Определение № 735 от 17.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 3903/2025 г.

Производството е с правно основание чл.288 от ГПК. Образувано е въз основа на подадената касационна жалба от „Луксстрой 99“ ЕООД [населено място], чрез процесуалния представител адвокат В. против въззивно решение № 1359 от 27.12.2024г. по в.гр.д. № 312 по описа за 2023г. на Апелативен съд София, с което е потвърдено решение № 263185 от 26.10.2022г. по гр.д.№ 1449/2021г. на СГС като е осъдено да заплати на В. И. В. сумата от 15 300 евро, на основание чл.92, ал.1 ЗЗД, представляваща неустойка по чл.19 от предварителен договор за покупко-продажба от 19.05.2017г. за забавено изпълнение на задължението за изграждане на жилищна сграда с подземни етажи на адрес: [населено място], [улица], в степен на завършеност - готова за въвеждане в експлоатация, за периода 17.03.2019г. – 3.02.2021г., ведно със законната лихва, считано от 3.02.2021г. и са присъдени разноски. Срещу подадената касационна жалба е постъпил отговор от В. И. В., чрез процесуалния представител адвокат Б., с който се оспорват нейната допустимост и основателност, като излага доводите си по съществото на спора. Претендира направените разноски, реално извършване на които установява с представен договор за правна защита и съдействие, в т.ІІІ от който е посочено, че договореното адвокатско възнаграждение от 1 500лв.за защита в процедурата по допускане на касационно обжалване по в.гр.д.№ 312/2023г.на САС е заплатено в брой. Жалбата е подадена в срока по чл.283 от ГПК и е срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение. За да се произнесе по допустимостта й, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение прецени следните данни по делото: Въззивният съд е приел предявения иск за основателен със следните мотиви: Страните са сключили на 19.05.2017г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти – апартамент, два гаража и мазе, а след това и окончателен на 21.09.2017г. С предварителният договор продавачът е поел задължение да извърши довършителните работи в имотите със собствени сили и средства, в степен на завършеност - готови за въвеждане в експлоатация в срок от 24 месеца от издаване на протокол за строителна линия и строителна площадка и да снабди купувача с разрешение за ползване на сградата, което е станало на 23.01.2017г. Съгласно чл.19 от същия договор – при забава на продавача за срок по-дълъг от 90 дни от уговорения, продавачът дължи неустойка в размер на 0.1% за всеки забавен ден върху изплатената част от цената, но не повече от 10 % от стойността на договора. За безспорно е прието, че сградата е въведена в експлоатация на 20.09.2022г., което е след договорения срок. Не е имало и спор, че при сключване на окончателния договор на 21.09.2017г., с който е прехвърлена собствеността върху имотите, купувачът е заплатил цената. Страните са се договорили, че владението ще бъде предадено в двудневен срок след получаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация. Договорката, съдържаща се в чл.19 от предварителния договор не е повторена в окончателния. С експертиза е установено забавяне при изграждането и присъединяването на съоръжения за електрозахранване на сградата за срок от 2 години и 6 месеца по вина на „ЧЕЗ РБ“АД. Констатирано е и отклонение от одобрения проект в процесния апартамент, доколкото е налице обединяване на две бани, преместване на преградни стени, изграждане на нова врата, в мазето –преместена преградна стена и обединени гаражите, които изменения са определени от експерта като несъществени. При тези факти, въззивният съд е приел че страните са обвързани както от главното задължение на ответника да изгради в срок сградата, така и от акцесорното задължение за неустойка съгласно чл.19 от предварителния договор. В мотивите е посочено, че със сключения окончателен договор страните изпълняват поетите задължения по предварителния за сключване на окончателен и преуреждат част от договорките си – за цена, срокове за нейното плащане, срок за снабдяване с разрешение за ползване. Изрично преуредените въпроси обвързват страните така както са уговорени последно, но тези от договорките, съдържащи се в предварителния договор, които не са изпълнени и не са предоговорени /каквато е тази за неустойката/, продължават да обвързват страните. Това е така, защото не се установява постигнатото уговорката за дължимата от продавача неустойка да е било изменено, отменено или прекратено, а сключването на окончателен договор само по себе си не прекратява и не отменя поетите по предварителния договор права и задължения, освен тези, които са предмет на окончателния. Присъден е договорения размер от 10% върху договорената продажна цена. В мотивите е прието за ирелевантно обстоятелството че забавянето се дължи на поведение на трето лице /“ЧЕЗ РБ“АД/, защото отговорността за неговите действия е на ответника, който е сключил договор с това трето лице. По силата на този договор – при наличие на неточно или забавено изпълнение – именно ответникът / а не ищеца/ може да търси отговорност за забавата от „ЧЕЗ РБ“АД. Още повече – че изрично със сключения между настоящите страни договор, продавачът е договорил правомощието си да извършва СМР и с подизпълнители и да отговаря за техните действия, доколкото контрола е негов. В мотивите си съдът е посочел, че – с оглед постигнатата между страните договореност - е без значение кога продавачът е подал документите за снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация. От значение е датата на издаване на това удостоверение и на въвеждане на сградата в експлоатация За недоказано е прието и възражението, касаещо извършените преустройства в имотите на ищеца. Относно тях, въззивният съд е приел за недоказано – нито от кого, нито кога е извършено това преустройство и че се касае – според експертизата за несъществени изменения, за които не е възможно да са пречка за въвеждане на сградата в експлоатация. Още повече че същите са одобрени за срок от два месеца /от 23.03.2022г., когато са подадени документите до 23.05.2022г., а забавата допусната за въвеждане на сградата в експлоатация е над две години/. За недоказано е прието и възражението за симулативност на договорената продажна цена, въз основа на която е определен дължимия размер на неустойката. Съдът не е възприел показанията на разпитания в тази връзка свидетел, защото той не е възприел лично обстоятелствата, за които е свидетелствал, а е преразказал думи на управителя на дружеството ответник. В представеното изложение, касаторът се позовава на основанието за допустимост по чл.280, ал.1, т.3 ГПК по следните формулирани въпроси: 1. Следва ли да се приеме, че съставът на чл.92, ал.1 ЗЗД не е осъществен във всичките си елементи поради липсата на неустоична клауза в сила между страните при изменение на уговорените условия, цена и срок на изпълнение, както и срок на неустойката с подписване на окончателен договор между същите страни?, 2. Следва ли да се приеме, че страните след като са променили срока за предаване на обекта с окончателния договор, неустойката в предварителния договор, касаеща различен срок на изпълнение, остава дължима, без изрично да е уговорена? Без да поставя конкретен въпрос, касаторът излага доводи, че в противоречие с приетото в решение по гр.д.№ 856/2009г.на ІV г.о., въззивният съд е приел, че „симулативността по отношение на цената на окончателния договор не може да се установява със свидетелски показания“. Твърди се и очевидна неправилност на постановения акт по смисъла на чл.280, а л.2 ГПК без да се излагат изрично доводи в тази връзка. Настоящият съдебен състав намира, че не може да се допусне касационно обжалване поради липса както на общо основание за допустимост, така и на посоченото специално основание за допустимост по изрично формулираните два въпроса от касатора, а по последния – поради липса на надлежно общо основание, съгласно дадените разяснения с т.1 от ТР № 1/2010г.по т.д.№1/2009г.на ОСГТК на ВКС. За поставените два въпроса не е налице надлежно общо основание за допустимост, даколкото те не са свързани с решаващите мотиви на въззивния съд и не са от значение за изхода на спора. Това е така, защото поставените въпроси включват условие, което не е прието за установено от въззивния съд: първият - за липсата на неустоична клауза в сила между страните, а вторият - за променяна на срока за изпълнение. /В случая – въззивният съд е приел, че с окончателния договор не е променена клаузата за дължима неустойка „при забава от страна на продавача при изпълнение на предмета на договора“, а предмета на договора е „да завърши строителството и да предаде сградата по предвидения от закона ред като се снабди с разрешение за ползване за сградата и удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата“, което е следвало да стане до 21.09.2019г.,според предварителния договор и до 16.12.2018г. според окончателния, а вместо това е станало на 20.09.2022г./ Не е налице и посоченото от касатора специално основание за допустимост по така поставените два въпроса. За да е налице основанието за допустимост по чл.280, ал.1, т.3 ГПК следва разглеждането на поставеният от касатора въпрос да „допринася за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия“, както и законите да „са непълни, неясни или противоречиви, за да се създаде съдебна практика по прилагането им или за да бъде тя осъвременена предвид настъпили в законодателството и обществените условия промени“/вж. т.4 от ТР № 1/2010г.по т.д.№1/2009г.на ОСГТК на ВКС/. В случая тези изисквания не са налице. Съгласно чл.20а ЗЗД – „договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили“/ал.1/ и „договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните“/ал.2/. В случая – страните са сключили два договора – предварителен и окончателен, в които се съдържат различни договорки. Всяка една от тях, която изрично не е предоговорена, съответно изменена, отменена или прекратена, има силата на закон за тези, които са я сключили и подлежи на изпълнение. Относно последният въпрос: При липса на изрично формулиран въпрос не е възможно да се прецени дали е налице някое от посочените в закона специални основания за допустимост. Съгласно т.1 от ТР № 1/2010г.по т.д.№1/2009г.на ОСГТК на ВКС – задължение на касатора е „да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос от значение за изхода по конкретното дело, разрешен в обжалваното решение. Върховният касационен съд не е задължен да го изведе от изложението към касационната жалба“. Независимо от това, във връзка с изложените доводи, касаещи приложението на чл. 164, ал.1, т.3 ГПК, следва да се посочи, че в случая съдът не е нарушил установената практика, съгласно която – посоченото в закона ограничение, „изключващо свидетелски показания за установяване на договори на стойност по-голяма от 5000 лева не е приложимо когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно отношение, а за смисъла на постигнатите договорености“ /както е посочено в цитираното решение по гр.д.№ 856/2009г.на ІV г.о./, защото съдът е допуснал и е изслушал свидетел. В случая – въззивният съд не е възприел приетите свидетелски показания, преценявайки същите съобразно изискванията на чл.172 ГПК и излагайки конкретни доводи за това. Не е налице и основанието за допустимост по чл.280, ал.2 ГПК. За да е очевидно неправилен въззивния акт, същият следва да страда от особено тежък порок /да е постановен contra legem, extra legem или при груби нарушения на правилата на формалната логика/, който да може да бъде констатиран от касационната инстанция пряко и единствено от съдържанието на обжалвания акт, без извършване на присъщата за касационния контрол проверка за обоснованост и съответствие със закона на решаващите правни изводи на въззивния съд и за законосъобразност на извършените съдопроизводствени действия, а в случая нищо подобно не се установява. С оглед изхода от спора, направеното искане, на основание чл.78, ал.3 ГПК и при липса на направено възражение по чл.78, ал.5 ГПК, в полза на ответната страна следва да се присъдят установените като реално направени разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1 500лв., което се равнява на 767 евро. Мотивиран от изложеното, настоящият състав на Трето гражданско отделение на Върховен касационен съд