Определение № 1635 от 03.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 890/2025 г.

Производството е по чл. 274, ал.3, т.2 във вр. с чл. 577 от ГПК. Образувано е по частна касационна жалба на “Саура“ ООД, ЕИК 121705363 срещу определение № 74 от 05.02.2025г. постановено по ч.гр.д. № 885/2024г. на Окръжен съд-Пазарджик, с което е потвърдено определение № 40 от 09.12.2024г. на съдия по вписванията към Районен съд-Пазарджик за отказ да бъде вписана покана за изпълнение с предупреждение за разваляне на договор за аренда на недвижим имот от 30.11.2023г., връчена на 05.09.2024г., по заявление вх.№ 9525 от 09.12.2024г. Жалбоподателят намира определението за неправилно. Счита, че изводите на съда, че не е осъществено основание за прекратяване на договора, подлежащо на вписване и че е необходима нотариална заверка на подписа на арендодателя върху заявения за вписване акт, са в нарушение на закона. За обосноваване достъпа до касационно обжалване сочи основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпросите: 1/ изключва ли Законът за арендата в земеделието приложение на общите правила на ЗЗД относно прекратяване на арендните договори; 2/ следва ли извънсъдебното едностранно разваляне на договор за аренда да е с нотариална заверка на подписа, за да бъде вписано. Визира се противоречие с Тълкувателно решение № 2/2015г. на ОСГТК и с Тълкувателно решение № 7/2012г. на ОСГТК, т.6. Сочи се и очевидна неправилност поради посоченото от съда, че актът, чието вписване се иска, е тримесечно предизвестие за прекратяване на договор за аренда, което не съответства на заявеното от молителя искане за вписване. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, намира, че частната жалба е подадена в срока по чл.275, ал.1 ГПК от легитимирано лице срещу подлежащ на обжалване съдебен акт. С молба вх. № 9525 от 09.12.2024г. “Саура“ ООД е поискало да бъде вписана покана за изпълнение с предупреждение за разваляне на договор за аренда на недвижим имот - животновъден обект от 30.11.2023г., връчена на 05.09.2024г. Съдията по вписванията е отказал да извърши вписването на три основания: Първо, че актът не попада сред подлежащите на вписване актове по чл. 4 ПВп, нито отговаря на чл. 28, ал.1 и чл. 27, ал.1 от ЗАЗ, уреждащи случаите на прекратяване на договори за аренда с едностранно волеизявление, подлежащо на вписване. Второ, че не е спазена предвидената форма за вписване - липсва нотариална заверка на подписа на управителя на дружеството върху акта, представен за вписване. Трето, липсва държавна такса в пълен размер; дължимата такса е 24лв. /половината от тази за вписване на договора, която е била 48лв./, а са внесени 10 лв. Съставът на Окръжен съд-Пазарджик е потвърдил този отказ. Споделил е първото и второто от основанията за отказ, по третото не е изложил съображения. В началото на мотивите си съдът е посочил, че съгласно чл. 27, ал.2 ЗАЗ когато договорът за аренда е с обект земеделска земя, прекратяването на договора подлежи на вписване, като изискването за вписване не е обусловено от конкретното основание на чл. 27, ал.1 за прекратяване, т.е. изискването за вписване се отнася до всяко предсрочно прекратяване на договора за аренда на земеделска земя, без оглед способа за прекратяване. Посочил е и че проверката, която извършва съдията по вписванията, включва това дали актът подлежи на вписване и дали е в съответната форма. По-нататък, в решаващите си мотиви, съдът е приел, че соченото от заявителя основание за прекратяване на договора за аренда е с едностранно тримесечно предизвестие, а такова основание не е предвидено в чл. 27, ал.1, т.4 ЗАЗ и изобщо в този закон. Също така, поканата за разваляне на договора за аренда не е с нотариална заверка на подписа на арендодателя. Затова е потвърдил отказа. Настоящият състав на Върховния касационен съд намира, че са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по втория въпрос относно формата на извънсъдебното изявление за разваляне на договор за аренда и по-конкретно за необходимостта от нотариална заверка на подписа на арендодателя. Налице е и съмнение за очевидна неправилност поради вътрешно противоречие в мотивите на обжалвания акт - основание по чл. 280, ал.2, пр.3 ГПК. Според диспозитива на Тълкувателно решение № 2/2015г., на ОСГТК, т.1, вписването, предвидено в чл.27, ал.2 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл.28, ал.1, изр.1 във вр. с чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ. За предвиденото в чл.27, ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването - развалянето на арендния договор на основанието по чл.28, ал.1, изр.1 ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. В мотивите изрично се приема, че едностранното волеизявление до длъжника трябва да е в писмена форма, поради обстоятелството, че и подлежащият на разваляне договор е в такава форма - арг. от чл. 87, ал.1 ЗЗД. От тези разяснения в тълкувателния акт следва, че нотариална заверка на подписа на арендодателя, който прави изявление за разваляне, не е предвидена. Достатъчна е писмената форма. В мотивите на същия тълкувателен акт се сочи, че за всички хипотези на прекратяване на договор за аренда, когато негов обект е земеделска земя, прекратяването подлежи на вписване, както е предвидено в ал.2 на същия текст. Изискването за вписване не е обусловено от конкретното основание по чл.27, ал.1 ЗАЗ за прекратяване, т.е. за вписването са ирелевантни фактите, водещи до прекъсване на арендното правоотношение и същото се отнася за всички основания за предсрочно прекратяване. Разяснено е, че извън посочените в чл. 27, ал.1, т.1, 3 и 4 ЗАЗ хипотези договорът за аренда може да бъде прекратен при неизпълнение „по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго“ - чл. 27, ал.1, т.2 ЗАЗ, т.е. възможно е прекратяване на договора поради неизпълнение, дължащо се на причини, различни от посочените в ЗАЗ. Въззивният съд буквално е възпроизвел тази част от мотивите на Тълкувателното решение, но в пълно и нелогично противоречие с тях е стигнал до извод, че арендодателят „Саура“ ООД иска вписване на прекратяване на договор за аренда с едностранно тримесечно предизвестие /прецизният прочит е, че иска вписване на покана за изпълнение с предупреждение за разваляне на договора поради неизпълнение/, а такова основание липсва в чл. 27, ал.1, т.1-4 ЗАЗ, поради което вписването следва да се откаже. Видно, че тълкувателното производство по тълк.д.№ 2/2015г. е било образувано именно, за да отговори дали вписването на прекратяването на договор за аренда за срок до 10 години се отнася и до извънсъдебното разваляне на такъв договор с едностранно изявление поради неизпълнение. Даденият отговор е положителен. Ето защо, очевидно неправилен се явява изводът, че исканото вписване не може да бъде извършено поради това, че Законът за арендата в земеделието не предвижда такова основание за прекратяване на арендния договор. В Тълкувателно решение № 2/2015г. е разгледан и въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията при вписването на прекратяване на аренден договор, въз основа на общите постановки на т.6 от Тълкувателно решение № 7/2012г. на ОСГТК. Прието е, че не могат да бъдат проверявани материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, а такова предвиждане за проверка липсва както относно сключването, така и относно прекратяването на арендния договор. В отклонение от тези указания решаващият съд е извършил преценка относно материалните предпоставки за прекратяване на договора. Предвид горното, решаващите съображения на въззивния съд са неправилни и не могат да бъдат споделени. Независимо от това, при преценка основателността на искането за вписване, каквато се дължи по същество от настоящия състав, се налага извод, че отказът за вписване е правилен, но по други съображения. Първо, непрецизно е заявеното от „Саура“ ООД искане за вписване на „покана за изпълнение с предупреждение за разваляне на договор за аренда“. Съгласно чл. 27, ал.2 ЗАЗ на вписване подлежи прекратяването на договора за аренда. Поради това искането следва да се счита именно за вписване на прекратяване. Несъмнено е от волята на заявителя „Саура“ ООД, че такава е преследваната от него цел. А за да бъде извършено това вписване е необходимо да се представи едностранното волеизявление на страната по договора, с което се извършва прекратяването. Второ, съгласно чл. 1, ал.3 от ЗАЗ обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движими вещи за земеделско производство. Чл.3, ал.2 въвежда изискване договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, да се вписват в службата по вписванията. Чл. 27, ал.2 ЗАЗ разпорежда вписване на прекратяването на договор за аренда с обект земеделска земя. Следователно, на вписване подлежи прекратяването не на всеки договор за аренда, а само на този с предмет земеделска земя. Върху последното е акцентирано и в мотивите на Тълкувателно решение 2/2015г. на ОСГТК. В случая видно от приложения от заявителя договор от 30.11.2023г., че това е договор за аренда на животновъден обект, като изрично в чл.1 в предмета на договора са изброени недвижими имоти, представляващи 31 сгради, подробно описани, както и други активи: съоръжения, машини и оборудване, електропроводи, водопровод, отводнителен канал, кантар, ел.табло, трансформатор, електромер. Така че, договорът за аренда не е с предмет земеделска земя. Поради това прекратяването му не подлежи на вписване съгласно чл. 27, ал.2 ЗАЗ. Това обуславя отказ от извършване на исканото вписване. На основание изложеното следва да се остави в сила обжалваният акт. Воден от горното Върховният касационен съд, състав на II г. о.