касационен съд