Определение № 1821 от 10.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4303/2024 г.

Производство по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Г. Ч. К. и И. П. К., двамата чрез общия им пълномощник адв. П. против решение № 889 от 29.07.2024 г. по гр. д. № 3218/2023 г. на Апелативен съд – София, 10 - ти граждански състав.

Ответникът по жалба С. М. И. чрез адвокати Х. и Г. е подала отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, с който ангажира становище за отсъствие на предпоставки за допускане на касационен контрол и за неоснователност на жалбата. Претендира разноски.

Касационната жалба е постъпила в срока по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.

За да се произнесе по основанията за допускане на касационното обжалване настоящият състав на трето гражданско отделение на ВКС намира следното.

Предмет на жалбата е цитираното въззивно решение, с което е потвърдено решение № 4763 от 12.09.2023 г. по гр. д. № 3796/2022 г. на Софийски градски съд за отхвърляне на предявения от Г. Ч. К. и И. П. К. против С. М. И. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД - за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор от 17.08.2021 г. за покупко – продажба на недвижим имот: апартамент № ..., находящ се в [населено място],[жк], [жилищен адрес] с площ от 88. 37 кв. м. и в полза на ответницата са присъдени разноски.

Въззивният съд е постановил обжалвания резултат като е установил, че на 17.08.2021 г. ищците като купувачи и ответницата като продавач, надлежно представлявана от нейния баща, са сключили предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот: апартамент № ..., находящ се на адрес в гр. София,[жк], [жилищен адрес]. Обещателят бил представляван от пълномощник – своя баща, овластен надлежно с безсрочно пълномощно и свободен да уговори размера на продажната цена на имота. Страните уговорили сключването на окончателния договор да се извърши до изтичането на 3 - месечен срок от датата на предварителния договор пред избран от купувачите нотариус, като в този срок продавачът е поел задължението да набави всички необходими документи за нотариалната сделка (чл. 3 и чл. 9 от предварителния договор). Продажната цена по това съглашение, в размер на 100 000 евро, е следвало да се заплати на две вноски – първата, в размер на 10 000 евро минимум три дни преди сключването на окончателния договор по банков път в щатски долари по курс продава на банката на купувача (чл. 4). Втората и окончателна вноска, в размер на сумата от 90 000 евро, е предвидено да е платима от купувачите с банков кредит, обезпечен с ипотека от Българо - американска кредитна банка, за което купувачите при извършване на окончателния договор се задължили да представят гаранционно писмо, издадено от търговската банка. Заверяването на сметката на продавача е уговорено да се извърши след представяне на гаранционно писмо и вписване на нотариалния акт. Плащането на цената е предвидено да се извърши по посочената в чл. 5 от договора банка на продавача, а предаването на владението на имота - след сключването на окончателния договор във формата на нотариален акт. Съдържанието на предварителния договор пък е уговорено да може да се изменя само по взаимно писмено съгласие на страните (чл. 17). Отказът на която и да е страна от сключване на окончателния договор или извършването на действия, осуетяващи сключването на окончателния договор, е предвидено да поражда за изправната страна правото да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД или да търси обезщетение за претърпените вреди и пропуснати ползи (чл. 19 от предварителния договор). Разписана е и уговорка (чл. 23), че ако по независещи от двете договарящи страни причини (във връзка с отпускане на кредита, административни пречки при набавяне на документи за нотариалната сделка и др.) не се спази тримесечния срок по чл. 9 от договора, то те могат да го удължат по взаимно писмено съгласие или да го прекратят. Установено е по делото, че обещателят имал затруднения (административни пречки) и се снабдил с кадастрална схема на имота след изтичането на тримесечния срок. В същото време е прието, че купувачите не са ангажирали доказателства за избор на нотариус, пред който да сключат окончателния договор до изтичането на тримесечния срок по чл. 9 от процесното съглашение, както и да са уведомили продавача за определения от нотариуса час за извършването на сделката в изискуемата от закона форма. Според решаващия състав на втората инстанция ищците (като купувачи) не са установили да са изправна страна по договора – не е доказали да са заплатили, чрез превод в посочената от продавача търговска банка, първата вноска от продажната цена, в размер на сумата от 10 000 евро, минимум три дни преди изтичането на тримесечния срок от датата на сключване на предварителния договор; че отсъстват доказателства те да са направили постъпки за предоставяне на банков кредит, обезпечен с ипотека и в тази връзка да има издадено гаранционно писмо за остатъка от продажната цена, в размер на сумата от 90 000 евро. Прието е, че срокът на действие на предварителния договор от 17.08.2021 г. не е продължен по изрично писмено съгласие на страните по него, респ. че след изтичането на уговорения в договора срок те не са постигнали съгласие да продължат облигационната си обвързаност си с нов срок, в който да сключат окончателен договор при същите или различни условия. Установено е, че продавачът - едностранно с писмено известие, след изтичането на тримесечния срок за сключване на окончателния договор, е прекратил по реда на чл. 23 от предварителния договор, неговото действие като се основал на издадената след този срок кадастрална схема на обещания имот по причина, за която страната не отговаря (макар своевременно заявена е забавена поради обективни пречки) - и при отсъствието на ново писмено съглашение (анекс) за продължаване на срока на облигационната обвързаност с посочения предмет. При тези фактически данни, второинстанционният съд е направил извод, че предявеният конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е неоснователен и го е отхвърлил, потвърждавайки решението на първостепенния (градски) съд. Развити са съображения, че срокът на обвързаност на страните по предварителния договор е изтекъл и действието му не е продължено в отношенията помежду им, поради което изявлението на продавача, че го прекратява занапред, надлежно връчено на купувачите, е породило правни последици. Затова и потестативното право да се иска обявяването на предварителния договор за окончателен, е лишено от основание. Прието е също, че ищците не са изправна страна по договора за да могат да упражнят горното преобразуващо право. Според въззивния съд техните насрещни задължения на купувачи по договора (да посочат на продавача нотариус, който да извърши прехвърлянето на собствеността върху имота във формата на нотариален акт; не са заплатили първата вноска от продажната цена и не са ангажирали доказателства за готовността им да заплатят втората и последна вноска по описания в съглашението начин) не са изпълнени - нито към датата на подаване на исковата молба, нито към датата на откритото съдебно заседание пред въззивния съд. Аргументирано е виждане, че по обем изпълнението на купувачите (ищците) е пълно и е съществено с оглед интереса на продавача (ответника).

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК касаторът поставя въпроси, за които твърди да обуславят изхода по делото и са разрешени в отклонение с практиката на ВКС – основание за достъп до касация по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

Тяхното съдържание е следното:

1. „Следва ли съдът да обсъди в решението си всички събрани по делото доказателства, твърдения и възражения на страните от значение за изхода на спора в тяхната съвкупност и да изложи в мотивите си изводи по отношение на тези доказателства, твърдения и възражения?“;

2. „Подлежат ли на установяване факти, които не са включени в предмета на доказване от първоинстанционния съд с доклада по делото и може ли въззивният съд да приеме за доказан факт от решаващо значение за делото, който факт не е посочен от първоинстанционния съд като нуждаещ се от доказване и без преди това последният да е уведомил страните, че го счита за спорен по делото и включен в предмета на доказване?“;

3. „Може ли съдът да приеме за общоизвестен факт, относно който не е съобщено на страните, че съдът счита за общоизвестен и неподлежащ на доказване?“;

4. „Длъжен ли е съдът да извърши тълкуване на договора при спазване на предвидените в чл. 20 ЗЗД критерии: при тълкуването да се търси действителната воля на страните, отделените уговорки в договора да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от целия договор и при съобразяване целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността?“;

5. „Изправна ли е страната, чието договорно неизпълнение се дължи на причини, които са съществували и чието съществуване е могло да бъде предвидено пред сключването на договора?“;

6. „При уговорено плащане на цената на части, ако неизпълнената част не надхвърля 20 % от общата цена, значителна ли е неизпълнената част с оглед интереса на кредитора по смисъла на чл. 87, ал. 4 ЗЗД и подлежи ли договорът на разваляне?“;

7. „Подлежи ли на отхвърляне иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на договор, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще бъде сключен след заплащане на част от цената?“;

8. „Подлежи ли на разваляне договор, ако не е доказано, че изпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на уговореното?“;

9. „Обуславя ли невиновна невъзможност за изпълнение задължението на продавач за снабдяване със скица, наличието на грешка в идентификатора на имота, която е отстранима чрез заповед за изменение на кадастралните карти и кадастралните регистри, и която е съществувала години преди сключването на предварителния договор, вкл. и към датата на придобиване на имота от продавача?“;

10. „Сама по себе си, уговорката в предварителния договор, съгласно която отказът на едната страна поражда в полза на изправната страна правото да претендира с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД обявяването му за окончателен, достатъчна ли е за възникване на това потестативно право или наличието на такъв отказ изисква другата страна да бъде задължена да изпълни своите насрещни задължения в хода на процеса?“;

11. „При заявен отказ от продавача по предварителния договор категоричен отказ да сключи окончателен договор, длъжен ли е купувачът да предприема действия по определяне на нотариус и ден за извършване на окончателния договор, както и да заплаща дължимата цена?“;

12. „Съществено ли е с оглед интереса на кредитора, съответно представлява ли основание за разваляне на договора неизпълнението на задължението за осигуряване на гаранционно писмо за банков кредит в деня на сключване на окончателния договор, вкл. и при положение, че е предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД?“;

13. „При наличие на невиновна невъзможност за изпълнение на задълженията на едната страна в рамките на първоначално уговорения срок на договора, спира ли се изпълнението на тези задължения и на свързаните с тях насрещни задължения?“;

14. В случай, че е налице временна невиновна невъзможност за изпълнение на задължението на продавача по предварителния договор да се снабди със скица на имота – предмет на договора, спира ли се изпълнението, освен на това задължение, още и на насрещните задължения на купувача да посочи нотариус и ден за изповядване на окончателния договор и да заплати авансова част от цената в определения срок преди датата на сключване на този договор?“

Поддържа се противоречие със съдебната практика на ВКС, обективирана в решение № 208/12.03.2021 г. по гр. д. № 983/2020 г., решение № 206/13.07.2015 г. по гр. д. № 6832/2014 г., решение № 50001/02.04.2024 г. по гр. д. № 2487/2022 г., всичките по описа на IV г. о., решение № 75/20.06.2016 г. по т. д. № 1608/2015 г., решение № 212/01.02.2012 г. по т. д. № 1106/2010 г. и решене № 134/30.12.2013 г. по т. д. № 34/2013 г., и трите по описа на II т. о. (по първото питане), с решение № 50052/19.09.2023 г. по гр. д. № 4496/2021 г., решение № 50230/05.05.2023 г. по гр. д. № 2315/2021 г., решение № 50279/11.09.2023 г. по гр. д. № 3876/2021 г., решение № 50257/11.09.2023 г. по гр. д. № 2714/2021 г., всичките по описа на IV г.о. (по второто питане), с решение № 274/13.12.2011 г. по гр. д. № 1514/2010 г. на II г.о., както и с решение № 50286/10.01.2023 г. по гр. д. № 596/2022 г., решение № 378/15.01.2016 г. по гр. д. № 1629/2015 г. и решение № 95/16.06.2016 г. по гр. д. № 5371/2015 г., и трите последни по описа на IV г.о. (по третото питане). Във връзка с четвъртия въпрос се обосновава отклонение на въззивното решение с практиката на ВКС, опредметена в решение № 67/09.12.2019 г. по т. д. № 1553/2018 г. на II т.о., решение № 147/06.11.2020 г. по гр. д. № 3283/2019 г., решение № 134/25.06.2014 г. по гр. д. № 6886/2013 г., решение № 106/16.07.2018 г. по гр. д. № 4088/2017 г., и трите по описа на III г. о., решение № 430/20.01.2015 г. по гр. д. № 1673/2014 г. и решение № 173/13.02.2019 г. по гр. д. № 3026/2017 г., последните две по описа на IV г.о. По петия въпрос се сочи противоречие с решение № 6/27.02.2013 г. по т. д. № 1028/2011 г. на ВКС, I т.о., решение № 103/27.10.2020 г. по гр. д. № 3859/2019 г. на ВКС, III г.о., а по шестия – с решение № 60/03.06.2019 г. по т. д. № 1892/2018 г. на ВКС, II т.о., решение № 78/17.06.2015 г. по гр. д. № 379/2015 г. на ВКС, II г.о. и решение № 318/27.06.2012 г. по гр. д. № 273/2012 г. на ВКС, IV г.о. Седмият въпрос се поддържа да е разрешен в отклонение със задължителната практика на ВКС, изразена в ТР № 4/09.05.2023 г. по т. д. № 4/2020 г., ОСГТК, а осмия – с постановките на ППВС № 3/29.03.1973 г. Останалите формулирани въпроси се отнасят за разглеждане в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК с аргументи, че имат значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото, тъй като по тях няма формирана съдебна практика, а оставянето в сила на обжалваното решение създава риск от формиране на неправилна такава.

Касационното обжалване не следва да се допуска.

Първото питане се отнася до задълженията на въззивния съд да обсъди всички доказателства, които установяват релевантните обстоятелства от спорния предмет, както и твърденията, възраженията и доводите на страните относно съществуването на спорното субективно преобразуващо право и отрази в мотивите си направените фактически и правни изводи, като обосновано отговори кои от тези обстоятелства счита за установени и кои не и защо. То реализира обща предпоставка за селектиране на жалбата, но не и допълнителната предпоставка на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. Втората съдебна инстанция, чиято дейност е решаваща, е изследвала въпроса за наличието на елементите от фактическия състав на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и е приела, че процесният предварителен договор не може да е източник на потестативното право на купувачите за обявяването му за окончателен, тъй като е надлежно прекратен след изтичането на неговия срок, а също, че купувачите не са изправна страна по съглашението. В обжалвания акт съдът е изложил доводи по какви причини счита това да е така - налице са решаващи мотиви в резултат на самостоятелна преценка на събрания доказателствен материал. Ето защо въпросът не налага допускане на касационно обжалване, а разясненията на ВКС, на които касаторът се позовава, не са нарушени.

Не може да се допусне касационен контрол и по въпроса за приложението на чл. 20 ЗЗД и принципите на тълкуване. Същият е обусловил решаваща воля на съда, доколкото въззивното решение е основано на изведената по тълкувателен път обща воля на страните при уговаряне на условията (вкл. цената на обещания имот и начините за нейното плащане) и срока на облигационната си обвързаност по процесния предварителен договор, както и хипотезите за неговото прекратяване. Налице е обща предпоставка за селектиране на жалбата – правен въпрос по чл. 280, ал. 1 ГПК. Отсъства обаче специалната предпоставка за допускане на касационното обжалване, а именно разрешението на въпросите да противоречи на практиката на ВКС. По поставения правен въпрос за приложение на разпоредбата на чл. 20 ЗЗД и съблюдаване от съда на въведените с нея критерии, е налице трайна и непротиворечива практика на ВКС. Според нея при неяснота или спор относно точния смисъл и съдържание на договора или на отделни негови клаузи, съдът е длъжен да извърши тълкуване според визираните в чл. 20 ЗЗД критерии, за да изясни действителната воля на страните, като прилагането на критериите по чл. 20 ЗЗД изисква съдът да тълкува отделните договорни уговорки във връзка една с друга и смисъла, който произтича от целия договор, като изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността и като не подменя постигнатата от страните и обективирана в договора обща воля. Възприемайки изцяло посочената практика и съобразно данните по делото, въззивният съд е извършил съответстващо на критериите по чл. 20 ЗЗД тълкуване на клаузата на чл. 23 от договора и е приел, че той е прекратен правомерно от продавача при там предвидените предпоставки. Затова и по този въпрос не може да се осъществи достъп до касация.

Останалите въпроси в изложението са повдигнати с оглед становището на страната за неправилност в изводите на въззивния съд за неоснователност на предявения иск и изразяват несъгласието й с възприетите разрешения по обжалваното решение. Те не удовлетворяват правен въпрос по смисъла на разясненията, дадени с т. 1 от ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС – да е поставен в основата на решаващите изводи по обжалваното решение и да е обусловил изходът на спора по конкретното дело. Питанията са предпоставени от твърдения на касатора за незаконосъобразност в изводите и са свързани с условия и обстоятелства, каквито не са разглеждани от въззивния съд при обосноваване на неговата решаваща правна воля, респ. свързани са с преценка на доказателства (за инфлационния индекс, влияещ на цената на имота, респ. че пречките за сключване на окончателния договор са съществували преди подписване на предварителния договор; че неизпълнението на първата част от цената на имота не е значително с оглед интереса на продавача - тъй като е под 20 % от общо уговорената цена, даващо право за разваляне на договора; че не подлежи на разваляне договора след като не е доказано, че неизпълнението е толкава съществено, че прави невъзможно постигането на уговореното; за това невъзможността за снабдяване със скица за продавания имот явява ли се невиновна за продавача при отчитане на факта, че е съществувала години наред преди сключването на договора; че е налице изричен и категоричен отказ на продавача от сключване на окончателен договор; дали непредставянето на гаранционното писмо от банката за отпускане на кредит е основание за разваляне на договора). Непоставянето на правен въпрос с обуславящо значение за изхода на делото само по себе е основание за недопускане на касационно обжалване без да се разглеждат сочените допълнителни основания за това – така мотивите в съобразителната част към указанията по т. 1 от ТР № 1/19.02.2010 г., ОСГТК. Ето защо, искането за достъп до касация е неоснователно.

За пълнота на изложението ще следва да се изтъкне, че въпросите от осми до четиринадесети се отнасят в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, за която обаче липсва обосноваване на специалната предпоставка в смисъла, изяснен с постановките по т. 4 от горецитирания тълкувателен акт.

В обобщение, няма основания за селектиране на жалбата в приложно поле на чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 ГПК, последицата от което е недопускане на касационен контрол.

При този изход на делото, касаторите дължат на ответника по касационната жалба сторените и своевременно претендирани разноски за настоящата инстанция. Същите възлизат на 3 000 лв. и се установяват от приложения договор за правна защита и съдействие, посочването в който на плащането на сумата в брой е достатъчно и има характера на разписка (така т. 1 от ТР № 6/06.11.2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г. на ОСГТК, ВКС).

Воден от горното, Върховният касационен съд, състав на III г. о.