Определение № 2721 от 02.10.2026 г. на ВКС по т. д. № 1954/2026 г.

Производството е по чл. 274, ал. 3 от ГПК.

Образувано е по частна касационна жалба на „Еко Шоп“ ЕООД срещу определение № 704 от 27.07.2026г. по в.ч.гр.д. № 441/2026г. на Окръжен съд – Добрич. С него е оставена без уважение жалбата на дружеството срещу определение № 3 от 22.06.2026г. на съдия по вписванията при Районен съд - Балчик, съдържащо отказ да се извърши вписване на едностранно волеизявление на касатора – арендодател за прекратяване на срочен Договор за аренда от 23.06.2023г., сключен с Г. Т. Г., извършващ търговия под фирма ЕТ“Дъга-Георгиеви-Георги Георгиев“, като арендатор. Определението на съдията по вписванията е постановено въз основа на подадено от „Еко Шоп“ ЕООД заявление с вх. № 1709/22.06.2026г.

Оплакванията на касатора в подадената жалба са, че направеният отказ е незаконосъобразен и не е следвало да бъде потвърждаван. Въззивният съд не се е произнесъл по решаващия довод на жалбоподателя, че в Служба по вписванията – Добрич е било вписано прекратяването на същия договор за аренда за друг поземлен имот, но по идентични документи (същата нотариална покана, същия договор, същото правоотношение) – заявление вх. № 4507/18.06.2026г., том 3, акт № 6, книга „Отбелязвания“. Този довод е бил възпроизведен в обстоятелствената част на въззивното определение, но не е бил обсъден. За неправилен се счита изводът на въззивния съд, че липсва прекратяване на арендния договор. Страните могат да уговорят едностранното прекратяване и на срочен договор за аренда. В този случай прекратяването подлежи на вписване. Принципът на договорната свобода (чл. 9 от ЗЗД) позволява на страните да уговарят и допълнителни основания за прекратяване, доколкото с това не се нарушават императивни правни норми. ЗАЗ не съдържа изрична забрана страните са уговарят прекратително основание от вида на процесното. Същевременно проверката на съдията по вписванията е формална. Проверява се дали документът подлежи на вписване и дали има изискуемата форма, но не и материалноправните предпосткавки на акта. Като е извършил материалноправна преценка относно действието на договорната клауза, съдията по вписванията е излязъл извън компетентността си по чл. 32а от ПВ.

Съгласно изложението на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК обжалването на въззивното определение е допустимо поради разрешаването на значими по делото правни въпроси в противоречие с практиката на Върховния касационен съд, както и които са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото – основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК.

Поставените въпроси са:

1. Длъжен ли е въззивният съд, произнасяйки се по жалба срещу отказ съдията по вписванията, да обсъди наведения своевременно от жалбоподателя решаващ довод и да изложи мотиви по него?

Във връзка с въпроса касаторът сочи решение № 40 от 10.02.2014г. по гр.д. № 4973/2013г. на ВКС, ГК, ІV г.о., решение № 344 от 21.09.2012г. по гр.д. № 862/2011г. на ВКС, ГК, ІV г.о., решение № 157 от 08.11.2011г. по т.д. № 823/2010г. на ВКС, ТК, ІІ т.о.

2. Подлежи ли на вписване прекратяването на срочен договор за аренда в земеделието, извършено чрез едностранно писмено предизвестие на арендодателя, когато такова право е изрично уговорено в самия договор, сключен в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите, и какво е съотношението между чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ и принципа на договорната свобода по чл. 9 от ЗЗД?

Според касатора по въпроса липсва съдебна практика, при което е налице основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, за да се произнесе, констатира следното:

Частната касационна жалба по делото е редовна, като съответстваща на изискванията на чл. 284 от ГПК, както и допустима – подадена в срок, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, от страна с интерес от обжалването.

При преценка на изискванията на чл. 280, ал. 1, вр. чл. 274, ал.3, т. 2 от ГПК не се установява основание за допускане на касационно обжалване на обжалваното определение, както и не се установява вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното определение, за да бъде то допуснато до касация при условията на чл. 280, ал. 2 от ГПК.

За да постанови определението си, въззивният съд е приел от фактическа страна, че на 23.06.2023г. от Г. Т. Г., извършващ търговия под фирма ЕТ“Дъга-Георгиеви-Георги Георгиев“, като арендатор, е бил сключен договор за аренда със срок от 10 години включително относно имот с идентификатор 03174.11.17, находящ се в [населено място], местност Кьор кувия, [община], област Добрич. Договорът е бил вписан в Служба по вписванията – Добрич с акт № 90, том VІІ, рег. № 5090 от 26.06.2023г. При извършена доброволна делба на арендуваните имоти от 26.10.2023г. в дял на В. М. Г., арендодател по договора и собственик, е бил поставен, освен другото, образуваният от разделянето на поземлен имот 03174.11.17 имот с идентификатор 03174.11.82. Този имот е бил продаден от В. М. Г. на „Еко Шоп“ ЕООД на 05.04.2024г. (нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 143, том І, рег. № 914, дело № 120 от 2024г., вписан в Служба по вписванията вх. рег. № 898 от 05.04.2024г., акт № 33, том ІІІ, дело № 382/2024г.), като дружеството е заместило В. М. Г. като страна по договора за аренда (чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ). Съгласно едностранно изявление на „Еко Шоп“ ЕООД, връчено на арендатора на 16.06.2026г. чрез нотариус М. В., договорът за аренда относно поземлен имот с идентификатор 03174.11.82 се е прекратявал на основание клаузата на Раздел ІІІ, чл. 10. В нея е било предвидено право на всяка от страните да прекрати договора едностранно, с писмено предизвестие, отправено в периода от 01-во до 30-то число на месец юни, като арендаторът прибере реколтата до края на годината. Със заявление с вх. № 1709/22.06.2026г. до съдията по вписванията при Районен съд – Балчик от „Еко Шоп“ ЕООД е било поискано вписване на прекратяването на арендния договор относно поземлен имот с идентификатор 03174.11.82. Такова вписване, съгласно определение № 3 от 22.06.2026г. на съдията по вписванията, е било отказано. Съображенията са били, че съгласно императивната разпоредба на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ договорът за аренда се прекратява с едностранно предизвестие само в предвидените в този закон случаи, а такова едностранно прекратяване на срочен договор за аренда ЗАЗ не предвижда. Това е само при безсрочен договор, при условията, предвидени в чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ.

Съставът на Окръжен съд – Добрич е споделил изцяло изводите на съдията по вписванията при Районен съд – Балчик относно основателността на заявление с вх. № 1709/22.06.2026г. Посочил е, че съгласно постановките на Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г. по тълк. дело № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл. 27, ал. 1, т. 1-6 от ЗАЗ. Сред лимитативно посочените в ЗАЗ хипотези на прекратяване на арендното правоотношение, за които се отнася предвиденото в чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ вписване на прекратяването, не е хипотезата на прекратяване на срочен аренден договор от арендодател с едностранно писмено предизвестие. Прекратяването е уредено с императивни правни норми в специален закон и това изключва приложението на общите правила на ЗЗД.

В определението на въззивния съд е било отбелязано оплакването на частния жалбоподател, че в Служба по вписванията – Добрич е било вписано прекратяването на договора за аренда относно друг поземлен имот, предмет на договора, на основание направено едностранно изявление от „Еко Шоп“ ЕООД по Раздел ІІІ, чл. 10 от договора.

При тези установени обстоятелства поставеният от касатора първи въпрос (процесуалноправен) относно задължението на въззивния съд да се произнесе по доводите на жалбоподателя в частна жалба, подадена срещу отказ на съдия по вписванията, като мотивира акта си, в контекста на задълженията на този съд по чл. 12, чл. 235, ал. 2 и ал. 4 и чл. 236, ал. 2 от ГПК и направените в касационната жалба оплаквания относно допуснати от състава на Окръжен съд - Добрич процесуални нарушения, отговаря на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 от ГПК (т. 1 от Тълкувателно решение № 1/2009 от 19.02.2010г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС).

Не е удовлетворено допълнителното изискване по чл. 280, ал.1, т. 1 от ГПК и касационно обжалване по този въпрос не може да бъде допуснато. Въззивният съд не се е отклонил от практиката на Върховния касационен съд, обективирана в посочените от касатора съдебни решения, както и от задължителната практика на Върховния касационен съд в тълкувателни решения в този смисъл (т. 19 от Тълкувателно решение № 1/2000 от 04.01.2001г. по гр. дело № 1/2000г. на ОСГК на ВКС на РБ и т. 2 от Тълкувателно решение № 1/2013 от 09.12.2013г. по тълк. дело № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС). Съгласно тази практика при произнасянето си въззивният съд е длъжен да обсъди релевантните факти, относимите и допустими доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, както и да се произнесе по доводите и възраженията на страните. Тези процесуални задължения на съда, израз на състезателното начало и равенството на страните в процеса, са изцяло относими и към частното производство по чл. 274, ал. 2 от ГПК.

В случая въззивният съд е имплицитно е отговорил на довода на касатора относно значението на извършеното вписване на прекратяването на арендния договор от 23.06.2023г. относно друг поземлен имот – в Служба по вписванията – Добрич. По същество е прието, че произнасянето по това заявление (вх. № 4507/18.06.2026г.) не обвързва съда и е неотносимо. Съгласно мотивите на Окръжен съд - Добрич предмет на обсъждане в частното производство е била основателността на исканото вписване по друго заявление - с вх. № 1709/22.06.2026г., адресирано до съдията по вписванията при Районен съд – Балчик. По него е бил постановен обжалваният пред Окръжен съд – Добрич отказ.

Вторият правен въпрос на касатора също отговаря на общата предпоставка на чл. 280, ал. 1 от ГПК. Той съдържа материалноправно и процесуалноправно питане - относно възможността страните по срочен договор за аренда да се отклонят от предвижданията на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ, като уговорят прекратяването му с едностранно предизвестие, отправено в рамките на срока на договора, както и относно правомощията на съдията по вписванията в този случай. Дори ако възможност за прекратяване на договора на това основание не съществува, дали това е в рамките на дължимата от съдията по вписванията проверка (чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ).

Въпросът не отговаря на допълнителния селективен критерий по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК и касационно обжалване по този въпрос също не може да бъде допуснато. Формирана е практика на Върховния касационен съд и на тази практика обжалваното определение не противоречи. Не се установява съдебната практика да е неправилна или да се нуждае от осъвременяване съгласно задължителното тълкуване на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, дадено с т. 4 от Тълкувателно решение № 1/2009 от 19.02.2010г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС на РБ.

Според определение № 424 от 05.07.2012г. по ч.т.д. № 316/2012г. на ВКС, ТК, І т.о., определение № 482 от 16.07.2012г. по ч.т.д. № 346/2012г. на ВКС, ТК, І т.о., определение № 705 от 21.12.2012г. по ч.т.д. № 714/2012г. на ВКС, ТК, І т.о., определение № 14 от 07.01.2013г. по ч.т.д. № 713/2012г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., определение № 215 от 11.06.2014г. по ч.гр.д. № 3337/2014г. на ВКС, ГК, ІІ г.о., определение № 399 от 23.06.2014г. по ч.т.д. № 4624/2013г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., определение № 494 от 24.08.2015г. по ч.т.д. № 1925/2014г. на ВКС, ТК, ІІ т.о. и др. разпоредбите на чл. 27 и чл. 29 от ЗАЗ, уреждащи прекратяването на договор за аренда, са императивни. Страните по този договор не могат да се отклоняват от изрично посочените в закона основания за прекратяване, включително от правилата за едностранното прекратяване на договора. Съответно на чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ законодателно са уредени три случая на прекратяване на договора за аренда с едностранно предизвестие: при договор, сключен без определен срок, който може да бъде прекратен от всяка от страните с писмено предизвестие от две стопански години (чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ); в случай на изпаднал в трайна нетрудоспособност арендатор, който може да прекрати договора с писмено предизвестие от началото на следващата стопанска година (чл. 29, ал. 3, изр. 1 от ЗАЗ); както и при смърт на арендатора, съответно заличаване на юридическото лице при предизвестие на наследниците (правоприемниците), направено в тримесечен срок (чл. 29, ал. 3, изр. 2 от ЗАЗ). Срочен договор за аренда не може да бъде прекратяван с едностранно писмено предизвестие на страна (липсва такова предвидено в закона основание за прекратяване на договора) и такава уговорка в договора за аренда противоречи на закона.

Косвено това разрешение е потвърдено в Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г. по тълк. дело № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС, в мотивите на което се акцентира върху изричната законова уредба на основанията за прекратяване на договора за аренда. Относно този договор е посочено, че е траен, с установен законов минимален срок от 5 стопански години с цел оптималното ползване на земеделската земя предвид особеното й предназначение. Посочено е още, че се касае за режим на специално регулиране, който отразява особеностите на арендния договор на земеделска земя. Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойното ползване на имота.

Също, съгласно посоченото тълкувателно решение, относно правомощията на съдията по вписванията по чл. 32а, ал. 1 от ПВп, вр. чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ са приложими постановките на т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013г. по тълк.дело № 7/2012г. на ОСГТК на ВКС. Проверката относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание.

Тъй като едностранното предизвестие за прекратяване на срочен договор за аренда дефинитивно няма за последица прекратяването му, предизвестието не е предвиден от закона акт, който да бъде подреждан в книгите по чл. 33 от ПВп, както и липсва обстоятелство по чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, вр. чл. 59, ал. 1 от ЗКИР и чл. 82, ал. 1 от ЗКИР, което да бъде вписвано в партидата на недвижимия имот. Не се касае за проверка на материалноправните предпоставки на акта, а за акт, който не подлежи на вписване, обосноваващо отказ за вписване (отбелязване). Посочените по-горе определения на ВКС като краен резултат съдържат сходно на това разрешение – потвърждаване на откази за вписване на прекратяване на срочен договор за аренда въз основа на едностранно предизвестие.

По изложените съображения не следва да бъде допуснато касационно обжалване на въззивното определение на Окръжен съд - Добрич.

Воден от горното съдът