Определение № 1727 от 02.04.2026 г. на ВКС по гр. д. № 158/2026 г.

Производството е по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Инвестпродукт” ООД ЕИК: 040392744,с управител П. И. Г., чрез пълномощник адв П. И. от АК-Пловдив срещу решение №827 от 02.07.2025г по в.гр.дело №2443/2024г. на Окръжен съд- Пловдив, с което след отмяна решение от 15.06.2024г по гр.д №16069/2022г на Районен съд – Пловдив са уважени предявените с обща искова молба два обективно и субективно-активно съединени искове с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД – за

обявяване за окончателни на два сключени от дружеството предварителни договора,първият по отношение на купувачите К. П. А. и Н. И. А., обективиран в точка ІV от Нотариален акт за продажба на право на строеж № 41/17.09.2008г г., том ІІ,

н. дело № 201/2008 г. на Нотариус Д. Н. ,с който нот.акт тези двама ищци придобиват правото на строеж върху обекти в новопостроена сграда, а „Инвестпродукт” ООД се задължава в срок от три месеца след цялостно застрояване на УПИ в съответствие с действащия за него ПУП,да им продаде идеална част от дворното място /УПИ- І,църква,237,238 от кв.29 по плана на [населено място]/ върху който е построена жилищната сграда,в която същите са придобили апартамент и изба,съответстваща по размер на идеалната част от същото като обща част към описаните в нотариалния акт апартамент и изба,на посочената цена от един лев.След отмяна на първоинстанционното решение, с което по възражение на ответника искът е отхвърлен като погасен по давност ,въззивният съд е обявил договора за окончателен на основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД за идеалните части към момента на сключване на Нотариалния акт за Апартамента и Избата общо в размер на 3,089 % ид. ч. от общите части на сградата, представляващи 8,31/2422 ид.ч. от поземлен имот с ИД ............. по КККР на [населено място] ,за цена в размер на 1 /един/ лев и разноските по прехвърлянето в срока по чл.362, ал.1 от ГПК.

Вторият предварителен договор е сключен с купувачи В. Т. Х. и В. В. Х., обективиран в т. 3 от Нотариален акт за покупко -продажба на недвижим имот № ..../27.09.2020г, том .., дело №......./........г на Нотариус Д. Н., с който нот. акт тези двама ищци придобиват правото на строеж върху обекти в новопостроена сграда,а „Инвестпродукт” ООД се задължава в срок от три месеца след цялостно застрояване на УПИ /УПИ- І,църква,237,238 от кв.29 по плана на [населено място]/,в съответствие с действащия за него ПУП, да им продаде идеална част от дворното място /УПИ- І,църква,237,238 от кв.29 по плана на [населено място] / върху който е построена жилищната сграда,в която същите са придобили апартамент и изба, съответстваща по размер на идеалната част от същото като обща част към продаваните и описани по-горе апартамент и изба,на посочената цена от един лев. След отмяна на първоинстанционното решение,с което по възражение на ответника искът е отхвърлен като погасен по давност ,въззивният съд е обявил договора за окончателен на основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД за идеални части към момента на сключване на Нотариалния акт за Апартамента и Избата общо в размер на 3,696 % ид. ч. от общите части на сградата, представляващи 9,94/2422 ид.ч. от поземлен имот с ИД ............. по КККР на [населено място], за цена от 1 /един/ лев и разноските по прехвърлянето в срока по чл.362, ал.1 от ГПК.

Въззивният съд е отхвърил възражението на ответника за изтекла петгодишна погасителна давност по отношение на упражненото с исковете право като е приел, че преди посочената от ищците дата 28.11.2017г,която е свързана с приложеното Удостоверение за разрешение за ползване № ДК-07-Пд 206/28.11.2017г, изд. от РО НСК Пловдив за въвеждане на сградите в експлоатация/ Акт обр.16/, давност за иска по чл. 19, ал.3 ГПК не е започнала да тече.Обратното е поддържал настоящия касатор, като се е позовавал на съставен още на 25.10.2015г.Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа / Акт обр.15 - чл.176, ал.1 ЗУТ и Наредба №3/2003г/, позовавайки се на доказателствената му сила за това,че най- късно към този момент строителството е било завършено, реализирано.Това именно е и отлагателното условие,от настъпване на което започва да тече тримесечния срок за изпълнение на клаузите относно прехвърляне ид. части от дворното място в двата нотариални акта на ищците – купувачи.Считано от този по- ранен момент ,към датата на завеждане на иска през 2022г е изтекъл петгодишния срок на погасителната давност ,в която насока за били изводите на първоинстанционния съд, ревизирани от въззивната инстанция като необосновани .За продавача е изтекъл уговорения тримесечния срок след цялостното застрояване на УПИ в съответствие с действащия за него ПУП, в тази насока са кредитирани заключенията на експертизите като обосновани и компетентни. Предвиденото застрояване е

изпълнено,с изключение на предвидените за застрояване два етажа над съществуващата сграда в част от имота/имот 237/,за която част обаче след сключване на договорите с подавачите строителят е реализирал замяна с по нотариален ред през 2012г, има и незастроено петно между изпълнените сгради, което не би могло да се застрои защото представлява „подхода към вътрешния двор“. Въззивният съд е приел,че актът на който ответникът се позовава, ищците не са подписвали, не са страни и няма данни за връчване,поради това меродавната дата, свързана с узнаването по отлагателното условие е посочената от тях с исковата молба, същевременно датата на издаване разрешение за ползване на сградите 28.11.2017г е приета за начало на давностния срок по вече приключили с влязло в сила съдебно решение спорове по дела,водени срещу дружеството от други купувачи,като собственици на обекти в същата и други сгради в процесния УПИ,при идентични клаузи. С тези мотиви по същество е разгледано възражението на въззивните жалбоподатели ,че „Инвестпродукт”ООД не само, че не е уведомил никой от съсобствениците за изпълнението /съответно неизпълнението/ на отлагателните условия, но и ги е нарушил

В касационната жалба се изтъкват оплаквания по чл.281т.3 ГПК и като необосновани се сочат изводите ,че нереализираното застрояване на практика не можело да бъде реализирано съгласно ПУП ,както и че давност е започнала да тече от посочената от ищците и възприета от съда дата.

В изложение на основанията за допускане на касационно обжалване се изтъкна очевидна неправилност на решението/чл.280, ал.2 ГПК/ и се посочва чл. 280 ал.1 т.1 и т.3 ГПК по въпроси,формулирани в следния ред :1. Към кой момент следва да се приеме,че е завершено строителството на даден строеж:

• Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа ,чл.176, ал.1 ЗУТ, чл.7, ал.3 т.15 от Наредба №3/31-07.2003г

• съставяне / издаване Разрешение за ползване от органите на ДНСК / чл.177, ал.2 ЗУТ/

2.Кой документ удостоверява завършване на строителството: Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа на основание чл.176, ал.1 ЗУТ, или Разрешението за ползване от органите на ДНСК ,на осонование чл.177, ал.2 ЗУТ

Изтъква се практика на ВАС относно характера на посочените актове и се разяснява значението им. Не се сочи практика на ВКС, на която според касатора въззивното решение противоречи. Въпросите защитата свързва с възражението си за изтекла погасителна давност.

Постъпил е отговор от ищите,чрез пълномощници адв. Кр.М. и Г. К. .Изтъква се съображение, че поставените въпроси са неотносими към предмета на делото. Решението на въззивната инстанция е правилно и съответно на формираната съдебна практика Претендират се разноски,платени на адв. Кр.М., представен е списък.

След преценка Върховен касационен съд ,ІІІ гр. отделение счита че не е налице основание за допускане на касационно обжалване.

При формиране на решаващите си изводи въззивният съд не е разглеждал въпроса в кой момент е завършето строителството на даден строеж и кой докумет го удостоверява, тъй като за да отхвърли възражението за изтекла погасителна давност, е основал изводите си на преценка,свързана с едно договорено отлагателно условие, основаващо се на факт,свързан с изпълнение и е съобразявал кога същият е станал известен на ищците. Въззивният съд се е позовал на установеното спрямо строителя по спорове с други купувачи на обекти в същия УПИ,по сключени предварителни договори съдържащи идентични клаузи и на влязло в сила решение с което е прието,че преди датата на въвеждане в експлоатация на сградите, давност за правото на купувачите по чл. 19, ал.3 ГПК не е започвала да тече.Разрешението за ползване на сградата като акт, съпоставен с предхождащия го акт за констатации / обр. 15 на строителната администрация/, би имал значение за погасителната давност единствено с оглед на момента,в който купувачът по предварителен договор с отложено от строителя прехвърляне на съответните ид.части върху терена до осъществяване на цялостното застрояване съгласно преудвижданията, е узнал за настъпване, или за отпадане на отлагателното условие по договора.След като правоимащите купувачи не са участвали в съставянето на акта през 2015г и не са уведомени за констатациите по него нито от строителя, нито от администрацията, не се установява узнаване преди посочения от самите ищци момент- издаденото през 2017г разрешение за ползване на сградите.

По обуславящия кръг въпроси, свързани с възражението за изтекла погасителна давност спрямо упражненото с иска потестативно право, въззивният съд /макар при оскъдно изложени собствени мотиви/ е следвал установеното в практика на ВКС разбиране, че погасителната давност е санкция за бездействието на кредитора да потърси реализиране на правото си.При отлагателно условие,договорено между страните по предварителния договор в полза на длъжника – строител и продавач относно прехвърлянето на принадлежности на вещното право върху самостоятелен обект в сградата и предвид резултат,които този длъжник има задължение да осъществи за да настъпи изискуемост ,до узнаване на осъществяването ,респ. наличието на правна или фактическа невъзможност с последици отпадане на отлагателното условие, кредиторът /купувач по предварителния договор/ не бездейства, съответно погасителна давност за него не започва да тече. Във въпросите и тезата на касатора с която са аргументирани се игнорира преценката на уговорките при конкретните отлагателни условия, предвид значението им за изискуемостта на насрещните задължения,така и за изпълнението на договора ,който в случая е предварителен и има характер на организационен договор,насочен към сключване на окончателен. В случая въззивният съд на свой ред е обсъдил доказателствата и е мотивирал решението си по предпоставките за уважаване на иска, а по отношение на обстоятелствата,на които защитата необосновано придава самостоятелно значение за изискуемостта, е съобразил началния момент, от който насетне същата следва да се приеме за възникнала при конкретните договорни отношения.

От съдържанието на решението на Пловдивски окръжен съд не може да се констатира очевидна неправилност като квалифициран негов порок.Не се установява приложение на несъществуваща правна норма, на правна норма в нейния противоположен смисъл или на грубо нарушение на правилата на формалната логика. Ето защо касационно обжалване поради очевидна неправилност на решението не следва да се допуска.

На ответниците по жалбата следва да се присъдят разноски, установени за ответниците А. в размер на 2000 лева, изцяло платено адвокатско възнаграждение за един адвокат .Установените разноски за последните двама ответници по касационната жалба също са в размер на 2000 лева, платено адвокатско възнаграждение за един адвокат. Разноските следва да бъдат присъдени в евро. Предварителните възражения на касатора за прекомерност /чл. 78, ал.5 ГПК/ настоящата инстанция намира за неоснователни.Фактическата и правна сложност на делото са преценени от въззивния съд в определението по чл. 248 ал.1 ГПК,като изложентите там съображения се споделят и от настоящата инстанция. Отчитайки обема на извършената от адвоката работа при защита с депозиране на отговор на касационна жалба срещу решението във всички негови части /по обективно и субективно съединени искове за обяввяване на два предварителни договора за окончателни/, възнаграждението не е прекомерно. Макар да е уговорено при нотариалното прехвърляне на правата върху съответните ид. части от дворното място купувачите да заплатят един лев, не това е оценяемият материалнен интерес да искат от съда да постанови прехвърляне е на съответните към жилищните обекти ид.части от процесното УПИ в [населено място] ,след като самостоятелните обекти са вече придобити в собственост от купувачите по реализираната покупко- продажба и изцяло заплатена цена.

По изложените съображения Върховният касационен съд състав на ІІІ г.о.