Определение № 149 от 05.03.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3199/2020 г.

Производството е по чл.288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на П. Х. Г. с искане за допускане на касационно обжалване на въззивно решение на Софийски апелативен съд № 1427 от 02.07.2020 г. по в.гр.д.№ 6111/ 2019 г., с което е отменено изцяло решение на Софийски градски съд по гр.д.№ 7071/ 2017 г. след което е отхвърлен предявеният от жалбоподателя против сдружение „Агенция София прес” иск, квалифициран по чл.19 ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от 10.07.2013 г. за продажба на недвижим имот, с който сдружение „Агенция София прес” в качеството му на продавач, се задължава да продаде на П. Х. Г., в качеството му на купувач, собствения си недвижим имот, а именно: апартамент № 16, находящ се в [населено място], [жк], със застроена площ от 89,77 кв.м., при съседи: от изток-тревна площ, от запад-тревна площ и улица, от север-стълбище и ап.№ ..., юг-ап.№ ... на М., отгоре-ап.№ ... сем. К., отдолу-ап.№ ... сем. Т., заедно с мазе № 16 с площ 2,69 кв.м., при съседи: изток-коридор, запад-мазе № 5, север-тревна площ, юг-коридор, заедно с припадащите се 3,708 % идеални части от общите части на вх.А на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото, който апартамент съобразно влязлата в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК представлява самостоятелен обект в сграда № 1, разположена в поземлен имот, с идентификатор ..., предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент с идентификатор ..., с адрес на имота: [населено място]”, с площ 89,77 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ..., под обекта: ..., над обекта: ..., с прилежащи части: мазе № 16-2, 69 кв.м и 3,708 % идеални части от общите части на сградата за сумата от 47 300 лв.

Жалбоподателят релевира като основание за допускане на обжалването следните (уточнени при условията на Тълкувателно решение № 1/ 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1/ 2009 г., ОСГТК) правни въпроси: може ли съдът да обяви за окончателен предварителен договор за продажба, по който не е платена договорената продажна цена, макар в него да е уговорено, че окончателният договор ще бъде сключен след заплащането на цялата продажна цена; длъжен ли е въззивният съд при постановяване на решението си да приложи императивна материалноправна разпоредба и явява ли се такава разпоредба нормата на чл.83 ал.1 ЗЗД, уреждаща последиците от забавата на кредитора; удължава ли се автоматично срокът, уговорен в предварителния договор за сключване на окончателен, със срока за забавата на кредитора – обещател, ако след сключване на предварителния договор се установи наличие на висящ правен спор за имота, а плащането е уговорено чрез банков кредит, в чиито условия за отпускане се изисква вписана първа по ред ипотека за банката и удостоверение, че върху имота няма други тежести. Според жалбоподателя първите два въпроса са разрешени от въззивния съд в противоречие с практиката на ВКС, а за третия поддържа, че е от значение за точното прилагане на закона и развитието на правото. Освен това поддържа очевидна неправилност на обжалваното решение, защото при изграждане на правните си изводи съдът не е обвързал установени по делото съществени факти и стигнал до неверния извод, че съществува корелация причина – следствие между възможността за сключване на анекс за продължаване на срока на договора и ирелевантност на причините за забавата.

Ответната страна оспорва жалбата с доводи за правилност на обжалваното решение, без да взема изрично становище по наличието на основания за достъп до касационен контрол.

Съдът намира жалбата за допустима, а са налице и предпоставките за допускане на касационно обжалване.

За да отхвърли иска, въззивният съд приел за установено, че на 24.11.2001 г. Управителният съвет на сдружение „Агенция София прес” взел решение за продажба на 11 апартамента, между които и апартамент № 16, находящ се в [населено място], [жк], при цена не по-малка от данъчната оценка на съответния апартамент. Сдружението се легитимирало като собственик на имота с нотариален акт № / 03.04.2002 г. № , том *, рег. № **, дело № 46 от 2002 г. на нотариус рег.№ *. На 10.07.2013 г. бил сключен договор, с който сдружение „Агенция София прес”, представлявано от председателя Н. П. /продавач/ и П. Г. /купувач/ се съгласили за продажба на процесния апартамент № 16 на цена 47 300 лева с ДДС, която следвало да бъде платена с банков кредит от „Пощенска банка” един ден след представяне на вписан нотариален акт на името на купувача, вписана ипотека в полза на банката и удостоверение за тежести, издадено от Агенцията по вписванията на СРС, от което да е видно, че в полза на банката е вписана първа по ред ипотека и че за имота няма други тежести. Към момента на подписване на предварителния договор по отношение на имота имало висящи съдебни спорове, които приключили към средата на 2015 г. При сключването му страните договорили още, че продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост на купувача в срок до 17.07.2013 г., а ако цената не бъде платена до тази дата, продавачът можел да продаде имота на трето лице. Промяна в договорения срок можело да става само по взаимно споразумение, отразено в писмена форма и приложено като неразделна част към предварителния договор. На 17.07.2013 г., окончателен договор не бил сключен, нито датата била променена по съгласие на страните. На 05.09.2013 г. ищецът поискал от „Пощенска банка” АД предоставяне на жилищно-ипотечен кредит за сумата 47 300 лева, като искането е заведено на 05.09.2013 г., но договор за кредит не бил сключен. Представляващият „Агенция София прес”, който подписал договора, починал на 15.10.2013 г. Със заявление от 07.09.2016 г. и молба от 16.11.2016 г., ищецът заявил пред ответника искане за сключване на окончателен договор, такова искане е заявено и с нотариална покана, връчена на 25.01.2017 г., но ответникът не се отзовал.

При тези фактически установявания от правна страна съдът извел, че между страните е сключен валиден предварителен договор, като отхвърлил възраженията на ответника за недействителност на договора поради липса на индивидуализация на имота или поради това, че не е подписан от представляващия обещателя Н. П.. Въпреки това счел за неоснователен искът за сключване на окончателен договор, защото ищецът не бил изправна страна по този договор. Макар договорът да не бил развален, клаузата, според която ако купувачът не изплати договорената сума до 17.07.2013 г. продавачът има право да продаде имота на трето лице, следвало да се разбира, че след тази дата е отпаднало задължението на продавача ответник да продаде имота на купувача ищец. Съдът посочил, че е ирелевантно какви са били причините за забавата на купувача, щом няма промяна в договорения срок по взаимно съгласие на страните по договора. Обстоятелството, че ищецът предприел действия за осигуряване на кредит с цел заплащане на продажната цена, не можело да промени извода за забава от негова страна, още повече тази му действия били извършени след уговорения краен срок. Не било извинителна причина за неспазването на срока и обстоятелството, че близо два месеца след договорения срок председателят на сдружението продавач е починал.

С оглед тези мотиви на въззивния съд, вторият и третият от поставените правни въпрос не са обуславящи. Нито в исковата си молба, нито във въззивното производство ищецът е поставил въпрос за правните последици от забавата на кредитора, или за автоматично продължаване на срока на договора при наличие на такава забава. Ограниченият от разпоредбата на чл.269 ГПК въззивен съд няма правомощия да дава разрешения по въпроси, които страните не са му поставили, поради което той не е давал отговор на поставените въпроси и те не обуславят решението му.

Въпросът може ли съдът да обяви за окончателен предварителен договор за продажба, по който не е платена договорената продажна цена, макар в него да е уговорено, че окончателният договор ще бъде сключен след заплащането на цялата продажна цена, обаче, обуславя обжалваното решение. Основателен е и доводът на касатора, че в обжалваното решение този въпрос е разрешен по противоположен начин в сравнение с посочената в изложението по чл.284 ал.3 т.1 ГПК практика на Върховния касационен съд. Поради това обжалваното решение следва да бъде допуснато до касационен контрол на основание чл.280 ал.1 т.1 ГПК.

По изложените съображения Върховният касационен съд