Определение № 2464 от 04.08.2025 г. на ВКС по т. д. № 586/2025 г.

Производството е по чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба, подадена от „Макси и Ко. – 2024“ ЕООД (с предходно наименование „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД), ЕИК:[ЕИК], [населено място], чрез процесуален пълномощник, срещу решение № 594 от 15.10.2024 г. по в. т. д. № 199/2024 г. по описа на Софийски апелативен съд в частта, с която след частична отмяна и потвърждаване на решение № 1574 от 18.12.2023 г., постановено по т. д. № 2040/2022 г. на Софийски градски съд, ТО, VI-23 състав, като краен резултат „Макси и Ко. – 2024“ ЕООД е осъдено да заплати на „Албос“ ЕООД следните суми: на основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД - сумата от 22 789.32 лв., представляваща дължима наемна цена за периода м. август 2022 г. – м. ноември 2022 г. по договор за наем, сключен на 28.01.2022 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба на 08.11.2022 г. до окончателното плащане; на основание чл. 232, ал. 2, предл. 2 от ЗЗД - сумата от 4 143.40 лв., представляваща дължими разходи за управление и поддръжка на наетия имот за периода м. август 2022 г. – м. ноември 2022 г. по чл. 3.1.2 от договор за наем, сключен на 28.01.2022 г., и на основание чл. 92 от ЗЗД - сумата 4 344.33 лв., представляваща мораторна неустойка по чл. 7.1 от договор за наем, сключен на 28.01.2022 г., за периода 08.08.2022 г. – 07.11.2022 г. В касационната жалба се излага, че въззивното решение страда от материалноправна и процесуалноправна незаконосъобразност, поради което се моли за отмяната му. Касаторът изразява несъгласие с приетото от съда, че по силата на наемното правоотношение наемателят е този, който следва да инициира и води производство по промяна на предназначението на наетия имот, а задължение на наемодателя е само да му оказва съдействие при изготвяне на документацията и осъществяване на процедурата. Счита, че задължението за промяна на предназначението на наетия недвижим имот, за да бъде приведен той в съответствие с целта, за която е нает, тежи върху наемодателя. За неправилно намира и разрешението на съда, че в полза на наемателя не било възникнало потестативното право да развали договора за наем (чл. 87, ал. 2 ЗЗД), тъй като не било налице виновно неизпълнение от страна на наемодателя, като счита, че дори невъзможността наетият имот да се приведе в съответствие с уговореното между страните по наемното правоотношение ползване да не може да се вмени във вина на наемодателя, би било несправедливо наемателят да бъде обвързан от договор за наем, по който не може да ползва наетата вещ в съответствие с предназначението, за което е наета, поради което обосновава, че договорът е бил развален по право в момента, в който неизпълнението на задължението на наемодателя е продължило толкова дълго, че последващото му изпълнение е станало безполезно за наемателя (чл. 89, изр. 1 ЗЗД). В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се поставят следните въпроси, по които се моли да бъде допуснато касационно обжалване на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК: 1. Когато имотът – предмет на наемното правоотношение, не отговаря на договореното между страните ползване, наемодателят или наемателят има правото и задължението да започне и води процедурата по промяна на предназначението на имота?; 2. Може ли волеизявлението по чл. 87, ал. 2 ЗЗД да се приеме като уведомление за разваляне на договора по право (на основание чл. 89, изр. 1 ЗЗД), когато се установи, че забавеното изпълнение не се дължи на виновно неизпълнение на насрещната страна? и 3. Когато едната страна по правоотношението твърди, че го е прекратила с едностранно волеизявление на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, тъй като поради забава на длъжника изпълнението е станало безполезно, ако забавеното изпълнение не се дължи на виновно поведение на насрещната страна, длъжен ли е съдът да изследва въпроса дали правоотношението се е прекратило поради разваляне на договора по право на основание чл. 89, изр. 1 ЗЗД? Против касационната жалба в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от процесуалните пълномощници на „Албос“ ЕООД, съдържащ становище за недопускане на исканото обжалване поради липса на общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК и на сочения от касатора допълнителен селективен критерий по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, както и за неоснователност на жалбата по същество. Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, като взе предвид доводите на страните по чл. 280, ал. 1 ГПК и данните по делото, приема следното: Касационната жалба е подадена от надлежна страна, в преклузивния срок по чл. 283 ГПК, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. За да достигне до обжалвания краен резултат, след преценка на събраните по делото доказателства във връзка със становищата и възраженията на страните по съществото на спора, съставът на въззивния съд е приел за безспорно установено наличието на възникнало от договор за наем, сключен на 28.01.2022 г., наемно правоотношение между страните, по силата на което наемодателят „Албос“ ЕООД се е задължил да предостави на наемателя „Макси и Ко. – 2024“ ЕООД (с предходно наименование „Частно начално училище Луис Карол“ ЕООД) ползването на четвърти етаж от административна сграда, находяща се в [населено място], район „Младост“, [улица], вх. Б, УПИ X.-891, 760, кв. 14А, м. „Къро“, като уговорената между страните наемна цена за периода м. 08.2022 г. – м. 11.2022 г. в общ размер на 22 789.32 лв., както и сумата 4 143.48 лв. – дължима за управление и поддръжка на имота за същия период, не са били платени. По предявения иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД и с оглед твърденията на страните въззивният съд е извел като спорен въпроса породено ли е потестативното право на наемателя да развали договора и на следващо място – дали то е надлежно упражнено. Посочил е, че разпоредбата на чл. 230 ЗЗД задължава наемодателя, в случай че не е уговорено друго, да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, а процесният недвижим имот е нает, за да се ползва като училищна сграда, като страните не спорят, а и от самия договор (т. 1.2.1) се установява, че към момента на сключването му имотът не е могъл да функционира като училище и за целта е трябвало да се изготви архитектурен план, да се извършат СМР по промяна на предназначението, като няма спор, че тази промяна е следвало да бъде отразена и в общинските регистри, в които се води имотът. Във връзка с това ищецът – наемодател е поел задължение да осигури всички необходими документи и да оказва цялото необходимо и достатъчно съдействие на наемателя за изготвяне на документацията и осъществяване на процедурите по промяна на предназначението. Това, според въззивната инстанция, означава, че в правомощията на наемателя по договора е осъществяването на процедурата по промяна на предназначението на имота за училище, а задължение на наемодателя е да му оказва съдействие при изготвяне на документите и осъществяване на процедурата. От събраните писмени доказателства съдът е приел за установено, че проектът за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри е внесен с вх. № 01-48639/28.01.2022 г. и е приет, като може да служи за процедиране на изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри във вр. чл. 54 от ЗКИР, за което следва да се подаде заявление. Съгласно Приложение № 2, таблица 6, таблица 7 и таблица 16 във вр. чл.7, ал. 1, т. 5 от Наредба № PД-02-20-4 от 11.10.2016 г. за предоставяне на услуги от кадастралната карта и кадастралните регистри, Агенцията по геодезия, картография и кадастър издава удостоверение за приемане за проект за изменение на кадастрална карта и кадастралния регистър на недвижимите имоти, както и скица-проект за изменение на поземлен имот и скица-проект за изменение на самостоятелен имот. При тези данни съдът е приел, че със сключения договор за наем страните са се съгласили, че наемателят получава наетата от него вещ не във вида, отговарящ на уговореното в договора ползване, както и че (с оглед съдържанието на договора) задължението по изготвяне на документацията и осъществяване на процедурата е на наемателя, а задължение на наемодателя е да осигурява необходимите документи и оказва необходимото съдействие. За установено съдът е приел, че наемодателят е предоставил на наемателя единствената скица, с която е разполагал, още преди сключването на договора, която отразява допуснатата в кадастралната карта грешка при нанасяне на наличната сграда в поземления имот; преди сключването на договора за наем и след обсъждане с наемателя, наемодателят е предприел своевременно действия по отстраняването на съществуващата грешка в кадастралната карта и кадастралния регистър; при тази процедура АГКК, при която процедурата се провежда, при поискване е можела да издаде удостоверение за приемане за проект за изменение на кадастрална карта и кадастралния регистър на недвижимите имоти, както и скица-проект за изменение на поземлен имот и скица-проект за изменение на самостоятелен имот, още повече че становището на Агенцията е било, че представеният проект може да служи за исканото изменение; със заявление вх. № 01-111236/28.02.2022 г. наемодателят е поискал от Службата по геодезия, картография и кадастър [населено място] да издаде такова удостоверение за приемане на проект и скици и схеми-проект, като такова е издадено; в приложените - скица на поземлен имот и схеми на самостоятелни обекти в сграда от 01.07.2022 г. - е удостоверено, че са издадени въз основа на заявлението с вх. № 01-111236/28.02.2022 г. С оглед така установеното решаващият съдебен състав е формирал извод, че наемодателят своевременно е извършил необходимите действия и е предприел разписаните в закона процедури за снабдяването с необходимите скица и схеми от съответния административен орган, като не носи отговорност за забавянето на административната процедура при тяхното издаване, поради което не е налице неизпълнение на поетото с т. 1.2.1 от договора задължение на наемодателя – той е положил усилията на добрия търговец за снабдяването на своя съконтрахент с необходимите му документи и му е оказал необходимото и възможно съдействие за осъществяване на процедурите по промяна на предназначението на наетия имот. По тази причина въззивният съд е приел, че невъзможността на наемателя да получи акредитация от Министерство на образованието и науката за учебната 2022 г. – 2023 г. за упражняване на учебна дейност в наетия имот, тъй като не е успял в законовия срок до 01.07.2022 г. да отстрани нередовностите на подаденото пред МОН заявление, не се дължи на неизпълнение на договорните задължения от страна на наемодателя. С тези мотиви съдът е счел, че не е възникнало потестативното право на наемателя да развали договора, поради което отправеното и получено от наемодателя волеизявление за развалянето на договора не е породило целените от него правни последици, а именно – прекратяване на договорната връзка между страните. Те са останали обвързани от договора, като за наемателя е възникнало и е настъпил падежът на задължението за заплащане на наемната цена за месеците м. 08.2022 г. – м. 11.2022 г. (по 2 427.50 евро без ДДС при уговорка за плащане в лева – 5 697.33 лв. с ДДС, или общ размер за целия период 22 789.32 лв.). Изхождайки от конкретни клаузи на сключения между страните договор за наем (т. 3.1.2 и т. 7.1), апелативният съд е приел за основателен и иска по чл. 232, ал. 2, предл. 2 ЗЗД за сумата 4 143.40 лв., както и иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата 4 344.33 лв. Настоящият съдебен състав намира, че предпоставките на чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на обжалваното решение до касационен контрол не се установяват. Съобразно задължителните указания в т. 1 от ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК, допускането на касационно обжалване в хипотезите на чл. 280, ал. 1 ГПК е предпоставено от наличието на изрично формулиран материалноправен или процесуалноправен въпрос от значение за изхода на конкретното дело (а именно такъв, който е включен в предмета на спора и е обусловил решаващата правна воля на съда за постановения краен резултат), но не за и правилността на решението. В цитирания акт на нормативно тълкуване е изяснено, че касационният съд няма правомощия сам да извежда значимия за разрешаването на спора правен въпрос от оплакванията и доводите в касационната жалба, като е направено изрично разграничение между основанията по чл. 281, т. 3 ГПК и основанията по чл. 280, ал. 1 ГПК, относими към селективната фаза на касационното производство, което следва да се съблюдава както от съда, така и от страните. Липсата на надлежно формулиран правен въпрос, който да бъде разрешен по реда на чл. 290 ГПК, съставлява достатъчно основание за недопускане на касационното обжалване. При наличие на правен въпрос, покриващ общото изискване за достъп до касация по чл. 280, ал. 1 ГПК, касаторът следва да докаже, че по отношение на същия са изпълнени и някои от допълнителните селективни предпоставки на чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК, които също следва да са съответно посочени и обосновани. В случая формулираните от касатора въпроси не удовлетворяват общото селективно изискване на чл. 280, ал. 1 ГПК, тъй като не съответстват на формираната воля на съда, в частност на причините, поради които е направен решаващият за изхода на спора извод, че наемодателят е изправна страна по договора. Въпросите от една страна съдържат условия и обстоятелства, подкрепящи защитната теза на касатора, които въззивният съд не е приел за установени, а от друга засягат проблеми, които не са включени в предмета на спора и не са обусловили постановения по делото краен резултат. Първият въпрос няма значение за изхода на делото, тъй като при извършената преценка на доказателствата съдът е достигнал до заключение, че задължението за промяна на предназначението на имота е включено в предмета на наемния договор и че съгласно уговорките в същия то е поето от наемателя, а наемодателят има задължението да оказва нужното цялостно съдействие за осъществяване на административната процедура. Както се посочи по-горе, правилността на посочения извод е извън предмета на настоящото селективно производство. При наличието на договореност в посочения смисъл отговорът на принципния въпрос – коя от страните в едно наемно правоотношение има правото и задължението да започне и да води процедурата по промяна на предназначението на имота – няма отношение към конкретния правен спор. Вторият и третият въпрос (които са свързани и могат да бъдат обсъдени общо) са изцяло извън разгледаната в обжалваното решение фактическа и правна проблематика; те не са били обсъждани от въззивния съд, не са били въведени в предмета на спора и във връзка с тях не е съществувала необходимост от служебната намеса на съда. Поради тези въпроси също не удовлетворяват общото изискване на чл. 280, ал. 1 ГПК – да са от значение за резултата по делото. При този изход от спора в касационната инстанция и съобразно направеното искане в полза на ответника по касация следва да бъдат присъдени сторените за защитата му разноски (надлежно уговорено и заплатено адвокатско възнаграждение, доказано с договор за правна защита и съдействие от 06.02.2025 г. и извлечение за извършен банков превод) в размер на 5 200 лв. с ДДС. Водим от горното, съставът на Върховния касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение